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 Sujet  |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 13 janv. 2003 : 12:00:34
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- 1. quelles sont les reférences (date et n°) du décret concernant le carnet d'entretien : ces références ne figurent pas sur la fiche du site Universimmo (qui semble donc, sur ce point au moins, obsolète) ? Y a-t-il un autre texte à venir ??
- 2. à quelle date la tenue du carnet d'entretien est devenue obligatoire ? et quels sont les éléments que le carnet doit contenir : simplement ceux qui sont intervenus à partir de la date de mise en vigueur du carnet d'entretien, ou tous ceux qui ont dépendu de contrats "vivants" à la date de mise en vigueur ?
- 3. si le syndic ne tient pas le carnet d'entretien, que peut-on faire hors AG et hors CS, c'est à dire par voie judiciaire ?
- 4. La copropriété en question est composée d'un syndicat principal et de 5 syndicats secondaires : faut-il bien dans ces conditions 6 carnets d'entretien (ou un carnet avec 6 sections) ?
A la dernière AG, tenue fin octobre dernier et dont je viens de recevoir le PV, je n'ai obtenu :
a) de la part du syndic que la réponse "le classeur qui est dans nos bureaux avec tous les contrats et que les copropriétaires peuvent demander lors de la journée de consultation des comptes tient lieu de carnet d'entretien" ; cette réponse est merdico-merdique (j'ai employé un terme plus correct à l'AG...), d'autant que ce classeur, que j'avais bien évidemment demandé formellement lors de cette journée, ne contient pas tous les contrats (en particulier contrats d'assurance et contrat de rémunération d'un compte de dépot à terme que possède le syndicat principal)
b) une absence de soutien de la part du copropriétaire majoritaire (qui, gérant lui même les parties communes intérieures de ses cages d'escalier, lesquelles forment deux des syndicats secondaires, se fout largement du reste ... et bloque toute amélioration qui ne lui est pas directement profitable, y compris changement de syndic)
b) un soutien poli et affligé de la part des autres copropriétaires "cher ami, si il n'y avait que sur ce point là que le cabinet S...... est défaillant"
Depuis cette dernière AG, je ne suis plus qu'un copropriétaire de base, m'étant fait évincer du CS (voir tactique du copropriétaire majoritaire...), donc je ne peux compter sur le CS.
Merci de vos conseils.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 13 janv. 2003 : 18:15:22
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Le site Universimmo a, toute honte bue, corrigé sa lacune et mis à jour le dossier sur le carnet d'entretien...
Le sujet avait tout de même fait l'objet d'un article en juin 2001 et d'un article en avril 2002 ! Ouf l'honneur est sauf...
La question de savoir ce qu'on peut faire si le syndic n'applique pas la loi n'est pas simple ! C'est encore une des multiples obligations que le législateur n'a pas assorties de sanctions... Il y a déjà un avantage : il ne facture pas une prestation qui la plupart du temps parce que c'est fait par dessus la jambe et parce que tout le monde s'en fiche ne sert pas à grand chose, il faut le reconnaître...
Il faut être clair : si les copropriétaires - dans votre cas composés d'un copropriétaire majoritaire et d'otages de ce dernier - ne sont pas en mesure de dicter sa prestation au syndic et ne prennent pas en mains l'entretien de la résidence, mieux vaut ne rien faire ; seuls les vendeurs pourraient s'estimer lésés (et demander indemnisation de leur préjudice) s'ils étaient confrontés à des réticences d'acquéreurs potentiels qui ne donneraient pas suite par absence de fourniture du carnet d'entretien...
Vu la mentalité actuelle des acquéreurs qui se fichent autant du carnet que les copropriétaires, le syndic peut dormir tranquille.
Un carnet d'entretien n'a de sens que s'il est l'outil - commun au syndic ou au conseil syndical - d'une vraie gestion technique, et nous avons donné notre avis dans le dossier concerné sur ce que nous entendons par là !
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 15 janv. 2003 : 22:42:39
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1. 20/20 pour votre promptitude à compléter le dossier en cause (en espérant que vous avez bien dégluti la honte bue !)
2. Mais (il y a toujours un "mais" après les bonnes notes...), je trouve que vous êtes un brin désabusés quand vous dites (je résume, bien sûr) que le carnet d'entretien tel que défini par le décret ad hoc, qui en fixe le contenu minimal, est du pipi de chat.
Sauf dans les idyliques situations où syndic, CS, AG et tutti quanti marchent ensemble parfaitement (ça existe ???) et complètent intelligemment le pipi de chat pour en faire une jolie fontaine bruissant de ses belles eaux dans les clairs matins de la copro (lyrique, non ? on a droit au rêve !).
Je trouve que, spécialement dans le cas de la copro de Joseph, avec qui je me sens solidaire, la disponibilité du carnet d'entretien (qu'exigent les textes, même si ils sont - vous le soulignez à juste titre - un tigre de papier car il n'y a pas de sanction en situation de non application, pour ce cas comme pour maints autres...), serait un bien car celà permettrait de :
* souligner au syndic qu'il y a des copros vigilants, même si ils ne peuvent guère s'exprimer car marginalisés par le fait majoritaire (c'est ce que les stratèges - excusez du peu, je risque le péché de pédanterie voire de cuistrerie - appellent un "deterent [anglicisme] du faible au fort") ;
* disposer d'un document qui recense tous les contrats officiellement (puisque le syndic ne les met pas sur la table spontanément), ou tout au moins qui est réputé les recenser exhaustivement officiellement ; ce qui permettrait, aussi, de mieux vérifier les comptes ;
* garantir une action (certes bien aléatoire) d'un vendeur qui serait lésé par l'absence du carnet.
3. Alors, au bout du compte, que conseiller à notre Joseph ?
- Une simple lettre RAR (détérente) à son syndic et/ou au Président du CS en disant qu'il va aller au tribunal avec ses collègues minoritaires ?
- Introduire à sa prochaine AG une résolution "détérente" du genre 'le décret N°... stipule que... Or, il a été constaté que... Aussi, l'AG met en demeure le syndic de...' ?
Si le copro majoritaire s'opposait à cette résolution, alors ne serait-il pas en abus de position majoritaire (tel Goliath bugné en plein front, à la différence - sans doute - que le géant majoritaire ne s'effondrerait tout de même pas) ?
- Se morfondre, ronger son frein et payer sans rouscailler ?
4. Dans votre article d'avril 2002, vous indiquiez que le ministre en charge du logement (Mme Lienemann à l'époque, M. Borloo maintenant, je pense) et ses bureaux projetaient de faire un bilan des carnets d'entretien.
L'idée est-elle toujours sur la table ? La question pourtrait leur être posée (c'est un sujet 'France d'en-bas', hein ?).
Pierre
PS : en relisant, je me dis que du pipi de chat sur un tigre en papier lové dans des classeurs ministériels, ça doit pas être pas bien encourageant pour Joseph...
Pierre |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2003 : 00:02:31
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le Ministre en charge du logement est Gilles de ROBIEN
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 16 janv. 2003 : 08:59:40
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A Pierre MARIE : nous partageons tout à fait le point de vue selon lequel point n'est besoin d'espérer pour s'opposer, ni de réussir pour persévérer (citation approximative), et nous avons définitivement plus de tendresse pour Don Quichotte que pour Gros nounours (dormez les petits...) !
De ce point de vue, tous les moyens sont bons et le carnet d'entretien en est un mais ce n'est pas forcément le meilleur...
Soyons clairs : dans une situation comme celle de joseph toison, avec qui nous nous sentons aussi tout à fait solidaires, il n'y a que deux attitudes : vendre et laisser à d'autres la patate chaude, ils n'ont après tout qu'à mieux regarder où ils mettent les pieds (et là dessus nous ne dirons jamais assez à quel point il faut fuir comme la peste les copropriétés à copropriétaire majoritaire) ou se battre pied à pied pour la dignité, mais conscient que les résultats ne peuvent être qu'à long terme et probablement jamais à la hauteur de l'énergie à y consacrer !
Edité par - universimmo le 16/01/2003 09:11:31 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2003 : 15:13:30
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Mais combien d'acquéreurs potentiels demandent à consulter les 3 derniers PV d'AG avant de s'engager pour un achat???
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 janv. 2003 : 21:48:44
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Merci des contributions :
- Pierre Marie, Nefer et Univesimmo :
je crois que je vais tout de même ouvrir un front 'carnet d'entretien' (qui n'est qu'un parmi d'autres : j'ai encore 2-3 gros pbs, que je vais soumettre sur le site avant de déclencher l'offensive générale);
- Universimmo :
sur l'abomination que constitue une copro avec un majoritaire, je suis bien d'accord. Mais quand j'ai acquis là un appartement, l'ensemble -qui est composé de 4 batiments d'habitations et de commerces- était en cours d'édification/commercialisation et avait vocation à être vendu en totalité en petits lots individualisés. Or, un investisseur institutionnel a acheté en bloc 2 des batiments pour son patrimoine locatif : d'où la configuration présente piégeuse...
- Nefer :
au temps pour moi pour le méli-mélo Borloo-Ville/de Robien-Logement. MM. les ministres si vous nous écoutez, excusez moi ! (il y a, j'espère, bonne coordination entre la Ville et le Logement : ce n'est pas l'épaisseur d'un carnet d'entretien qui va vous diviser ! sans compter que celà concerne aussi la politique de la ville, n'est-ce-pas ?)
Universimmo, ce méli-mélo laisse la question ouverte : est-ce que l'on a toujours en chantier, au ministère du logement donc, une évaluation de ce que sont les pratiques 'carnet d'entretien' ?
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 janv. 2003 : 10:22:42
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Cela avait été annoncé en octobre, mais sans date précise d’arrêté des conclusions et surtout d’action ; il avait été aussi annoncé que les mêmes services (au Logement) réfléchissaient sur un « carnet de santé » de l’immeuble regroupant l’ensemble amiante-saturnisme-termites et bientôt plomb dans l’eau de consommation…
Notre remarque sur l'achat dans un contexte de copropriétaire majoritaire ne vous visait pas spécialement et il est vrai qu'on peut, notamment dans un contexte d'immeuble neuf, se faire proprement piéger !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 janv. 2003 : 22:18:22
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Un "carnet de santé" regroupant tout (i.e. : ce qui est censé être dans le carnet d'entretien, l'amiante, le plomb, les termites, etc, RCP, compil des résolutions d'AG sur 2-3 exercices...) dans un cadre unifié, structuré et légal, ça serait pas mal, non ?
Surtout si, notamment pour les immeubles importants, il y avait une validation (annuelle ?) par un professionnel certificateur genre architecte (architecte indépendant de celui de la copropriété).
On fait passer au contrôle technique des bagnoles qui valent 10 000 euros ou moins pour savoir si elles ne sont pas trop pourries, et on ne sait quasiment rien d'un appartement qui peut en valoir 10 ou 20 ou 30 fois plus !
[vous m'objecterez que les appartements ne roulent pas sur des autoroutes et qu'on ne sait pas grand chose, non plus, des pétroliers - d'ac, je dérape et je m'égare là hors sujet].
Nul doute qu'il doit y avoir nombre de professionnels de l'immobilier qui ne partagent pas un tel point de vue d'avoir un vrai contrôle technique de l'habitat : l'obscurité est propice à ..., nous savons tous celà depuis la cour de récréation lorsque nous refilions dix billes, en réalité un peu ébréchées, pour un calot neuf, qui lui même n'apparaissait pas si neuf que celà en pleine lumière (souvenirs, souvenirs - de mâle ; mais ça doit être la même chose pour les poupées...).
Nombre de propriétaires, aussi, seraient sans doute opposés, pour les mêmes raisons, persuadés de bonne foi que leur bien est une pure merveille ou souhaitant gommer quelque aspect qui ne peut tomber dans la qualification de vice caché.
Mais ce serait l'intérêt de tout le monde : marché plus clair ! (les libéraux pur beurre et les réglementeurs pur jus devraient logiquement applaudir devant une clarification de marché, ou je rêve naïvement ?).
Raison de plus pour y réfléchir et que les propositions éclosent (en espérant que les labyrintes ministériels et les arcanes des concertations avec les professionnels - c'est sans doute là le pire - ne tuent pas l'oeuf de ces propositions).
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