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jude
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 30 janv. 2003 : 13:09:38
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Bonjour,
Mon pere a connu et connait des difficultés financières en grande partie causée
par des locataires peu scrupuleux.
Un bail d'un an a été conclu entre une agence immobiliere mandatée et les
colocataires (premiere erreur de la part de l'agence immobiliere qui a établi le
bail, car, dans la mesure où aucun motif n'ayant été prevu, le bail était en
fait un bail de 3 ans).
Ce bail est un bail mixte (usage professionnel et habitation). L'usage
professionel resulte de la profession d'une des colocataires, qui est ...
avocate!
Les colocataires ont rarement payé leurs loyers dans les temps et généralement
de façon incomplete. Outre, avoir dégradé les lieux, ils ont clairement affiché
leur volonté d'acheter la maison par adjudication judiciaire. Cependant, le bail
prend fin ce vendredi 31 janvier. Un congé pour vente leur avait ete signifié
par huissier, il y a plus de 6 mois, et avait été rédigé par un avocat.
Passé le delai de préemption (?) de 2 mois, les locataires ont ensuite essaye
d'acquerir la maison pour une somme tres largement inferieur au prix du marche,
avec un avant-projet de vente sous conditions suspensives plus que farfelu.
Mon pere ayant dans un premier temps donné oralement son accord sur le prix
inferieur, n'a ensuite plus donné de nouvelles, et c'est par la suite rétracté,
apres avoir pris contenu du projet de vente plutot acabracadabrant.
Les locataires ont par la suite envoyé une lettre contenant leur étonnement de
ce revirement de situation et ont proposé un prix d'achat correspondant au prix
du congé pour vente.
Dernierement, ils ont demandé a leur avocat (drôle d'idée... ça cache quelque
chose?), d'envoyer une lettre spécifiant qu'ils retiraient leur offre d'achat.
Aux dernieres nouvelles, ils ne désirent pas quitter les lieux, alors que la
bail prend fin vendredi 31 (dans pas longtemps...). Ils affirment que mon pere
n'est pas clair (il leur a donc envoyé une nouvelle proposition au prix du
marché, un prix superieur a celui du congé pour vente).
Donc voila,
outre la dégradation des lieux et certaines sommes dues non payées,
mon pere aimerait surtout récupéré son bien , pour le vendre et ainsi rembourses
ses dettes (qui paye ses dettes, s'enrichit ;-)
* Alors que faire, pour qu'ils quittent les lieux? (référé, commandement et
compagnie?)
* S'ils restent dans les lieux :
- y-a-t-il un risque que le juge puisse considérer cela comme une reconduction
tacite?
- est-il possible de réclamer le versement de sommes correspondant au montant
des loyers pour la période occupée illégalement?
De plus, j'ai differentes questions a vous soumettre :
* concernant l'etat des lieux
- pour un état des lieux effectué par huissier, ce dernier doit il
obligatoirement prévenir les locataires 7 jours par avance avec LAR? (s'ils ne
sont plus dans les lieux)
- peut on apporter son propre appareil photo ou camera lors de l'etat des lieux
établi par huissier?
- peut on lire les commentaires de l'huissier ou ajoute ses propres remarques
(apparemment, certains huissiers refusent)
- La remise des clefs entrainent-elles obligatoirement l'etablissement d'un etat
des lieux, ou celui-ci peut-il intervenir quelques jours après?
- 6 ans de location entraine-t-il obligatoirement le "droit" pour le locataire
de rendre un bien délabré au niveau des papiers peints, peintures, etc.
Merci de votre aide
et happy2k3
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 janv. 2003 : 20:53:51
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Vous pouvez faire vous-même des photos pendant l'état des lieux, mais si vous voulez que l'huissier les annexent à son constat, soit vous lui remttez la pellicule, soit vous le prévenez avant, et il vient avec son appareil.
Il ne faut pas accepter de remise des clés sans état des lieux de sortie, sinon les lieux sont réputés avoir été rendus en bon état.
Avez vous réclamer les loyers et accessoires en RAR à chaque problème?
Leur avez vous adressé une mise en demeure en RAR?
Avez vous fixé un rendez vous avec vos locataires pour l'état des lieux du 31? Si oui, votre père (ou son mandataire) doit y aller accompagné d'un témoin si possible non membre de la famille, qui vous servira en cas de refus de faire l'état des lieux.Comme il est trop tard pour prévoir l'huissier,s'il y a le moindre problème, vous leur annoncez que , puisque vous ne pouvez vous mettre d'accord sur l'état des lieux, vous faites appel à un huissier, qui les convoquera en RAR.
Quant à l'état des leiux établi par huissier, vous ne pouvez pas faire de commentaire(en principe) mais, vous pouvez lui demander de noter tous les détails,(même s'il juge que c'est insignifiant) en lui disant que vous envisagez probablement une action judiciaire contre vos locataires.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 09:51:07
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Si vous y allez et qu'ils font des problèmes, au point qu'aucun état des lieux ne peut être signé, il ne faut surtout pas que votre père accepte les clefs, que très probablement les locataires tenteront de lui remettre de gré ou de force : d'où l'utilité d'un témoin extérieur, mais aussi de vous si vous pouvez vous libérer.
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jude
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 10:02:09
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Bonjour
je vous remercie de vos très précieux conseils,
merci beaucoup...
derniere question,
mon pere etait allé voir un huissier lundi dernier,
huissier qui devait établir un état des lieux lundi prochain.
cependant, comme les occupants seront peut etre encore dans les lieux, on a demandé a l'huissier de ne plus passer.
je lui ai posé la question de la lettre ar qui devait etre remis aux locataires une semaine avant son passage.
l'huissier a dit que si les locataires ne sont pas dans les lieux (apres le bail), ils n'ont pas besoin d'etre prevenus... ce qui me semble contraire a tout ce que j'ai pu lire (contraire au contrat de bail egalement)
qu'en pensez vous?
merci encore
jude
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 11:57:05
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vous n'auriez pas du annuler le passage de l'huissier: il aurait pu constater que vos locataires étaient toujours présents, ce qui vous permettrait de les poursuivre.
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jude
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 11:04:31
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Bonjour
avec un certain retard je vous donne des nouvelles de cette drole d'affaire...
Les locataires n'ont pas quitté les lieux,
ils envisagent par écrit de les quitter en juillet,
en mettant en avant leurs 3 enfants et des soit-disant pourparlers
entre eux et mon pere (il avait voulu faire bien les choses en leur proposant a nouveau un prix proche de celui prévu dans le congé pour vente, et ainsi prouver sa bonne foi... contrairement a ce que les locataires indiquaient dans leurs précédents courriers!).
Depuis, ils réclament les quittances des 5 dernieres années.
Sachant que les loyers n'avaient pas été révisés,
il me semble que nous devons leur fournir des reçus et leur réclamer les compléments de loyers des 5 dernieres années.
En tout cas merci beaucoup pour votre aide, votre site et votre forum!!!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 11:34:53
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Sur les 5 dernières années, vous pouvez appliquer la clause d'indexation si elle a été prévue dans le bail.
Quant aux quittances, si le loyer est réglé, vous devez les fournir à la demande du locataire.
Si le locataire reste dans les lieux après l'échéance du bail, il s'agit alors d'une indemnité d'occupation.
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jude
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 mars 2003 : 11:55:04
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Bonjour
Merci pour la reponse,
quelle rapidité!!!
Effectivement, les locataires restent. Ils nous avaient écrit qu'ils continueraient à nous payer le loyer!
Grace a vos precedentes infos, nous avions rectififié par AR qu'il s'agissait d'une indemnité d'occupation (merci!)
La clause d'indexation a été effectivement prévu dans le contrat
Il est indiqué dans le bail daté du 31/01/1997:
- le loyer sera révisé automatiquement de plein droit chaque année le 1er février
- le dernier indice connu à ce jour est : indice du 2e trimestre 1996, valeur de l'indice : 1026)
* Petite question :
Comment la révision pour l'année 1998 doit-elle s'opérer :
-(loyer initial * valeur de l'indice du 1er trimestre 1998)/ indice du 2e trimestre 1996
ou alors :
-(loyer initial * valeur de l'indice du 2nd trimestre 1998)/ indice du 2e trimestre 1996
ou alors
(loyer initial * valeur de l'indice du 1er trimestre 1998)/ indice du 1e trimestre 1997
ou
(loyer initial * valeur de l'indice du 2nd trimestre 1998)/ indice du 2nd trimestre 1997
* Et pour les années suivantes :
(loyer de l'année précédente révisée * valeur de l'indice du 1er trimestre de
l'année N)/ valeur de l'indice du 1er trimestre de l'année N-1
ou alors :
(loyer de l'année précédente révisée * valeur de l'indice du 2nd trimestre de
l'année N)/ valeur de l'indice du 2nd trimestre de l'année N-1
???
Merci encore
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