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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 25 janv. 2003 : 00:04:25
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1. Un ensemble immobilier (évoqué sur d'autres chapitres du forum) dans lequel je possède un appartement avec cave et un parking est composé de:
- 5 syndicats secondaires (un pour chacun des 4 batiments d'habitation, et un pour une galerie commerciale),
- un syndicat principal,
soit en tout 6 syndicats.
Le RCP, datant de 1979, est commun à l'ensemble et détaille ce qui relève de chacun des 6 syndicats. Un état divisionnaire, qui forme annexe au RCP, détaille la composition de chacun des lots et les tantièmes attachés, soit au titre du syndicat principal, soit au titre de tel ou tel syndicat secondaire. Il y a un CS du syndicat principal et des CS par syndicat secondaire.
Une personne peut être membre d'un seul syndicat (cas rare - par exemple lot isolé de parking, rattaché au syndicat principal), ou de plusieurs.
2. Le syndic actuel, commun à l'ensemble, dont au demeurant la gestion est critiquée (honoraires, tenue des budgets courants, modes de passation des contrats et coûts y afférents...) et quant aux modalités de restitution des comptes (retards conséquents par rapport aux délais légaux, notamment), convoque les réunions d'assemblée par convocation unique adressée à tous les copropriétaires sous le titre : "Assemblées générales de l'ensemble immobilier situé...".
Il y a une seule réunion en séance unique (avec feuille de présence à 6 colonnes, une par syndicat), qui se tient à la même heure dans le même lieu, et les débats se déroulent suivant l'ordre technique de l'ordre du jour commun, et non pour chaque syndicat à la suite ; dès lors un vote concerne tel ou tel syndicat ou, succesivenemt, le syndicat principal puis les secondaires, puis on passe au point suivant de l'ordre du jour. A l'issue, il y a un seul PV, qui rapporte les différents votes.
3. Ma question est de savoir si une telle façon de faire est légale : ne faudrait-il pas, pour respecter la réglementation, faire autant d'AGs successives qu'il y a de syndicats ? Et autant de PVs (et de contrats de syndic) qu'il y a de syndicats ?
Une telle façon de faire peut-elle être attaquée en nullité de tenue d'AG ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 09:14:58
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Quels sont les syndics des syndicats secondaires???
S'il n' y a pas de syndic nommé pour les syndicats secondaires (professionnel ou bénévole), les syndicats secondzires ne sont pas "activés " et dans ce cas le syndic du syndicat des copropriétaires gère les bâtiments avec des clés de répartition pour chaque bâtiment.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 11:56:47
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Le syndic de chacun des syndicats secondaires est le même que celui du syndicat principal, ceci aux termes d'une résolution dans laquelle se prononcent successivement tous les copros pour ce qui est du syndicat principal, puis les copros de chaque syndicat secondaire. Le syndic en question est le cabinet S (cabinet que je recommanderais aux gens à qui je ne veux pas de bien...).
Il y a donc bien, en droit comme en fait, autant de syndicats 'actifs' (pour reprendre votre expression) que de syndicats définis par le RCP. Au demeurant, la situation que vous évoquez dans laquelle le syndic du syndicat principal gérerait de facto les syndicats secondaires serait sans conteste illicite, un syndicat ne pouvant, selon les textes, être démuni de syndic.
Je repose donc ma question sur la licéité de la tenue d'une réunion commune conjointe de tous les syndicats.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 22:08:42
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S'il est prévu des syndicats secondaires dans votre copropriété, quel interet avez vous eu à faire nommer le même syndic que pour le syndicat principal.
Il ést évident que dans ce cas il aurait été preferrable d'avoir un autre interlocuteur à mettre en face de votre syndic principal.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 23:28:44
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Votre observation a été maintes fois discutée et pesée.
En fait, ce n'est pas "évident" comme vous l'estimez.
Il y a des avantages et des inconvénients dans l'une et l'autre situation d'un syndic unique ou de syndics séparés.
Nous avons visité des copros parisiennes à syndicats secondaires qui sont dans les deux situations, et discuté avec elles et leurs syndics : il y avait des cas où ceci aboutissait à un système assez sain de contre-pouvoirs, mais d'autres - la plupart - vivaient des chicayas dantesques et connaissaient des contentieux en cascade : la vie de ces copros était dominée par la 'bataille des syndics' avec blocages de toutes sortes.
(et de toute façon celà conduit à des coûts de gestion accrus, comme nous l'a bien montré - également - une consultation que nous avons conduite en 2002 sur ces deux types de structuration).
Au demeurant (celà plaidant plutôt pour le syndic unifié), l'ensemble dont il s'agit est très ramassé, très imbriqué (nous sommes en urbanisme dense du 18ème arrondissement, avec - selon le RCP - la quasi totalité des équipements technniques [chaufferie, ECS, pompes de relevage...] et du gardiennage qui sont en commun à tous les syndicats, comme le sont aussi les étages de parkings ainsi qu'une partie de la galerie commerciale située en niveau inférieur à celui des 4 bâtiments d'habitation). De plus, dans le syndicat principal, tout comme dans trois des 5 syndicats secondaires (j'ai évoqué ce point dans d'autres chapitres), il y a un majoritaire - ce qui ne donne pas beaucoup de flexilbilité au bateau amiral et aux barcasses qu'il porte...
La situation de fait est qu'il y a le même cabinet et c'est dans ce cadre factuel que je pose ma question, non dans un autre, qui n'est pas envisagé.
Merci des avis que vous pourriez apporter (n'hésitez pas à me demander des précisions, si nécessaire)
Nefer, à propos, auriez vous des lumières sur la question 'création ascenceur' que j'ai ouverte par ailleurs (il s'agit d'un autre ensemble immobilier, à syndicat unique quant à lui, petit immeuble montmartois classique) ?
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