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evelyne
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 05 févr. 2003 : 16:04:58
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Je me pose plusieurs questions :
1) Faut-il que les dispositions de l'article 10 du décret 67.223 du 1er mars 1967 soient rappelées dans la convocation de l'Assemblée Générale ?
2) Idem pour l'article 2 de la loi n° 85.1470
3) La loi SRU prévoit -elle un nombre minimum de devis à présenter en AG (nous avons voté un MONTANT minimum de mise en concurence, mais pas de nombre de devis)
Merci pour vos lumières.
Evelyne
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 16:12:46
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Pour la lmise en concurrence, c'est le montant voté qui est pris en compte.Pour le nombre de devis, si vous n'avez pas indiqué dans la résolution qu'il en faut 3, le syndic peut vous en proposer 2 seulement.Mais il ne faut pas oublier que tout copropriétaire peut faire établir un devis concurrentiel et le faire communiquer aux copropriétaires.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 févr. 2003 : 20:26:52
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evelyne,
1.- la mention article 10 dans la convoc. : elle n'est pas obligatoire (mais peut être faite, sans inconvénient, ce qui ne peut de plus qu'inciter les copros de base à introduire des propositions : utile dans le cas des copros dans lesquelles le syndic et le CS sont des verrouilleurs ; voir à ce propos un article récent sur le site Universimmo sur la "bonne gouvernance" des copros) ;
2.- l'article 2 de la loi 85-1470 est, par consolidation, l'article 18-1 de la loi 67-223. La mention de cet article n'est pas obligatoire formellement dans la convoc., mais le jour d'examen des comptes qu'il institue doit être porté à la connaissance des copros. Donc mention plus qu'utile sur la convoc. dans les copros à verouillages...
3.-aucun texte ne prévoit un nombre minimum de devis (les gens croient souvent que c'est 3).
Une fois qu'un texte de consultation (même sommaire) est établi, consulter un large nombre d'entreprises n'est plus qu'une question de photocop, de faxs, de timbres et de téléphone. L'expérience montre que, même pour les petits travaux, la mise en concurrence est bénéfique.
Manip déjà vue (déjà vue en copro comme en entreprise) : une 'autorité' (içi : CS, syndic, un copro...) lance une consultation mais fournit à une entreprise que l'on souhaite favoriser, ou au contraire éliminer, une spécification différente. Et l'on n'est plus sur les mêmes bases. Surtout si les entreprises répondent avec avalanches de références ou carctéristiques de fournitures et de travaux comportant des dénominations ou numéros de spécialiste. Le bidonnage (comme le bluf techniciste) est chose aisée (notamment en ravalement peinture, systèmes de sécurité, etc).
Deux sites qui peuvent aider à décoder le vocabulaire, les références, les normes, à formuler les demandes de devis de travaux (et à comparer les réponses) : www.batitel.com et www.batiprix.com. Ne pas exclure de consulter les sources d'information d'une façon diversifiée (internet avec un bon moteur de recherche, et en jouant sur les mots introduits pour la recherche). Et, ceci étant très utile, voir d'autres copros des environs.
Pour les gros appel d'offres, le recours à un architecte ou à un bureau d'études qui contribue à l'élaboration du cahier des charges, puis qui éventuellement reçoit et dépouille les offres (ou l'une ou l'autre de ces prestations), peut être utile (gros oeuvre, ravalement, chauffage, sécurité...). Voir, notamment, le site de la Compagnie des Architectes de Copropriété (membres essentiellement Paris et IdeF).
Enfin, ne jamais oublier qu'un devis n'est qu'un devis : il se discute ; il n'y a que les mauvaises administrations qui achètent sur devis. Et ne pas oublier, pour les contrats pluriannuels, que la remise en lice régulière est non seulement facteur de saine concurrence mais incite le titulaire à mieux faire en cours de contrat.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 00:07:30
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Toison a pointé son doigt sur le vrai problème : le descriptif. Que demande-t-on aux entrepreneurs consultés ? N'est-il pas opportun de leur laisser, dans certains cas, la faculté de suggérer des solutions, ne serait-ce qu'en variantes ?
La solution d'un devis demandé et présenté par un copropriétaire, évoquée par Nefer, n'est pas excellente. Elle doit être écartée, en tout cas, lorsqu'un architecte ou autre technicien a été désigné pour réaliser l'étude des travaux. Il est par contre toujours possible à un copropriétaire d'indiquer une entreprise. L'assemblée peut alors imposer au syndic et/ou à l'homme de l'art de la consulter, après vérification de ses qualifications.
Mais on constate qu'en présence d'un descriptif assez simple, il y a toujours des entreprises qui ne suivent pas son plan, ce qui rend difficile le dépouillement. Dans certains cas, on a envie de les éliminer d'office tellement c'est exaspérant.
Les documents et sites indiqués par Toison sont précieux pour les techniciens, mais combien de copropriétaires, même membres de conseils syndicaux sont capables de les utiliser ? Ils ont déja beaucoup de mal à comprendre certains termes et, hélas, certains syndics professionnels sont dans le même cas. Il manque, dans ce domaine, une documentation accessible aux profanes. Il y a toutefois quelques efforts à signaler : les brochures de Promotelec par exemple dans le domaine de la sécurité électrique.
Ne pas oublier enfin que les entrepreneurs sont tenus à l'égard des clients potentiels d'une obligation de conseil. Ils ne doivent pas accepter d'établir des devis pour des travaux dont le descriptif sommaire serait en contradiction avec des prescriptions techniques. Et pourtant c'est bien souvent le cas. Nombre de plombiers parisiens ignorent l'existence du règlement sanitaire de Paris dans lequel on trouve beaucoup de renseignements. Il s'agit en meme temps de règles dont le respect est impératif.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 01:21:07
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D'accord avec les intéréssantes observations de JPM.
La difficulté est effectivement celle du descriptif de ce que l'on souhaite voir réalisé, que ce soit a priori au stade des demandes de devis, ou que ce soit à la lecture des propositions et à leur jugement avant présentation à l'AG puis commande (facile pour la porte du garage à vélos et pousettes [bien que... : la forme de la poignée, n'est-ce-pas ?], plus difficile pour ce qui touche au gros oeuvre et aux équipements techniques).
Bien évidemment, on peut, selon les cas, demander des variantes, des options (que certaines entreprises, ou les syndics, ou encore un farfelu 'très compétent' de la copro, présentent pour l'épate...).
C'est pourquoi, dès que l'on s'éloigne de la porte du garage à pousettes, il faut approfondir les choses, se documenter et, aussi, ne pas hésiter à demander à l'entreprenuer, à l'architecte, au syndic, ce que tel ou tel terme ou telle ou telle spécificaion veut dire ou implique : on y gagne très vite en pouvoir de négociation, et on se fait moins raconter n'importe quoi. Dans la copro où je réside, on a talonné syndic (peu compétent, inconséquent) et entreprise (probablement convergente en intérét) qu'il présentait pour le renouvellement du système de contrôle d'accès des parkings à 100 000€ : on en est maintenant, après s'être fait raconter tout et son contraire, à lancer un AO pour une fourchette qui devrait tourner autour de 40-50 000 €.
Outre ce que l'on peut appréhender sur batitel.com ou batiprix.com, à signaler qu'il existe un Dictionnaire du Batiment(le "Dictionnaire Professionnel du BTP"), qui recense et explique des milliers de termes, en référence notamment aux réglementations et normes :
www.editions-eyrolles.com/dico-btp/ ,
(cliquer sur la photo du dico pour le parcourir, cliquer sur les lettres pour avoir tel ou tel mot).
Il existe des ouvrages techniques plus ciblés (ils ne sont pas inaccessibles, JPM, aux membres d'un CS, ou même à un syndic de QI moyen).
La librairie Eyrolles est le must du secteur (je viens d'y trouver mon bouquin "ascenceur", ouah...) ; elle expédie les ouvrages sous 24-48 heures.
Le dictionnaire que je mentionne plus haut coûte un peu moins de 40 € (ce qui n'est pas rien, mais peut servir à un CS qui fait face à des pbs).
Plus largement, sur internet (celà peut être un peu longuet, certes), on peut trouver pas mal de choses, en n'hésitant pas à resaissir ses entrées.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 09:42:49
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"et, hélas, certains syndics professionnels sont dans le même cas."
Bien vu, JPM! J'ai le même problème avec l'agence qui gère la maison que j'habite. Relativement compétents dans les domaines administratif et juridique (à condition de ne pas creuser), ils ne le sont pas du tout dans celui du bâtiment, et s'en remettent aveuglément à une seule personne, gérant de plusieurs entreprises (en gros, une par spécialité) qui surfacture légèrement des interventions pas toujours réalisées. Quand on a la responsabilité de la gestion d'une maison sur vingt ans, cela peut conduire à des catastrophes! Par exemple, l'entretien de la toiture avait soi-disant été fait un an avant notre arrivée...
Thoveyrat |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 11:05:17
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Deux enseignements intéressants dans la réponse de Toyson :
L'étude d'un contrôle d'accès est particulièrement difficile.
- Elle exige le concours d'un ou plusieurs conseillers syndicaux car il y a toujours des particularités d'utilisation (présence de commerces comme banque ou bijouterie ou de locaux d'activités.
- Elle exige des vérifications juridiques : droit de passage des occupants du bâtiment A par le hall du bâtiment B pour rejoindre les garages (reconnu ou contesté ?), respect des dispositions relatives à la vidéosurveillance, liberté d'accès pour un cabinet médical et j'en passe.
- Dans les deux cas, les indications nécessaires doivent être fournies aux technicienx (chargé de l'étude ou commis d'entreprises)
Quant à la documentation, les éditions Eyrolles sont une source privilègiée. Cette société, comme quelques autres, a songé à l'information des copropriétaires mais les auteurs peinent à déterminer aussi bien le niveau seuil que le niveau plafond des informations à fournir.
D'autre part l'actualisation est un problème. Je suppose que c'est le livre de Bernard Quignard que vous avez récupéré. C'est l'un des grands spécialistes de la question mais son livre devra être mis à jour. Les ouvrages sur feuillets mobiles présentent l'avantage de permettre des mises à jour périodiques. Les CD ROM idem. Un site dédié est le rêve s'il est actualisé régulièrement, ce qui n'est pas toujours le cas.
Si l'on tient compte des associations syndicales, des copropriétés en volumes, des immeubles en jouissance à temps partagé, des résidences de loisirs (+ de tourisme, d'étudiants, etc.), des r"sidences avec services, il y a une demande significative, dans ce domaine, qui n'est pas satisfaite actuellemet.
Petite digression sur les travaux : on évoque les propositions d'un grand syndic professionnel (sérieux même s'il a ses problèmes) qui fait état de la possibilité de faire bénéficier sa clientèle de la TVA à 5.5% sur ses honoraires pour travaux éligibles. En l'espèce, je crois qu'il dispose de collaborateurs salariés ayant la qualité et la qualification de maîtres d'oeuvre. C'est un aspect de la question qui mérite réflexion. Quid des avantages et des inconvénients d'un tel système ? Les avis des UInautes ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 14:24:47
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Rebond sur messages TR et JPM :
1.- études et consultations pour équipements techniques (tel le contrôle d'accès des immeubles et parkings) : tous les aspects administrativo-juridiques doivent être effectivement cernés et pris en compte.
Et l'on doit, aussi, étudier l'après-vente et la maintenance. En effet, pour un équipement de ce type, un investissement d'un coût de x euros, coûte plusieurs fois x euros en maintenance sur plusieurs années (plusieurs niveaux possibles de suivi-maintenance).
Et ne pas oublier que l'on peut confier la maintenance d'une installation normée (par exemple sous label APSAD/CNPP dans ce cas) à une autre entreprise que celle à qui on fait appel pour la réalisation : mise en lice concurentielle de la maintenance.
2.- rien de pire en effet que de s'en remettre à une entreprise "abonnée" qui est plus ou moins dans les petits paiers du syndic et/ou du CS : non seulement dérive fatale sur les prix, mais sur le contenu.
3.- "le" Quignard : dernière édition est de mai 2000. Voir le sujet ascenceur (pour lequel je sollicite contributions). A la librairie Eyrolles Bd St Germain Paris, comme sur son site : également ouvrages dont cette vénérable institution n'est pas l'éditeur.
4.- je ne connais pas la substance des propositions dont fait état la remarque-info incidente de JPM (le cabinet V, près des grands gamazins ?) : sans être raide sur le principe, la séparation des fonctions maître d'ouvrage / maître d'oeuvre évite bien des déboires. Surtout dès que l'on a à faire à des travaux d'une certaine dimension ou d'une certaine complexité (c'est à dire quand on s'éloigne sensiblement du changement de la serrure du local à pousettes).
En d'autres termes, on pourrait dire, parodiant la célèbre formule sur la guerree et les militaires et si l'on poussait le bouchon, que les affaires de la copropriété sont trop sérieuses pour être simplement confiées au syndic de la copropriété et au CS de la copropriété...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2003 : 15:56:27
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Observations judicieuses de Toison.
Il faut penser à la maintenance dès la phase d'étude, quand il s'agit d'éléments d'équipement (ascenseur, porte de garage, etc.
Dans certains cas l'entreprise fabrique, installe et peut entretenir. On peut négocier en bloc le tout, mais il faut s'assurer que l'entreprise est apte à assurer un entretien correct (surtout au niveau des délais d'intervention). On a sous la main celui qui est tenu à toutes les garanties juridiques. C'est un avantage certain. Si les autres propositions sont de même nature, la comparaison est facile.
Dans d'autres cas on a des entreprises qui installent du matériel fabriqué par d'autres entreprises. L'installateur présente en général une proposition d'entretien. La négociation en bloc est limitée à installation et entretien. C'est moins large mais on ne peut rien y faire. C'est la nature du chantier qui commande.
Sous les mêmes réserves, il est a priori préférable de prendre l'installateur pour la première période d'entretien. Il sera toujours temps de changer si les prestations ne sont pas correctes. Ne pas oublier que l'entreprise Y choisie pour l'entretien peut être une filiale de X qui a installé ! A Paris, il y a plusieurs bouchers qui ont deux boutiques voisines dans la même rue. Les clients furieux filent chez le voisin . C'est le même patron !
Dans ce second cas, il ne faut pas oublier que la fabricant peut parfois être responsable solidairement avec l'installateur. Pour les juristes, ce sont les EPERS (Eléments Pouvant Engager la Responsabilité Solidaire). La théorie des EPERS est assez complexe.
Sur le tout : il faut vérifier les qualifications et les assurances des entreprises, sans oublier l'assurance DO du syndicat.
Pour les honoraires sur travaux, l'identité du cabinet importe peu. C'est le principe qui est en cause. Comme Toison, je pense que l'architecte doit être indépendant du syndic. Même observation pour l'assureur. Il n'est pas interdit d'admettre que la solution contraire peut donner de bons résultats mais il faut songer à un éventuel conflit. Comment le syndic peut-il mettre en cause efficament la responsabilité de l'architecte ou de l'assureur s'il y a confusion des qualités ? Il est, certes, assuré à ces différents titres mais l'indépendance absolue est préférable.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 05:15:46
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OK avec ce que vous dites.
Pour les certifications des installations de sécurité/incendie/contrôle d'accès/etc, j'ai mis un moment à comprendre (notamment pour ce qui est certification des matériels d'un côté et des entreprises de l'autre). Le certificateur APSAD et A2P est le CNPP ( www.cnpp.org ). le site est un peu difficile à naviguer (certaines listes sur des onglets sont incomplètes : il faut aller sur un autre onglet)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 05:26:03
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* rectif : le site est www.cnpp.com , pas cnpp.org
* CNPP : Centre national de protection et de protection , cet organe d'expertise, de formation et de qualification étant une émanation triprtite des assurances, des pouvoirs publics et des professionnels du secteur de la sécurité au sens large
* les qualifs APSAD et A2P dont les entreprises font état doivent être sérieusement regardées : une qualification donnée couvre un domaine spécifique (il y en a une palanquée)
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adminUI.001
Administrateur
28 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 09:58:46
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Attention : le syndic ne doit jamais soumettre aux entreprises un descriptif en bonne et due forme : l’établissement d’un descriptif relève de la responsabilité du maître d’œuvre (responsabilité de conception) et le syndicat qui y procède s’érige par conséquent en maître d’œuvre en plus de sa fonction naturelle de maître d’ouvrage ! En cas de malfaçon imputable à un vice de conception, il ne pourra alors se retourner que contre lui-même, l’entreprise n’endossant que la responsabilité d’exécution !
Il n’y a donc que deux solutions : faire faire le descriptif par un maître d’œuvre (et dans ce cas il faut lui confier aussi les travaux car le descriptif représente en général environ 60% du coût de sa prestation) ou laisser les entreprises faire leur descriptif sous leur responsabilité : elles sont alors leur propre maître d’œuvre…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 11:14:08
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Entièrement d'accord avec Universimmo.
On peut dire que le syndicat, et le syndic pour son compte, ne peuvent que faire un descriptif de leurs besoins, désirs, souhaits ou voeux.
Il est présenté à un maître d'oeuvre chargé de l'étude si cette voie est choisie.
Il est présenté à des entreprises si le syndicat travaille en direct avec elles.
Reste le cas du syndic qui a qualité de maître d'oeuvre, soit parce qu'il est également architecte, soit parce qu'il emploie un ou plusieurs collaborateurs ayant qualité de maître d'oeuvre. Ce cas est évoqué dans un autre forum à propos du taux réduit de TVA pour les honoraires. Le syndic doit alors est mandaté spécialement comme maître d'oeuvre.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 01:26:31
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Suite aux interventions de JPM et de adminUI.001 (à quand un UI007 ?) :
Attention au mot "descriptif" : ne le confondons pas avec le cahier des charges, comme apparaît le faire UI001 dans sa phrase, inappropriée : "le syndic ne doit jamais soumettre aux entreprises un descriptif en bonne et due forme".
1.- Le cahier des charges est établi par le maître d'ouvrage, ou son mandataire (syndic par exemple), ou par un maître d'ouvrage délégué, ou encore par un cabinet qui est assistant à la maîtrise d'ouvrage et qui est commis à cet effet.
Le cahier des charges peut n'être que succint, voire n'être que verbal ("je vous demande un devis pour cette porte du garage à vélos"). C'est dans les cas complexes qu'il est écrit, avant consultation (consultation élargie ou non), sous forme plus ou moins détaillée et avec plus ou moins de spécifications. C'est en regard du cahier des charges que la proposition (ou le devis) est jugé. Les spécifications sont celles que le maître d'ouvrage entend voir figurer dans les offres. L'entreprise qui répond peut parfaitement indiquer qu'elle ne prend pas en compte telle ou telle spécification (elle n'est pas en mesure de s'y conformer, elle ne les juge pas pertinentes pour le cas soumis, etc).
2.- Le cahier des charges n'est pas le descriptif de l'ouvrage : un descriptif concerne ce qui a été réalisé, pas ce qu'il est projeté d'être réalisé. Le descriptif est établi par le maitre d'oeuvre, ou directement par l'entreprise si il n'y a pas de maitrise d'oeuvre. Ceci en cours de travaux ou ex post.
3.- Le vocabulaire maitrise d'ouvrage / maîtrise d'oeuvre a été "sacralisé" pour les marchés publics (et pour les marchés privés soumis à la loi MOP du 12 juillet 1985 : organes HLM, organes de SS, Stés d'economie Mixte).
Il est parfaitement applicable aux marchés privés non soumis à la loi MOP (ce qui est le cas des marchés en régime de copro).
L'utiliser en copro clarifie les choses dès lors que l'on a à faire à un ouvrage un peu complexe : le maître d'ouvrage c'est l'organe pour qui sont effectués les travaux, l'organe qui paie in fine. Le maitre d'oeuvre, c'est celui qui réalise (ou fait réaliser) ce que lui a commandé le maître d'ouvrage.
4.- Pour les travaux importants, on peut parfaitement dissocier les missions d'élaboration du cahier des charges et de maîtrise d'oeuvre. Dans les cas complexes, le maître d'ouvrage peut de plus commander pour couvrir la phase de réalisation les services d'un bureau de contrôle, dont l'intervention sera imposée contractuellement au maître d'oeuvre.
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