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Lors de notre dernière AG, nous avons voté la nommination d'un nouveau syndic (professionnel) en remplacement du syndic bénévole actuel. Le mandat du nouveau syndic devant débuter à la date d'expiration du mandat du syndic actuel (3 mois après l'AG, le temps d'achever les travaux en cours). Or les travaux ont pris 2 mois de retard, nous avons imaginé que mandater officiellement le syndic professionnel après ces 2 mois serait plus raisonnable, toutefois un copropriétaire pressé d'en finir avec le syndic bénévole a demandé, sans en parler à quiconque, à son avocat de transmettre le CR d'AG au syndic professionnel choisit en lui disant qu'il était mandaté immédiatement!!! Ni les copropriétaires, ni le conseil syndical n'ont encore été officiellemnt informés, de plus aucun contrat n'a encore été signé entre ce syndic et les copropriétaires!? Le choix ayant été fait sur présentation de devis. Cette façon de faire est-elle vraiment légale, et le copropriétaire pressé peut-il demander à la copropriété de couvrir ces frais d'avocat? Merci d'avance pour votre aide.
Observation judicieuse de Nefer. Il faut connaître le libellé de la résolution. Qu'appelez vous devis, s'agissant d'un syndic ? Si le contestataire ne souhaite que la mise en place du nouveau syndic professionnel, il est possible d'arranger la situation. Encore faut-il le faire correctement. Essayez d'éviter la désignation d'un administrateur provisoire. Cette question montre que la bonne volonté des syndics bénévoles ne suffit pas à éviter les difficultés.
La dernière AG ne précisait effectivement pas les modalités de passation. Ce que j'appelle devis, c'est le bordereau de prix que nous a fait parvenir le syndic professionnel sur notre demande et addapté à notre copropriété (nombre de lots,...). Le problème est que dans notre cas, il n'y a pas eu intervention du tribunal, mais juste l'avocat d'un copropriétaire.
Raymond, pouvez vous nous communiquer le texte de la résolution votée?
Vous avez voté sur une proposition de contrat= montant des honoraires (gestion courante et prestations particulières)
Ce que JPM voulait dire, c'est que si vous ne respectez pas le texte voté en A.G. (par exemple: le syndic prendra ses fonctions le...ou nomination du syndic avec effet au...) un copropriétaire pourra saisir le tribunal en cas de carence de syndic, et dans ce cas une procédure en réréré aboutira à la nomination d'un administrateur judiciaire
Petite récréation en attendant la résolution. Je profite de cette question pour évoquer le problème du contrat de syndic. L'occasion est bonne puisque le candidat syndic semble avoir présenté un barème d'honoraires avec application spécifique à l'immeuble et non pas un contrat. Si c'est bien exact, il a respecté la loi ... belge qui impose une obligation d'information des copropriétaires sur le détail des honoraires mais ignore le " contrat de syndic ".
Cela devrait être identique en France. Qui peut nous indiquer à tous le fondement légal (je dis bien légal) du "contrat de syndic" ?
Les règles de désignation du syndic et de fixation de ses honoraires figurent dans le statut (loi et décret), Mais ou trouve-t-on trace du fameux "contrat de syndic" ?
On ne sort pas du sujet car la résolution que Raymond communiquera nous apportera peut-être une heureuse surprise. Les syndics bénévoles ne connaissent pas toujours bien les règles juridiques mais ils ont souvent du bon sens et sont tout surpris parfois de bien retomber sur leurs pieds.
- globalement, au plan légal (JPM s'enquiert spécifiquement de ce plan), on est dans la liberté de contracter (articles 1101 et suivants du code civil, plus un milliard de tonnes de livres de droit sur les Contrats et Obligations, livres qui ont fait la fortune de MM. Dalloz et de ses collègues...) ;
- rien de spécifique sur les contrats de syndic dans la loi Hoguet (incidemment : avez-vous vu que l'élection à l'A.N. d'un M. Hoguet [homonyme ???] vient d'être invalidée par le Conseil Constitutionnel 'pour violation à caractère massif du Code Electoral' ? c'est pas bien...) ;
- rien dans les textes (non légaux, quoique publiés) des Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété, ce qui interpelle... ;
- dans le référentiel du Label Qualité Syndic de Qualité France (lien sur le site), quelques énonciations, dans sa section 6.3. ;
- une mention, spécifique aux syndics de copro, sur la "répartition des honoraires selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment." dans l'annexe de l'arrêté 86-63A du 2 décembre 1986 'relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels'.
C'est tout ce que nous avions trouvé, l'été dernier, lorsque nous avions fait une recherche systématique sur le thème du cadre légal qu'évoque JPM. Ceci pour voir si l'on trouvait quelque part quelque chose qui éclaire/explicite le "sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente" que comporte l'article 29 du décret 67-223 relatif aux conditions de rémunération du syndic et des modalités particulières d'éxécution de son mandat.
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Posté - 12 févr. 2003 : 12:34:27
