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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 31 janv. 2003 : 18:48:25
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Inser,
Rendez-vous sur le site dans 35 ans, jour pour jour, OK ? (j'aurais alors 100 ans et demi... : on peut rêver ! Courage Mathusalem...).
Vivre de ses rentes immobilières (ou mobilières...) à partir de 40/45 ans, je crois que ça existe de moins en moins (sauf gros lot au Loto, oncle d'Amérique qui passe l'arme à gauche, succéder à Zidane, etc.). Moi, je n'en ai pas dans mes relations (et tous les ceussses qui racontaient il y a 3-4 ans qu'ils faisaient fortune à la bourse chaque matin en cliquant sur internet, je n'en cause même pas...).
Le revenu locatif de 3000 €/mois qu'évoque bprudhon supposerait un capital d'au moins, au moins, 1 million d'euros (en plus de la valeur de votre propre cambuse): étudiez soigneusement alors le chapitre ISF (ou cherchez un généreux sponsor), parceque ça fait encore grimper le capital nécessaire.
Vous verrez, 40 années de boulot (et de vie), ça passe à une vitesse ! Alors, si il ne vous reste que 35 années de labeur (avec départ à 60 balais : ?), c'est plus fastoche : vous avez déjà fait 12,5 % du chemin.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 22:45:54
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MERCI!!!
vous savez motiver les gens mais c'est vrai que pour avoir une retraite decente, il faut avoir cotiser plus de 40 ans (demain 45 ans)
mais si j'ai l'occasion d'investir en etant tres jeune ( j'ai commencé à 24 ans..) au cours de ma vie professionnel jusqu'à 40/45 ans, je prends le pari que c'est envisageable....Mais bon s'il faut travailler et cravacher jusqu'à l'age de la retraite, je le ferais...  
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 10:08:32
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1 million d'euros ?? Mr toison vous y aller un peu fort !!
3000 euros/mois de revenus locatifs c'est environ 10 studios (à 300euros/mois chacun!). A raison de 30 000euros le studio, on arrive à 300 000euros de capital (environ 2MF). Donc, point d'ISF !
Si les crédits sont sur 15ans et l'age de l'emprunteur 30ans. Inser pourra réaliser son rève à 45ans. Sinon, ben faudra attendre 50-60ans!
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 16:02:40
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Cher bprudhon, je crois - sauf votre respect - que c'est vous qui y allez un peu fort :
- la situation, virtuelle, de inser est celle où l'on est en régime de croisière (après avoir soldé les prêts et les déductions correspondantes) ;
- avoir un revenu, net de toutes charges et impositions y afférentes, de 36 000 € par an pour une valeur d'actif immobilier de 300 000 € [je pars de vos propres chiffres] représente un revenu net de 12 % (bien bien plus en brut...) ;
- quand j'avançais 1 M€ pour 36 000€ de net, je faisais le calcul sur un rendement net de 3,5 % (36 000 / 3.5% = 1,03 M€) ;
- et ces 36 000€ sont imposables à l'IRPP (incontournable, sauf à se trouver avec une nombreuse marmaille encore à charge ou une horde de vieux parents vivant à vos crochets) ;
- mon 3,5 % est certainement prudent (quoique : n'oubliez pas la charge non déductible des grosses réparations, les "accidents" locatifs se traduisant par des pertes de loyer, les délais fatals entre locataire sortant et locataire entrant, les remises en état, etc), mais votre 12 % est certainement trop élevé. Même pour le segment le plus rentable, celui des studios ;
- un studio à 30 000 € et à loyer de 300 €/mois, c'est implicitement du 20 m2 à 1500 € le m2 et à 15€/m2 de loyer (ceci étant indubitablement éminemment variable selon les villes).
- mon propos était de souligner à l'attention de inser, que :
* l'investissement locatif, au demeurant peu liquide, est consommateur de capital immobilisé, même si le capital peut être largement résulter de prêts ;
* les rendements ne sont pas mirobolants (indiquez moi, d'extrème urgence, votre mine à 12% en net !).
Je maintiens mon RdVous avec inser dans 35 ans (si vous voulez être des notres, ok).
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 17:15:50
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Attention Mr Toison, mon exemple n'est pas ce que vous dites :
Je vous cite : "avoir un revenu, net de toutes charges et impositions y afférentes, de 36 000 € par an pour une valeur d'actif immobilier de 300 000 € [je pars de vos propres chiffres] représente un revenu net de 12 % (bien bien plus en brut...)"
Dans mon exple je partais bien de 3000euros mensuels mais j'ai calculé 50% pour toutes les charges, impôts compris.
Ce qui fait pas 12% mais 6% de rendement net. Je pense que 1500euros/mois comme charges diverses et variées c'est raisonnable :
CRL : 2,5%
Charges de cop : 10%
CSG+RDS : 10% qui peuvent se réduire à 3% si loc meublées
TOTAL hors loc meublée
hors taxe foncière er IRPP : 22,5%
Pour l'IRPP plus il est bas au début mieux c'est et en cas d'emprunt les intérêts sont déductibles et en vieillissant la famille s'agrandit. Donc côté IRPP, la situation peut devenir critique en fin de crédit (plus d'intérêts à déduire) mais peut-être contrebalancer par un nombre de parts plus important
Et puis de toute façon, si la charge devient trop importante notre ami inser se résoudra peut-être à revendre l'un de ses biens pour financer une partie de ces charges. Ca grèvera un peu la rentabilité mais très judicieusement il aura choisi une revente qui génèrera une plus-value ce qui limitera la perte de rentabilité interne.
Les dés ne sont jamais jetés à l'avance et notre ami inser adaptera sa stratégie au gré des vents.
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 17:58:58
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Ai vu votre détail de chiffres, qui effectivement permet de mieux cerner ceux que vous aviez mentionné auparavant (passage du brut au net, hors IRPP).
Votre estimation de charges de copro restant au bailleur de 10 % des loyers est faible dans une situation parisienne (c'est la situation que je connais, en tant que proprio de 2 apprts à Paris : 1 pour cellule familiale et 1 pour enfants ; et de 3 studios en location, dans des immeubles moyen standing mais corrects à faibles charges, sélectionnés à cet escient).
En plus des iompôts et charges que vous listez, je souligne l'importance de ne pas oublier de prendre en considération les charges que j'évoquais par ailleurs (et qui sont certes moins prévisibles):
Citation :
" n'oubliez pas la charge non déductible des grosses réparations, les "accidents" locatifs se traduisant par des pertes de loyer, les délais fatals entre locataire sortant et locataire entrant, les remises en état, etc "
Ces charges (ou pertes de revenus) non courantes peuvent en effet grever sérieusement les revenus traduits en terme de % du capital ! Même avec choix sérieux des immeubles et sélection 'serrée' des locataires.
D'accord donc au total, et balle dans le camp de inser (et des autres, chacun pour ce qui le concerne...).
Vous n'avez pas dit si vous êtes d'accord ou non pour le RdVous de dans 35 ans : alors ?
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TR
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2318 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 20:29:34
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Charges de copro restant au bailleur : dans un immeuble bien géré de Marseille, c'est plutôt 5%...
Thoveyrat |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 22:03:02
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On parle de la même chose ? : vos 5 % sont 5 % des loyers (logique du calcul de rentabilité locative de bprudhon et de moi) ou 5 % des charges de copro ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 07:17:02
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5% des loyers, qui en plus sont moitié plus faibles qu'à Paris pour le même bien.
Thoveyrat |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 09:39:55
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Joseph Toison, je vois que vous êtes vous-même un investisseur !
Vous avez donc dû estimer qu'il y a plus d'avantages que d'inconvénients à investir dans le locatif.
Cela dit je suis d'accord avec vous globalement : Les rentabilités de 10-12% attendues sur les petites surfaces ne sont qu'alléchantes.
La rentabilité REELLE ne dépasse pas celle du Livret A et surtout ne fait pas le poids face à l'assurance vie comme complément de revenus pour la retraite. D'autant que dans l'investissement locatif le capital est immobilisé et fortement taxé, soumis aux affres du marché immo, à la dégradation ...
bp |
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inser
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312 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 23:41:58
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bprudhon :
- je vois que l'on arrive bien à la même conclusion qui est que les rentabilités des petites surfaces, bien qu'alléchantes (et pouvant être effectivement assez payantes sur le court-moyen terme), sont soumises à bien des éceuils. Mais, au delà d'une préservation du capital (quoique...), on peut faire des plus-values (là non plus, il n'y a pas de recette magique);
- je vois que inser se lèche déjà les babines ! (c'est bien çà, inser ?).
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inser
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312 réponses |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 23:44:53
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bonsoir
Si je peux me permettre de rentrer dans votre longue prose très intéressante vous 3 , j'aimerai vous demander si l'un de vous habite la côte d'azur, car vos conseils seraient d'un grand recours pour moi
J'en conclue que vous penser qu'un investissement locatif ne rapporte en net que +3°/°environ. Combien a rapporté la Bourse en 2002 ? en 2001 ? l'assurance - vie aux environs de +5°/° en plus et en moins .( surprise! cardif = +4.43 brut!!!)
Ayant diversifié mon patrimoine sur presque tous supports actuels , je pense que l'immobilier à ce jour n'est pas un mauvais point . Les loyers sont toujours à la hausse et les reventes aussi à ce jour bien sûr . J'ai été très attentive à vos explications de + ou - pourcentages crg/irpp etc.... mais avouez qu'il faut être de la partie pour comprendre quelque chose. Je trouve que les impôts ou plutôt les impositions sont plus tordus
Je vais garder votre prose bien sympathique et pleine d'explications mais j'aime les challenges et je vais tout de même me lancer dans encore l'immobilier, via le viager . Ai-je droit de tenter . 96 ans à ce jour ? Cela fait 3 ans que je suis sur le marché du viager
A bientôt pour vos prochains conseils
hcor |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 08:28:25
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96 ans? Formidable!
En tous cas, pour vous lancer dans l'immobilier, tout dépend des compétences de vos héritiers, et de leur implication dans votre investissement. Si vous fondez une SCI avec eux, cela pourra être une bonne manière de minorer l'imposition.
Il est vrai que l'augmentation des loyers, mais surtout des prix, ces dernières années, incitent à la prudence (les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel). Mais si vous arrivez à trouver un bien peu valorisé, c'est possible.
Thoveyrat |
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n/a
deleted
0 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 16:24:32
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Bonjour,
et bravo pour ce sujet passionnant et contreversé.
Un point m'interresse particuliérement , celui de la mise ne SCI d'un patrimoine immobilier parisien.
je posséde 4 surfaces:
1 louée en commercial bail traditionnel
1 louée commerce /habitation
1 louée habitation
1 me servant de logement familiale
mes enfants étant d'un premier lit agé de 22 et 20 ans et d'un deuxiéme lit de 14 ans. j'ai 54 ans je suis marié les biens m'appartiennent en propre.
J'aimerai avoir un idée de l'avantage, du côut et des formalités à passer ces biens en SCI?
avez vous des idées sur le sujet
michel CONIN
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 06:19:20
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L'apport d'un bien en SCI est très taxé, car en particulier il faut payer les frais de mutation ("de notaire").
Je ne sais plus si les commerces supportent toujours la taxe de 14,8% (sur le fonds, je crois)...
Il n'est pas nécessairement judicieux de mettre le logement familial en SCI.
Vous pouvez aussi, afin de minorer les frais, et plus tard les droits de donation, n'apporter que la nue-propriété de vos biens à la SCI
Par ailleurs, il faut que la SCI n'ait pas été montée dans un but purement fiscal, sans quoi le Fisc pourrait considérer qu'il y a abus de droit.
Quant au coût lié à la SCI elle-même, il faut prévoir (pour des statuts vraiment personnalisés) 1000 euros au minimum, et une assemblée par an. Elle peut être "fiscalement transparente" si vous ne choisissez pas l'impôt sur les sociétés.
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 15:25:18
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Un complément par rapport à ce qu'à dit TR.
Lorsque vous apportez des biens dans une SCI, il y a externalisation des plus-values.
Dans le cas de la résidence principale, il n'y pas de pb car il n'y a pas d'imposition des plus-values.
Dans le cas des autres biens, il y aura donc imposition des plus-values lors de l'apport dans la SCI.
Prados |
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Claude
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:35:01
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Bonjour à tous et merci pour cette discussion ouverte et informelle.
Je relis avec attention vos échanges et me permet de revenir sur un calcul de thoveyrat (réponse 20/01/03 à 12h52h48) qui cite
_________________________________________________________________
Votre revenu net imposable (assujetti à la CSG et à la CRDS, ainsi qu'à l'IRPP, pour la base duquel il faudra aussi enlever la CSG déductible) sera de 3600-90-2200-280-(14% de 3600)-360 soit 526 euros.
-------------------------------------------------------------------
Le résultat est 166 euros et non 526. Je suis peut être pointilleux ou alors je n'ai pas compris une subtilité. Mais cela pêche nettement le bénéfice et le rendement?
Pour le calcul de rendement, j'utilise les équations:
- rendement net ((somme des loyers) - somme (12x mensualité prêt + impot revenu + CRL + CSG/RDS + travaux non déductible))/( mon apport à l'achat)
- rendement brut ((somme des loyers + capital prêt) - somme (12x mensualité prêt + impot revenu + CRL + CSG/RDS + travaux non déductible))/( mon apport à l'achat )
Je n'inclus volontairement pas les frais de gestion et frais assurance impayé car dans mon cas je ne passe pas par une agence. C'est un risque qui peut impacter très fortement le résultat, je le prends.
Salutations.
Claude
Claude Meysen |
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Claude
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:46:24
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Rebonjour,
Excusez moi, j'ai oublié d'inclure la taxe foncière dans les équations de calcul de rendement.
Salutations.
Claude Meysen |
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