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lors de l'assemblée generale de 2002 les comptes n'ont pas été approuvés sous reserve du réglement de certains litiges . A ce jour les litiges évoqués ne sont toujours pas réglés , il est logique que les comptes de 2002 (en Avril 2003 )à la prochaine assemblée ne soient toujours pas approuvés . Sur cette menace le syndic répond que dans ce cas les frais engagés lors des procédures pour impayés (et ils sont nombreux !) ne pourront etre récupérés par la copropriété sous prétexte que les juges seront fortement influencés sur l'état des comptes de la copropriété et que l'on ne peut reclamer des charges impayées à des copropriétaires dont la copropriété n'a pas approuvée les comptes Est ce exact ? Que répondre au syndic ?
S'il y a eu des impayés dans l'exercice 2002 le syndic est tenu d'en faire le recouvrement. L'approbation des comptes sera necessaire pour récupérer le solde suite à la régularisation de fin d'exercice telle que prévu depuis l'instauration du budget prévisionnel de la loi SRU.
Mais Universimmo vous en dira plus et surtout plus juste ..
Il est exact que si vous étiez en charges réelles (avant la loi SRU), le magistrat exigeait que les comptes soient approuvés sur la période pour laquelle le débiteur était poursuivi, pour pouvoir prononcer une condamnation.
Depuis la loi SRU, les appels prévisionnels sont une créance exigible après l'approbation du budget prévisionnel (qui sert au calcul des appels). Pour l'année 2002 les appels prévisionnels devaient être effectués après le vote du budget prévisionnel , pour être exigibles. Le syndic veut vous impressionner pour vous forcer à approuver des comptes avec lesquels vous n'êtes pas d'accord. Vous pouvez aussi informer votre syndic qu'en l'absence du réglement des litiges, vous pourriez aussi le poursuivre et demander une expertise judiciaire des comptes: c'est parfois la seule solution pour obtenir l'accès aux comptes, leur vérification et une juste imputation.Il faut vous montrer déterminés.
Sur l'ensemble (question posée et avis), il faudrait connaître la nature des "litiges" qui ont pu, à tort ou à raison, motiver le refus d'approbation des comptes. Il faut admettre, une fois pour toutes, dans l'intérêt du syndicat comme dans celui du syndic (bénévole, coopératif ou professionnel) que le refus dr'approbation des comptes et le refus du quitus doivent être motivés avec précision. Si l'assemblée a contesté le mode de répartition d'une charge déterminée (passée en charges communes générales alors qu'il s'agirait d'une charge du bâtiment B) il suffit de rectifier les comptes. On confond trop souvent contrôle des comptes et contrôle de la qualité d'un travail effectué. Une facture reçue doit être enregistrée, même si elle est litigieuse. Contester la qualité de la prestation fournie peut être justifié mais c'est une autre affaire. Les comptes sont exacts car il existe une écriture et une pièce comptables. Retenir le paiement est un risque à prendre qui ne justifie pas le refus d'approbation des comptes. Ceci étant, dans ce cas, le syndic doit effectuer les diligences demandées à l'égard du fournisseur ce qui ne l'empêche pas de faire connaître son avis personnel à l'assemblée. Si c'est un désordre général de la comptabilité qui est à l'origine du refus d'approbation, une expertise judiciaire peut être nécessaire. Elle sera longue, coûteuse et pas toujours efficace.
Je saisis le sujet en vol pour poser la double question suivante, correspondant à une situation où je suis :
- si les comptes d'un exercice donné n'ont pas été approuvés (quelle que soit la raison : cf. la judicieuse intervention de JPM), le syndic est-il tenu de les présenter à nouveau à l'assemblée suivante ?
- si il ne procèdait pas à cette nouvelle présentation, quelles seraient les conséquences ? (en dehors de lui faire les gros yeux...)
Sur la question de Joseph Toison : Le principe est que les comptes d'un exercice doivent impérativement être approuvés le plus rapidement possible. C'est l'intérêt commun (sécurité juridique et comptable, recouvrements de charges dues).C'est plus particulièrement l'intérêt du syndic, mandataire tenu à reddition de comptes, a fortiori lorsqu'il est professionnel et soumis à des contrôles offciels. La conduite à tenir pour le syndic dépend des circonstances et des causes : Si l'assemblée fait valoir que le conseil syndical ne les a pas vérifiés, la responsabilité des membres du conseil est engagée, sauf refus opposé par le syndic (faute lourde du syndic) ou circonstance exceptionnelle. Si le refus de l'assemblée n'est pas motivé, le syndicat est fautif. Une solution pour le syndic est la démission avec avis de vérification par un expert comptable. La décision peut être difficile à prendre. On ne peut ici en dire plus. Si le refus de l'assemblée est motivé, tout dépend du motif. La responsabilité du syndic n'est pas forcément engagée (problème d'appréciation d'un mode de répartition). Elle peut être engagée. Le syndic doit alors rectifier les comptes à ses frais.
La bonne solution en général : l'assemblée peut approuver les comptes, sous réserve d'une ou plusieurs rectification(s), bien précisées à leur apporter. Il suffiré alors de faire constater la "levée des réserves" par le conseil puis par une assemblée annuelle ultérieure.
A défaut il est nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée sans attendre la prochaine assemblée annuelle. On ne peut laisser en suspens des comptes non approuvés.
Dans certains cas les copropriétaires n'ont pas conscience des conséquences d'un refus d'approbation ou d'un refus de délibérer. La formation à l'état de copropriétaire est indispensable.
S'il y a des doutes graves sur la fiabilité de la comptabilité du syndic, il faut agir en conséquence.
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Sujet fermé
Posté - 16 janv. 2003 : 13:17:32
