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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
 Posté - 28 août 2002 : 08:54:21
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peut on renouveler le mandat de syndic a l'AGO
et refuser de donner le quitus au syndic etant donne que ces questions font parties de votes differents
ceci pour une question de recuperation de charges impayees dont le syndic tarde a mettre en oeuvre tous les moyens a sa dispositions
ainsi que certains travaux courants mals effectues
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 09:55:02
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Ne pas donner quitus au syndic peut être un bon signal d'alarme à l'encontre du syndic pour sa gestion. De toute façon, cela n'empêche effectivement pas de renouveler son mandat ni de voter un budjet prévisionnel. Il faut savoir qu'un syndic qui obtient systématiquement quitus pour sa gestion s'attire les bonnes grâce de son assureur. C'est à dire qu'il gagne des primes sur son assurance resp prof ! Donc, on est en droit de penser qu'un syndic face à des refus de quitus cherchera plutôt à rectifier le tir pour regagner la confiance de son client et donc retrouver les faveurs de son assureurs. Cela dit, dans la pratique il s'avère que les syndicats de copropriétaires n'osent pas refuser de donner le quitus. La relation entre une copropriété et son syndic c'est un peu comme un vieux couple ...
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 août 2002 : 17:14:01
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Rectificatif : Dans mon texte à propos des primes je dois corriger par "c'est à dire qu'ils (les syndics) voient leurs primes d'assurance diminuer".
bp |
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 07:01:04
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merci de votre reponse mais j'avais compris dans le sens de votre deuxieme texte cordialement sergepru
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PATSCH
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 12:40:02
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Ne pas donner quitus au syndic préserve les droits du syndicat de rechercher la responsabilité du syndic dans les actes de gestion dont il a eu connaissance.
Des A.G. refusent de donner quitus au prétexte que le ménage est mal fait. C'est encore plus absurde, lorsque la même A.G. reconduit le mandat du syndic, approuve les comptes et vote un budget voisin de l'exercice écoulé.
Pour ma part, j'estime que ne pas donner quitus au syndic est une décision grave. L'absence de quitus n'est pas une simple admonestation. C'est l'affirmation qu'un manquement sérieux dans la mission du syndic a porté préjudice au syndicat. Il n'y a donc aucune raison de préserver la relation avec ce syndic. Si la gestion comptable n'est pas claire, il faut demander, sans délai, une administration judiciaire. Si la gestion technique est désastreuse, il faut changer de syndic. Les effets des manquements seront évalués et, s'il y a lieu, une procédure sera engagée.
Pour tout le reste, "les vieux couples" ont toujours la ressource de faire inscrire au compte rendu de l'A.G. toutes les réserves exprimées, ainsi que les mises en garde et autres recommandations à l'attention du syndic ou de quiconque.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 13:03:01
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Bravo Patsch je suis entièrement d’accord avec vous. Il faut être cohérent et voter n’est pas un acte d’humeur il doit comme dans d'autres domaines rester un acte réfléchit et responsable.
Edité par - malechka le 29/08/2002 13:04:28 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 13:43:48
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Je souhaiterais poursuivre la réflexion sur le problème du quitus. Oui en cas de manquement grave de la part du syndic, ne pas donner quitus au syndic équivaut doit conduire au non renouvelement de son mandat. Et là je me pose la question suivante : lors d'une AG où le conseil syndical ne donne pas quitus au syndic pour raisons graves dans sa gestion est-il nécessaire que dans le même temps le syndicat présentent des devis d'autres syndics afin de voter pour un nouveau syndic ?? En effet, j'imagine qu'un syndic "sur la sellette" ne sera plus très motivé pour gérer la copropriété le temps d'être remplacé.
Merci pour Malechka et Patsch pour vos avis éclairés
bp |
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PATSCH
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 août 2002 : 19:00:33
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C'est l'A.G., souveraine, qui donne ou refuse le quitus. Le non renouvellement du mandat est la sanction la plus fréquente d'une accumulation de griefs. En revanche, l'absence de quitus doit naître d'une présomption sérieuse de l'existence d'un préjudice attribué à la gestion du syndic. Par exemple :
- Inadéquation des factures et des prestations (facturations de complaisance),
- Inadaptation des contrats au besoin de la copropriété (contrats pharaoniques),
- Non conformité des comptes, manquement au devoir de conseil, à l'obligation de moyens, etc.
Si le syndic n'apaise pas, rapidement, les fortes inquiétudes de la copropriété, il faut prévoir, selon les enjeux et les échéances des contrats (y compris celui du syndic), d'aller en procédure ou de demander une administration judiciaire.
En général, ce n'est pas en A.G. que l'on découvre, le besoin impérieux et soudain de ne pas voter le quitus.
Incompétence, inefficacité ou concussion sont souvent déjà dans la place et la démotivation n'aggravera rien.
En phase de renouvellement du contrat de syndic, prévoir une résolution de l'ordre du jour proposant de nouveaux contrats. En cours de contrat, je ne vois que la demande de nomination d'un administrateur judiciaire.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 août 2002 : 08:59:34
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Encore merci pour vos précisions Patsch
bp |
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Patrepublique
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 08 sept. 2002 : 09:11:15
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Bonjour ,
j'ai lu vos reflexions avec attention , nous nous trouvons actuellement face à un syndic des plus inactifs et louches dans ses démarches , notamment sur la comptabilité qui est ,pour un pauvre non expert comptable , membre du conseil syndical , un vrai casse tete : report de facture , factures non identifiées , factures inexpliquées , régularisation de régularisations , gestion des condamnations pour impayés sur plus d'un an avec de surcroit arrangement de paiement avec le fautif !! .... Bon il y a un ras le bol général ! quelles sont les démarches nécessaires si la gestion comptable n'est pas claire, pour demander, sans délai, une administration judiciaire et bien sur quels sont les frais engagés
Merci par avance ,
Patrick
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 sept. 2002 : 14:39:53
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Il me semble que pour une entreprise, il est plus ou moins possible de choisir son administrateur judiciaire si l'on s'y prend à temps et à sa propre demande, et qu'il y a de grandes différences entre diifférents administrateurs; est-ce aussi le cas pour les administrateurs de copropriété?
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 06 oct. 2002 : 07:20:21
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bonjour a tous
a la lecture de toutes les reponses tres bien faites et tres expliques
et je vous en remercie ' certains messages indiquent l'incoherence si l'on vote le renouvellement du syndic et l'absence de quitus c'est un raisonnement logique que j'approuve mais pour qu'elle raison existe t'il deux votes differents a partir du moment ou il existe deux votes c'est qu'il peut y avoir deux choix le legislateur a du avoir une bonne raison pour cela merci de vos reponses
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 07 oct. 2002 : 11:29:59
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L’approbation des comptes concerne l’exactitude des comptes présentés par rapport aux documents et justificatifs mis à la disposition des copropriétaires alors que le quitus concerne la gestion du syndic (en fait, l’acceptation par le syndicat des prestations rendues par le syndic au titre de son contrat). C’est donc bien deux questions différentes même si le quitus est généralement associé à l’approbation des comptes.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 oct. 2002 : 00:41:01
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Sous le titre "Comptes annuels pas approuvés : quelle suite ???", dans le chapitre "A propos des syndics professionnels", j'ai fourni une contribution à votre débat, sur la base d'un exemple concret, résent (AG ce dernier mercredi 23 octobre) :
- comptes non approuvés, quitus non donné,
- mais mandat du syndic reconduit.
Ceci parceque le majoritaire de notre syndicat n'a pas voulu ''aller jusqu'au bout''.
Sur le "Livre d'Or" du site, je suis revenu sur cette question.
Pouvez vous vous reporter à ces deux sections du site pour contribuer, par vos réponses, à m'éclairer sur les questions que je pose ?
Deux questions essentielles à ce stade à ce propos :
- Le syndic dont les comptes n'ont pas été approuvés doit-il les représenter en AG ?
- Si oui, sur le fondement de quels textes. Si il ne le veut pas, quelles actions pour qu'il le fasse ?
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