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 Sujet  |
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 13 févr. 2003 : 20:49:23
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Le 4 février je pose 5 questions selon formule abonnement payant. A mon grand regret et étonnement , le 13 février je n'ai toujours rien reçu , et j'ai même dû formuler une réclamation restée sans suite. Pourtant les réponses sont payées. Je les repose donc publiquement :
Copropriété :
Quels peuvent être les membres d'une AG d'une copropriété ? à priori tous les vrais propiétaires , comme les actionnaires dans une société.Un propriétaire peut se faire représenter ponctuellement par une procuration signée, annotéé et datée après la réception de la convocation à l' AG où sont libellés les point à l' ordre du jour.La procuration peut être donnée de façon générale pour tous les points traités lors de cette assemblée en question, ou être détaillée pour chaque point à l' ordre du jour.
Est-ce qu' un usufruitier peut légalement être présent et/ou représenter et voter à la place du nu-propriétaire ( avec lequel il ne s'entend plus ) dans une assemblée qui n'est pas au courant de cette mésentente. Il me semble ici qu'il y a usurpation frauduleuse de pouvoir , camouflée sous le prétexte qu'on dispose d'une procuration "permanente" ad vitam. Ceci nous semble un cheque en blanc !
Calorimètres : installer des compteurs de chaleur semble de plus en plus à la mode en certains pays européens . Pourriez-vous nous donner les réticences que suscitent ces comparateurs de chaleur en France , malgré les louanges de justice des installateurs comme Honeywell,Schlumberger , etc
D' abord , il y a les frais d'installation , plus chers pour les électroniques que pour ceux à évaporation
Ensuite , c'est laid au milieu d'un bel Acova , et peut d' ailleurs difficilement se placer à l' endroit légal , quand le système est tubulaire. Que faire si le chauffage se trouve dans le sol. Que faire pour ceux exposés au soleil, en été quand il n'y a pas de chauffe ? Ils évaporent.
De plus , il faut être là , quand on fait les relevés ( sauf si ceux-ci sont centraux) , sous peine d' amende .
Ensuite ces calorimètres ne sont pas des instruments de mesure , mais des instruments de comparaison. Malheureusement , on compare des pommes et des poires.Celui qui est exposé aux froid du vent du nord consommera plus que celui qui est englobé de voisins, celui qu habite sous un toit mal isolé , chauffera encore beaucoup plus. Comme certains ont remplacé certains chassis simples par des doubles ou triples vitrages, ils paieront pour ceux qui ouvrent leurs fenêtres pour refroidir.
A notre avis, ces instruments sont acceptables dans un bâtiment neuf , où tout est à peu près identiquement isolé , et après un bilan des pertes thermiques de tout le bâtiment.
Pourriez-vous nous renseigner sur la meilleure façon de faire un bilan thermique d'un bâtiment
ancien , dont les plans n' existent plus , et qui certainenement perd sa chaleur de façon totalement différente et non homogène d'un étage à l' autre.
Conseil de gérance : selon l'acte de base, le conseil de gérance est composé de 3 propriétaires ( personnes physiques) . Si une société est propriétaire ( personne morale) d' un lot , il ne me semble pas que les statuts permettent que l' administrateur ( d' autant plus qu'il n' habite pas l' immeuble, et qu'il peut changer au sein de cette société ) puisse être membre du conseil de gérance. Qu'en pensez-vous ?
Si une AG statutaire vote des travaux , sous quel prétexte peut-on ne pas les exécuter ? Manque d' argent ? Changement de politique ? Si les exécutions demandent tant de temps , il est fatal qu'il y a des opposants, puisque ces nouveaux arrivés n'ont pas voté ces travaux...
Lybeer Elysée
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 23:30:07
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Un copropriétaire peut se faire représenter à une assemblée par qui il veut, copropriétaire ou personne extérieure à la copropriété (sauf le syndic, sa famille et ses préposés)
Quant aux indications de vote, même si le mandant à donner des instructions de vote par écrit,le mandataire a toute liberté en toute légalité pour voter comme il le souhaite: la jurisprudence est constante.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 09:09:34
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Lybeer-Elysée, vous avez peut-être un problème dans le maniement de l'interface "questions-réponses", mais vous ne faites pas une présentation exacte des choses ! Vous omettez quelques détails : après que vous ayez posé votre question, dans laquelle vous nous reprochiez seulement de ne pas vous répondre alors que vous n'aviez pas posé de question (?), nous avons eu 2 échanges :
- un premier où vous nous avez pour la première fois posé la question quadruple que vous avez mise en ligne, et par rapport à laquelle nous avons indiqué que ce service n'était pas fait pour ce type de questions, et où nous vous avons proposé de vous rembourser (nous vous demandions également s'il n'y avait pas erreur de territorialité et si c'était bien par rapport au droit français que vous posiez vos questions)
- un second après que vous nous ayez re-soumis le 10 votre quadruple question, auxquelles nous avons répondu le 12, avec le contenu communiqué ci-dessous.
Et quand vous dites "j'ai même dû formuler une réclamation restée sans suite", c'est doublement faux :
1. parce que vous avez commencé par la réclamation alors que vous n'aviez posé aucune question (au demeurant, votre question s'intitulait "réclamation"...)
2. parce que nous y avons immédiatement répondu, ce qui vous a amené à poser effectivement votre quadruple question...
Et puisque vous portez le problème publiquement, c'est aussi publiquement que nous vous proposons à nouveau de vous rembourser, bien que nous ayons pris la peine de vous faire une réponse co-signée par notre avocat.
Nous réitérons cependant que le service de réponse personnalisée payant n'est pas fait pour ce type de questions, mais pour vous assister dans un litige ou une opération complexe...
Réponse :
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"1.Copropriété :
"Ne peuvent participer aux débats et aux votes que ceux qui ont la qualité de copropriétaire. Il existe toute-fois une exception pour les associés d’une société d’attribution qui, en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, sont admis à participer individuellement aux assemblées au même titre que les copropriétaires ; une société copropriétaire est normalement représentée par ses représentants légaux ou par un fondé de pouvoir habilité à cet effet ; également en application du même article, les co-propriétaires en indivision d’une part, les nu-propriétaires et usufruitiers d’autre part, doivent, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété », désigner un mandataire commun ; à défaut d'accord, le mandataire est « désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic »…
"Le mandataire doit donc être désigné d'avance au syndic, qui à défaut doit théoriquement saisir le tribunal ; dans la pratique c'est évidemment rarement le cas, et les syndics convoquent celui qui a demandé à recevoir les charges ; en cas de nu-propriété, c'est en général l'usufruitier qui se manifeste ; certes celui-ci est censé prévenir de l'assemblée le nu-propriétaire et s'il ne le fait pas, le nu-propriétaire peut mettre en cause sa responsabilité au cas où il aurait (mal) voté sur une décision qui relève de ses prérogatives ; mais il peut aussi mettre en cause la responsabilité du syndic, qui sans mandataire commun, et sachant qu'une décision à prendre relevait du nu-propriétaire et non de l'usufrutier, aurait dû aussi convoquer le nu-propriétaire...
"Le règlement de copropriété peut aussi comporter des stipulations particulières à ce sujet, que le syndic doit alors appliquer.
"Les copropriétaires présents à l'assemblée et connaissant une situation de démembrement de propriété sur un ou plusieurs lots peuvent demander à vérifier les pouvoirs de celui qui intervient pour ces lots et, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, demander à ce que son vote ne soit pas pris en compte si la question ne relève pas de ses pouvoirs...
"Théoriquement aussi, une décision relevant des prérogatives du nu-propriétaire et prise grâce aux voix d'un usufruitier en l'absence du premier pourrait être contestée devant le tribunal !
"2.Calorimètres :
"Les articles L. 131-3 et R. 131-2 à R. 131-7 du Code de la construction et de l’habitation rendent sous certaines conditions obligatoire l'installation de répartiteurs de chauffage. Par ailleurs, pour les copropriétés, la Recommandation n°7 de la Commission relative à la copropriété précise les modalités d'application pour les syndics.
"Elle reste cependant peu appliquée en raison du coût du comptage (installation des compteurs, entretien, relevé et comptabilité chez le syndic) et des difficultés de sa mise en œuvre pratique dans la répartition des charges : les compteurs sont en général dans les logements et se pose alors le problème de l'absentéisme ; par ailleurs, les comptages sont mal vus par les syndics qui ne sont pas rému-nérés à hauteur de la charge de travail qu'ils occasionnent, en raison notamment des innombrables contestations et litiges auxquels ils donnent lieu...
"Par ailleurs, les résultats du comptage de chaleur, pour permettre une répartition véritablement équitable des charges, devraient être affectés d'un coefficient qui tienne compte des caractéristiques de chaque logement : exposition, situation dans l'immeuble (certains logements sont si bien chauffés par ceux qui les entourent qu'ils n'ont pratiquement pas besoin de faire fonctionner leurs radiateurs) ; or de tels coefficients ne sont jamais calculés (l'étude serait très coûteuse si les calculs d'origine de dimensionnement et de puissance des émetteurs de chaleur installés ont été perdus, ce qui est le cas presque général...) et de tels correctifs ne sont pas prévus par la réglementation.
Enfin, aucune sanction n’est prévue en cas de non application de la réglementation…
"D'où depuis quelques années (les hivers cléments et la modération du coût de l'énergie aidant) un désintérêt quasi total pour la question, apparemment aussi de la part des fabricants de répartiteurs...
"Le bilan thermique d'un bâtiment quel qu'il soit n'est pas très difficile à faire : les thermiciens qui y procèdent possèdent des tables de calcul des déperditions en fonction du type de matériaux et du niveau d'isolation des différents composants du bâtiment...
"3.Conseil syndical :
"Ses membres doivent impérativement être choisis parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution, leurs conjoints ou leurs représentants légaux (pour ceux qui sont sous tutelle) ; une société copropriétaire peut être également membre du conseil syndical : elle est alors représentée par ses mandataires sociaux ou « par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet » ; par contre, ne peuvent être membres du conseil syndical « le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme » (article 21 de la loi)…
"4.Exécution des travaux votés :
"Le syndic a pour mission d'exécuter les décisions de l'assemblée, sauf si celle-ci en a soumis l'exécution à un accord du conseil syndical. Les copropriétaires qui subiraient un préjudice par la non exécution rapide des travaux votés peuvent mettre en cause la responsabilité du syndic, voire (dans des cas très particuliers où la non exécution lui incombe et où elle entraîne des dommages à l'immeuble, aux personnes ou aux biens) celle du conseil syndical...
"Par contre, cette responsabilité peut être dégagée si le syndic ne dispose pas, après avoie effectué les appels de fonds nécessaires, de fonds suffisants pour mener à bien les travaux et sous réserve bien entendu qu'il soit en mesure de prouver qu'il a bien fait le nécessaire pour recouvrer les impayés..."
(fin de la réponse)
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Edité par - universimmo le 14/02/2003 09:18:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 11:48:32
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La question donne l'occasion à ceux qui ne le pratiquent pas, de constater l'excellent qualité des réponses fournies par l'espace Q/R, aussi bien sur la plan juridique que sur les plans technique et pratique.
Le litige ne nous concerne pas. Il est simplement vrai qu'on peut avoir l'impression de questions d'origine suisse ce qui, bien entendu, n'est pas une critique, bien au contraire. A ce propos les sites sur la copropriété au Québec ne sont pas sans intérêt.
Je retiens le problème des compteurs de chaleur et celui des ilans thermiques.
Sur la répartition des frais de chauffage (exploitation et consommation) la notion d'utilité n'a jamais été précisée et le problème fondamental reste celui de la prise en compte des expositions différentes de locaux identiques. Pour deux lots de volume identique (280 par exemple), l'un au midi, l'autre plein nord, l'obtention d'une température identique de 20° peut nécessiter, en un temps donné, 12O unités de chaleur émise dans un cas, 145 unités dans l'autre.
Le principe équitable de la répartition est-il de faire participer l'un et l'autre pour 100 (répartition en fonction des volumes chauffés à température égale), ou au contraire pour 120 et 145 (répartition en fonction des surfaces chauffantes ou critère assimilé)
C'est la controverse de base. Il y a la dessus des tas d'articles, d'avis, d'arrêts de jurisprudence et bien entendu des clauses diverses de règlements de copropriété. Mais il eût été bon de prendre parti. Personne n'a osé.
L'utilisation des comptages de chaleur pour une part des dépenses totales est une variante du second système. Son défaut majeur est de prendre en considération le défaut d'occupation éventuel du lot (radiateurs fermés), ce qui est en contradiction avec les principes généraux de la copropriété (pour les frais d'ascenseur par exemple).
L'objectivité commande de remarquer que ce système fonctionne assez bien en Suisse. Le releveur des compteurs de calories a rarement des difficultés d'accès pour effectuer son travail. En France, c'est l'enfer !
La réponse fait par ailleurs valoir justement qu'il n'est pas difficile d'effectuer l'essentiel du diagnostic thermique d'un immeuble. Il demeure toutefois plus utile encore de vérifier régulièrement le rendement thermique de la chaudière et de veiller à l'entretien correct des bruleurs.
Quant aux plans des immeubles, je signale qu'il est relativement facile de récupérer aux archives de la Seine les dossiers de construction des immeubles du XVIIIe siècle. On peut penser qu'il en va de même pour les immeubles plus récents. Se pose à cet égard le problème de la transmission des archives techniques des immeubles.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 12:49:23
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en réponse à la derniere ligne de JPM
justement le carnet de l'immeuble ou le carnet d'entretien ne devrait -il pas avoir annexé ces fameux documents ? Nous nous battons dans notre immeuble (1908) pour avoir les plans d'arrivée d'eau, par exemple
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 13:53:04
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D'une manière ou d'une autre, le syndic devrait détenir les plans d'un immeuble. En l'espèce,qu'entendez-vous par plans d'arrivée d'eau ? Les colonnes montantes et les raccordements en étages ? Ou ceux de la conduite générale en pied d'immeuble.
Ils figurent rarement sur les plans d'un immeuble ancien mais il est en général assez facile de les reconstituer, même quand il y a eu des coffrages.
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 20:43:58
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Citation :
Lybeer-Elysée, vous avez peut-être un problème dans le maniement de l'interface "questions-réponses", mais vous ne faites pas une présentation exacte des choses ! Vous omettez quelques détails : après que vous ayez posé votre question, dans laquelle vous nous reprochiez seulement de ne pas vous répondre alors que vous n'aviez pas posé de question (?), nous avons eu 2 échanges :
- un premier où vous nous avez pour la première fois posé la question quadruple que vous avez mise en ligne, et par rapport à laquelle nous avons indiqué que ce service n'était pas fait pour ce type de questions, et où nous vous avons proposé de vous rembourser (nous vous demandions également s'il n'y avait pas erreur de territorialité et si c'était bien par rapport au droit français que vous posiez vos questions)
- un second après que vous nous ayez re-soumis le 10 votre quadruple question, auxquelles nous avons répondu le 12, avec le contenu communiqué ci-dessous.
Et quand vous dites "j'ai même dû formuler une réclamation restée sans suite", c'est doublement faux :
1. parce que vous avez commencé par la réclamation alors que vous n'aviez posé aucune question (au demeurant, votre question s'intitulait "réclamation"...)
2. parce que nous y avons immédiatement répondu, ce qui vous a amené à poser effectivement votre quadruple question...
Et puisque vous portez le problème publiquement, c'est aussi publiquement que nous vous proposons à nouveau de vous rembourser, bien que nous ayons pris la peine de vous faire une réponse co-signée par notre avocat.
Nous réitérons cependant que le service de réponse personnalisée payant n'est pas fait pour ce type de questions, mais pour vous assister dans un litige ou une opération complexe...
Réponse :
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"1.Copropriété :
"Ne peuvent participer aux débats et aux votes que ceux qui ont la qualité de copropriétaire. Il existe toute-fois une exception pour les associés d’une société d’attribution qui, en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, sont admis à participer individuellement aux assemblées au même titre que les copropriétaires ; une société copropriétaire est normalement représentée par ses représentants légaux ou par un fondé de pouvoir habilité à cet effet ; également en application du même article, les co-propriétaires en indivision d’une part, les nu-propriétaires et usufruitiers d’autre part, doivent, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété », désigner un mandataire commun ; à défaut d'accord, le mandataire est « désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic »…
"Le mandataire doit donc être désigné d'avance au syndic, qui à défaut doit théoriquement saisir le tribunal ; dans la pratique c'est évidemment rarement le cas, et les syndics convoquent celui qui a demandé à recevoir les charges ; en cas de nu-propriété, c'est en général l'usufruitier qui se manifeste ; certes celui-ci est censé prévenir de l'assemblée le nu-propriétaire et s'il ne le fait pas, le nu-propriétaire peut mettre en cause sa responsabilité au cas où il aurait (mal) voté sur une décision qui relève de ses prérogatives ; mais il peut aussi mettre en cause la responsabilité du syndic, qui sans mandataire commun, et sachant qu'une décision à prendre relevait du nu-propriétaire et non de l'usufrutier, aurait dû aussi convoquer le nu-propriétaire...
"Le règlement de copropriété peut aussi comporter des stipulations particulières à ce sujet, que le syndic doit alors appliquer.
"Les copropriétaires présents à l'assemblée et connaissant une situation de démembrement de propriété sur un ou plusieurs lots peuvent demander à vérifier les pouvoirs de celui qui intervient pour ces lots et, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, demander à ce que son vote ne soit pas pris en compte si la question ne relève pas de ses pouvoirs...
"Théoriquement aussi, une décision relevant des prérogatives du nu-propriétaire et prise grâce aux voix d'un usufruitier en l'absence du premier pourrait être contestée devant le tribunal !
"2.Calorimètres :
"Les articles L. 131-3 et R. 131-2 à R. 131-7 du Code de la construction et de l’habitation rendent sous certaines conditions obligatoire l'installation de répartiteurs de chauffage. Par ailleurs, pour les copropriétés, la Recommandation n°7 de la Commission relative à la copropriété précise les modalités d'application pour les syndics.
"Elle reste cependant peu appliquée en raison du coût du comptage (installation des compteurs, entretien, relevé et comptabilité chez le syndic) et des difficultés de sa mise en œuvre pratique dans la répartition des charges : les compteurs sont en général dans les logements et se pose alors le problème de l'absentéisme ; par ailleurs, les comptages sont mal vus par les syndics qui ne sont pas rému-nérés à hauteur de la charge de travail qu'ils occasionnent, en raison notamment des innombrables contestations et litiges auxquels ils donnent lieu...
"Par ailleurs, les résultats du comptage de chaleur, pour permettre une répartition véritablement équitable des charges, devraient être affectés d'un coefficient qui tienne compte des caractéristiques de chaque logement : exposition, situation dans l'immeuble (certains logements sont si bien chauffés par ceux qui les entourent qu'ils n'ont pratiquement pas besoin de faire fonctionner leurs radiateurs) ; or de tels coefficients ne sont jamais calculés (l'étude serait très coûteuse si les calculs d'origine de dimensionnement et de puissance des émetteurs de chaleur installés ont été perdus, ce qui est le cas presque général...) et de tels correctifs ne sont pas prévus par la réglementation.
Enfin, aucune sanction n’est prévue en cas de non application de la réglementation…
"D'où depuis quelques années (les hivers cléments et la modération du coût de l'énergie aidant) un désintérêt quasi total pour la question, apparemment aussi de la part des fabricants de répartiteurs...
"Le bilan thermique d'un bâtiment quel qu'il soit n'est pas très difficile à faire : les thermiciens qui y procèdent possèdent des tables de calcul des déperditions en fonction du type de matériaux et du niveau d'isolation des différents composants du bâtiment...
"3.Conseil syndical :
"Ses membres doivent impérativement être choisis parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution, leurs conjoints ou leurs représentants légaux (pour ceux qui sont sous tutelle) ; une société copropriétaire peut être également membre du conseil syndical : elle est alors représentée par ses mandataires sociaux ou « par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet » ; par contre, ne peuvent être membres du conseil syndical « le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme » (article 21 de la loi)…
"4.Exécution des travaux votés :
"Le syndic a pour mission d'exécuter les décisions de l'assemblée, sauf si celle-ci en a soumis l'exécution à un accord du conseil syndical. Les copropriétaires qui subiraient un préjudice par la non exécution rapide des travaux votés peuvent mettre en cause la responsabilité du syndic, voire (dans des cas très particuliers où la non exécution lui incombe et où elle entraîne des dommages à l'immeuble, aux personnes ou aux biens) celle du conseil syndical...
"Par contre, cette responsabilité peut être dégagée si le syndic ne dispose pas, après avoie effectué les appels de fonds nécessaires, de fonds suffisants pour mener à bien les travaux et sous réserve bien entendu qu'il soit en mesure de prouver qu'il a bien fait le nécessaire pour recouvrer les impayés..."
(fin de la réponse)
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Edité par - universimmo le 14/02/2003 09:18:00
Lybeer Elysée |
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 20:46:35
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Je pense que le système question/réponse est fort utile mais que l' interface est mal fait à l' âge d' internet. Je l'ai pourtant utilisé plusieurs fois avec succès. Un problème aussi , le compteur tourne pour 4 questions , mais en compte 5.
D'autre part , personne n'y spécifie les questions qu'on pourrait y poser de préférence aux forums, et j' estime que la territorialité n'a pas beaucoup d' intérêt , puisque en Europe , les lois convergent , et sont du moins un début de réflexion. Car au fond ,c'est tout de même là le but d' Universimo : faire réfléchir dans un certain cadre juridique , sans rien pouvoir imposer.
Pour ma question "procuration et représentation" : il nous semble que -nonobstant le pays et ses lois ou l'acte de base- la procuration donnée à un non propriétaire doit être réglementée très fermement, car il y a beaucoup trop d' abus.
Si la loi et/ou l'acte de base prévoient qu'on doive envoyer par pli recommandé x jours bien déterminés à l' avance au propriétaire de x millièmes sa convocation à l' AG , en même temps que l' ordre du jour où les "divers" doivent absolument être évités , - il nous paraît aberrant qu'une procuration pourrait être demandée et donnée AVANT cette date(qui est au courant avant cette date ? uniquement le conseil de gérance, qui commet alors un abus de pouvoir, en envoyant sa demande de procuration avant la date d'envoi de convocation aux autres ) puisqu'en principe l' ordre du jour est une inconnue . Pourtant l'ordre du jour est l' essence même de l' assemblée , puisque c'est la raison de sa convocation. Il nous semble donc parfaitement logique qu'une procuration pour voter en place d'un propriétaire ne peut se donner qu' à partir du moment où l'on sait de quoi on parlera , et avec de préférence notification de ce propriétaire du sens dans lequel le mandaté devra voter à sa place.
Ce qui voudrait dire aussi qu'un propriétaire situé à l' étranger n'aura jamais beaucoup d' emprise sur cette AG , puisque sa convocation arrivera soit trop tard . N' oublions pas qu'il y a beaucoup de pays où l' envoi "recommandé" n'existe pas . Il se peut aussi que le délai imparti par l' acte de base n'est pas compatible avec les lenteurs de la poste même "prioritaire" !
P.ex. Si je suis syndic en Belgique , je ne puis envoyer un pli "recommandé" au Canada , et le propriétaire habitant le Canada n'aura pas le temps légal pour répondre à mon invitation de procuration.On devrait donc utiliser DHL ou Fedex...mais cela contredit l'acte de base.
Nous connaissons une copropriété où cette fantaisie a permis d' annuler purement et simplement la validité d'une Assemblée Générale , le vrai propriétaire n'ayant pu être avisé en temps opportun et légal de la tenue de cette AG. D' autre part le syndic doit convoquer tout le monde en même temps , par lettre recommandée 10 jours "francs" avant cette AG.
Ceci nous fait penser qu'il faudrait impérativement "pré-annoncer" les AG ainsi que l'ordre du jour présumé, pour que tous puissent mieux la préparer et au moins y être présents ou s'y faire représenter. Ceci me semble encore plus important pour des AG extraordinaires , qui peuvent se tenir à n' importe quelle date , même pendant les vacances d'été ! Cela profite toujours à la minorité agissante...et les mangeurs de procurations...
Lybeer Elysée |
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alessa
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 07:55:33
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ce forum est interessant car les questions posees interessent le plus grand nombre...c est a cette condition qu il continuera a etre lu...c est pourquoi malgre l interet des questions trop longues pour moi ,dans une rubrique generaliste ,je pense qu UNIVERSSIMO NE DOIT pas desinteresser ses lecteurs , a moins d ouvrir une rubrique speciale " coproprietaires etrangers"....de toute facon ce qui m interesse , ce n est pas les litiges avec universsimo mais les problemes de copropriete courrant....merci d etre simple et accessibbe a tous afin d eviter un forum d expert alourdi par des questions trop pointus ....encore bravo a universsimo qui a su sans tri prealable des questions ou avis nous informer..
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 12:15:48
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Lybeer-Elysée:vous auriez du ,et à chaque message le rappeler,que vos questions concernanient un pays étranger.
En effet les points de dysfonctionnements que vous annoncez ou les délais (10 jours francs) ou les termes (conseil de gérance) employés ne concernent pas le droit de la copropriété en France!
Un copropriétaire frANçais qui réside à l'étranger a les moyens techniques et légaux d'être informé très rapidement de tout se qui se passe dans la copropriété, s'il le souhaite réellement.
Je ne vais pas énumérer toutes les solutions qui peuvent être utilisées, ce serait fastidieux.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 15:26:32
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pour répondre à Lybeer-E , je ne comprends pas très bien votre prose bcp trop longue de surcroit - donc d'accord avec alesso - et je n'ai pas très bien compris ou plutôt jamais connu encore l'histoire des procurations ou mandats donnés à l'avance si ce n'est un arrangement négocié par 2 copropriétaires "amis" ou voisins;
Le mien habitant très loin et pays difficile m'a fait un écrit, une procuration , pour toutes décisions à prendre aux miens de ses intérêts. Celle-ci a été refusée à l'AG, car il ne mentionnait pas la date de cette Assemblée , seulement la date de sa signature
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 16:42:26
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Insacorh: seul un gestionnaire professionnel ,détenant un mandat permanent de gestion des biens de votre ami, pourrait pârticiper au nom de son mandat de gestion à l'assemblée de la copropriété.
Dans le cadre d'un pouvoir, celui ci doit effectivement mentionner, le motif et avoir une formule permettant au mandataire d'exercer les mêmes droits que le copropriétaire (entre autre être candidat au conseil syndical).
Un tel pouvoir peut être fait sur papier libre, il n'est pas obligatoire que ce soit le formulaire joint à la convocation par le syndic.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 16:57:31
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ok j'enregistre , merci bien
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 10:59:09
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La question du mandat permanent de représentation méritera un sujet, qu'il s'agisse d'un mandataire professionnel immobilier ou non.
Observation incidente : un copropriétaire domicilié à l'étranger doit faire élection de domicile sur le territoire français. C'est alors au domicile élu que sont adressées les convocations. Cela permet au destinataire effectif, qui est en principe en liaison facile avec le copropriétaire, d'informer celui ci, d'obtenir ses avis et instructions et de se faire envoyer une procuration spécifique.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:16:21
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n'oubliez pas que tout absent reçoit son courrier en recom. A/R , il faut encore avoir le pouvoir pour aller le retirer à la Poste. Heureusement , et je crois que c'est le système , celui-ci est réexpédié en lettre simple x jours après . J'ai comme référence les Impôts ainsi que ces fameuses convocations d'Assemblée pour mes fameux voisins étrangers.
Est-ce la voie officiele à suivre pour nos locataires récalcitrants ?
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:57:02
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Insacorh: les convocations d'assemblée sont expédiées au nom du copropriétaire ou de son mandataire et en RAR.Il n'est pas expédié de double en lettre simple.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 11:03:27
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pour répondre au double envoi, je crois me souvenir que si. Est-ce un fait exceptionnel , le Syndic connaissant la situation ?
Par contre je tiens à souligner un détail que j'ai enregistré grâce à votre forum :
Dans le cas d'un Viager , l'un des deux reçoit la convocation . Si c'est l'usufruitier, et si celui-ci ne transmet pas le contenu ou la procuration à son nu-propriétaire, les décisions et ce que cela entrainent de frais seraient pour lui, n'est-ce pas ? ou bien ce que j'ai retenu encore : que le Syndic doit aussi dans ce cas envoyer au nu-propriétaire un double ( et convocation donc) sous peine de faute.
Pour ma part , c'est la 2eme année que je suis pas convoquée, "connue" du Syndic.
Mais par expérience , je veux que les provisions de charges continuent à être réglés comme par le passé, donc par l'usufruitier
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 14:39:47
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Une vente en viager peut être assortie
- soit d'une réserve d'usufruit
- soit d'une réserve de droit d'habitation
Les régimes sont différents. Pour l'usufruit, la loi (art. 23) prévoit la désignation d'un mandataire commun. Elle peut figurer dans l'acte et doit alors être notifiée au syndic. Le règlement de copropriété peut également comporter une clause à cet égard.
Dans les deux cas il y a des pièges pour l'acquéreur car certains travaux peuvent être à sa charge.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:28:22
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Il n'y a pas que dans le cas d'un viager où il y a démembrement.
Dns le cas d'une donation partage, vous pouvez aussi avoir nu-propriété et usufruit.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:51:20
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Dans le cas ou il y démembrement, le nu-propriétaire est, sauf disposition contraire, responsable financièrement des gros travaux. Il est donc logique que ce soit lui qui soit informé et convoqué aux assemblées des copropriétaires.
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 11:53:58
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Il faut faire attention à la définition de "gros travaux".
Par exemple, un ravalement , qui peut être très onéreux, est à la charge de l'usufruitier.
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