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bprudhon
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 Posté - 21 janv. 2003 : 16:55:48
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Suite à une mise en demeure de payer (LRAR à un copropriétaire débiteur)restée infructueuse pendant 1 mois, est-il possible de demander un commandement de payer au Président du tribunal d'instance directement (sans huissier) sachant que l'injonction de payer validée par le tribunal devra être signifiée au débiteur par voie d'huissier ??? Ou bien faut-il faire intervenir un huissier de A à Z ???
bp
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2003 : 21:37:10
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Après une mise en demeure demeurée inefficace, le syndic peut présenter lui même une requête afin d'injonction de payer au président du T.I du lieu de situation de l'immeuble, même si le débiteur est domicilié dans un autre canton ou département.
L'autorisation d'injonction délivrée par le président du T.I doit, par contre, être signifiée par un huissier compétent (au sens procédural).
Le statut ne prévoit aucun commandement. Il existe seulement une mise en demeure spéciale, préalable à l'inscription de l'hypothèque du syndicat. Cette mise en demeure doit, elle aussi, être délivrée par huissier.
Ne pas oublier de joindre à la requête les pièces prouvant que le débiteur visé est bien copropriétaire. A défaut, elle sera rejetée.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:14:27
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Comment prouver que le débiteur est bien copropriétaire ??? Au bureau des hypothèques ??? Le débiteur ne communiquera pas son acte notarié !
bp |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 10:30:43
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Il semble qu'il faille adresser la requête au Président du TI du lieu de résidence du copropriétaire-débiteur et non pas celui du lieu de l'immeuble. Si tel était le cas la requête serait non valable pour un copropriétaire habitant hors de France.
Pouvez vous me dire comment procéder dans un tel cas ??
(en tant que syndic bénévole je suis suceptible d'être confronté au problème)
Merci pour votre aide
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 23:37:07
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Pour Prudhon, courageux syndic bénévole :
-En vertu de l'article 60 du décret, et par dérogation, le T.I de la situation de l'immeuble est seul compétent pour une procédure d'I.P.
-En qualité de syndic, vous devez tenir à jour une liste des copropriétaires. Elle doit comporter, pour chacun, l'état-civil complet et l'indication du domicile.
-Si le copropriétaire n'est pas domicilié en France métropolitaine, vous devez détenir une élection de domicile en France métropolitaine établie par le copropriétaire. Pour devez néanmoins connaître son domicile réel, à l'étranger ou en DOM-TOM.
-Dans la pratique, il faut détenir la matrice cadastrale de l'immeuble et la fiche hypothécaire "générale" (liste des lots et mention de tous les actes généraux (réglement copro, modificatifs, etc.)
-Pour prouver la qualité de copropriétaire, le plus simple est de présenter la fiche hypothécaire du lot. Prenez contact avec la conservation du lieu. Les employés vous donneront les indications nécessaires. Munissez-vous de tous les renseignements, et surtout état civil, références cadastrales et numéro de lot.
-Ensuite direction le greffe du T.I ou vous serez également bien renseigné. On vous fournira une formule de requête.
Mais si votre copropriétaire débiteur n'est pas domicilié en France, il faut abandonner la voie de l'injonction. Pour les syndics bénévoles, la solution la plus simple est certainement celle de l'huissier voisin, car le suivi de la procédure d'injonction n'est pas toujours simple. Si vous avez du temps, il faut quand même essayer car rien ne vaut l'expérience pratique.
Enfin une subtilité juridique : M. Dupont qui a vendu son lot n'est plus PROPRIETAIRE, mais demeure COPROPRIETAIRE si la vente n'a pas été notifiée au syndic. M. Durand, acquéreur, est propriétaire, mais n'est pas copropriétaire !
Bon courage !
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 09:55:42
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Qu'entendez vous par "si la vente n'a pas été notifiée au syndic" ??
Vous dites : "Mais si votre copropriétaire débiteur n'est pas domicilié en France, il faut abandonner la voie de l'injonction"
Voulez vous dire que je devrais m'adresser à un huissier dès le départ de la procédure (c'est l'huissier qui s'occuperait du dépôt de la requète au TI, etc ..)??
Le copropriétaire-débiteur est redevable de 3 trimestres de charges pour 2002 et du 1er trim 2003. Or, d'après la loi SRU (article 19-2 je crois) le non paiement d'1 trim rend exigible les 3 trimestres suivants sur saisie du président du TGI qui peut statuer par la voie du référé. D'où ma question : faut-il que je fasse 2 procédures, une au TGI (1er trim 2003 non payé) et une au TI (charges 2002 non payées) ??? Ou 1 seule requète au TI ???
En tout cas merci pour vos réponses et conseils
bp |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 12:49:50
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la vente doit être notifiée (= en RAR)au syndic par le notaire rédacteur de l'acte authentique.
En l'absence de notification au syndic, l'acquéreur qui a signé l'acte authentique, n'est pas copropriétaire et membre du syndicat.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2003 : 22:43:19
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Sur la notification voir message de Nefer. OK
Votre débiteur semble ne pas être domicilié en France. Le recouvrement par I.P n'est pas envisageable dans ce cas.
Comme vous avez à recouvrer des provisions (ancien régime) et une provision SRU, il semble préférable de faire une seule procédure devant le Tribunal d'instance pour le tout. Vous pouvez vous présenter vous-même si cela vous parait possible. Dans ce cas vous devez contacter un huissier qui établira l'assignation et les formalités auprès du greffe pour "placer" l'affaire.
Sinon, il faut confier le dossier à un avocat. Si vous n'en avez pas, il peut s'agir d'un correspondant de l'huissier.
En ce qui concerne la déchéance du terme en cas de non paiement d'une provision, le président du TGI peut la prononcer mais n'est pas tenu de le faire. Il est prématuré de faire le bilan de cette nouvelle procédure et il vaut mieux, pour l'instant, rester à la pratique ancienne.
Il faut vérifier que le débiteur a bien été convoqué à la dernière assemblée (AR de la lettre reçu) et, s'il était absent, qu'il a bien reçu la notification du PV (AR idem).
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 janv. 2003 : 11:00:22
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Lorsque la convocation à l'AG a été adressée par lettre simple et le PV en recommandé AR quelles sont les conséquences pour la procédure de recouvrement ??? Est ce au copropriétaire-débiteur de mettre en avant la non validité de sa convocation et ainsi échapper au paiement de ses charges ???
Une assemblée est prévue pour les semaines à venir pour approuver les comptes de façon à procéder à la régularisation de l'exercice. Sera t-il judicieux de remettre au vote le budget prévisionnel (pour les 2 derniers semestres 2003) ??
bp |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 24 janv. 2003 : 12:12:46
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Cette convocation à l'AG en lettre simple,a t elle été envoyé ainsi à tous les copropriétaires ou à un seul?
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 24 janv. 2003 : 12:51:51
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J'ai des infos contradictoires sur ce sujet (pour l'instant!). C'était une autre personne qui s'occupait de la copropriété au moment de l'envoi des convocations. D'apres elle, la personne du conseil syndical qui s'est chargée des envois les a fait en RAR puisqu'elle (la responsable) a reçu des récépissés en retour!!
S'il s'agit d'envois simples c'est embêtant tout de même.
(je ne peux pas savoir car je n'ai rien reçu, étant intervenu dans la rédaction de la convocation et faisant partie des personnes sures!...).
Bon, mais quelles conséquences si jamais .... ????
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 janv. 2003 : 15:12:11
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Il suffit qu'un seul copropriétaire n'ait pas été convoqué (c'est à dire convocation envoyé en RAR) ,même si cette personne était présente à l'assemblée, pour que cette assemblée soit annulée.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 11:49:20
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Comme l'indique Nefer, l'irrégularité d'une seule convocation peut entraîner des difficultés. Toutefois elle n'entraîne pas l'annulation mais l'annulabilité, ce qui est différent.
Le débiteur peut demander l'annulation et il l'obtiendra. Mais il n'y aura pas d'annulation s'il ne la demande pas.
Apparemment, il y avait avant vous un autre syndic bénévole ? L'obligation de remise des pièces n'est pas limitée aux professionnels. Plus généralement : les règles légales s'appliquent à tous les syndics, sans distinction de qualité. Cela est oublié trop souvent. Les règles spécifiques aux professionnels concernent seulement les honoraires, le contrat de gestion et quelques autres points.
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 22:03:54
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J'avais oublié de vous préciser que pour faire annuler une assemblée générale ou une résolution il faut introduire une instance au TGI.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 10:04:42
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J'ai pu obtenir du syndic bénévole précédent les AR de la dernière AG. Il en manque qques uns dont celui du propriétaire-débiteur malheureusement.
Quels sont les recours possibles pour obtenir le recouvrement de charges lorsque le copropriétaire en question demande et obtient l'annulation de l'AG pour vice de forme (l'AG du vote du budget prévisionnel) ????
Est-ce que tout copropriétaire dans ce cas de figure est protégé par une sorte d'impunité ???
bp |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 10:14:42
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Pour compléter mon message précédent :
Le Président du TI demande t-il la preuve que la convocation a bien été faite dans les rêgles ou bien "se contente t-il" du procès-verbale d'assemblée. En d'autres termes, est ce que c'est à lui de faire valoir la non régularité de la convocation ou bien est ce obligatoirement au copropriétaire-débiteur de prouver cette irrégularité de convocation ???
bp |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 15:55:36
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En général le juge du TI exige le procès verbal justifiant la demande, c'est à dire comportant les décisions relatives aux appels de fonds dont le paiement est réclamé. S'il constate à la lecture du PV que le défendeur était absent non représenté, il exige la preuve de la notification régulière du PV. Il en est ainsi a fortiori si le défendeur n'est ni présent ni représenté à l'audience.
En ce qui concerne la régularité de la convocation, c'est au défendeur qu'il appartient de la contester. S'il est présent ou représenté à l'audience, il faut donc avoir les justificatifs postaux de la convocation sous la main. Il peut se faire que le juge les demande de son propre chef.
Lorsque tout a été fait régulièrement, il est bon d'insérer les justificatifs de la convocation et de la notification dans le dossier. Cela fait "bonne impression".
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 16:11:34
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En l'occurence je n'ai pas les justificatifs postaux pour ce copropriétaire donc quelle solution reste t-il pour obtenir le recouvrement de la dette... ???
bp |
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bprudhon
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Posté - 31 janv. 2003 : 17:03:34
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Que pensez vous de cela :
Charges de copropriété
Cour de cassation, 3e civ., 12 déc. 2001, nº 00-13.824, nº 1747 FS-P+B
Pouligny et a. c/ Sté Régie Verzier
L'obligation au paiement des charges prévues au règlement de copropriété a une cause réelle, même si elles ont été fixées par une assemblée générale annulée.
Une société avait administré une copropriété sans avoir été valablement désignée comme syndic. Les assemblées générales convoquées par cette société ont été judiciairement annulées. Deux copropriétaires qui avaient payé leurs quotes-parts au titre des charges courantes de copropriété, de dépenses de réparation et d'amélioration votées au cours des assemblées annulées en ont alors demandé le remboursement. Ces copropriétaires alléguaient n'avoir jamais été débiteurs de ces charges, de par la rétroactivité de la nullité des assemblées invalidées.
La cour d'appel les déboute, et la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel. Tour à tour, ces deux juridictions ont jugé que l'annulation des assemblées générales était sans influence sur l'obligation des copropriétaires de régler leurs charges. En effet, celles-ci résultaient du règlement de copropriété et avaient ainsi une cause réelle.
Cette décision fondée sur la cause assouplit enfin la jurisprudence actuelle affirmant que les règles de convocation aux assemblées doivent être scrupuleusement respectées, à peine de remettre en cause des charges correspondant à des dépenses déjà réalisées mais dont l'exigibilité suppose une décision valide et définitive d'approbation.
Cela veut-il dire qu'un copropriétaire même "mal convoqué ou non convoqué" à une AG qui a voté un budget prévisionnel est tout de même obligé ses charges à la suite de l'approbation des comptes de l'exercice concerné ???
bp |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 19:53:31
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Je pense qu'il y a une différence entre demander le remboursement de charges déjà payées et poursuivre un copropriétaire débiteur.
Il ne faut pas oublier qu'il est toujours possible de convoquer une assemblée pour régulariser une assemblée qui fait l'objet d'une procédure en annulation,même si le syndic responsable des vices de forme prend à sa charge tous les frais de cette convocation, cela lui coutera moins cher que de supporter une action de la part du syndicat des copropriétaires en responsabilité.
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