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jfd10
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 29 janv. 2003 : 22:38:30
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Lors de la dernière AG, notre syndic, pressentant notre volonté de changement, ne s'est pas présenté et a envoyé par fax une feuille de présence une heure avant.
Avec donc quelques difficultés, nous avons tenu nous même l'AG, ne votant pas le renouvellement du syndic, et élisant l'un des trois autres syndics proposés.
Plus d'un mois et demi après l'AG, l'ancien syndic refuse toujours de transférer une quelconque information au nouveau syndic. Le salaire du gardien n'a pas été réglé et le compte de la copropriété fermé.
Après moult pressions, il estime devoir attendre le procès-verbal de l'AG) que nous sommes actuellement en train de finaliser, mais ce n'est pas une mince affaire) et comme il le mentionne "Il nous appartient de vérifier la validité des délibérations car en cas de problèmes, nous serions dans l'obligation de demander
la nomination d'un administrateur judiciaire".
On avait entendu parler d'un délai d'un mois pour transférer les comptes avec le nouveau syndic... Quels sont les obligations de l'ancien syndic ? Comment lui faire respecter ?
Sur quelles parties du procès-verbal de l'AG doivent porter nos efforts afin de limiter les risques d'invalidation ou du moins les risques de refus par l'ancien syndic ?
Note : la copropriété a 132 copropriétaires...
Merci de vos conseils
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 janv. 2003 : 23:35:59
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Si je me permets un triple conseil :
a- relisez soigneusement les textes (notamment l'article 18-2 de la loi, l'article 34 du décret et la recommandation sur le sujet de la Commission Relative à la Copropriété) et imprégniez vous en pour être en mesure de rétorquer aux sotisssses que l'ancien syndic pourrait vous faire valoir.
Ces textes sont sur le site Universimmo.
b- faites travailler votre nouveau syndic (il est là pour celà...) pour vous aider dans la forme du PV, sur la notification de ce PV à l'ancien, etc,
c- écrivez tout de suite en RAR à la banque chez qui est le compte de la copro pour la mettre en garde, en lui disant que vous (vous = le syndicat) pourriez faire rechercher sa responsabilité si elle éxecutait des mouvements de fonds demandés par l'ancien syndic (la copie du PV peut lui être adressée par après).
Si le nouveau syndic ne veut pas faire cette lettre dès maintenant (c'est à dire avant que le PV soit établi), faites cette lettre sous votre timbre (le Président du CS de l'immeuble X, ou simplement le CS de l'immeuble X avec pluralité de signatures, ou encore les copropriétaires de l'immeuble X avec encore plus de signatures).
Incitez le nouveau syndic à engager sans délai les actions que les textes lui permettent de mettre en oeuvre pour récupérer les fonds et documents.
Le gardien qui n'a pas été payé pourrait agir également en son nom propre.
Je ne vois pas comment l'ancien syndic pourrait demander (sauf via un copro qui lui serait indéfectible...) la nomination d'un syndic judiciaire en faisant reconnaître que votre AG ne s'est pas tenue (ou n'a pas délibéré) dans la légalité.
Indiquez sur le site le nom du cabinet de votre ancien syndic, en le désignant simplement par sa première lettre (le cabinet "Y"). Sinon, à juste titre, le webmestre de UI occultera le nom entier.
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jfd10
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 janv. 2003 : 23:49:19
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Oui, l'ordre du jour prévoyait la désignation d'un nouveau syndic (3 contrats annexés) en cas de non renouvellement. Par contre, je ne sais pas si c'est à cela que vous faites allusion, mais la totalité de l'ordre du jour (avec les ordres du jours complémentaires) n'a pas pu être discuté, nous avons du rendre la salle à 23h (début théorique de l'AG à 19h30), et l'absence de syndic (nous avons du nous même faire remplir la feuille de présence et calculer les tantièmes) et les discussions relatives au cjhoix du nouveau syndic, ne nous ont pas permis d'aller au bout de l'ordre du jour très chargé.
Coté majorité, tout est OK :
-> 77/132 et 189505/250000 en présence
-> quittus refusé et comptes non approuvés
-> 64/77 et 170527/189505 contre le renouvellement
-> 59/77 et 169447/189505 pour l'élection du nouveau syndic
La fermeture du compte séparé a été faite sans concertation. Il est cependant vraissemblable que le compte était vide ou presque (pas d'appel de charge en décembre), seule une somme placée sur un compte spécifique (suite à un procés après ravalement et par décision d'une AG) devrait pouvoir être récupérée si le syndic n'a pas "tapé dedans"...
Mon premier problème n'est donc pas de récupérer des fonds puisqu'il n'y en a peu, mais d'appliquer le changement de syndic par le transfert des archives, contrats, situations comptables, etc, afin que le nouveau syndic puisse travailler.
L'ancien syndic va être retors et je ne sais pas quelle marge de manoeuvre il a pour juger de la validité des délibérations....
Jean-François DUVIVIER
Président du conseil syndical Résidence Mazeleyre
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jfd10
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 janv. 2003 : 23:52:24
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La copropriété est sur Vaucresson, en région parisienne. L'ancien syndic est HC. Le nouveau est le cabinet D.
Jean-François DUVIVIER
Président du conseil syndical Résidence Mazeleyre
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 09:50:16
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le délai pour la remise des documents est décompté à partir de la notification du P.V. de l'A.G. à l'ancien syndic.
Concernant les conditions de forme de la rédaction du P.V., demandez à votre nouveau syndic de le rédiger: car c'est là-dessus que l'ancien syndic espère faire demander l'annulation, je suppose.
Concernant les résolutions non délibérées, vous pouvez indiquez que compte tenu des circonstances(carence du syndic en cours de mandat et de l'obligation de libérer les lieux, les points de l'ordre du jour X,Y, Z sont reportés à la prochaine assemblée générale.
Comme vous êtes en possession de la feuille de présence, vous devriez convoquer une nouvelle assemblée générale qui reprenne les points non délibérés.
Avez vous une lettre de démission du syndic précédent?
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 11:09:51
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Bonjour,
A Nefer : il me semble bien que le délai de remise des documents au nouveau syndic se décompte à partir de la cessation des fonctions de l’ancien syndic.
Soit logiquement à la fin de son mandat, sauf s’il accepte d’écourter son mandat et dans ce cas il s’agit d’une démission. S’il n’accepte pas d’écourter son mandat il s’agit en fait d’une révocation ce qui n’est plus pareil, généralement les syndics dont les mandats ne sont pas renouvelés considèrent eux-mêmes la cessation de leur mandat à la date de l’Assemblée ne renouvelant pas leur mandat !
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jfd10
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 21:58:25
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Non, toutes les résolutions portées sur la convocation, plus les ordres du jour complémentaires, n'ont pu être votées, à fortiori discutées. L'AG devait commencer à 19h30, la salle prêtée par le centre culturel de la mairie fermait à 23h. En temps "normal", cela aurait peut-être pu suffire, mais l'absence inopinée au dernier moment du syndic nous a fait démarrer l'AG en retard (feuille de présence, décomptes, organisation à établir par les copropriétaires présents). Les résolutions sur le renouvellement du syndic, le quittus, l'approbation des comptes ont donné lieu à des discussion qu'il était délicat d'abréger. De même pour la présentation des 3 candidatures des 3 syndics proposés, ainsi que pour le vote (double tour, auncun n'étant élu au premier tour). Les votes doivent être assurés avec fiabilité et il faut bien 10 à 15 mn pour prendre tous les noms puis vérifier. Tout cela pour dire qu'il n'était matériellement pas possible d'examiner tous les points dans le temps requis.
Que se passe-t-il dans ces cas-là ? Nous avons bien entendu annoncé une assemblée générale extraordinaire dans quelques mois, après le transfert des infos au nouveau syndic, afin d'examiner les points restants...
Le compte était séparé avec l'ancien syndic, il est également séparé avec le nouveau, ce qui n'a pas empêché l'ancien à priori de le clore fin décembre...
Je n'ai vu nulle part que le délai de 1 mois/2 mois était à partir de la remise du PV. Je pense qu'il est à partir de la cessation du contrat, c'est-à-dire au jour de l'AG ayant voté le non-renouvellement. Il ne s'agit pas d'une démission, mais simplement d'un non-renouvellement et de la désignation d'un autre syndic.
En tout cas HC a décidé de nous mettre le maximum de batons dans les roues, ce qui est dans la ligne du caractère de la gérante. Je ne sais pas quels moyens de pression nous aurons plus tard, ni ce que nous pourrons faire, mais il est dommage qu'un minimum de conscience professionnelle ne soit pas respecté. Après tout, cela semble bien être une profession de voyous et de preneurs d'otages (le copropriétés bien entendu).
Cordialement,
Jean-François DUVIVIER
Président du conseil syndical Résidence Mazeleyre
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 01:08:21
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Jfd10
1. Le texte de la loi est on ne peut plus clair, dans son article 18-2 : la remise des divers documents est de 1 mois (pas 1 et demi, ou deux) maximum après la cessation des fonctions du syndic sortant : premier alinéa de cet article. La suite (le pognon, l'état des comptes), c'est 2 mois après : deuxième alinéa.
Citation :
Article 18-2
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Le juge en question est le Président du TGI compétent pour le lieu de l'immeuble (l'article 34 du décret 67-228 vous donne la procédure de la chaîne ' mise en demeure du syndic sortant / introduction de votre demande au TGI ').
2. Si votre PV tarde à être élaboré (vous disiez dans un précédent message que sa rédaction est délicate), rien ne vous empêche, en votre qualité de Président du Conseil Syndical, de saisir dès maintenant le juge en référé (si toutefois le nouveau syndic n'est pas déterminé à opérer lui-même cette saisine sans disposer de PV) .
Vous pouvez à cet effet établir une simple lettre, que valideront/renforceront, par leurs signatures, les membres du Bureau de l'AG [nom, prénom, qualité], voire les membres du CS (le trop-plein n'est pas à craindre). Cette lettre indiquerait au juge que "Lors de l'AG du tant du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier ppp, le mandat du syndic Cabinet D [adresse comlète de son siège] n'a pas été renouvellé, le Cabinet HC [d°] ayant été désigné à cette fonction pour effet immédiat" et que "En conséquence vous demandez au TGI, dans le cadre de l'article 18-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, d'ordonner au Cabinet D. de remettre, sous astreinte,...[reprendre le texte du 18-2], une mise en demeure opérée à l'encontre du cabinet D. s'étant avérée infructueuse [joindre les pièces : copie de votre mise en demeure].
Le mieux est évidemment que le PV complet soit établi dès que possible (attention au délai des 2 mois aprtès l'AG : voir plus loin).
La saisine du juge ne dépend aucunement de la diffusion du PV. Point n'est besoin que figure à votre dossier pour le TGI une lettre de démission ou de 'sortie' du Cabinet D., votre ancien syndic : il n'a pas été renouvellé, point final.
Au demeurant, la procédure n'exige pas que l'ancien syndic soit signifié du PV (c'est donc - appréciation à votre main - par pure courtoisie que vous lui adresseriez).
3. Dans le prolongement de ce que disait Nefer, vous pourriez, en fin de votre PV, avant les signatures du Bureau de l'AG, inclure une mention du type :
"La séance a été levée à nn heures mm après délibération et vote sur le point N°xx de l'ordre du jour, la salle de réunion n'étant plus disponible au delà de cette heure. Les points qui, dans ces circonstances, n'ont pu être traités seront portés à l'Ordre du Jour de la plus prochaine assemblée."
(la seconde phrase, si quelque chose comme ça a été dit, ce que l'on suppose d'après votre relation des faits).
N'oubliez pas - attention, sinon rique élevé de nullité - de faire figurer sur votre PV le texte de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi : voyez à ce sujet ce que stipule l'article 18 du décret. Et voyez aussi son article 17 sur les conditions de forme du PV. Veillez à ces articles. Faites aussi attention au délai de diffusion du PV : 2 mois après l'AG (voyez sur ce point également l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi).
4. Mon opinion est que, notamment pour vous couvrir de manoeuvres - directes ou indirectes - de votre syndic sortant, vous avez tout intérêt (appréciation à votre main, à celle du CS et du nouveau syndic) à convoquer le plus rapidement possible une nouvelle AG, en portant à son Ordre du Jour les points qui ont été intraités lors la précédente (que ces points aient figuré à l'O du J initial, ou qu'il s'agisse de points complémentaires introduits sur demande de copropriétaires).
Pour la date de tenue de cette nouvelle AG, qui serait convoquée normalement par le nouveau syndic à la demande du CS, vous pouvez viser large, au delà du délai incompressible de 15 jours après la convocation correspondante : 1 mois, 2 mois... (il n'y a pas de délai maxi).
Vous avez en effet peut-être un risque (c'est le seul qui m'apparait possible) que le syndic sortant, via un copropriétaire qui lui serait resté 'fidèle' [un traitre masqué], tente une annulation de l'AG (ou de telle ou telle de ses résolutions), en mettant en avant que tel ou tel point de l'O du J n'a pas été traité et que ceci lui cause un préjudice (il faudrait qu'il le détaille, et le chiffre : l' "intérêt à agir" des juristes).
Mais vous dites que les points relatifs à la gestion antérieure (examen des comptes avec vote négatif ; quitus non accordé) ont tous été traités.
En d'autres termes, examinez soigneusement la consistance des points qui n'ont pas été traités et qu'un copro pourrait mettre en avant en avançant qu'il subit un préjudice.
Le syndic sortant, quant à lui, n'a pas de fondement pour vous attaquer (des raisons pour vous emm..., oui) ['vous' = le syndicat des copros, et vous comme Président du CS].
A partir de l'instant où son mandat n'a pas été reconduit, régulièrement selon ce que vous indiquez, il n'est plus rien (sauf dans ses obligations, que précisent l'article 18-2, d'ancien syndic).
Si jamais il vous attaquait tout de même, il n'a aucune chance devant le tribunal et vous pourriez même alors, par demande reconventionelle, l'attaquer pour visée de vous nuire.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 01:16:43
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jfd10
Pour les textes de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, comme pour le texte du décret67-223 du 17 mars 1967 (ces textes incluent les modifications apportées par aorès, notamment par la loi SRU), allez sur
www.legifrance.gouv.fr
puis onglet 'les lois et les réglements' puis remplissez les rubriques avec les Nos (ou tapez 'copropriété' dans la case texte, car en tapant les numéros il y a qquefois des bugs du type 'pas de texte').
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 01:26:11
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jfd10
pour les Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété, notamment celle qui vous concerne pour une succession de syndic à syndic (résolution N° 15), un EXCELLENT SITE est Universimmo, onglet Guide Juridique, Copropriété, Recommandations...
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 11:00:52
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Sauf à ce qu’un copropriétaire exige un vote sur les points prévus à l’ordre du jour non traités lors de l’assemblée, et sauf évidemment pour les vrais urgences (travaux - budget 2003) rien ne vous oblige à refaire une assemblée, vous pouvez donc attendre la prochaine assemblée générale.
En ce qui concerne le compte bancaire séparé, normalement l’intérêt d’un tel compte est que justement il appartienne au syndicat des copropriétaires et ce quelque soit le syndic en place (seul le signataire change en cas de nouveau syndic). Vous pourriez à mon avis demander des explications à la banque ainsi que les copies des derniers extraits du compte. (vérifier par exemple les opérations effectuées après la cessation du mandat)
Pour le mandat de syndic, je présume que votre ancien syndic n’a pas convoqué l’assemblée à la date précise de fin de son mandat. Ainsi si votre assemblée c’est tenue en décembre 2002 et que le mandat de votre ancien syndic prenait fin en mars 2003. Il aurait pu exiger de finir son mandat à la date prévue initialement. S’il ne l’a pas fait il s’agit d’une démission de fait.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2003 : 10:35:43
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Une assemblée générale peut être tenue régulièrement même en l'absence du syndic si la convocation est correcte.
L'AG a délibéré sur le refus de renouvellement de l'ancien syndic, sur la nomination d'un nouveau syndic, sur le refus de quitus et sur le refus d'approbation des comptes. Tout est donc en état, sous réserve que le refus d'approbation des comptes ait été motivé.
Il importe peu que les autres questions n'aient pas été traitées, sauf pour le budget prévisionnel (question importante). Il aurait fallu établir rapidement le PV et le notifier à l'ancien syndic. Celui ci a commis une faute en ne se présentant pas à l'assemblée. Il est peu probable qu'il vous fasse des difficultés sérieuses mais il faut purger les problèmes relatifs àux comptes de l'exercice écoulé. Le conseil syndical les avait-il vérifié ? Avait-il formulé des observations ?
Il ne me semble pas bien difficile de repartir du bon pied dans une affaire de ce genre si votre nouveau syndic est diligent et n'est pas paralysé par des discussions internes au CS.
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mlenfant
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 15:55:34
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Doit-on informer le syndic avant l'AG de notre intention en tant que conseil syndical de proposer aux co-propriétaires son changement? Ce point doit-il apparaître sur la convocation à l'AG ou peut-on distribuer aux seuls co-propriétaires un pli du conseil syndical proposant ce changement, qui sera naturellement abordé lors du point du renouvellement du mandat du syndic?
M. L'Enfant |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 18:43:30
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Pour mlenfant :
1.- La candidature d'un nouveau syndic doit obligatoirement figurer formellement à l'ordre du jour.
2.- Ceci peut être obtenu :
* soit par demande faite par le CS au syndic avant que celui ci dresse cet O du J et adresse la convocation ;
* soit par demande faite au syndic d'inscrire cette matière en tant que point complémentaire de l'O du J. Cette demande, qui peut être introduite par n'importe quel copro (donc a fortiori par tel ou tel membre du CS), doit se faire selon la procédure de l'article 10 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Citation :
Pour les textes de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, comme pour le texte du décret 67-223 du 17 mars 1967 (ces textes incluent les modifications apportées par aorès, notamment par la loi SRU), allez sur
www.legifrance.gouv.fr
puis onglet 'les lois et les réglements' puis remplissez les rubriques avec les Nos (ou tapez 'copropriété' dans la case texte, car en tapant les numéros il y a qquefois des bugs du type 'pas de texte').
Le syndic est tenu d'inscrire en point complémentaire une telle demande introduite selon l'article 10 sus-mentionné (voyez ce texte).
Les cas où le syndic refuse, y compris par manoeuvres tortueuses (cf. message de Valazur), le point de son renouvellement sur demande "amont" faite par le CS sont en effet fréquents.
3.- Votre demande d'inscription à l'O du J, selon l'une ou l'autre des procédures ci-dessus (: en "amont" de la convocation, ou en "aval" via l'article 10), doit contenir une copie intégrale du projet de contrat proposé pour le nouveau syndic.
Faute d'inscription du renouvellement à l'O du J en forme complète, vous risquez de vous trouver en situation délicate : renouvellement du syndic en place par crainte du vide, jusqu'à la situation du syndic judiciaire.
4.- Il peut être proposé une candidature, ou plusieurs (il n'y a pas du tout d'obligation de proposer 3 candidats, comme on le dit parfois - cf. sur ce point passage du message de Valazur).
5.- L'idéal est, évidemment, de présenter une seule candidature sous l'égide du CS, cette candidature résultant d'un appel d'offres lancé par le CS et dépouillé par lui.
C'est un plus de pouvoir présenter aux copros avant l'assemblée, sous la forme d'un document circonstancié diffusé auprès d'eux par le CS, le compte-rendu d'un tel appel d'offres. Il n'y a aucune obligation que le syndic en fin de mandat soit destinataire de ce document.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 18:48:20
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mlenfant
voyez aussi sur le site le sujet "cherche syndic sérieux !!!" : diverses contributions y figurent, dont une de ma plume (autopub...).
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 21:48:36
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D'accord avec Valazur pour dire qu'il faut se garder comme du diable des facéties de syndics se sentant menacés dans la pousuite de leur mandat et qui peuvent prétendre qu'une lettre envoyée en RAR au titre de l'article 10 par laquelle est demandé un additif à l'OduJ était vide, ou ne contenait pas tel ou tel document. Ce n'est pas la première fois qu'on se trouverait en face d'une vilaine menterie (ok, ne généralisons pas, et pas de parano !).
A juste titre, sur un autre sujet, Valazur a rappellé que l'utilisation du pli fermé envoyé en RAR permet de lutter contre ce genre de vilenies mensongères de la lettre soit disant vide (= sur la face recto du 'pli fermé' : adresse du syndic et apposition de la mention postale de l'envoi en RAR ; sur sa face verso : le texte de la bafouille). Quand il y a des documents à inclure (cas devant lequel va se trouver "mlenfant" pour la transmission d'un projet de contrat), la remise par huisssier est une pratique effectivement encore plus sûre, quoique plus onéreuce...
Dans une situation similaire récente, où j'introduisais une candidature de syndic successeur, par lettre RAR au titre de l'article 10, et pour me parer d'une manip que nous craignions alors de la part du syndic, nous avons fait copie à tous les copros de la lettre RAR en question et de ses pièces jointes, projets de résolution et projet de contrat inclus (et en mentionnant cette diffusion générale dans le corps de cette lettre RAR adressée au syndic). Celà nous a coûté un peu plus en frais de photocop.
Bon, à la différence de Valazur, nous n'avons pas obtenu le changement de notre syndic, du fait que le copro majoritaire ne nous a finalement pas suivi lors du vote (avec arguments de la "crainte du vide et du changement" notamment..., pour faire peur aux vieilles dames et aux copros éloignés...) ; mais ceci est une autre histoire.
Nous étudions en ce moment - après avoir analysé les raisons de notre échec, et "travaillé" davantage la copro - si nous allons ou non à nouveau faire de l'article 10 : haut les coeurs, et comme disaient les fins lettrés d'Universimmo "il n'est point nécessaire d'espérer pour entreprendre, ni de réussir pour persévérer").
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mlenfant
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 févr. 2003 : 22:51:56
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Je vous remercie beaucoup de vos réponses qui m'évite ainsi que mes "collègues" de nous ridiculiser! Nous n'avons pas vraiment de gros reproches à faire à notre syndic , surtout une tendance de leur part à ne pas communiquer et à faire semblant de ne pas nous avoir compris.... Mais notre immeuble est sain, la majorité des copropriétaires a plus de 20 ans d'ancienneté et je pense qu'il faudra que l'on trouve de très bons arguments (peut-être meilleur qu'une communication qui, après tout, ne regarde souvent que le conseil syndical et pas le reste des copropriétaires) pour expliquer un tel changement.
Nous pensons tout de même qu'une recherche pour un nouveau syndic nous permettra de mieux travailler avec le nôtre. Nous nous sommes, je crois, réveillés un peu tard! Mais comme il n'y a pas le feu au lac, nous ferons de 2003 l'année de nos recherches.
C'est la première fois que j'utilise Internet et la fonction forum et je dois dire que je suis très impressionné. Merci encore pour votre aide.
Michel L'Enfant
M. L'Enfant |
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mlenfant
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 15:19:05
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Après réflexion, vu notre manque de préparation, et aussi le peu d'arguments valables (il n'y a eu aucun problème cette année avec le syndic et nous lui donnerons le quitus) à faire valoir, nous avons décidé de ne pas proposer à la prochaine AG le changement de syndic. Par contre, nous avons décidé que nous ferons en 2003 une recherche auprès de plusieurs syndics, ne serait-ce que pour voir où se situe le nôtre en matière de prix, prestations, etc,
Je vous remercie encore pour vos conseils qui nous ont bien aidé.
Une dernière (pour aujourd'hui!) question: dans la convocation que nous recevons chaque année, le syndic nous propose son renouvellement pour une durée de 3 ans avec un échéancier qui indique que la première année est à 5%, la deuxième à 4% et la dernière à 3% et que si nous choisissons le renouvellement annuel ce sera 8%.... Or, tous les ans, les copropriétaires préfèrent la solution de renouvellement à l'année; le syndic en est conscient et pourtant durant la réunion de préparation à l'AG, le syndic nous a indiqué une augmentation de 3%. Nous avons l'intention durant l'AG de proposer le renouvellement pour un an à 3%. Des suggestions, des avis?
Merci encore
Michel L'Enfant
M. L'Enfant |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 18:25:12
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mlenfant,
- avec la cascade des % chaque année et un gros % pour une reconduction sur une seule année, on est à la limite de la clause léonine
- raison de plus de vous donner le temps de récolter d'autres propositions pour voir ce que vous apporteraient d'autres syndics
- mais attention, toujours privilégier le rapport qualité-prix : si vous avez un bon syndic qui fait bien son boulot, ou pas trop mal, réfléchir à deux fois avant d'en changer pour un qui serait un peu moins cher : regardez ce que représentent les coûts syndic dans les coûts totaux
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mlenfant
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 15:12:01
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C'est encore moi!
Nous sommes en train de nous battre entre membres du conseil syndical car nous ne savons pas trop comment nous y prendre pour faire accepter au syndic qu'il instaure le compte séparé; deux d'entre nous pensent qu'il faut, lorsque l'on discuter le renouvellement du contrat, aborder le point, en précisant que la loi oblige l'ouverture d'un compte séparé, sauf si les copropriétaires sont contre; pour le "minoritaire", il faudrait que cela apparaisse sur l'ordre du jour.
Nous pensons aussi faire circuler une note à tous les copropriétaires avant la réunion pour faire le topo sur les avantages du compte séparé pour qu'ils puissent voter en toute connaissance de cause (car le contrat proposé par le syndic propose une augmentation de 30% en sus de ses honoraires si nous ouvrons un compte séparé!).
Merci encore pour votre aide
Michel L'Enfant
M. L'Enfant |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 16:21:44
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effectivement il faut mettre à l'ordre du jour le vote sur l'ouverture, le maintien ou la décision de renoncer au compte séparé: ce n'est pas le conseuil syndical qui décide, c'est l'assemblée générale.
Pour les honoraires de prestation particulière demandée par un syndic pour le compte bancaire séparé, cela fait partie de leurs prestations dans leur contrat de syndic à Paris notamment.Mais en province, beaucoup l'ont toujours pratiqué sans majoration;
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