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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 22 janv. 2003 : 09:34:54
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Bonjour,
Je viens d'acheter un studio déjà loué.
En attendant de recevoir le bail que l'ancien propriétaire avait contracté avec le locataire, je suis allée voir mon locataire pour me présenter. Il m'a montré alors un bail, qui visiblement n'était pas celui en cours, et m'a payé en chèque le montant du loyer figurant sur ce bail (soit 320 Euros)
J'ai récupéré le bail de la part de l'ancien propriétaire ce matin, et je me rends compte que
1. Le prix du loyer est supérieur à celui que m'a montré le locataire (335 Euros)
2. La case des provisions pour charges n'a pas été remplie
3. l'indice de référence INSEE n'a pas été mentionné non plus.
Comment dois-je procéder:
1.Comment récupérer ce qui m'est dû (même si ce n'est pas grand chose)
2.Puis-je demander une provision pour charges mensuelles au locataire, bien que rien ne soit stipulé sur le bail?
3. L'anniversaire du bail étant le 02/02, puis-je réviser le loyer en me basant sur l'indice INSEE qui était paru lors de la signature du bail avec l'ancien propriétaire (il y a 1 an)
4. Dois-je faire un nouveau bail avec ce locataire?
Merci de votre aide
Cordialement Estelle
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 09:45:09
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1/ Si ensuite il vous paie tous les mois l'intégralité des 335 euros, vous pourrez lui rappeler dans chaque avis de loyer le reste dû, et ne lui envoyer quittance que le mois d'après (lorsque le mois de référence de la quittance aura été intégralement payé) en mentionnant la date de fin de paiement du mois sur la quittance, ce qui ferait mauvais effet auprès d'un autre bailleur, donc pourrait l'inciter à payer le solde; s'il part, bien entendu, vous pourrez prélever cette somme sur le dépôt de garantie (je suppose que vous l'avez reçu du vendeur).
Il serait bon, s'il y a contestation sur le montant du loyer, de savoir qui a raison! Le vendeur vous a-t-il donné une copie du bail qu'il prétend avoir établi? Ce montant est-il indiqué dans le compromis ou l'acte de vente? S'il s'avère qu'il est faux, vous pourrez poursuivre le vendeur pour dol.
1/ Y a-t-il des charges de copropriété récupérables sur le locataire, en dehors de la TOM? Si tel est le cas, le locataire peut demander une réduction de loyer du montant de ces charges... Là encore, vous pourriez poursuivre le vendeur pour dol, mais ce serait plus difficile (à n'envisager que si les charges sont élevées).
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thoveyrat
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8410 réponses |
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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 09:56:40
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Merci, en réponse à votre question:
Citation :
1/ Y a-t-il des charges de copropriété récupérables sur le locataire, en dehors de la TOM?
Oui, il y a l'eau (qui fonctionne au millième) et le nettoyage des parties communes (environ 20 Euros par mois)
Citation :
Si tel est le cas, le locataire peut demander une réduction de loyer du montant de ces charges.
A bon? sur quel article de loi vous basez-vous?
Merci encore
Estelle
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 09:59:21
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Quant on achète un bien déjà loué (logement ou commercial) il est impératif de demander à consulter le bail avant et savoir si les loyers sont régulièrement payés!
Pour le bail, vous ne pouvez pas modifier le bail en cours.Vous ne pouvez exiger que le respect des termes du contrat signé: j'espère qu'il vous a été donné un document original.
S'il n'y a pas de clause d'indexation, vous ne pourrez pas modifier le loyer à la date anniversaire du bail.D'ou l'importance de surveiller de près le réglement du loyer çà la date et de ne pas hésiter à écrire en RAR à votre locataire en cas de manquement à ses obligations, pour vous permettre d'avoir un dossier qui pourrait éventuellement vous permettre de résilier le bail à l'échéance avec des motifs sérieux.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:18:50
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Le locataire peut dire qu'il a signé son bail sur la base de tel loyer, charges comprises; si ensuite on lui présente une note de charges, il pourra dire qu'on l'a trompé en ne le prévenant pas à l'avance, et qu'il n'aurait pas accepté un tel loyer s'il avait su le montant des charges.
Cela ne s'applique pas à l'eau, car si celle-ci n'était pas collective il faudrait bien qu'il la paie, à mon avis. Mais cela peut s'appliquer au nettoyage, alors même que vous ne pourrez pas soutenir qu'il avait l'habitude de le payer annuellement puisqu'il n'est là que depuis un an.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:25:00
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J'y pense : avez-vous une attestation d'assurance de ce locataire?
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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:37:21
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Citation :
S'il n'y a pas de clause d'indexation, vous ne pourrez pas modifier le loyer à la date anniversaire du bail.D'ou l'importance de surveiller de près le réglement du loyer çà la date et de ne pas hésiter à écrire en RAR à votre locataire en cas de manquement à ses obligations, pour vous permettre d'avoir un dossier qui pourrait éventuellement vous permettre de résilier le bail à l'échéance avec des motifs sérieux.
Il y a la clause d'indexation (comme sur tous les baux, mais elle n'a pas été remplie.
Idem pour la ligne "provisions sur charges"
Pour ce qui est de l'assurance, oui, il est assuré.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 12:57:54
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Vous voulez dire que le bail est rédigé sur un formulaire type, mais que les lignes correspondantes n'ont pas été remplies??
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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 13:00:50
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Citation :
Vous voulez dire que le bail est rédigé sur un formulaire type, mais que les lignes correspondantes n'ont pas été remplies??
Tout à fait
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 13:07:02
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Donc il n'y a pas de clause d'indexation dans votre bail, ni de provisions sur charges de prévues.
Il aurait fallu que les chiffres soient indiqués sur la ligne prévue à cet effet.
Un avenant à ce bail a t il été fait?
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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 13:09:40
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Citation :
Un avenant à ce bail a t il été fait?
Apparemment non, j'ai acheté ce logement le 30/12/2002 et j'ai récupéré le bail seulement ce matin.
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estelredor
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 13:21:09
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De plus, je viens de trouver ça sur un site:
Le contrat de location existe,
les clauses de révision sont bien indiquées,
Mais le contrat ne mentionne pas l'indice et le trimestre de référence:
Alors, il faudra d'abord rechercher par la date de parution les références du dernier indice trimestriel connu, et moyenne associée, à la date de signature du contrat de location.
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