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CB
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 09 oct. 2002 : 13:44:27
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Bonjour,
Nous avons eu la surprise de recevoir notre dernier appel de fonds à l'entête d'un grand Syndic (FONCIA), qui n'est pas celui avec lequel nous étions en contrat. Notre Conseil Syndical n'a pas été informé d'un moindre changement et reste tout aussi surpris que nous.
A travers le courrier d'accueil de FONCIA, nous apprenons que nous sommes désormais sous leur gestion (mais personne au Conseil Syndical n'a été demandeur, pas plus que les Copropriétaires), et que l'appel de fonds de ce trimestre est à régler sur le compte commun de FONCIA (alors que nous avons voté et renouvelé à l'Assemblée, l'utilisation de notre compte propre à la copropriété).
Nous sommes surpris, car il n'est nullement fait mention de ce compte, ni de l'état des dossiers en suspens (travaux de ravalement et de toiture, recouvrement des impayés...). Notre syndic (en titre) reste muet.
Est-ce normal ?
Quelle doit-être notre attitude ?
Carole
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 09 oct. 2002 : 14:15:45
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Le mandat donné par un syndic est régi par le Code Civil comme tous les mandats. Il est strictement nominatif et en particulier incessible. Il faudrait une assemblée générale pour changer de syndic. Mais peut-être votre cabinet a-t-il été racheté par Foncia? En tout état de cause, c'est bien avec votre cabinet élu que vous êtes en contrat, pas avec Foncia, et si le cabinet que vous avez élu n'existe plus, il faudra passer par un administrateur judiciaire je crois.
N'y a-t-il pas sur ce site un article qui évoque les rachats de cabinets de syndic par de grands groupes?
Thoveyrat |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 09 oct. 2002 : 20:48:53
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En aucun cas le syndic nommé par l’assemblée ne peut se faire substituer par une autre entité même si celle-ci possède également une carte professionnelle. « L'article 18 de la loi de 1965 dispose que, « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ». « Le mandat du syndic a un caractère strictement personnel, il est conclu intuitu personae. » à ce titre si cette substitution résulte d’une vente ou d’une location gérance il faut que l’assemblée générale accepte préalablement à l’acte cette substitution à la majorité requise pour la désignation d'un nouveau syndic. Ce qui n’est apparemment pas votre cas .
Ceci malheureusement est monnaie courante surtout des grands groupes avec la complicité de grandes caisses de garantie détournants sans scrupule jusqu’à leur propre règlement intérieur. Deux poids deux mesures pour quelques kopecks …(il est vrai que le client ne risque pas grand chose alors on s’en fout …)
Le problème est que la balle est dans le camp des copropriétaires et que généralement ceux-ci ne sont pas chaud pour la seule parade légale possible l’administrateur judiciaire !
En attendant, réglez vos appels de fonds au nom de votre syndic en titre (celui nommé par l’assemblée) et faite passer le mot à vos voisins, exigez également que toutes les correspondances y compris les appels de fonds soient au nom de votre syndic.
Exigez aussi des explications par écrit à la caisse ou l’organisme garantissant votre syndic.
Enfin bref, faite leur comprendre que vous n’êtes pas dupe.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 oct. 2002 : 01:25:03
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votre syndic en titre existe t il toujours? Exerce t il encore son activité de syndic?
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CB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 oct. 2002 : 09:01:22
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Bonjour, et merci à tous pour vos réponses.
Nous avons (le Conseil Syndical) tenté de mener une enquête afin de comprendre les motivations de notre syndic élu, et surtout de prendre nos repères en vue d'une décision. Il s'avère que sur un lot de copropriétés, certaines ont été "vendues" à Foncia, et d'autres ont été conservées par l'ancien syndic : mais quel poids, quelle mesure ??
Donc, si je comprends bien, il serait judicieux de déclencher une A.G.E. - en plus d'un rendez-vous avec le Syndic pour explication ?
Pour Nefer :
Nous n'arrivons pas à savoir si le Syndic est toujours en activité, il semblerait que certains lots de copropriété soient toujours sous sa gérance, mais impossible d'obtenir le contrôle de sa carte professionnelle.
Merci encore pour vos réponses, elles nous confortent dans nos positions.
Carole |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 10 oct. 2002 : 10:00:13
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Bonjour,
Apparemment vous faites une confusion entre les lots qui composent une copropriété et le mandat qui est la mission que le syndicat des copropriétaires donne au syndic.
Il peut s’agir :
D’un simple rachat mais dans ce cas la raison sociale reste la même.
Dune location gérance ou d’une location vente (Foncia dévient l’exploitant et gère les mandats pour le compte de votre syndic) il y a substitution et le mandant ne peut être transféré qu’après un vote d’assemblée.
D’une fusion acquisition et là encore il y a substitution.
Si il y a substitution sans accord préalable de l’assemblée vous êtes dans le cas de carence de syndic et vous devez donc faire nommer un administrateur.
En ce qui concerne l’assemblée spéciale, celle-ci ne peut être convoquée que par votre syndic et tenue que par l’un de ses préposé détenteur de la carte grise au nom de votre syndic. Vous avez tout intérêt à consulter d’autres syndics avant de réclamer une telle assemblée, une fois prêt, et si vous ne pouvez attendre l’assemblée générale demander par écrit à votre syndic la prise en charge de cette assemblée spéciale.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 10 oct. 2002 : 13:39:58
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Je suis confuse, en relisant votre intervention je comprends (avec retard) l'emploi du mot "lot" pour groupe.
Veuillez accepter mes excuses.
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CB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 oct. 2002 : 10:40:17
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Bonjour,
Malechka : pas de soucis, mon vocabulaire était ambigu  .
Pour en finir avec notre ex-Syndic, voici les informations que nous avons recueillies après enquête :
- le syndic a cédé notre copropriété à Foncia car il envisage d'arrêter son activité l'année prochaine, donc il "s'allège". Il n'a pas jugé utile de nous prévenir car, selon lui, "Foncia est très bien", d'ailleurs il ne voit pas pourquoi cela nous pose problème puisqu'il a également "vendu" à Foncia, le personnel qui s'occupait de nous (comptable, secrétaire et gestionnaire)... Par contre, il a complètement oublié de céder notre compte bancaire  . Au passage, il nous demande de faire le nécessaire pour "convaincre" les copropriétaires que c'est la seule solution, et ce, pour éviter une AGE (ennuyeux et lourd à organiser) !
- parallèlement, en contrôlant sa carte professionnelle, nous nous sommes aperçus qu'il travaillait depuis 2 ans sur la carte de son prédécesseur, retraité (dont il avait racheté le cabinet)  . Lui-même ne possèdait pas de carte. Il vient depuis deux semaines de prendre une carte à son nom (pour quelqu'un qui arrête son activité...)  .
Enfin, nous avons décidé de demander une AGE afin de sortir de cette situation, et nous sommes à la recherche d'un Syndic.
Merci de votre aide.
Carole |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 11 oct. 2002 : 11:22:31
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Bonjour,
Par curiosité quel organisme garantissait les fonds mandants ?
Etaient-ils au moins garantis ?
Les garants ont l’obligation de prévenir à la cessation de la garantie chaque président de conseil.. Qu’en est-il ?
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CB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 oct. 2002 : 14:16:26
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Excellentes questions !
A priori, il s'agissait de la FNAIM, d'après les pièces que j'ai récupérées auprès du Syndic. Mais très honnêtement, je ne sais plus trop quoi penser, ni déterminer le vrai du faux.
Peut-être que nous n'avons pas été informés de la transaction parce qu'elle ne portait que sur certaines copropriétés et non la totalité ?
J'ignore comment je peux faire pour contrôler si les fonds étaient réellement garantis ou non, et par qui.
Il est certain que dans notre naïveté, nous avons accordé notre confiance à qui il ne fallait pas. Nous estimions notre Syndic sérieux et professionnel, nous avions confiance en ses compétences...
Bonne leçon en vérité.
Carole |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 11 oct. 2002 : 15:05:10
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Re bonjour,
Apparemment votre syndic a vendu son fonds de commerce il ne peut donc plus exercer. Qui dit ne plus exercer dit aussi ne plus convoquer.
Donc s’il ne peut plus convoquer, c’est à Foncia (qui n’est pas votre syndic) que vous allez demander de convoquer cette Assemblée Spéciale. Foncia n’étant pas mandaté à cet effet, vous partez dans une situation d’illégalité. C’est à dire, que pendant 10 ans tout copropriétaire (le plus souvent débiteur) peut contester la nomination du syndic nommé à cette Assemblée spéciale ainsi que toutes les autres décisions prisent (budgets . approbations des comptes etc … )
Légalement vous n’avez pas d’autre solution que de demander la nomination d’un administrateur.
A charge pour le syndicat de faire valoir le préjudice subit en faisant jouer la R.C.P de votre syndic.
D’autre part, demander à FONCIA à quel moment il pense user de son devoir de conseil ….
Si il n’y a pas anguille sous roche entre Foncia et la FNAIM (dont un administrateur est administrateur de la caisse (FNAIM) ce serait un miracle ….
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 oct. 2002 : 19:27:00
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Cette histoire illustre à merveille s'il le fallait la désinvolture avec laquelle certains grands groupes traitent la clientèle des cabinets qu'ils rachètent, et Foncia n'est pas connu sur le marché comme un des pires : il en est qui pratiquent ainsi beaucoup plus systématiquement...
Et en fait ils auraient tort de se gêner, dans la mesure où une bonne partie de la clientèle se laisse faire (après tout, ils ne seront pas pires que d'autres...) ou craint les frais d'une administration judiciaire !
C'est votre choix, mais vous êtes fondés à saisir la justice et demander la nomination d'un administrateur provisoire (pour vacance du poste : TR et Malechka ont raison ; de plus Malechka a raison de pointer le fait que ne pas en passer par là vous laisse une épée de Damoclès que peut faire tomber le premier mauvais coucheur venu !)...
Le jour où de nombreux immeubles procéderont de la sorte, ces groupes "sûrs d'eux et dominateurs" daigneront peut-être ne pas traiter le client comme du bétail !
Edité par - universimmo le 11/10/2002 19:35:33 |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 14 oct. 2002 : 11:27:01
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Il est vrai que dans ce domaine Foncia a un concurrent très sérieux notoirement connu pour traiter sans le moindre égard « son bétail » : l’illustre groupe international : VENDOME - ROME - Auguste Thouard (UFFI). Groupe qui rachète (par l’intermédiaire d’investisseurs…) des petits cabinets en location gérance sans s’inquiéter ou se faire inquiéter des méthodes employées défiant pourtant toutes légalités.
A quand un monde parfait.
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CB
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 oct. 2002 : 11:01:32
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Bonjour,
J'ai été un peu longue à reprendre ce fil, mais j'était en investigations.
Donc, après contact de la Fnaim pour interroger sur le fait qu'aucune information de leur part ne nous ai parvenue suite à la cession de notre copropriété, la réponse fut que notre syndic n'a pas préciser les copropriétés cédées, juste la valeur des 50 % [:
Pour ce qui est de l'activité de l'ancien syndic, après contact auprès de la Préfecture, il a repris au 1er octobre 2002 une carte T et G à son nom. Il n'a céder que 50 % de son fonds de commerce à Foncia avec une promesse de vente pour les 50 % restant à échéance 2006 (il est donc toujours en activité). Chose qu'il nous a confirmé ce vendredi lors de notre entretien. Nous lui avons fait part de notre intention de demander une AGE, ce à quoi, il n'a pas semblé surpris, ni même négatif quant à sa charge de l'organiser.
Nous lui avons donc stipulé par courrier avec AR une injonction de convoquer une AGE sous huit jours (comme prévu par la loi).
Parallèlement, nous avons écrit à Foncia pour les informer que n'ayant aucun contrat avec eux, n'ayant de ce fait, pas d'obligation envers eux, nous continuerons à verser les montants de nos appels de fonds sur NOTRE compte particulier et que nous attendons la décision de l'AGE pour déterminer s'ils seront ou non postulant à reprendre l'activité de notre Syndic.
A priori, d'après la petite "enquête d'opinion" auprès des copropriétaires, Foncia ne remporte pas un franc succès, au contraire, mais bon...
Nous attendons le retour de notre ancien syndic sur notre demande d'AGE.
Carole |
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