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lnsacorh
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4541 réponses |
 Posté - 12 févr. 2003 : 15:27:12
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bonjour,
comme beaucoup de logements dans mon secteur (côte-d'azur), toute hauteur de bâtiment se termine par des appartement-terrasses. S'adjoignent réguliérement les fameux problèmes de fuites qui en découlent. J'ai 2 problèmes en cours et j'ai vraiment beaucoup besoin de vos lumières
le premier se situe dans un immeuble de début de siècle (dernier), bon bourgeois et ravalé il y a 8 ou 9 ans. Le carrelage de cette terrasse privative, environ 20 m2 (mais en totalité sur l'étage environ 50 m2), est d'origine et bien craquelé à ce que j'ai pu voir. Je suis au c.synd. Aucun entretien n'a été fait par ce propriétaire . Aucune facturation ne peut être présentée contrairement à son voisin qui l'entretien. L'appartement dans dessous est depuis peu innondé le long des murs porteurs, les dégâts assez importants à ce jour. Le Syndic me répond : étanchéité = copropriété. Les devis tournent auour de 6 500 € rien que pour la terrasse!
Vous parlez du tout puissant réglement de copropriété qui gère tout. Celui-ci a été dressé dans cette immeuble familial, avantageant certainement des membres de la famille, car jardins (importants) et terrasses sont à jouissance privatives sans millièmes distribués !
voici le litige important
chapitre 2
conditions de jouissance des parties privatives et communes :
chaq. copro. dipose , use et jouit librement de ses parties privatives etc..
plus loin.... Les co^pro. qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons devront les maintenir en parfait état d'entretien; ils seront personnellement responsables de TOUS DOMMAGES,FISSURES, FUITES etc.... provenant de leur FAIT DIRECT OU INDIRECT.
Ils supporteront , en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais.
Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.
art 5 etc....
Qu'entendez-vous par là d'une vétusté normale lors que le propriétaire n'a jamais rien touché. On refait bien ses papiers de murs ou autres !
si tremblement de terre , comme on le pense,il y a eu , chacun a une assurance pour, non ? privé comme immeuble comme syndic.
L'autre immeuble art-déco a un peu le même problème . Jouissance de terrasse sans millième répertorié mais ne peux confirmer la partie :"fissures, fuites provenant de leur fait direct ou indirect"
Qu'en pensez-vous ?
Ces propriétaires qui tranforment leur terrasse en pelouse PLEINE de pots de fleurs et autres, arrosages automatiques et s'étonnent ou plutôt demandent à la copro de réparer les dégâts car , un jour ça fui...
Qui doit payer quoi ? Comment s'en sortir ?
merci pour toutes vos réponses assez pressantes
hcor
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 16:22:40
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Avec toutes les terrasses il y a des problèmes de fuite que ce soit rapidement (prise en charge éventuelle par décennale) ou plus trad.
Les terrasses, jardins ou balcons sont presque toujours des parties communes à jouissance privative, donc pas tantièmes.
Concernant les fuites, celui qui subit le dommage doit faire une déclaration à sa compagnie d'assurance et avertir son propriétaire (s'il est locataire°
Si les dommages concernent les parties communes, le syndic doit faire une déclaration à la compagnie de la copropriété.
Une recherche de fuite doit être effectuée, ce qui n'est pas toujours simple, lorsque des terrasses sont en cause (essai à la fluoresceine...)
Les compagnies d'assurance concernées mandateront des experts.
Lorsque des bacs à fleurs sont posées, il faut vérifier que le poids au m/2 est conforme au DTU: malheureusement , c'est rarement le cas.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 20:47:57
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je vous remercie de me répondre
mais vous ne répondez pas à ma question
- appartient à la copropriété , j'enregistre MAIS en échange de non- paiement de tantièmes le fameux réglement dit cette phrase
"tous dommages, fissure, fuites etc... provenant de leur fait DIRECT OU INDIRECT . iLS EN SERONT PERSONNELLEMENT RESPONSABLES
Voulez-vous bien analyser ce paragraphe svp ?
merci pour votre aide
hcor |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 09:33:56
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Leur fait direct, c'est quand ils attanquent la errasse au marteau-piqueur pour essayer d'y creuser une piscine ;-)
Leur fait indirect, c'est le fait d'y installer des plantations au-delà des capacités de ladite terrasse, et en particulier un arrosage automatique.
En revanche, l'entretien aurait dû être fait régulièrement AUX FRAIS DE LA COPROPRIÉTÉ en dehors de ce fait (en particulier pour la terrasse qui ne supporte pas de plantations excessives). Il se pourrait que vous ayez un recours contre le vendeur, qui ne vous aurait pas prévenu de ce problème, mais j'en doute, car il faudrait prouver qu'il en avait bien connaissance et vous l'a caché.
Thoveyrat |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 18:23:00
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je ne suis pas en accession à la propriété sur celui-là, je voudrais bien savoir qui doit prendre en charge les travaux de ce lot dont le propriétaire est en place depuis plus de 20 ans. Pour l'appart d'en dessous bien abimé, les papiers de murs séjour, peinture cuisine etc3...seront sur son assurance mais le gros-oeuvre et carrelage de la terrasse du dessus sont pour qui ? Et la maçonnerie de celui du dessous,( car le mur maitre s'ouvre de + en +) pour qui ? le Syndic laisse entendre nous, sans assurance parce que pas déclarer à temps !!
Dans le Sud, presque tous les immeubles sont construits en diminition : la terrasse finale étant le toit du séjour de celui dans dessous et ceci répété quelques fois 3 à 4 fois
Merci pour vos lumières
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 févr. 2003 : 19:36:22
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A part les embellisements (carrelage, moquette....)qui sont du ressort des occupants, le sol à proprement parlé de la terrasse(si les problèmes ne sont pas pris en charge par la décennale) est du ressort de la copropriété dans son ensemble, car c'est une partie commune.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 12:56:26
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Même s'ils ont ajusté une véranda ? cad une quasi-pièce à part entière (20 m2), nous serons toujours les cochons de payeurs si je comprend bien
En tous cas, merci pour votre grande aide sur ce sujet qui pour moi est dur à avaler
hcor |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 13:20:30
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L'ajout d'une véranda, si vous pouvez prouver qu'elle a eu un rôle dans les infiltrations, est "leur fait indirect", qui vous permettra probablement de mettre à leur charge une partie des frais d'étanchéification.
Thoveyrat |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 13:24:27
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Comment annalysez-vous ce texte-là svp?
je cite : "" il est précisé que les usagers des terrasses ne pourront rien faire qui puissent nuire à l'étanchéité de celles-ci, et ils resteront personnellement responsables des dégâts qu'ils pourraient provoquer.
Ils devront en outre personnellement veuiller au bon état du carrelage qui recouvre le sol et faire remplacer à leurs frais sans délai les carreaux de grès félés ou cassés faute de quoi ils resteront seuls responsables des dégâts causés par les infiltrations qui pourraient se produire.""
Dans ce cas les copro seraient-t-ils protégés si.........
merci pour vos lumières
hcor |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 13:32:54
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ceci est le reglement d'une copro qui date de 1958
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2003 : 23:29:31
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Connaissez vous la surface réelle de la véranda?
Plus ou moins de 20 m2?
Car pour 20m2 il faut un permis de construire.
Peut être est ce une piste?
Quant au carrelage, c'est privatif.
D'ailleurs, si pour refaire l'étanchéité de la terrasse, il faut casser le carrelage, c'est aux frais du copropriétaire, ainsi que la re-pose.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 00:11:30
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A Insacorh
En présence de situations aussi préoccupantes, il faut prendre les choses par le bon bout.
Dans les deux cas, le syndicat a besoin en premier lieu d'un architecte sérieux et connaissant bien les immeubles anciens. L'amateurisme dévoué a ses limites. Il faut en avoir conscience. Mission de l'architecte : examiner les lieux et les sinistres, déterminer l'état actuel des étanchéités, la nature et l'importance des travaux à réaliser. Cela peut amener le syndic à faire établir un constat d'huissier pour établir les abus de jouissance privative qui ont pu provoquer ou aggraver les infiltrations.
Ceci étant, si les étanchéités sont d'origine, il n'est pas étonnant qu'elles ne remplissent plus correctement leur rôle. La vétusté est là, ce qui n'empeche pas de lutter contre l'envahissement des terrasses par des jardins incontrôlés dans leur développement.
Il faut par ailleurs que les dossiers d'assurance et de sinistres soient gérés de manière cohérente avec les investigations techniques.
Pendant le temps de celles ci, il sera possible de faire le point des problèmes juridiques, à la lumière des indications de "l'homme de l'art" et en coordination avec les assureurs.
Vos règlements de copropriété datent du bon vieux temps ou les gens s'occupaient de leurs affaires et des affaires communes. La clause : "en cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais" est magnifique mais allez donc la mettre à exécution de nos jours ?
Enfin, comme Nefer, je crois, l'a indiqué : notez bien une fois pour toutes que la concession d'un droit de jouissance privative ne constitue pas la terrasse en lot. Ces millièmes, et les quotes-parts de charges qui vont avec existent bien mais ils sont attachés au lot qui bénéficie du droit de jouissance. Voila déjà un point réglé !!!
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 07:06:10
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J'avais lu sur ce forum même, que si les travaux d'étanchéité nécessitaient la casse du carrelage, sa réfection était à la charge de la copropriété...
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 10:30:28
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Désolée TR, si les travaux d'étancheité necessitent la casse du carrelage, c'est aux frais du copropriétaire.
Tout dépend de la surface, s'il y a 10m2, c'est pas difficile à casser...............
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 10:37:34
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bonjour,
à tous merci pour ces détails et pourtant la dernière question remet un peu tout en question
1) dans le cas de Mon immeuble :terrasse début de siècle - 20 m2, à priori vétuste, car jamais entretenue, carrelage très fendu et à ce jour donc fuite importante sur une partie ( une descente ) qui coule le long d'un pignon-maître dans l'apartement du dessous, je retiens que vous estimez que la totalité les travaux sont pour la copropriété ( son assurance ou nous ? )
L'AG du mois dernier a déjà voté un budget malgré plusieurs réticences
Peut-être avec un petit espoir pour le carrelage à la charge du jouisseur de terrasse !!, n'est-ce pas ?
_________________
Pourtant 2) autre cas et AG dans moins de 8 jours avec un problème similaire immeuble art-déco , pots de fleurs et tapis vert, façon pelouse etc... la propriétaire estime qu'une autre terrasse a été refaite totalement par la copro quelque années auparavant , donc veut avoir la même faveur
Comment peut-on arriver à contrer un peu tous ces abus ?
merci pour vos conseils ou expériences similaires
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 10:44:29
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Tout dépende ce que vous entendez par réfection.
S'agit il de reprise de maçonnerie pour un problème d'étancheité?
Encore une fois, la terrasse est une partie commune à jouissance privative.
Vous pouvez demandez à l' AG à consulter l'APAVE, qui fera un rapport pour indiquer s'il y a un problème ou non.
S'il s'agit uniquement de vétusté et que le copropriétaire souhaite avoir une terrasse rénovée.......: ce que j'ai déjà vu, surtout dans le 16ème arrondissement à Paris
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 10:52:47
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pour répondre à JPM au sujet des millièmes et des quotes-parts
je peux vous certifier que rien n'a été fait car j'ai épluché les détails et fait remarquer à l'AG que la totalité des terrasses ( 4 lots) représentent en charges l'équivalent d'un appart de 105 m2, nous qui avons l'eau chaude et le chauffage central sans compteur , ni eau froide (impossible à mettre + de 3 arrivéés d'eau)
Donc je voulais me et nous défendre, surtout que un tout nouvel arrivant aurait l'intentien de voir son appart tout refait par la copro
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 14:15:46
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Si des murs ou plafonds ont été endommagés suite à un sinistre, les dommages seront réglés dans le cadre de l' expertise entre compagnies des parties prenantes ou par voie judiciaire s'il n'y a pas d'accord.
De plus il est toujours pris en compte une part de vétusté.
Malheureusement le lésé est rarement indemnisé correctement.
Quant aux travaux nécessités pour remédier aux désordres, ce sont des charges communes générales, s'il s'agit d'intervention sur les parties communes.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 17:11:35
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Pour les tantièmes et quotes-parts de charges, vous ne pouvez trouver aucune trace. C'est à l'occasion de l'établissement du règlement de copropriété que les calculs ont été faits.
Pour être honnête, j'ajoute que j'ai rappelé le principe qui, même avant 1965, devait être appliqué. Il faut bien reconnaître que, dans certains cas, les auteurs de règlements n'ont pas été très équitables. A cet égard l'obligation récente d'indiquer en annexe au réglement de copropriété les méthodes de calcul est une bonne mesure.
Mais, en toute hypothèse, votre immeuble avait besoin d'une couverture, terrasse ou autre. L'entretien et la réfection de cette toiture est une charge commune. Restent, comme indiqué plus haut, les aggravations éventuelles du fait d'abus de jouissance.
En principe, le revêtement d'une terrasse à jouissance privative, en l'espèce le carrelage, est à la charge du bénéficiaire. L'APAVE est un excellent organisme mais n'est pas spécialisé dans les immeubles anciens, sauf pour des éléments d'équipement comme les ascenseurs ou les chaufferies. Au surplus, sauf erreur de ma part, l'APAVE ne peut intervenir comme maître d'oeuvre.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 12:46:09
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Je voulais parler de l'APAVE pour établir un diagnostic.
Sur un immeuble parisien ou le copropriétaire, qui avait la jouissance privative d'une "immense" terrasse, essayait de faire passer(avec la "complicité " du syndic) la réfection complète du revetement,une résolution d'assemblée a été votée pour faire établir un diagnostic par l'APAVE et attendre ses préconisations.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 14:52:50
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Et dans le cadre de mon message du 14 fevrier ? réglement de copropriété plus ajusté
c'est donc un 3e cas , immeuble Art-déco, ce serait-on bien prémuni contre d'éventuels "futurs jardiniers" ?
Merci et à +
hcor |
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