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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 18 nov. 2002 : 10:56:48
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Notre règlement de copropriété ne prévoit rien sur la répartition à faire concernant la différence relevée entre le compteur d'eau général et la totalité des relevés des compteurs individuels
Quelle genre de résolution peut on mettre à l'ordre du jour pour régler le problème et à quelle majorité ???
Merci pour votre aide
bp
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 00:36:37
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La différence est à répartir en charges communes.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 10:05:57
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Oui, mais à quelle majorité faire le vote étant donné que ce point (répartition dans les charges communes) n'est pas précisé dans notre règlement de copropriété ???
bp |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 10:38:01
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Bonjour bprudhon,
A mon sens, il n'y a pas lieu de faire voter quoi que se soit sur le delta entre la somme des consommations privatives et la consommation générale de l'immeuble.
Voici le mécanisme :
1- le syndic paye sur les fonds du syndicat les factures de la compagnie des eaux, généralement en charges générales sauf stipulation contraire du RCP ;
2- la somme des consommations privatives viennent alors en déduction de cette clef de répartition en contre partie de l'affectation de la consommation de chaque copropriétaire ;
3- Par voie de conséquence, le delta se trouve donc dans la clef de répartition du point n° 1.
Pour information :
- on considère que la consommation d'eau restant à la charge du syndicat doit avoisiner les 5 % hors arosage de jardin ;
- la consommation moyenne d'une personne se situe dans une fourchette de 90 à 120 litres d'eau par jour (soit 8 à 12 m3 par trimestre et par personne occupant le logement).
Dans la mesure du possible, il est fortement conseillé de relever régulièrement les consommation d'eau dans les immeubles.
Pour ma part, les compteurs privatifs et le compteur général de mon immeuble sont relevés 5 fois par an par le conseil syndical. Cela évite éventuellement toute mauvaise surprise.
Cordialement.
Cyril  |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 14:18:25
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Si je vous ai bien compris clemouel, et compte tenu de la loi SRU (budget prévisionnel appelé par 1/4 avec régularisation en fin d'exercice en fonction des dépenses effectives) :
en janvier 2003:
1) Relevé des compteurs (général et individuels)
2) bilan sur le compte de chaque copropriétaire :
- appel négatif ou positif fonction du relevé individuel et autres dépenses courantes dans le budget prévisionnel.
+ - appel supplémentaire (quote-part calculée à partir du delta relevé entre compteur général et relevés compteurs individuels.
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 16:45:31
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Bprudhon,
Pour mieux comprendre, je vous propose un exemple simple.
Données
- Copropriété de 3 logements
- Monsieur A = 200/1000 charges générales, conso d'eau = 20 m3
- Monsieur B = 300/1000 charges générales, conso d'eau = 60 m3
- Monsieur C = 500/1000 charges générales, conso d'eau = 120 m3
soit un total de conso privative de 20 + 60 + 120 = 200 m3
Conso compteur général
sur l'année 250 m3 d'eau pour un total 750 euros, soit 3 euros/m3
Résultats comptables
Décompte charges générales
Factures Compagnies des eaux... : 750,00 EUR
Consommations privatives... : -600,00 EUR (200 m3 x 3 EUR)
A répartir en Ch. gales... : 150,00 EUR
Décompte Monsieur A
Charges générales... : 150,00 EUR x 200/1000 = 30,00 EUR
Consommation Eau Froide... : 20 m3 x 3,00 EUR = 60,00 EUR
Total à payer... : 90,00 EUR
Décompte Monsieur B
Charges générales... : 150,00 EUR x 300/1000 = 45,00 EUR
Consommation Eau Froide... : 60 m3 x 3,00 EUR = 180,00 EUR
Total à payer... : 225,00 EUR
Décompte Monsieur C
Charges générales... : 150,00 EUR x 500/1000 = 75,00 EUR
Consommation Eau Froide... : 120 m3 x 3,00 EUR = 260,00 EUR
Total à payer... : 335,00 EUR
Il convient après de retirer à chacun la quote part des provision payées durant l'année.
Enfin généralement, il est de coutume de faire un appel provisionnel trimestriel sur l'estimation de la consommation d'eau avant répartition privative (dans notre exemple 750,00 EUR / 4 = 187,50 EUR en charges générales au titre de l'eau pour l'année suivante).
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 19 nov. 2002 : 16:51:23
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Merci Clemouel pour ces exemples clairs
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 nov. 2002 : 20:56:50
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Bonsoir Bprudhon,
Vous indiquez que votre copropriété a un reliquat (important ?) entre la consommation général d’eau et l’addition des consommations individuelles et m’avez informé que votre syndic proposerait de répartir cet écart en part identique entre chaque copropriétaire.
Sauf si votre règlement de copropriété prévoir une clause spécifique, cette répartition du reliquat me ne me paraît pas équitable, voire légale.
D’abord parce que ce reliquat est, du moins pour partie, une dépense d’entretien de l’immeuble et dont tous « les copropriétaires sont tenus de participer […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5». (art. 10 2ème § de la Loi du 10/07/1965).
Lequel article 5 dit ceci :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Enfin, la répartition à la part renverrait aux dispositions d’une répartition de charges spéciales (par opposition aux charges générales) de services collectifs.
Ces charges sont alors obligatoirement réparties en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot (article 10 de la loi du 10/07/1965, modifié par la Loi SRU du 13/12/2000). L’utilité doit être comprise comme la possibilité d’utiliser l’équipement ou le service, et non son utilisation effective.
Ainsi un logement de 30 m3 ne peut payer le même montant d’eau qu’un logement de 150 m², même si le plus petit logement loge réellement plus de monde que le logement plus important. L’utilité de ce dernier est néanmoins potentiellement plus importante ; les grilles de charges ne sont heureusement pas révisables en fonction du nombre d’occupants réels dans chaque logement.
En conclusion à mon sens, le reliquat entre la consommation général d’eau froide et l’addition des consommations individuelles doit bien être réparti suivant dans les charges communes comme le rappelait justement Nefer.
Qu’en pense les gentils membres du forum d’Universimmo ?
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 21 nov. 2002 : 09:32:59
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Le débat est ouvert .....
N'empêche que la répartition par défaut est sur la base des millièmes.
Dans l'hypothèse où un syndic souhaite une autre répartition, dans le silence du RCP, dans quelle forme doit-il la voter.
Ou bien, dans le cas ou le RCP ne précise rien, est-il en droit de choisir une base de répartition sans vote préalable ????
Qu'en pensez vous, Universimmo et Universimmonautes ??
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 nov. 2002 : 16:44:34
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le syndic n'a pas le pouvoir de choisir une base de répartition autre que celle du RCP,ou en application de textes réglementaires
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 21 nov. 2002 : 17:06:09
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Donc, d'après vous Nefer, une base de répartition différente de celle prévue de façon règlementaire requièrerait l'unanimité des voix du syndicat ???
bp |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 21 nov. 2002 : 19:31:35
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Nous sommes d'accord avec ce point de vue !
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 06 déc. 2002 : 10:54:25
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Bonjour,
je viens de lire très attentivement votre discussion sur la répartition du différentiel compteur général et somme des compteurs individuels.
Notre copropriété est dans le même cas.
Relevé compteur général : 552 m3
Somme des compteurs individuels : 392m3
soit un différentiel de :160 m3
La copropriété est composé de 8 logements et dans la répartition en quantième je pèse 30% de la copro.
Nous sommes 2 et nous avons consommé 130m3
Alors qu'un autre appartement qui pèse 15% de la copro avec 2 personnes n'a consommé que 39m3
De plus un des appartements refuse de nous communiquer sa consommation d'eau
Par intérêt personnel je ne souhaite pas payer pour d'autres appartements
Dans le principe la répartition du différentiel doit être effectué au quantième
J'ai bien compris que dans notre situation la répartition au quantième pour cette année sera effectuée mais pour l'année prochaine ?
doit-on relever chaque mois les compteurs ?
doit-on faire appel à un professionnel pour vérifier les compteurs ?
peux-t'on faire gérer les compteurs par une société ?
à quand une facture d'eau individualisé comme l'électricité, le téléphone ?
dois-je couper l'eau et la rationner ? (humour)
merci pour vos réponses
Michel
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2003 : 10:26:29
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Ce sujet a provoqué d'excellents travaux ! La loi SRU prône la facturation directe par les concessionnaires aux occupants. C'est peut-être bien pour les immeubles à construire. C'est irréalisable pour les immeubles anciens. On peut tenter une synthèse :
1) Quand il y a des compteurs individuels, la consommation est payée par le syndic et répartie entre les copropriétaires en fonction des consommations relevées. Si un occupant s'oppose aux relevés, il faut présenter une requête en injonction de faire au Tribunal d'instance. C'est gratuit et le syndic peut le faire.
2) L'écart technique entre le relevé du compteur général et le total des relevés individuels doit rester inférieur à 3%. S'il est supérieur : il y a une fuite, ou bien les compteurs doivent être vérifiés (y compris le compteur général, ou bien il y a un ou plusieurs points de puisage (communs ou privatifs)non équipés de compteurs.
3) Chaque point de puisage (commun ou privatif) doit être équipé d'un compteur. Les consommations communes sont réparties en charges communes. Idem pour l'écart technique normal (< 3%).
4) Les compteurs appartiennent au syndicat ou sont loués. Dans ce dernier cas le contrat de location comporte généralement l'entretien, la vérification, et les relevés périodiques. Si le syndicat est "propriétaire" des compteurs, les relevés doivent être effectués par le syndic, ou un membre du conseil, ou le gardien mais un carnet des consommations relevées doit être tenu pour éviter les contestations.
5) En cas d'absence au relevé, le syndic peut décompter une contribution forfaitaire à condition de la régulariser à l'occasion d'un relevé suivant. Le forfait à fonds perdus est interdit.
6) Si un copropriétaire estime sa consommation enregistrée excessive, il doit en premier vérifier que les robinets de son lot ne sont pas fuyards.
7) Si tous ces points sont respectés, les difficultés sont rares.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 13:01:34
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Je suis syndic bénévole d’une copropriété de 11 logements (50% propriétaires occupants / 50% propriétaires bailleurs). Nous nous heurtons à ce problème de différence entre le volume total de consommation d’eau relevé sur les compteurs divisionnaires et celui indiqué sur le compteur général.
A ma connaissance, les services de distribution d’eau ne veulent pas installer de compteurs individuels directement sous leur responsabilité dans les bâtiments collectifs d’habitation. On les comprend, dans le cas de notre immeuble, ils gèrent 1 seul dossier et non pas 11, donc moins de travail et moins de risques d’impayés.
Dans notre cas (immeuble construit en 1989) les compteurs individuels sont pleine propriété de la copropriété.
Je fais 3 à 4 relevés par an. Tous les copropriétaires sont informés une fois par an de ce que leur compteur affiche. Les gaines sont accessibles, chacun peut contrôler.
Le différentiel entre les différences de volumes consommés indiqués par le compteur général et par la somme des compteurs divisionnaires dépasse parfois 3%.
Il y a un robinet dans le communs (pour faire le ménage !). Le puisage commun ne dispose pas d’un compteur divisionnaire. On a envisagé d’en installer un. Cela fait des frais, faibles !
Seul le compteur général est soumis aux poids et mesures (à ma connaissance).
J’ai toujours, tout naturellement réparti le différentiel, selon les millièmes en charges générales, sous le chapitre « eaux commune ».
En général les copropriétaires n’ont pas contesté cette façon d’agir.
Certains ont demandé d’obtenir des « branchements » (compteurs officiels) individuels. Je me suis renseignée sur le conséquences financières théoriques. 11 abonnements pour 11 appartements d’environ 70 m² c’est 3 à 4 fois = cher, chaque année qu’un abonnement pour un immeuble de 11 logements !
Le service distributeur de l’eau propose de « gérer l’eau ». C‘est à dire d’être en compte avec chacun. Principe : « Comptablement », l’eau n’est plus gérée par la copropriété, chacun a un contrat avec le service de distribution. Le service de distribution fait 1 relevé annuel des compteurs divisionnaires. Il fait payer ce service. Comme il reste du puisage commun, la copropriété est également « en compte ». Importants frais supplémentaires garantis. Pour le moment les copropriétaires n’ont pas voté cette idée.
seborga1 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 19:38:13
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Ce que vous dites est exact.
Mais si un copropriétaire le souhaite, il vous faudra faire faire un devis à soumettre à la prochaine assemblée pour la pose de compteur individuel
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 19:29:10
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nous ne sommes pas obligés de nous exécuter si il y a + de 3 arrivées d'eau dans un appart. comme j'ai le cas malheureusement chez moi.
Est-ce bien exacte , messieurs ?
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 01:25:27
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Si la résolution pour la pose de compteurs est votée à la majorité requise, la résolution doit être exécutée.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 10:11:56
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Cette disposition de la loi SRU n’est pas encore en vigueur, car en attente d’un décret d’application (un des trois restants…)
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