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Merci pour votre première réponse :D ^ ( La question et la réponse sont rappelées en fin de message). Mais je souhaiterais être plus précis afin de bien cerner le problème qui m’occupe. A) L’acte de vente stipule en outre que « Tous les travaux votés avant le 21/7/1999 ayant reçus ou non un commencement d’exécution ou exécuté antérieurement au dit jour resteront à la charge du vendeur ainsi qu’il s’y oblige, il en est ainsi en ce qui concerne les travaux relatifs à l’installation de l’ascenseur. » Les travaux d'ascenseur sont-ils désignés explicitement? Ou bien faudrait-il qu’ils soient nommés de manière plus détaillés? Rentre-t-on dans le cas énoncé dans votre seconde hypothèse ou les travaux incombent au vendeur? B) Dans la seconde partie de votre réponse, vous parlez d’une seconde hypothèse est-ce bien celle ou le syndic a soldé le compte du vendeur ? (ce qui normalement ne devrait pas être le cas, les comptes 2000 n’ont pas été approuvés en assemblée). Si j’ai bien compris, dans le second volet de votre réponse deux cas existent( si la réponse à la question A est positive) 1) Le syndic a soldé le compte du vendeur et c’est donc à moi de négocier avec mon vendeur. Le syndic a commis une faute grave impliquant sa responsabilité. 2) Le syndic possède toujours un compte vendeur dans ce cas c’est lui qui doit mettre en œuvre le recouvrement des charges auprès du vendeur et cela même si la provision pour travaux retenue lors de la vente est insuffisante ?
Je vous remercie d'avance et vous félicite pour la qualité et la clarté des réponses que vous m'avez déjà communiqué.
Rappel de la première question et de votre réponse:
J'ai acquis un logement en 1999 avec un ascenseur (voté mais non réalisé). Le PV de l'assemblée communiqué à l'époque dit: Les copropriétaires ont voté la réalisation d'un ascenseur. ( je sais cela est cours, pas de prix, pas de délai, ...) Le Devis joint à la convocation stipulait: Ascenseur : X Francs Option : Plancher des passerelles en chêne Y Francs Peinture de la colonne Z Francs. La construction de l’ascenseur a été réalisée en 2000. Les passerelles en chêne ont été posées. Aujourd'hui, le syndic nous dit que les travaux de peinture n'étaient pas votés. Il demande donc une rallonge de Z Francs et le vote de la peinture en assemblée générale. Je lui oppose le PV de l'assemblée ayant voté l’ascenseur et le fait le libellé de la résolution était pour le moins lapidaire. Que si l'option "Plancher en chêne" a été réalisée bien que non stipulée dans le PV de l'assemblée l'option Peinture l'était aussi et que donc il doit contacter l'ancien propriétaire !
Votre Réponse : Il y deux aspects distincts au problème : - celui de la responsabilité du syndic vis à vis de la copropriété, et donc de tous les copropriétaires pour avoir fait voter des travaux au contours imprécis, ce qui l'oblige à demander à l'assemblée une "rallonge"... Si la copropriété vote ces travaux, puis donne quitus au syndic pour la période considérée, le débat est clos ! - celui de savoir qui de vous ou de votre vendeur doit prendre en charge cette "rallonge" : là, c'est un problème qui ne regarde en fait au premier chef que vous et votre vendeur ; nous supposons de votre exposé des faits que la quote-part incombant à votre lot sur les devis votés avant votre acquisition ont été réglés par votre vendeur et la question est de savoir si la "rallonge" doit ipso facto être englobée dans le même engagement ! En réalité, tout dépend de la rédaction de la clause de votre acte qui en traite : si la mention est simplement comme c'est le cas général que tous les travaux votés avant la vente définitive sont à la charge du vendeur, celui-ci ne doit pas la "rallonge" ; si par contre les travaux d'ascenseur sont désignés explicitement (et à condition que ces travaux de peinture soient une conséquence directe des travaux d'ascenseur), vous pouvez lui réclamer... Attention, si le syndic n'a plus de somme bloquée sur le montant de la vente, cette réclamation vous incombe et pas au syndic. Par contre, dans la deuxième hypothèse évoquée, il y aurait la possibilité de mettre en cause la responsabilité du syndic si vous vous trouviez dans l'impossibilité de recouvrer la "rallonge" auprès de votre vendeur ; mais il faudrait en rapporter la preuve, et toutes façons, le coût de cette action excéderait probablement l'enjeu de l'affaire, à moins qu'il ne s'agisse d'un montant très important...
Si les travaux supplémentaires votés après votre acquisition sont de façon incontestable liés à l'installation de l'ascenseur, la rédaction de la clause de votre acte concernant les travaux vous donne droit de les réclamer à votre vendeur.
Si le syndic dispose encore d'une provision suffisante sur les fonds versés par votre vendeur lors de la vente, il peut prélever dessus sous réserve d'avoir l'accord de votre vendeur ou si un tribunal saisi par vous pour trancher votre litige l'y autorise ; en effet, il ne peut de lui-même se faire l'exécuteur de dispositions convenues entre les parties à la vente, ni juge du bien-fondé de votre réclamation...
Par contre, vous êtes en droit d'exiger qu'il bloque les fonds en attendant qu'un accord ou un jugement puissent intervenir entre vous : vous avez dans ce cas intérêt à lui notifier (par LRAR) votre opposition à titre conservatoire au déblocage du solde des fonds détenus.
Si par contre il ne dispose pas d'une provision suffisante, il vous appartient d'obtenir le réglement de votre vendeur par vos propres moyens, le syndic n'ayant pas qualité pour le faire ! Et vous ne pouvez même pas mettre en cause sa responsabilité pour avoir débloqué trop tôt ou n'avoir pas demandé assez, la créance du syndicat concernant la "rallonge" ne pouvant être considérée comme "certaine, liquide et exigible" comme le veut l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 (voir sur notre site à l'url http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp) avant son vote par l'assemblée !
La responsabilité du syndic ne pourrait donc être mise en cause que pour avoir fait voter la première fois des travaux incomplets, à condition que votre préjudice soit certain, c'est à dire que vous puissiez faire la preuve de l'impossibilité de recouvrer le supplément sur votre vendeur malgré la mise en oeuvre de tous les moyens disponibles...
<4E9249>La copropriété peut être assurée contre le vol, mais uniquement pour des objets et matériels lui appartenant. En ce qui vous concerne, il faudrait voir dans votre contrat multirisques habitation, qui normalement couvre des extensions comme une cave ou un box, s'il ne couvre pas des locaux communs fermés. Autrement, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ne pourrait être engagée que s'il y a faute, préjudice et lien de causalité entre la faute et le préjudice...
Et toujours des problèmes Pour plus de clarté, il est conseillé de relire la question précédente. En janvier 2001,le syndic nous signale qu'à son sens, les travaux de peintures n'ont pas été votés en 1999 et qu'il faut donc attendre un vote en assemblée pour les réaliser (Ce qui constituerais une manière élégante de me faire payer). Lors de l'assemblée de Juin 2001 le syndic a donc joint un nouveau devis, et inséré un projet de résolution pour les travaux de peinture de la colonne d'ascenseur. Après prise de renseignement, tout les copropriétaires me signalent que c'est travaux étaient bien votés en 1999. Lors de l'assemblée, cette résolution a été rejetée comme étant sans objet car ayant déjà été voté en 1999. La Peinture est donc faite en septembre 2001.
Etant aujourd'hui au conseil syndical, j'ai procédé à la réception finale de l'ascenseur début Novembre avec le syndic et l'ascenseuriste. J'ai donc repris le devis de 1999 et noté que les sous face de l'escalier n'avaient pas été repeintes ni le plafond du dernier étage comme cela avaient été chiffré à l'époque. L'ascenseuriste me dis alors que les travaux ont été effectué sur la base du devis de Mars 2001 qui étaient plus restrictif…. Et non pas sur la base du devis de 1999.
QUESTION 1: L'assemblée de juin 2001 n'a jamais statué sur le devis de Mars 2001. Elle a même reconnue que cette résolution étaient sans objet car ayant été voté en 1999. Dois-je valider la recette de l'ascenseur (L'ascenseuriste à fait son bouleau même si ….) et impliquer la responsabilité du syndic pour modification de contour de travaux voté en assemblée. Ou au contraire refuser la recette et forcer le syndic à faire réaliser ces travaux.
QUESTION 2: Il faut savoir qu'entre le devis de 1999 et celui de 2001, il n'y a pas de modification de prix (25000 Frcs environ) mais du contour et de la nature des travaux. Si l'on veut faire éxécuté ces travaux comme voté implicitement lors de l'assemblée de 1999, qui devra payer l'éventuel surcoût sachant que l’acte de vente stipule en outre que « Tous les travaux votés avant le 21/7/1999 ayant reçus ou non un commencement d’exécution ou exécuté antérieurement au dit jour resteront à la charge du vendeur ainsi qu’il s’y oblige, il en est ainsi en ce qui concerne les travaux relatifs à l’installation de l’ascenseur. »
Désolés, nous avons failli "louper" votre nouvelle intervention... A la 2ème question, nous confirmons que votre vendeur est engagé sur le supplément pour réaliser les travaux tels que votés initialement.
A votre première question, nous répondons qu'il ne faut surtout pas mélanger l'ascensoriste avec votre litige avec le syndic, du moins s'il a réalisé les travaux que ce dernier lui a commandés.
Maintenant, vis à vis de votre syndic, et cette fois du point de vue de la copropriété et non plus de votre cas personnel et du préjudice qu'il a pu vous causer par rapport aux clauses de votre achat, vous avez un banal problème de dépassement de travaux : nous nous sommes exprimés sur ce point dans un article intitulé justement "Dépassement du montant des travaux votés : qui doit prendre en charge ?"...
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Posté - 18 juin 2001 : 15:37:00
