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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 22 janv. 2003 : 02:28:56
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La situation :
Immeuble 1900 Paris Montmartre ; Deux batiments de 5 étages chacun, plus 6ème étage avec anciennes chambres de bonne ; Logements (des 2 et 3 pièces en étage courant) occupés en grande majorité par les copros eux-mêmes ; Environ la moitié des résidents sont des personnes agées, l'autre moitié étant familiale avec papa maman et un moutard, voire deux ; Copropriété fonctionnant sans problème et avec un bon syndic, mais qui ne dispose pas de capacités techniques (petit cabinet) ; Assiduité forte aux AG (environ 85 % de présenrs ou représentés) et pas de dissensions marquées ; Actuellement pas d'équipement technique commun (pas de chauffage central, pas de parkings, plus de loge de concierge)
Le projet:
Création, dans chacune des cages d'escalier, d'un ascenceur "sur mesure" avec décision à prendre, si possible, lors de la prochaine AG annuelle, prévue pour mars prochain (ou lors d'une AG "spéciale" avant l'été ou à la rentrée).
Plus, dans la foulée de ces créations, la même année ou la suivante, peinture des cages d'escalier avec rationalisation des différentes générations de cablages et conduites (gaz) existantes.
Coût par cage (premières estimations) : 500 000 F pour l'ascenceur, peinture non chiffrée à ce stade. La cage d'ascenceur que proposent les entreprises serait de 70x105 cm en dimensions intérieures.
Les problèmes identifiés à ce stade:
Suite à une première discussion en AG en mars dernier, on m'a collé la charge de "dégrossir" le projet (auquel je suis favorable, dans une optique de valorisation patrimoniale - l'appartement de 2 pièces que je possède est occupé par un de mes enfants étudiant [avec sa copine, bon...]), en "sous-traitance" du CS.
Maintenant je souhaiterais, avec votre aide, améliorer ce premier travail :
- problèmes techniques :
* la dimension des montées d'escalier (dans le sens de leur "épaisseur" entre murs et rampe) est présentement de 105 cm.
Deux études ont été demandées à des Stés d'ascenceurs 'sur mesure' de la place qui, l'une et l'autre, proposent (avec des coûts très proches) un ascenceur central qui laisserait des montées d'escalier de 82 cm.
Certains des copropriétaires trouvent que cette largeur résiduelle est bien faible (déménagements pouvant être difficiles pour l'immeuble sur cour, qui ne peut être desservi de la rue par monte-charge de déménageur avec passage par fenêtre)
* logement de la machinerie : en sous-sol de caves, avec réaménagement partiel de la distribution des caves (ces caves sont assez peu utilisées et un accord peut très probablement être trouvé sans trop de difficultés), ou en toiture (mais sans doute solution plus onéreuse, à la création comme à la maintenance)
- problème de majorité à dégager et financiers :
* dans une des deux cages, existence de deux copropriétaires assez peu favorables a priori, car ils occupent des étages peu élevés (1er et 2ème d'une part, 2ème et 3ème d'autre part) avec appartements doubles superposés reliés par escalier privatif intérieur (les autorisations correspondantes furent données par l'AG)
* les copros bailleurs sont peu favorables, arguant - ceci me paraissant assez juste - que les revenus de location ne seront pas sensiblement accrus
* dans les deux cages, parmi les personnes les plus agées copros résidentes, certaines ne sont pas très fortunées (ce sont au demeurant des charmantes grand-mères et même arrière grand mères veuves !).
Toutefois, selon les renseignements que j'ai pu tout dernièrement receuillir auprès de diverses sources (PACTE, ANAH, CNAV,...), des subventions assez significatives peuvent être mobilisées pour elles
Mes questions (à tous, mais surtout aux universimmonautes parigots, mes frères) :
1.- que penser d'une largeur résiduelle de montée d'escalier de 82 cm ? Y a-t-il des normes en la matière (sécurité ? pompiers ?...) ? Un copro humoriste me dit : "mais est-ce que mon cerceuil passera dans ce riquiqui d'escalier résiduel ?". En fait, il pète la santé et enterrera tout le monde...
2.- le bruit : installation de la machinerie en cave ou en toiture ? y a-t-il des types de machineries plus ou moins bruyantes ? avez-vous des expériences à ce sujet ? certains copros sont très sensibles à cet aspect.
3.- la répartition des coûts : quelle est la répartition usuelle entre les étages (coefficient) ? ceci tant pour les coûts d'investissement que de fonctionnement et d'entretien.
A quelle majorité se prennent les décisions correspondantes en AG (on votera cage par cage, évidemment). Faut-il prévoir de "sacraliser" ces répartitions dans le RCP, ou une résolution d'AG suffit-elle ?
4.- le système, éventuel, dans lequel des copros ne participent pas : j'ai visité des installations fonctionnant avec badges attribués uniquement aux contributeurs. On me dit que c'est très vite créateur de zizanies (ce que j'imagine bien) : avez vous des expériences ?
5.- la valorisation : deux agences immobilières du quartier me disent que le prix au m² est valorisé de plus ou moins 1500 F à partir du 3ème-4ème étage lorsqu'il y a un ascenceur : ce chiffre vous parait-il crédible ? (le prix au m² du secteur pour ce type d'immeuble est de 22-23000 F - que l'euro m'excuse...)
6.- maîtrise d'ouvrage, maitrise d'oeuvre : que conseillez vous comme organisation (tant pour les aspects techniques qu'administrativo-financiers) : faire avec nos moyens du syndic et du CS, ou mandater un cabinet (comment en trouver un bon ? comment le rémunérer ? sur quel type de contrat ?)
7.- autres points : quels sont les autres points auxquels je dois prêter attention ? (Universimmo, j'ai lu vos articles : intéréssants)
8.- documentation : existe-t-il un bon bouquin-manuel, du genre "mon ascenceur pour les nuls" ou "tout ce qu'il faut savoir sur les ascenceurs" ? sites à visiter ou organismes à contacter ?
législation (indiquer les sources) ?
Merci de vos contributions
Joseph
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 09:51:54
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S'agissant de la création d'un équipement commun,les copropriétaires votant contre cette résolution peuvent bénéficier d'un paiement échelonné sur 10 ans (avec interet au taux légal) s'ils le demandent en AG.
Pour la largeur, effectivement, vulgairement parlant, les normes prévoient que la largeur restante doit permettre le passage d'un cerceuil (ce n'est pas une blague)
Quant au financement de la construction par les copropriétaires, toutes les solutions sont possibles: exemple: la prise en charge de certains niveaux par les autres copropriétaires...
Mais il faut impérativement respecter les règles de majorité pour les votes concernés.
Pour votre 2ème batiment, avez vous pensé à une solution par un ascenseur extérieur accolé à l'immeuble. En bâtiment on dit bien que tout est possible, ce n'est qu'une question de côut!!!!!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 janv. 2003 : 23:00:18
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Pour Nefer,
Bonsoir et merci,
1.- sur le paiement échelonné sur 10 années (ce qui peut en effet convenir aux plus réticents, qui se déclareraient alors officiellement opposants dans ce contexte) :
* avez vous les références des textes relatifs à cette procédure, que je n'ai jamais pratiquée ?
* comment se finance une opération de cette nature ? Il faut en effet, d'une part, que le syndic règle l'ascensoriste sans délai, d'autre part le syndic n'a pas à faire une avance (sauf à demander à ce que les copropriétaires non opposants abondent un fonds d'avance, ce qui ne parait pas très dans la ligne de pouvoir mobiliser les votes des hésitants - ou faut-il que le syndic, pour le syndicat, recherche le financement nécessaire sur 10 ans auprès d'une banque ? et à la charge de qui seraient dans ce cas les intérêts (au taux réél) : aux seules personnes qui seraient sous la solution 10 ans ? ou seraient-ils à la charge de tous, aux millièmes ? ).
2.- sur les normes de largeur "au cerceuil minimum" (!), y a-t-il des textes ou est-ce une sorte de coutume ? Je ne suis pas spécialiste des cerceuils, mais 82 cm c'est déjà pour une personne format armoire..., même avec confortable capitonage et de belles poignées...
3.- sur la majorité requise : à quelle majorité se vote une opération de cette sorte, finalement, dans ses différents volets ?
4.- sur la solution d'un ascenceur extérieur, elle ne s'avère pas possible en m'espèce (je l'ai étudiée) : il faudrait empiéter sur la courette d'une copro voisine (négociation bien aléatoire), le permis de construire qu'il faudrait obtenir n'est pas évident (secteur protégé Montmartre), et un ascenceur extérieur coûte environ 2 à 2,5 fois plus cher.
Pour les autres,
Merci des conseils, avis, pistes que vous pourriez me fournir dans les prochains jours.
Cordialement
Joseph
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 00:33:35
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Je relance le sujet, n'ayant obtenu que peu de réponses, en dehors de celle de nefer, que je remercie (peut-être ai-je posé trop de questions à la fois...) :
1. un escalier avec ascenceur implanté en son centre peut-il être de largeur réduite à 82 cm : normes ou pas de normes ?
2. y a-t-il des normes de bruit, normes que l'on pourrait fixer à l'installateur contractuellement ?
3. répartition des coûts d'édification et d'exploitation selon les étages : donnez moi des exemples usuels (vous ne montez pas tous à pied, je suppose... et avez donc des exemples chiffrés);
4. témoignages sur des immeubles dans lesquels des copros n'ont pas participé pas aux coûts d'édification : appel à témoignages/expériences ;
5. valorisation patrimoniale que se prennent les apparts des étages supérieurs : des exemples concrets ?
6. prendre un maitre d'oeuvre (cabinet technique ou architecte) ou ne pas en prendre, dans le cas que je soumets (6 étages, immeuble ancien classique Paris) ?
7. pistes documentaires existantes sur lesquelles vs vs seriez appuyé, au delà des articles du site (et de leurs liens) ?
Merci de vos contributions.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 02:19:54
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* Ai trouvé le bouquin de référence :
Ascenceur et Copropriété, B.Quignard, Editions Eyrolles, mai 2000. 30€.
* Du coup, je limite mes questions à :
- le système, éventuel, dans lequel des copros ne participent pas aux coûts de cration d'un ascenceur : j'ai visité des installations fonctionnant avec badges attribués uniquement aux contributeurs. On me dit que c'est très vite créateur de zizanies (ce que j'imagine bien) : avez vous des expériences ?
- la valorisation du prix des apparts : deux agences immobilières du quartier me disent que le prix au m² est valorisé de plus ou moins 1500 F à partir du 3ème-4ème étage lorsqu'il y a un ascenceur (le prix au m² du secteur pour ce type d'immeuble est de 22-23000 F) : ce chiffre vous parait-il crédible ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 09:49:30
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Concernant la valorisation de l'ascenseur, je tendrais à considérer comme réaliste une différence aussi faible en période de pénurie comme aujourd'hui, mais en période de crise, la recherche de l'appartement "zéro défaut" conduit les acheteurs les plus solvables à éliminer uin logement sans ascenseur, seuls les plus fauchés en veulent bien, et encore c'est plus long à vendre; aussi, le prix de vente 'en ressent fortement.
Si vous êtes certain de pouvoir revendre en période faste, l'ascenseur n'est pas impératif. Sinon, il me semble qu'il l'et (pour a location, à moins que vous ne soyez vraiment en étage très élevé, c'est moins gênant encore que cela génère de la rotation; ce n'est pas gênant du tout, ou si peu, pour les chambres de bonnes).
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 15:23:18
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TR
* ok sur l'analyse propio/locataire/conjoncture que vous me livrez, et merci.
* sur le chiffrage (1500 F par m2 sur 22-23 000 F par m2 = 6,66 %), celà vous paraît un % "aussi faible" :
quel %, ou quelle fourchette de %, auriez vous attendu, dans la situation considérée (Paris Montmartre, immeuble ancien de standing courant de la zone, en considérant appartement à partir du 3ème ou 4ème étage) ?
Mon pb est d'avancer, avec une certaine crédibilité, un % vraisemblabke aux copros qui sont hésitants. Je suis moi même pour cet investissement.
Autres universimmonautes
avez vous des références comparatives, sur ce quartier comme sur d'autres lieux ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 15:59:26
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Pour répondre plus précisément au paiement par annuité égale au dixième(valable pour les opposants), le texte juridique est l'article 33 de la loi de 1965.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 22:16:33
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Il y a quelques années, Capital avançait 5% par étage au-delà du deuxième, si mes souvenirs sont bons. La question est de savoir si Paris est appelé à une revalorisation importante des prix, considérant qu'ils ne sont pas si chers pour une grande métropole ("singapourisation" ou 'londonisation"), ou bien si l'on va à nouveau avoir une période de crise.
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 23:53:54
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Nefer,
* Merci de votre rappel de L33, que je n'ignorais pas.
* Ma question, certainement mal formulée, était de demander :
a) si, au delà du texte réglementaire du L33, il existe un texte précisant les procédures concernées (quoique le texte de L33 soit déjà bien clair en soi) ;
b) si les contributeurs des forums ont une expérience du recours à un financement non par le paiement sur 10 ans au taux légal (pour les seuls opposants, par définition même de L33), mais par voie bancaire bancaire. Et comment se traite un tel financement bancaire (que L33 permet explicitement).
TR
Merci de la piste 'Capital'. Vous ne vous souviendriez pas de l'année, pour que je recherche le texte à la source ? Un texte de cette nature ne ferait pas trop mal dans mon dossier/argumentaire à destination des hésitants (''comme le dit Capital...'') : mieux que quelques indications des agences du secteur.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 00:53:52
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Joseph,
Le numéro annuel de Capital consacré à l'immobilier est celui du mois de Septembre ou d'Octobre. Je pense que si vous cherchez dans celui de l'année dernière, vous devriez avoir cette information.
Désolé mais j'ai dû jeter les miens quand j'ai quitté La France.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 01:05:38
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septembre ou octobre 2002 (ou 2001 ? TR disait "il y a quques années"). merci
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 01:26:50
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Joseph,
Capital, tout comme d'autre, consacre un sujet à l'immobilier chaque année.
A chaque fois, les informations de base sont les mêmes, à quelque chose près.
Ce qui change, ce sont les prix au m² et la tendance.
C'est pour cela que je dit qu'il y a de grande chance que cette information soit également dans le numéro de l'année dernière, étant donné que c'est une règle de base dans les villes où il y a des immeubles de grande hauteur.
Plus l'étage est elevé, plus le prix au m² est cher ...... à condition qu'il y ait un ascenseur.
Dans le cas contraire, c'est l'inverse.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 01:58:28
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* ok, merci, je ne lis pas systématiquement Capital et n'avais donc pas repéré qu'il y a un N° annuel immobilier
* vs êtes Côte Est ou Ouest ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 10:03:15
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La copropriété peut aussi proposer de souscrire un emprunt , libre aux copropriétaires de faire appel à cet emprunt ou à leur propre mode de financement.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 15:53:46
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Joseph,
Je suis côte Est, à New York.
J'ai retrouvé le numéro de Septembre 2002 du Revenu (n° annuel consacré à l'immobilier), d'ailleurs le titre est "Le guide pour s'enrichir à crédit", et il y est fait mention en page 40 que, parmi les 10 atouts du logement parfait, un étage élevé fait grimper le prix du m² de 2.5% de plus, en moyenne.
De plus, il rajoute que l'étage le plus recherché est le 5ème, pour la lumière et la vue.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 16:50:50
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Beau chantier !
La valorisation est incontestable surtout en étage élevé. Il y a de savantes études (citées dans les réponses). Il ne faut pas oublier une part de dévalorisation liée au rétrécissement de l'escalier. Elle est amoindrie quand la trémie est vitrée mais c'est un peu plus cher. Voir Quignard. Il y a d'excellentes réalisations de ce genre.
C'est surtout l'aventualité d'un étalement décennal du paiement de certains contributions financières que j'envisage . Ce problème est souvent mal traité. Il n'existe que lorsqu'il y a une décision majoritaire, par opposition à l'autorisation donnée à certains copropriétaires de construire l'ascenseur, avec faculté de rachat ultérieur pour les autres.
Dans ces deux cas, les résolutions adoptées doivent comporter en particulier deux echelles de répartition de charges (1- pour les gros travaux 2- pour l'entretien courant et les frais d'exploitation et d'entretien). Qu'il s'agisse d'une "installation majoritaire" ou d'une installation miniritaire" (autorisation à certains ...), les deux tableaux doivent comporter l'affectation de quotes-parts pour tous les lots susceptibles d'être desservis, même si, dans l'immédiat, ils ne le seront pas. Cela évite ensuite des chicanes.
Les charges sont ensuite calculées en fonction des lots effectivement concernés, par retranchement des autres (pour les améliorations minoritaires).
Il est souhaitable de faire état de la faculté d'étalement décennal dont peuvent bénéficier les opposants dans la convocation. Cela peut susciter des vocations mais, en contrepartie, il faut en rappeler les modalités (inscription d'une hypothèque, paiement des intérêts au taux d'un emprunt éventuel ou au taux légal, et déchéance du terme en cas de vente du lot. Il faut également fixer les modalités de la demande d'étalement car le texte est muet sur le délai d'option. Il faut fixer celui ci. Dans la mesure du possible il est préférable que les demandeurs éventuels se manifestent au moment de l'assemblée. Des contacts préalables sont utiles à cet égard.
Si le syndicat souscrit un emprunt collectif, à son nom, soit pour l'ensemble des travaux,soit exclusivement pour couvrir les quotes parts bénéficiant de l'étalement, il faut prévoir une clause permettant le remboursement anticipé sans pénalités en cas de vente de l'un des lots bénéficiant de l'étalement décennal puisque le solde de la quote-part sera réglé au moment de la vente.
Les meprunts individuels groupés (type Entenial ex Comptoir des entrepreneurs sont souvent préférables. Le syndicat est alors déchargé des risques de défaillance financière individuelle. Mais le cas de l'étalement décennal présente alors des aspects particuliers. Les spécialistes de ces organismes connaissent bien la question. L'avantage vient du fait que les quotes-parts de remboursement d'un emprunt collectif ne sont pas prises en considération pour le privilège spécial, qui ne vise que les charges !!!
Dans tous ces cas, le syndic doit être habilité à souscrire l'emprunt ou à recueillir les dossiers individuels par une résolution spéciale.
Sous réserve de dispositions récentes, je n'ai pas vérifié, l'installation d'un ascenseur donne lieu à un crédit d'impôt.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 17:47:18
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Oui, l'installation d'un ascenseur, qui ne bénéficie pas du taux réduit de TVA, peut faire bénéficier les copropriétaires d'un crédit d'impôt.
Quant à "Capital", il s'agissait d'un des numéros "spécial immo", entre 95 et 99 (précis, non?), car à l'époque et pendant quelques années, ils proposaient un tableau permettant d'évaluer le prix de son appartement, en fonction du prix moyen du quartier et des paramètres propres de l'appartement (dont l'étage et la présence d'un ascenseur). Je suis désolée, j'ai beaucoup déménagé depuis et ils doivent dormir dans un carton...
Thoveyrat |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 23:16:24
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TR/Thoveyrat
merci de votre contribution, que j'étudie : je reviendrai sur le sujet si nécessaire
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 05:01:17
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JPM, je voulais écrire 'JPM/TR-Thoveyrat' et non 'TR/Thoveyrat', faisant suite à vos deux contributions (je crois que j'ai été quelque peu troublé, sur le Livre d'Or, par l'affaire TR-Thoveyrat...).
A bientôt donc à tous sur ce sujet.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 22:42:35
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Comme promis, je reviens sur les contributions, et notamment sur celle de JPM, dont je reproduis un extrait :
Citation :
C'est surtout l'aventualité d'un étalement décennal du paiement de certains contributions financières que j'envisage . Ce problème est souvent mal traité. Il n'existe que lorsqu'il y a une décision majoritaire, par opposition à l'autorisation donnée à certains copropriétaires de construire l'ascenseur, avec faculté de rachat ultérieur pour les autres.
Dans ces deux cas, les résolutions adoptées doivent comporter en particulier deux echelles de répartition de charges (1- pour les gros travaux 2- pour l'entretien courant et les frais d'exploitation et d'entretien). Qu'il s'agisse d'une "installation majoritaire" ou d'une installation miniritaire" (autorisation à certains ...), les deux tableaux doivent comporter l'affectation de quotes-parts pour tous les lots susceptibles d'être desservis, même si, dans l'immédiat, ils ne le seront pas. Cela évite ensuite des chicanes.
Les charges sont ensuite calculées en fonction des lots effectivement concernés, par retranchement des autres (pour les améliorations minoritaires).
Mes questions sont les suivantes :
* quelle est la majorité, dans l'un et l'autre cas évoqués par JPM (décision "majoritaire" versus autorisation donnée à certains) ?
* les "échelles de répartition" dont il est fait état doivent-elles être sacralisées dans le RCP ? Et si oui par la voie d'une résolution ad hoc ? Et à quelle majorité ?
* la valeur du rachat éventuel par ceux qui n'ont pas participé au départ : comment détermine-t-on cette valeur ? Au prix de l'installation avec recalcul sur ce prix ? Ce prix peut-il (doit-il) être indicé ? Au taux légal ? Sur un indice sectoriel ? Comment se décide, le moment venu, un tel rachat ?
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