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souline
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 21 janv. 2003 : 01:07:11
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Mon 1er t2 , je l'ai financé par le biais d'un crédit classique suite à mon pel.
Là, je voudrais de nouveau investir, et j'ai entendu parler du crédit in fine où on rembourse que les intérets de l'emprunt et on dépose le capital par le biais d'une assurance-vie.
Est ce un montage intérressant ?
est-il vrai qu'il vaudrait mieux faire partie des personnes imposées à 40 % ?
merci d'avance !
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 21 janv. 2003 : 11:21:46
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Le crédit in fine est effectivement destiné aux investisseurs fortement imposés. La contrainte est que la banque adosse le credit in fine à une assurance vie par exemple. Lorsque la somme déposée sur ce support dès le départ est conséquente, la banque prélèvera cette somme+les intérêts générés au bout de qques années (remboursement du capital).
La question cruciale est : ne vaut-il pas mieux mettre cette somme d'argent en tant qu'apport dans un prêt classique et donc être en bonne position pour négocier un taux intéressant avec la banque ???
En effet, pour le in fine, la somme bloquée sur l'assurance vie n'est pas considérée comme apport personnel pour l'emprunt!!! Donc, attention et à votre calculette maintenant ...
bp |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 21 janv. 2003 : 12:29:28
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Tiens, ma réponse n'est pas passée! Elle était assez longue... Universimmo, ô grand vaudou, savez-vous où elle est passée?
Thoveyrat |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 21 janv. 2003 : 19:04:45
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bonsoir
moi je ferais comme cela :
apport personnel pour frais de notaire et prêt à 100%
ce qui permets d'en faire plusieurs
la BNP ce jour propose 4,80% HA c'est intteressant
cordialement gdgd95
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 21 janv. 2003 : 20:55:16
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J'essaie tjs de payer de ma poche les frais de notaire en laissant quelques économies sur le PEL pour montrer ma bonne foi au banquier qui sont frileux a l'accumulation de credit immobilier!!!
Le credit in fine ça ne m'attire pas car j'aurais l'impression de payer que des crédits au lieu de payer l'amortissement du capital + les interets!!!!!!!!!!!!!!!! 
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 09:46:10
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D'un autre côté, l'invest locatif est vraiment valable quand on emprunte à 110% (frais de not compris) car en cas de revente ce qui vous revient après avoir soldé le crédit sera vraiment tout bénef. Par contre, si vous avancez les frais de notaire il faudra en tenir compte lors de la rentabilité net de l'opération. Surtout que au bout d'un certain nombre d'acquisition, le chiffrage des frais de notaire et annexe (de garantie, de dossier ...) peut être important. Finalement, s'il est de 100 000-200000fr (total des frais de notaire et annexes), les intérêts qu'ils peuvent générer sur un plan d'épargne classique ou ass vie PEUT s'avérer plus judicieux que les claquer chez le notaire ou à l'état (via les garanties e,g ppD, hypothèque) et la banque (frais de dossier). Surtout que la rentabilité réelle d'un invest locatif devrait se calculer après déduction des charges, impôts (divers et variés), travaux, vacances, ...
En final, (après qques années) vous vous apercevrez que cette rentabilité peut s'effondrer à 2-3%.
bp |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:46:43
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2-3%... Oui, si on a acheté un studio neuf à Paris, peut-être, ou de l'ancien payé comme s'il était rénové alors qu'il y a pas mal de travaux à prévoir, mais autrement...
Comme mon premier message sur le sujet n'est pas passé, je le reprends. Il s'agit du crédit in fine.
Son principe, c'est que comme vous payez vos revenus fonciers à votre tranche d'imposition marginale (+ CSG-CRDS) et vos revenus financiers à 16% (+ CSG-CRDS), il vaut mieux dans un premier temps avoir des revenus financiers et pas locatifs, même si les intérêts bancaires sont plus élevés que le revenu que vous pouvez attendre de vos placements financiers, parce qu'en déduisant les intérêts bancaires, vous ferez des économies d'impôts.
Cela n'est vrai qu'à partir de la tranche d'imposition des 40% : à celle de 30%, l'opération est neutre et comme on vous fait un taux plus élevé, en fin de compte elle est désavantageuse. En-dessous, on est sydtématiquement perdant.
En effet, il ne faut choisir pour adosser à ce prêt qu'un placement sans risque, tel un placement monétaire (on m'a toujours dit que c'était sans risque, mais je ne sais pas trop finalement) dont seule la rentabilité est susceptible de varier et non le capital.
Un placement obligataire aurait de bonnes chances de s'effondrer avant la fin, et un placement en actions, malgré les perspectives actuelles qui sont extrêmement intéressantes (CAC 40 à 3000 points), est par essence trop risqué pour une opération où l'on a impérativement besoin de retrouver le capital à l'issue du plan.
Personnellement, j'ai acheté des actions mais je ne suis pas engagée dans un crédit in fine, je n'ai pas signé de compromis, donc je ne perdrais éventuellement que ce que j'ai, pas ce que je n'ai pas...
Le placement qui me semblerait le plus adapté à ce montage est le PEL (rentabilité connue à l'avance, prêt amortissable à la fin, on peut placer un maximum au départ et ne l'alimenter qu'au minimum ensuite, revenus non imposables hors CSG-CRDS). Je suis vraiment surprise que les banques ne le proposent pas plus à leurs clients, en particulier pour de petites et moyennes opérations, voire à titre complémentaire pour de plus grosses opérations. Certes, il n'est pas compatible avec une SCI, mais de nombreux investisseurs achètent "en direct".
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 11:38:54
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Oui, je pense avoir avoir perçu votre logique. Pour ma part, avant d'investir j'étais imposé à 8-10%. Grâce à un apport j'ai investi dans le locatif (5 apparts, 3 emprunts). Maintenant, je suis dans la tranche 30%. Je ne peux plus investir car les banques ne veulent plus suivre. La question qui me taraude actuellement est de savoir si je n'aurais pas plutôt intérêt à tout vendre (le marché actuel est plutôt propice à paris), récupérer donc mise de départ+plus-value+capital déjà amorti) et de le placer sur un PEL pour 4 ans qui à réinvestir après. Au moins ce cas de figure aurait l'avantage d'éviter la lourde fiscalité liée aux revenus locatifs, les charges de copropriété et travaux à venir. Quoique maintenant la prime ayant été supprimée lorsque le PEL ne sert pas à financer l'habitation principale.
Quant aux 2-3% ils ne seraient même pas atteint pour un studio neuf sur Paris comme vous dite TR compte tenu de la folie du marché actuel (prix au m2 très élevés). Lorsque les loyers financent tout, la rentabilité ne peut provenir plus que de l'amortissement du capital (hors plus-value). Ce que je voulais dire c'est que par exemple 50 000fr de capital amorti en 1an ne donne pas la même rentabilité net si la mise départ a été respectivement de 200 000fr ou de 10 000fr !
Dans le 1er cas il faudra attendre 4ans pour récupérer seulement la mise de départ de 200000fr alors que dans le 2iè cas rien qu'au bout d'1 an vous récupérez 5 fois (=50000) la mise de départ (5x10000)!
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 12:47:09
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Je pense qu'en effet, si vous disposez de logements à Paris, il vaudrait mieux vendre; on peut envisager l'hypothèse d'une grosse progression du mètre carré dans les grandes métropoles européennes, à la manière de Londres, mais c'est me semble-t-il, loin d'être la solution la plus probable, mon avis étant celui d'Universimmo : les prix devraient baisser, peu parce que la demande devrait rester soutenue puisque nous manquons de logements, mais d'autant plus que les taux d'intérêts augmenteront (ce qui n'est peut-être pas pour ce trimestre mais on verra).
Quant au PEL, la prime n'est supprimée, me semble-t-il, que si l'on ne souscrit pas un prêt ensuite (quel que soit ce prêt). D'autres en savent-ils plus?
Restent les actions, qui en ce moment ne remontent pas, simplement parce que les investisseurs sont "échaudés" par la baisse récente, et non parce que les actions elles-mêmes ne valent pas plus (à part France Télécom, mais enfin ce n'est qu'une opinion). En théorie elles devraient donc remonter... mais bien sûr rien n'est garanti.
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