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Le syndic peut-il bloquer le prix de vente d'un lot pour le paiement de charges définitives non encore fixées ?
Le syndic peut s'assurer du paiement des charges dont le vendeur resterait redevable, en plus des provisions déjà versées.
En effet, lors de la vente, le montant exact des charges n'est pas connu. Le syndic peut attendre l'assemblée générale qui approuvera les comptes de l'exercice en cours et qui lui permettra de savoir quel est le montant dû.
A partir de là, la partie du prix demeurée bloquée pourra être versée au vendeur, après déduction des sommes dues, le cas échéant. A noter que ni la loi sur la copropriété ni son décret d'application ne fixent de délai maximal pour le déblocage des fonds.
En cas de refus de débloquer non justifié, il convient de faire une demande d'injonction de payer auprès du tribunal d'instance du lieu de situation du cabinet du syndic.
Source : Le Particulier, novembre 2002, n° 959, p. 90
Nous ne sommes pas forcément d’accord avec nos confrères du Particulier sur cette interprétation, et ce pour deux raisons : - l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que « pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation » ; or le terme « liquide » veut en principe dire « appelé » (la liquidation de l’impôt correspond à l’établissement des avis d’imposition) - la pratique du « prorata temporis » sur la base des charges réelles, bien que très répandue, ne repose sur aucun fondement légal, et d’ailleurs le modificatif du décret de 1967 s’apprête à mettre les points sur les « i » à ce sujet… Par conséquent, si le vendeur accepte le principe du prorata temporis calculé par le syndic, il doit logiquement accepter de laisser une provision pour apurement des charges, mais en fait rien ne l’y oblige, et alors le syndic n’est fondé à effectuer aucune retenue !
Simplement pourpreciser que je pense que le terme liquide, signifie evaluable en argent. La liquidité d'une creance peut en effet nb'etre pas evaluaable en argent (ex: une obligation de faire). Ainsi, dans le cadre du syndic, les appels, dans la mesure ou ils ont ete voté, sont bien liquides et exigibles...
Exact : dans un un appel de fonds, il y a le fait de calculer le montant exact dû par chaque copropriétaire, et celui de transformer une décision d'assemblée en véritable "créance" du syndicat ; or, tant qu'on est en présence d'une simple décision d'assemblée, si précise soit-elle quant au montant des travaux et du mode de répartition, peut-on considérer qu'il s'agit d'une véritable créance : imagine-t-on par exemple qu'on puisse aller au tribunal pour obtenir la condamnation d'un copropriétaire qui n'aurait pas réglé à la date prévue par l'assemblée sans que le syndic ne le lui ait demandé ? La demande de paiement du syndic, ayant pour caractéristique de donner à la décision un début d'exécution, donne elle seule à l'appel de fonds son caractère de "créance certaine, liquide et exigible" qu'elle n'a pas en tant que simple résolution sur un PV (a fortiori, comme c'est fréquemment la cas quand le montant des travaux reste à parfaire ou quand le calendrier d'appels de fonds n'est pas fixé avec précision...). Ceci étant, dans un cas où le vote avait comporté toutes les précisions nécessaire, la Cour de cassation a tranché dans votre sens ! Cependant, tout cela est temporaire et sauf surprise, le décret modificatif devrait faire cesser cette incertitude : le vendeur ne serait plus concerné que par les provisions appelées et et son compte arrêté à réception de l'avis de mutation !
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Posté - 18 nov. 2002 : 11:26:10
