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je loue un studio dans un immeuble ancien. Le locataire ne paie plus son loyer au motif que le logement ne respecte pas les normes d'habitabilité (installation electrique non conforme, sanitaires en très mauvais état, mur et plafond dégradés...).Les services d'hygienne de la ville, sur demande du locataire, m'ont demandé d'effectuer les travaux qui s'imposent. Bien que certaines dégradations soient de son fait, je me suis résolu à effectuer les travaux nécessaires. l'intervention d'artisants nécessite que le studio (20m2) soit entièrement débarassé pour rendre les travaux réalisables. Puis-je contraindre le locataire à libérer temporairement les lieux? Quelle est la solution si mon locataire ne trouve pas à se loger et à stocker ses meubles pendant la durée des travaux? Est-ce que je peux me prévaloir de l'impossibilité de réaliser les travaux tant que le studio est occupé?
D'une part, il faudrait que vous établissiez clairement ce qui ressort d'un mauvais usage de sa part, et que vous ne réparerez qu'à ses frais, donc sur son autorisation (avec accord pour paiement!) dans la mesure où il est encore titulaire du bail. Sans cela, tous les travaux seront à votre charge. Si vous comptez laisser le bien en location pendant au moins 9 ans, vous pouvez demander une subvention à l'ANAH (elle couvrirait 20% des gros travaux). Il ne faudra pas, alors, commencer les travaux avant que la subvention soit accordée, ou alors il vous faudra demander une autorisation spéciale, en général disponible sous quinzaine. La loi est très favorable au propriétaire en ce qui concerne les travaux. En effet, le locataire ne peut faire obstacle à l'exécution des travaux dans son logement, et il n'a droit à une indemnisation (sous forme d'exonération de loyer) que si les travaux rendent le logement totalement ou partiellement inhabitable pendant plus de 40 jours! Si les travaux durent moins longtemps, le locataire doit continuer à payer le loyer, même s'il ne peut plus habiter le logement! Ce que vous pourrez faire, pour éviter que ses meubles ne vous encombrent, c'est lui proposer de prendre en charge un garde-meubles pour la durée des travaux. Par ailleurs, comme il ne paie plus son loyer, je vous conseille de lui adresser un commandement de payer, qui vous permettra éventuellement de ne pas renouveler le bail, voire de l'expulser s'il persiste, car même si le logement n'est pas conforme aux attentes d'un locataire, il doit payer son loyer. Je suis bien placée pour le savoir, je n'ai pas d'eau chaude depuis janvier...
"Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 1331-28-1 du code de la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L. 511-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du présent code".
Par ailleurs, l'article L521-1 introduit par la même loi stipule :
" Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité assorti d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive pris en application des articles L. 1331-23, L. 1331-28 et L. 1336-3 du code de la santé publique ou d'un arrêté portant interdiction d'habiter, en cas de péril, en application de l'article L. 511-2, le propriétaire est tenu, sans préjudice des actions dont il dispose à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable, d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3. Ces dispositions sont applicables lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité ou au péril rendent temporairement inhabitable un logement".
Quand vous dites "Les services d'hygienne de la ville, sur demande du locataire, m'ont demandé d'effectuer les travaux qui s'imposent", cette demande était-elle comme c'est probable accompagnée d'un arrêté d'insalubrité ?
Si oui, votre locataire est dans son droit...
Et même s'il n'y a pas eu d'arrêté formel, devant un tribunal vous seriez perdant d'avance ! Mieux vaut faire profil bas, organiser les travaux pour qu'ils durent le moins longtemps possible et payer à votre locataire hotel et garde-meubles pendant la remise en état...
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Posté - 15 oct. 2002 : 22:44:10
