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Je désire acquérir un deuxième appart (studio ou t1) pour de l'investissement locatif. Quelles sont les astuces pour estimer le loyer et, surtout, comment décider si un appart est rentable ou non au regard de son prix? Avez vous une règle mathématique ou un coef à appliquer au prix de vente par exemple, incluant tous les frais (travaux, vacance, crédit 100%, charges,...)? Quel taux de vacance de l'appart prenez vous en compte?
bonjour pour ma part au risque de me tromper je pense qu'il est pris en compte le montant annuel du loyer par rapport au prix d'achat du logement mais moi je considère personnellement qu'un logement qui s'est payé seul en quinze ans et que pendant ce temps il a presque doublé de prix ce n'est déja pas si mal
On m'a indiqué une fois cette méthode: Prix d'achat/100=loyer -> si ce loyer est possible, l'affaire est bonne. Mais j'ai remarqué qu'avec cette méthode, plus beaucoup d'appart ne rentre dans la fourchette. Ou alors il y a des travaux, et ça revient au même. Qu'en pensez vous?
Oui, c'est un calcul difficile. Avec le calcul habituel : montant annuel du loyer par rapport au prix d'achat du logement on obtient la rentabilité brut exple : achat 200 000 fr, loyers annuels : 20 000 la rentabilité est de 10%. maintenant, quelle est la rentabilité réelle ????
Imaginons que tous les frais (charges, CSG, CRDS, Taxe foncière, impôt sur le revenu supplémentaire ...) représentent 50% des loyers : La rentabilité net devient ... 5% annuelle Et encore il faudrait inclure les frais de travaux éventuels ...
En fait, la rentabilité réelle tombe à 2-3%
Parfois il vaut mieux mettre son apport personnel sur des placements à 4,5 - 5% (assurance vie, LEP, ...)
En fait, dans le locatif l'intérêt est de financer le bien avec le minimum-minimum d'apport (financement 100% et ACTE EN MAIN). Je précise bien acte en main (frais de notaire à la charge du vendeur) sinon ça devient du financement 110% mal accepté par les banques.
Compte tenu des taux actuels (5,5 à 6%), la charge de remboursement d'un crédit amortissable (d'une durée de 15 ans) est d'environ 10% du montant emprunté. Donc pour que votre investissement se paye tout seul, il faut qu'il rapporte au moins 10% net. Pour calculer la rentabilité nette, faites le rapport des loyers annuels hors charges (moins la taxe foncière) sur la totalité de votre coût d'acquisition (travaux, et frais de notaire inclus).
RENTABILITÉ NETTE EN %= Revenu annuel HC - taxe foncière x 100 / Prix d'achat + travaux + frais de notaire Ex..6405 EUROS - 335 EUROS * 100 / 54000 EUROS egal 11,24 %
Cette explication provient d'un site consacré à l'investissement locatif et à la maniere de se constituer un patrimoine immobilier à credit
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Posté - 26 janv. 2003 : 18:47:55
