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 Sujet  |
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 22 août 2002 : 18:30:08
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Lorsque le bailleur souhaite donner congé pour reprise à son locataire, et que, au vu de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les conditions d'âge et de ressources respectives du locataire et du bailleur, oblige ce dernier à lui "offrir" un nouveau logement, répondant à certaines contraintes géographiques et "aux besoins et aux possibilités" du locataire … :
Quelles conditions de forme et de délais doit prendre "l'offre" d'un nouveau logement ? Doit-elle être formulée en même temps que la notification du congé(6 mois avant l'échéance du bail) ? Ou avant l'échéance du bail ?
Le logement doit-il exister concrètement, ou "l'offre" peut-elle être l'objet d'un engagement du bailleur dans le temps (voire au-delà de la date d'échéance du contrat) à proposer des offres de relogement au gré de ces recherches, des démarches entreprises auprès des services sociaux (HLM, APL,…), ou parce qu'il procède au réaménagement d'un autre logement dont il est également propriétaire et qui serait apte à accueillir le locataire, par exemple d'ici un an ? (Dans ce cas, le locataire deviendrait occupant sans titre du premier logement et serait maintenu dans les lieux, jusqu'à ce qu'ils acceptent d'intégrer le nouveau logement).
Qui estime, et sur quels critères est apprécié le fait qu'un logement corresponde ou pas "aux besoins et possibilités" du locataire ?
Le locataire mauvais coucheur (ou l'occupant sans titre maintenu dans les lieux), peut-il refuser systématiquement toutes propositions sous n'importe quel prétexte, ou peut-il être contraint d'intégrer le nouveau logement si celui-ci satisfait effectivement toutes les conditions géographiques, de surface, de loyer, et répond "aux besoins et possibilités" du locataire ?
Les "besoins et possibilités" du concubin notoire du locataire (vivant maritalement depuis plus d'un an mais non-signataire du bail) doivent-ils également être pris en compte ou faut-il seulement s'occuper de reloger le signataire ?
lx
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 août 2002 : 18:41:13
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Ma question, ou plutôt mes questions, concernent l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les conditions d'âge et de ressources du locataire. Si l'âge du locataire est facilement contrôlable, comment et sur quelles bases contrôler ses ressources ?
Quels sont les revenus pris en comptes dans l'estimation des conditions de ressources du locataire (retraites, CAF, Allocations logements, pension d'invalidité, déclaration de revenu, revenu fiscal de référence, etc.) ?
Comment le bailleur peut-il obtenir des informations sur ces ressources, sans que certaines sources de revenus puissent être "omise" par le locataire ?
Rappelons que l'article 14 du même texte, en cas de décès ou d'abandon du locataire, fait du concubin notoire, résidant avec lui depuis plus d'un an, le bénéficiaire de plein droit du contrat de location qui est transféré ou continué à son profit, même s'il n'est pas signataire du bail.
Faut-il intégrer dans le calcul, les ressources du concubin notoire (non-marié, non-PACSé) si celui-ci réside en union libre avec le locataire depuis plus d'un an mais n'est pas signataire du bail ? Comment se fait alors l'évaluation des ressources, moyenne ou cumul, par personne ou au niveau du foyer ?
lx |
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 août 2002 : 18:45:32
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Le 2ème alinéa de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, spécifie que, dans le cas d'un locataire âgé de plus 70 ans à l'échéance du bail ET justifiant de ressources inférieures à 1,5 fois le SMIC à la date de notification du congé, l'obligation de proposer un relogement est suspendu si les ressources du bailleur (personne physique) sont inférieures à 1,5 fois le SMIC, OU s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans. Cette suspension peut-elle être effective si le bénéficiaire de la reprise n'est pas le bailleur lui-même (âgé de moins de 60 ans et dont les ressources sont supérieures à 1,5 fois le SMIC) mais l'ascendant direct de l'enfant du bailleur (le père de l'enfant du bailleur, entre autre, non-marié, non-PACSé, vivant séparément) qui, lui, justifie de conditions de ressources inférieures à 1,5 fois le SMIC ?
lx |
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 août 2002 : 19:02:58
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En vertu de l'article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le partage futur des biens d'une succession (comprenant en particulier un appartement loué par les héritiers indivisaires au profit d'un locataire dont le contrat de 3 ans arrive à échéance dans 9 mois) et donc la possibilité que ce bien revienne en pleine propriété à l'un des indivisaires dans un avenir relativement proche (1 à 2 ans), constitue-t-il "un événement précis justifiant que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons familiales" (1er alinéa de l'article) justifiant de conclure un contrat pour une durée de un an seulement, et renouvelable annuellement jusqu'à la réalisation du partage (le bien revenant à l'un des indivisaires) ?
Cette modification de la durée du bail prend-elle la forme d'un nouveau contrat de location ou d'un avenant au contrat existant ?
Le locataire peut-il refuser si les conditions, en dehors de la durée du contrat, restent inchangées ?
Le locataire peut-il refuser si cette modification de la durée du contrat s'accompagne d'une révision du loyer ?
lx |
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 août 2002 : 19:06:22
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Lorsqu'un locataire, seul signataire avec le bailleur du contrat de location, occupe un logement en compagnie de son concubin notoire (non-marié et non-PACSé) depuis plus de 1 an, alors que ce dernier n'est pas mentionné comme locataire sur le contrat de bail, le bailleur peut-il exiger que le bail soit régulariser et que le concubin signe également le contrat de bail ? Cette question est motivée par deux points : d'une part, l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique qu'en cas de décès ou d'abandon du locataire, le bail est continué ou transféré au profit du concubin notoire résidant avec le locataire depuis plus d'un an, même s'il n'est pas signataire du bail ; d'autre part l'intérêt est qu'en cas de projet de reprise pour habiter, les conditions de ressource prises en compte peuvent être (selon les réponses à une de mes précédentes questions) celles des deux locataires et non d'un seul, au vu de l'article 15-III (si ceux-ci ou l'un au moins est déjà âgé de plus de 70 ans, comme c'est le cas pour nous), et peuvent permettre de donner congé sans proposer de relogement.
Dans le cas où le concubin notoire du locataire (résident depuis plus d'un an avec lui) n'est ni mentionné ni signataire du bail, doit-on également lui notifier le congé séparément ?
lx |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 août 2002 : 19:42:19
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Conditions de forme et de délai de l'offre de logement : je ne sais pas.
En revanche, il doit s'agir d'une offre certaine, et non d'annonces qui ne déboucheraient pas sur un bail...
Il suffit d'une offre, et c'est le tribunal qui appréciera, en cas de refus par le locataire, si elle correspondait bien à ses besoins et à ses ressources (je ne connais pas la jurisprudence en la matière).
Si son concubin ne s'est pas déclaré auprès de vous, ce n'est pas à vous que cela nuira mais à lui, car le logement que vous aurez à lui proposer devra être adapté à une seule personne (composition de la famille telle que vous la connaissez officiellement) et non deux. De toutes façons, de son côté, les revenus à prendre en compte sont ses seuls revenus, et non ceux des personnes vivant avec lui (je sais, c'est injuste, mais c'est ainsi). Et les allocataions de logement, familiales etc n'entrent pas dans le calcul. C'est en revanche à lui de prouver, à réception du congé il me semble, qu'il peut bénéficier des dispositions de cette loi en produisant des justificatifs de ses ressources (en général, l'avis d'imposition...)
La dispense de relogement accordée à un bailleur âgé et de faibles ressources, ne concerne pas le bénéficiaire de la reprise, mais bien le bailleur lui-même.
L'"événement précis justifiant que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons familiales" peut être motivé par ce que vous dites (à condition que ce ne soit pas pour relouer ensuite...) mais je ne sais pas si le parent de l'enfant du bailleur est considéré comme un parent proche au sens de la loi!!! A moins que ledit enfant ne devienne par exemple propriétaire indivis (donation d'une partie du bien par exemple) dans l'affaire... et encore, ou alors (plus sûr) que son lieu de résidence soit officiellement celui de ce parent (ainsi, vous logez un enfant ou celui de votre conjoint).
Par ailleurs, un tel bail ne peut être reconduit qu'une fois. Enfin, il n'est pas certain qu'il puisse concerner un renouvellement de bail, et de toutes façons le loyer ne pourrait pas être augmenté à cette occasion. Le mieux serait peut-être de laisser se reconduire le bail pour cette fois...
Je ne pense pas que vous puissiez exiger que le bail soit aussi au nom du concubin; cela relève de la vie privée en principe. C'est seulement au moment de bénéficier des dispositions prévues que le concubin se fait connaître... En revanche, si le concubinage ne vous a pas été notifié, vous n'avez à donner son congé qu'à votre locataire (alors que s'il vous a été notifié, au moins en cas de PACS, même si le bail reste au nom d'un seul, vous devez envoyer un congé aux deux, et prendre en compte les besoins et possibilités des deux pour le relogement; mais la règle d'1,5 fois le SMIC reste s'appliquer au seul locataire "principal").
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
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elixir
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 août 2002 : 08:45:27
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Merci bien. Vos informations nous seront trés utiles, et même si elles n'améliorent pas directement notre situation, elles prouvent en revanche que les conseils de certain avocat, que nous avions consulté par ailleurs, n'est pas, mais pas du tout, à la hauteur de sa réputation.
Merci encore.
lx |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 30 août 2002 : 16:59:19
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C'est un sujet particulièrement épineux, sur lequel la jurisprudence s'en est donnée à coeur joie...
Il y a un triple problème :
- l'offre de relogement des locataires protégés doit être faite en liaison avec la délivrance du congé et au plus tard lors de sa délivrance,
- en cas de couple marié ou en concubinage, ou en cas de pluralité de colocataires, les ressources de chacun doivent être appréciées séparément, et il faut que tous aient des revenus bruts d'au moins 1,5 fois le SMIC,
- les ressources des "ayant droit" au bail et même parfois les "ayant droit" eux-mêmes ne sont pas connus préalablement au congé et pourtant peuvent le bloquer...
Cela ressemble à une quadrature du cercle, et de fait, le propriétaire qui souhaite faire partir des locataires de plus de 70 ans est obligé a priori de faire comme si leurs ressources étaient inférieures au plafond et leur proposer un relogement effectif et conforme (en cas de litige sur ce point, seul le tribunal peut apprécier la conformité...), faute de quoi il prend le risque que les locataires (ou seulement un d'entre eux) déclarent des ressources inférieures au plafond moins de 6 mois avant la fin du bail, donc à un moment où le bailleur ne peut plus régulariser un congé avec offre de relogement...
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