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aspart
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 24 nov. 2002 : 07:57:10
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je loue un local commercial (rez-de-chaussée) avec logement d'habitation au-dessus (1er, 2ème et 3ème étages)
j'ai donné congé avec offre de renouvellement pour la date d'expiration du bail et souhaite bénéficier du déplafonnement pour que le loyer corresponde à la valeur locative réelle
(actuellement, à mon avis, le loyer est moins que moitié de la valeur locative réelle), cela est-il possible ?
le bail commercial inclut les pièces d'habitation,
n'y a-t-il pas un moyen de dissocier cette location sachant que les deux parties peuvent facilement être rendues indépendantes ?
aspart
aspart
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 02 déc. 2002 : 19:44:05
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C'est uniquement une question de négociation : vous ne pouvez retirer un élément du bail sans que le locataire soit d'accord ! Mais ce peut être un des "moyens" d'une négociation du nouveau loyer, si toutefois vous êtes en mesure de justifier le déplafonnement...
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 16:09:55
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Bonjour,
Tiens quelqu'un dans un peu mon cas, hélas !
Pour obtenir le déplafonnement, je crois que ce bail doit avoir 12 ans.
Pour l'augmentation, il faut voir comment a évolué le quartier.
Par exemple l'implantation nouvelle d'une crèche dans le coin n'augmentera pas le chiffre d'affaires d'une horlogerie.
De même, l'implantation d'une grande école n'enrichira pas le marchand de bons vins ........
A vous de réfléchir quand au commerce de votre locataire, donc !
Il faut aussi que le locataire accepte le nouveau loyer que vous proposez.
Méfiez-vous aussi. Vous pensez avoir fait des travaux et pouvoir augmenter le loyer pour cette raison.
Exemple : un ravalement de façade n'augmente pas le loyer.
Et puis non, un bail commercial est une prison, impossible de faire 2 baux différents si le locataire n'est pas d'accord.
Dans 1 bail commercial, bien différent d'un bail normal, le locataire a quasiment tous les droits.
Le propriétaire ne peut quasiment rien faire.
C'est une aliénation qui dure parfois de génération en génération.
La plupart du temps, le locataire peut faire une cession à 1 autre.
Si vous avez cette clause aussi dans le bail, ben .......
Votre seule chance est que le locataire accepte la fin de ce bail et consente à présent à en signer 2.
Bonne chance
Babelune
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 17:27:32
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Babelune,
Pour ma part, je préfère un bail commercial à un bail d'habitation car la réglementation est beaucoup plus souple, notamment en termes de clauses et de récupération des charges sur le locataire.
Toutefois, je considère qu'un bail commercial doit être rédigé par un professionnel (conseiller juridique ou notaire) qui pourront alors être rendus responsables le cas échéant.
Croyez-moi, le recours à un professionnel pour établir le bail est payant. J'ai une relation qui possède un local commercial qu'il loue, et son bail est béton. Toutes les charges sont récupérées auprès du locataire. Seuls les gros travaux restent à sa charge, et le loyer est indexé par période triennale.
De plus, je pense qu'il ne faut pas faire de bail mixte (commercial + habitation) mais 2 bails séparés car sinon, vous allez droit aux inconvénients des 2 systèmes sans tirer parti des avantages.
Prados |
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 18:02:50
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Bonjour Prados,
Le bail dont je parle n'est pas le mien, mais celui de ma mère !
Quand elle a hérité de son père, la société était depuis toujours dans les lieux.
Sa soeur habitait dans la maison depuis toujours également.
Maman a dû dire "Amen", à tout.
Elle n'avait pas d'argent, aucune connaissance du monde des affaires, encore moins du monde juridique.
C'est le preneur qui a fait le bail et lui a dit de signer.
Elle a refusé durant 6 mois. A bout de souffle et d'économie, elle a signé vaincue.
On ne lui a pas lu le bail, auquel elle n'aurait rien compris, la pauvre de toute façons.
On lui a dit en montrant le bas des pages, signe là et là.
Par un moment, le locataire ne payait pas pour une histoire de réparations. Commandement d'huissier, il a payé.
Elle s'est mise dans les pattes d'un "immobilier" qui n'a pas fait consciencieusement son travail !
Son mandat a été révoqué en 1997.
Il a récupéré maman en baissant le taux de ses prestations et travaille actuellement sans mandat.
Ma mère n'a rien signé, n'a aucun document et l'immobilier ne retrouve pas le document de son côté.
Je lui ai donné 1 délai pour le retrouver.
Le mandat a été révoqué pour la 2ème fois.
Pourvu qu'il comprenne cette fois.
En épluchant le bail, je vois des horreurs partout.
Il doit entretien et vétusté, tout sauf le 606.
Il n'entretient rien du tout.
Il est une clause "améliorations" pas besoin de l'accord du bailleur.
Apparemment, il en profite puisqu'il démolit et construit à sa guise.
Les constructions et destructions devenant des améliorations pour lui
Il s'est même passé de l'urbanisme.
Je n'ai pas le droit de demander les documents de la sous-location d'après son avocat, ni d'exiger un K-bis non plus.
Il faut payer un balcon neuf à un monsieur dont l'avocat avoue qu'il n'a jamais entretenu l'ancien.
Mais apparemment, on ne peut l'obliger, lui à remédier à ses négligences.
Le bien est complètement sous-loué.
Ma mère ne peut faire aucun travaux, qui d'ailleurs n'augmenterait pas le loyer.
Je pensais faire de jolis bureaux puisque le locataire n'y met plus un pied depuis plus de 2 ans (ben non, c'est marqué sur les murs que bureaux et ateliers sont transférés et les voisins affirment que les volets sont clos en permanence).
Cela n'augmenterait pas le loyer pour autant.
Avec un bail correct, c'est peut-être la joie, pour nous, c'est l'enfer.
A propos des charges, le locataire ne paye que les poubelles et la 1/2 taxe additionnelle. Rien d'autre. Il s'en tire bien le locataire.
Si le bail est "loupé" dès le départ, ben, c'est foutu.
Hélas.
Voilà
Babelune
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 19:47:05
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Babelune,
Non, ce n'est pas foutu.
Votre mère a des droits, et elle est en mesure de les faire respecter.
Mais, pour cela, il convient d'agir en connaissance de cause.
Je vous recommende, vu le mer.ier que semble être le bail, d'aller voir un notaire ou un conseiller juridique, voir d'utiliser le service Questions/Réponses d'universimmo.
Après un examen minutieux de tous les documents et de la situation, ces personnes seront en mesure de vous donner la marche à suivre.
Si vous habitez en région parisienne, je peux vous donner les coordonnées d'un excellent notaire dans le domaine des baux commerciaux.
Prados |
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 21:36:02
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Non, non, je ne suis pas en région parisienne.
Bon, actuellement,
- il y a eu un entretien avec un avocat.
J'avais préparé un plan précis pour les questions.
La réponse a mis 6 semaines à parvenir.
Et donc entretemps, nous avons constaté de nouveaux faits puisque nous nous sommes rendus sur place.
Le temps d'obtenir un nouveau RV, puis les réponses, nous serons au début des congés .......
c'est pourquoi j'interroge toutes les bonnes âmes.
- le mandataire ayant enfin consenti à donner certaines copies de documents, avec ceux de maman et le code civil, j'ai des heures de lecture.
- le mandataire doit fournir son soi-disant 2ème mandat.
faute de quoi, ben il n'en a plus depuis 1997. Que doit-on faire ? il a jusqu'au 15 mai. Encore mandant, auparavant, il a souscrit 1 contrat d'assurance propriétaire ou maman paye le risque locatif, bris de glace, etc ...... Par RAR, j'ai exigé le remboursement des sommes indûment payées pour le 15 mai. Et si rien ne vient ? Une amie me parle de référé, j'ignore ce que c'est.
- le locataire lui a encore qq jours pour me fournir 10 ans d'assurance.
- un expert près des tribunaux va venir analyser le balcon effrité.
- j'ai écrit à l'urbanisme avec courrier locataire-avocat pour justifier que les travaux n'émanaient en aucune manière du proprio. (travaux faits sans autorisation)
- je m'adresse à présent à la SCP d'huissier qui "aurait" fait l'acte de congé en demandant pourquoi des dates qui ne conviennent pas et pourquoi tant d'anomalies (râtures sur les chiffres, abscence de marque de la SCP, de signature .....) suivi de la remise du document à une secrétaire, aucune signature et la totale, le tampon : TNEGRU.
Quoiqu'il arrive, je dois réparer ou refaire un balcon.
Il faut être irréprochable.
Malgrè tout, 1 tite chance pour nous.
Il existe un ténor du barreau dans notre ville, et le mandataire ayant déjà eu des contacts auparavant pour notre dossier, le locataire ne peut plus se faire défendre par lui.
Bonsoir
Babelune
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 00:00:01
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Par ailleurs, il me semble qu'il y aurait beaucoup à faire à propos des démolitions/reconstructions. Cela n'a rien à voir avec une amélioration (installation d'un ascenseur, ajout de prises électriques, à la limite modification des baies...)
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 00:08:02
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Il existerait une liste des améliorations possibles ?
Mais où, mais où ?
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