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Me voici encore à vous demander des conseils ! Depuis ce mois ci, nous avons sur notre quittance de loyer une ligne concernant la location d'un compteur d'eau pour 0,70 cts d'euros par mois. Le montant n'est pas important mais vu le nombre de locataires de l'immeuble ca va faire beaucoup pour eux ! Je ne compte pas leur demander de l'enlever mais je voulais savoir si c'etait légal ? Il faut dire qu'ils doivent nous changer (pour tout l'immeuble) les compteurs d'eau actuel (individuels) par des neufs mais que ca n'a toujours pas été fait ...
Le compteur d'eau était compris dans la location à la signature du bail. S'il était vétuste, son changement incombe entièrement au bailleur, et non au locataire. Vous n'avez absolument pas à supporter de frais de location, ou alors à la limite en baissant le loyer principal du même montant. Vu le faible montant, en effet, il est difficile d'agir seul, mais vous pouvez en parler avec d'autres locataires (vous n'êtes pas obligé d'en réunir une majorité!), vous associer et vous plaindre, en premier lieu en demandant une conciliation auprès de la mairie. Il y a un article sur ce site, qui évoque les associations de locataires.
Attention : les "frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels" font partie des charges récupérables listées dans le décret du 26 août 1987 ! C'est à notre avis tout à fait anormal car c'est en réalité une dépense d'administration, mais c'est ainsi...
Peut-être, mais tout de même pas si ce n'était pas le cas avant! On peut faire payer cela à un nouveau locataire, mais si un locataire avait un compteur d'eau dans les prestations comprises dans le loyer, on doit le lui renouveler sans lui faire payer de loyer, non? Sinon, il y a baisse du niveau d'équipement de la chose louée, et le locataire peut réclamer une baisse de loyer en compensation...
Il n'y a pas de présomprion d'inclusion d'une charge récupérable dans le loyer, dès lors que ce n'est pas spécifié dans le bail ! Il est même parfaitement loisible à un propriétaire de ne pas réclamer une charge récupérable, puis, dans les limites de la prescription de 5 ans, de demander un rappel...
La remarque de THOVEYRAT me parait frappée au coin du bon sens. Ne pas réclamer une charge qui a été provisionnée est une chose. Imputer une surcharge en est une autre. Il est probable que l'activité de "releveur de compteur" était excercée par le propriétaire (ou syndic) et noyée financièrement dans ses frais de fonctionnement (ou coût du contrat de syndic). La sous-traitance de cette activité met son coût en évidence, qui, par bonheur, est, pour le bailleur une charge récupérable. Toutefois, si la déclinaison des charges antérieures n'indiquait pas cette prestation, n'y a t'il pas modification des éléments contractuels ? Exemple : Dans un immeuble entièrement locatif, existe un gardien (75% récupérable). Par voie de sous-traitance, la partie de sa tâche consistant à sortir les poubelles est confiée à une société spécialisée. Sans diminution des frais de gardiennage. Une facture, désormais entièrement récupérable, s'ajoute aux coûts antérieurs. Pourtant, à la signature du bail (avec l'évaluation des charges et la fixation des provisions), la prestation existait déjà. En vertu de quelles dispositions un locataire doit-il régler un coût supplémentaire (hors indices et erreur manifeste) si la qualité des prestations est inchangée ? Amicalement
Question accessoire : comment entretien-t-on un compteur d'eau et entretien vaut-il remplacement ?
Petite précision : dans ce cas précis, le bailleur ne facture pas le relevé des compteurs d'eau, mais, alors que le logement disposait de compteurs d'eau vétuste, le propriétaire les a changés, et au lieu d'en acheter, en a loué. Et il ose facturer cette location au locataire. Il me semble que le locataire a loué un logement avec un compteur d'eau, et que si le bailleur le supprime (c'est ce qu'il fait en en louant), il doit baisser le loyer en compensation.
Dans le cas du gardien qui ne fait plus le ménage, le coût de son salaires et charges sociales n'est plus du tout récupérable ! En effet, la récupérabilité à hauteur 75 % des salaires et charges hors avantages en nature des gardiens sur les locataires n'est possible qu'à condition qu'ils effectuent des tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets - en clair la sortie des poubelles (décret du 26 août 1987). Il y a justement une brève en ligne sur ce sujet : on pensait qu'une des deux catégories de tâches suffisait : la Cour de cassation, dans un arrêt du 7 mai 2002, a interprété le décret strictement en considérant que l'exécution d'une seule des deux types de tâches interdisait de récupérer quoi que ce soit au titre des charges de gardien !... Par contre, dès lors que rien n'est précisé dans le bail restreignant la liberté du bailleur, celui-ci est libre de modifier l'organisation de la gestion de l'immeuble, et dès lors qu'une dépense nouvelle est de nature récupérable, il a le droit de la récupérer ! Ce qui choque particulièrement dans cette affaire de compteurs, c'est que cette dépense a un caractère de charge d'administration ! Il est donc de notre avis tout à fait anormal comme nous l'avons dit qu'elle soit récupérable, mais il faut croire que l'administration a voulu encourager la pose de compteurs par les propriétaires, pensant que c'était dans l'intérêt de ces derniers... Il y a subsidiairement une autre absurdité : le fait que l'achat des compteurs ne soit pas récupérable et que la location le soit !...
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Posté - 12 juil. 2002 : 17:08:17
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