|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 25 oct. 2002 : 03:18:12
|
Notre dernière AG, qui s'est tenue le 23.10.02, n'a pas approuvé les comptes pour l'exercice 2000/2001, clos le 30.09.01 (ces comptes, indépendemment de leur contenu, critiqué, ont été présentés par le syndic à l'AG avec retard de 6 mois et 23 jours sur la date-limite légale de 6 mois après fin d'exercice).
Le quitus n'a pas été donné.
Le mandat du syndic a toutefois été prorogé, pour prendre fin au plus tard le 31.03.03, date-limite de redittion des comptes de l'exercice 2001/2002 clos le 30.09.02
D'où la triple question :
- a) le syndic doit-il présenter à nouveau les comptes en cause de 2000/2001 à la plus prochaine AG (qui se tiendra normalemet avant le 31.03.03) ? Y a-t-il une procédure (demande à signifier sans attendre la convocation de la prochaine AG et l'utilisation qui y ferait suite de l'article 11 du décret de 67) ?
- b) quels sont les textes applicables (et la jurisprudence, s'il y a lieu), soit de la loi de 65 et de son décret d'application, soit du droit des mandats, soit des deux ?
- c) quelles sont les possibilités, ouvertes à un copropriétaire ou à un groupe de copropriétaires, pour mettre en cause, soit devant la justice, soit auprès des chambres professionnelles auxquels le syndic adhére, soit par voie administrative, les retards que le syndic a mis à présenter ses comptes (les retards de cette nature sont effectifs depuis plusieurs années, et il y a eu également des retards sur la diffusion des PV) ?
Je suis preneur de vos conseils, vous précisant que sur le forum Universimmo "les travaux---une étrange histoire de cartes de parkings", j'ai, à partir d'une embrouille sur le système de contrôle d'accès des parkings :
- donné un compte-rendu sur la récente AG,
- ainsi que demandé des pistes pour trouver un expert indépendant pour faire un point sur cette affaire de cartes de parkings (une décision de recourir à une telle expertise a été prise par l'AG).
Merci à tous et toutes.
Joseph-Jacques
|
|
Signaler un abus
|
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 oct. 2002 : 09:03:38
|
1)Mis à part le retard récurrent dans la présentation des comptes, l'assemblée générale s'est elle tenue dans les délais? autrement dit, le mandat du syndic était il toujours valable pour convoquer l'AG?
2)Le conseil syndical s'est il rendu chez le syndic pour procéder au contrôle des comptes? Quel en est le résultat?
3)Pourquoi avoir renouvelé le mandat du syndic si de tels problèmes existent dans la gestion de votre syndic?
|
Signaler un abus  |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 oct. 2002 : 18:33:09
|
Réponse à NEFER (et pour lecture, et réactions éventuelles des autres univessiminternautes):
- Sur votre 1) : Oui, même si c'est avec retard par rapport aux règles légales, l'AG s'est tenue valablement, vous pensez bien qu'on a regardé le truc : le mandat du syndic (qui datait de juin 2001) disait "mandat d'une année finissant lors de l'assemblée d'approbation des comptes". Point, sans mention autre, notamment de date-limite. Il y a certes infraction, mais ça ne détruit pas la validité de la tenue de l'assemblée (qui a été convoqué 15 jours avant sa tenue, pas un jour de plus...). Même si la clause est abusive, léonine, etc... Mais c'est une clause !
Si quelqu'un a un conseil pour faire condamner (sans y passer des années et y dépenser des fortunes dans la procédure) les infractions de dépassement de dates-limites de tenue des AG, je suis preneur de pistes !
- sur votre 2) : Bien sur des copros, membres ou non membres du CS (en fait du CS de facto puisque les mandats des membres du CS étaient échus depuis fin juin 2002, un an de date à date après l'assemblée précédente [à laquelle je n'avais pas assisté d'ailleurs, parceque j'étais encore en activité et en déplacement constant]), se sont rendus chez le syndic pour le contrôle : journée de l'article 18-1 de la loi de 1965.
J'en étais (on a fait d'abord un peu antichambre..., et il a fallu élever un peu le ton pour avoir les contrats (que nous n'avons pas tous eu - et il n'y a pas de carnet d'entretien qui en compile la liste, rien sur les quantités consommées et les prix unitaires sinon un tableau indécorticable en totalité en 1 journée, etc...).
On a, dans le temps imparti, ceuilli quelques perles (d'autres ont juste été aperçues et si on peut plonger à nouveau dans ces comptes, on essayera de les attraper). Et c'est pour celà, avec de telles évidences, qui s'ajoutaient aux retards, que nous avons pu obtenir que les comptes ne soient pas approuvés et le quitus pas donné.
- sur votre 3) :
-- au syndicat principal (ns avons 5 secondaires et 1 principal), un copro [il s'agit d'une Sté immobilière] est majoritaire avec plus de 50 % des tantièmes ;
-- dans 2 secondaires, cette Sté a 100 % des tantièmes des 2 syndicats correspondants ;
-- dans un 3ème secondaire, une Sté [surface commerciale] est majoritaire ;
-- restent 2 secondaires, me direz-vous, qui pourraient voler de leurs jolies petits ailes. Eh bien , dans ces 2 secondaires d'"en-bas", dans un le syndic a pu trouver quelques alliances, verouillées de longue date et soigneusement arrosées. Dans celui qui reste (le plus petit), il y a des petits soldats dont les escamouches n'ont pu mais...).
Et voilà le travail.
Elle est pas belle ma copro ???
On va continuer, et vos conseils nous y aideront.
JJ-T
|
| Signaler un abus |
|
|
malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 25 oct. 2002 : 19:10:28
|
En ce qui concerne le point 2 et plus précisément « …. quelques perles (d'autres ont juste été aperçues et si on peut plonger à nouveau dans ces comptes, on essayera de les attraper). »
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « … Il (le conseil syndical) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »
Rien ne vous empêche en votre qualité de membre du conseil syndical de demander au syndic copie des documents (contrats, relevés de banque, rapprochement bancaire, balance, factures etc) que vous n’avez pas eu le temps de contrôler.
Pour les sanctions liés aux retards des convocations ou des diffusions des PV, ils n’en existent à ma connaissance aucune, sauf peut-être rechercher la responsabilité de votre syndic mais encore faudrait-il prouver le préjudice.
Par contre, pour le copropriétaire majoritaire, vous pouvez consulter dans ce site la fiche pratique : Que faire face à un copropriétaire majoritaire ?
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 oct. 2002 : 01:11:12
|
Malechka,
- a) ma question se place en réalité dans le cadre d'un nouvel examen de comptes qui n'ont pas été approuvés : le syndic a-t-il l'obligation de les représenter à l'AG pour receuil d'une approbation et, dans ce cas, les copros non membres du CS (comme les minoritaires du CS qui seraient "écartés"...) peuvent-ils donc revoir ces comptes chez le syndic dans le cadre de l'article 18-1 de la loi de 1965.
Cà a déjà été sportif pour se faire communiquer les éléments nécessaires au contrôle pour le round d'avant (et on ne les a pas tous eu). Alors, au prochain coup, il va falloir voir si il faut pas venir avec la maréchausée. Ou prier le Dieu des syndics ? (adresse de ce Dieu, svp)
- b) sur les sanctions à l'encontre d'un syndic pour des retards (répétés dans notre cas) pour les convocations d'AG et es envois de PV, vous me dites qu'il n'y a pas de sanction possible, civile ou pénale, à votre connaissance.
Celà veut dire que la loi a peu de portée et qu'elle sert donc simplement pour réprimander le syndic, sans concrétisation autre qu'un refus de quitus ou de renouvellement de mandat.
Sauf bien sûr, sans doute, à aller au tribunal pour prouver un préjudice ("Mais si, je vous assure Monsieur le Juge, blablabliba", "Cher Maître, quels montants d'honoraires pour cette affaire, qui ne semble d'ailleurs guère vous intérésser ?").
Jouer sur un violon sans cordes, souffler dans une trompette bouchée...
- c) j'ai lu l'aticle que vous m'avez signalé (merci de celà) intitulé "que faire face à un copro majoritaire" .
Je crois que mon violon et ma trompette ont un assez bon avenir, non ?
A moins qu'il y ait un Dieu des majoritaires (adresse, svp).
Malechka ("et tous autres" comme disent les juristes...) : à vos claviers ! (laissons tomber la question des adresses impossibles des Dieux: quelques pistes juridiques - dont de jurisprudence - me conviendront mieux).
Salut
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 oct. 2002 : 09:57:39
|
La non approbation des comptes entrainele fait que le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, ne pourra pas ontenir devant le tribunal la condamnation d'un copropriétaire débiteur des charges de cette période, car la Cour, pour rendre un jugement positif pour le syndicat exige la présentation de la résolution approuvant ces comptes.
Plusieurs possibilités pour la prochaine assemblée:
- le syndic remet à l'ordre du jour du jour la résolution portant sur l'approbation des comptes
- le conseil syndical demande cette mise à l'ordre du jour
- un copropriétaire demande cette mise à l'ordre du jour
Dans tous les cas, UN COPROPRIETAIRE, quel qu'il soit, ou son mandataire, peut consulter chez le syndic, selon les modalités de consultation des documents votés en assemblée générale, TOUS LES DOCUMENTS utiles pour les délibérations de cette A.G.: factures, devis, ordres de services, relevés bancaires, contrats.......
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
