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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 16 févr. 2003 : 04:42:23
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Je vous soumets le cas suivant :
1.-
Résolution concernant des travaux de ravalement et de remplacement de fenêtres prise en AG du 18.03.2002 :
Citation :
L'asssemblée Générale, à l'unanimité, accepte de faire exécuter les travaux ci-dessous, dans l'ordre suivant :
- facade de la courette immeuble A : xxxx €, devis Sté NNN, à exécuter en septembre 2002,
- facade de la courette immeuble B : yyyy €, à exécuter en septembre 2003,
- remplacement fenêtres cage d'escalier immeuble B : zzzz €, à exécuter avec ravalement facade courette immeuble B en septembre 2003,
- rappel répartition : tous les copropriétaires pour les ravalements ; par cage A ou B pour les travaux fenêtres.
Les montants mentionnés dans la résolution pour l'immeuble B (ravalement de sa courette, d'une part, le remplacement des fenêtres de son escalier, d'autre part) sont, au centime près, ceux qui étaient soumis par la Sté NNN (devis correspondant joint à l'O du jour). Mais - au contraire de ce qui figure au PV pour la courette A -, le nom de cette Sté ne figure pas dans le corps de la résolution. Il n'y avait pas d'autres devis présentés que ceux de la Sté NNN.
Les travaux pour la courette A sont en voie de finition (le chantier a traîné, du fait de la Sté NNN...) ; ils incluent la peinture, prévue au devis, des fenêtres qui donnent sur la courette A, ces fenêtres là étant conservées. Ils comportent de plus quelques travaux accessoires en dépassement de devis (pose de picots anti-pigeons supplémentaires, extension d'une goutte d'eau zinguée en sommet d'un mur de la courette), ces travaux supplémentaires ayant été 'décidés' en réunion de chantier (CS plus les copros qui voulaient/pouvaient être là).
La répartition, mentionnée en rappel dans la résolution, est conforme au Réglement de Copro.
2.-
Une paire de copropriétaires (du B) souhaite qu'à la prochaine AG, le 20.03.2003, on revienne sur les travaux du B (ravalement de la courette B et remplacement des fenêtres de l'escalier B, lesquelles donnent sur la courette de B), en prenant alors une décision de consultation pour mise en concurrence de la Sté NNN et en dissociant éventuellement le ravalement de la courette d'un côté, le remplacement des fenêtres de l'autre).
Ils font observer, ce qui est exact, que lors de l'AG de mars 2002 la discussion n'avait pas été clairement conclusive sur le fait de savoir si les fenêtres de B seraient remplacées à l'identique en chêne avec verre cathédrale (ce qui était mentionné dans le devis de NNN) ou si on ne commanderait pas, "c'est à voir", des fenêtres en plastoc pour l'escalier B. Le patron de NNN, convié à la séance par le syndic, avait déclaré que chêne ou plastoc il ferait au même prix.
Celà vous paraît-il possible de revenir sur la décision, qui a fixé le prix global (lequel doit, normalement, figurer en 'travaux votés' dans les dossiers du syndic pour les cas de mutation)?
Que se passe-t-il si le syndic a signifié un contrat à la Sté NNN pour les travaux de B ?
La Sté NNN est une petite structure (le patron est en bleu de travail et bosse comme ses aides). Cette Sté avait, en 2001, procédé au ravalement de la façade principale sur rue, avec peu de reprises à effectuer avant réception.
3.- Au cours de cette AG, dont je présidais la séance, la Présidente du CS étant assesseur (nous avons tous deux signé le PV, avec le syndic secrétaire), j'avais fait valoir que d'autres travaux (peinture intérieure des cages d'escalier), également proposés dans un devis de la Sté NNN, ne devaient pas être retenus en valeur, ce qui a été pris en compte à l'unanimité (le PV en rend compte) pour la raison que le volume et la nature de ces travaux dépendraient de l'installation d'un ascenceur intérieur, cette installation étant soumise à l'AG de mars 2003 (j'en parle sur un autre sujet du forum). Le ravalement de la cour intérieure principale, qui sépare le bâtiment A du bâtiment B, est envisagé pour 2004 ou 2005 (dépendant de ce qu'exigera la Mairie pour elle, et de l'état des portefeuilles des copros si on fait les ascenseurs en 2003/2004).
Merci de vos réactions sur cette affaire.
PS : personnellement, je suis pour le chêne : on est à Montmartre, secteur Amélie Poulain.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 12:35:56
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Concernant:"Ils comportent de plus quelques travaux accessoires en dépassement de devis (pose de picots anti-pigeons supplémentaires, extension d'une goutte d'eau zinguée en sommet d'un mur de la courette), ces travaux supplémentaires ayant été 'décidés' en réunion de chantier (CS plus les copros qui voulaient/pouvaient être là)." vous aurez de la chance si aucun copropriétaire ne conteste les sommes supplémentaires appelées.
En effet, si la résolution votée portait sur un montant X..vous ne pouvez pas engager de travaux suppléméntaires entrainant une facturation supplémentaire, ni d'ailleurs utiliser (ce qui était arrivé lors du changement de TVA) la somme dégagée par la TVA réduite pour effectuer des travaux non prévus au devis.
Tout travaux affectant les parties communes doit être voté en asemblée générale.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 04:22:10
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* merci à Nefer de son avis sur la question du dépassement pour la tranche en cours d'exécution (en fait, il y aura régul. en AG sans pb, tous les copros ayant marqué leur accord suite à la réunion de chantier que j'évoquais, même si ce fut formellement hors AG, ceci pour des raisons pratiques : entrepeneur à l'oeuvre et échafaudage en place).
* je souhaiterais réponse sur les deux questions que je posais :
- possibilité de revenir en AG sur une décision votée en montant mais non encore exécutée, aux termes mêmes de la résolution correspondante ?
- que se passe-t-il si le syndic a déjà signifié le contrat en cause (dans les conditions que j'expose, en citant le texte précis de la résolution concernée) ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 23:57:17
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Si le syndic a régulièrement passé commande à une entreprise en exécutant une décision prise par l'assemblée, le syndicat est engagé.
Il demeure possible, commercialement, d'envisager certaines modifications aux travaux prévus, en restant néanmoins dans le cadre du crédit ouvert.
Sous cette réserve particulière, le principe est constant : l'assemblée peut revenir sur une décision antérieure sauf si un copropriétaire peut se prévaloir d'un droit acquis généré par la décision initiale. Si l'assemblée a autorisé un copropriétaire à poser une plaque professionnelle sur la façade, le bénéficiaire peut se prévaloir du droit acquis.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 02:32:35
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Dans le cas présent (voir mon message initial en ouverture du sujet), on se trouve en présence d'une seconde tranche de travaux dont le montant a été décidé MAIS pour laquelle l'attributaire n'est pas formellement dénommé dans le corps de la résolution (ceci à la différence de la première tranche qui comportait, quant à elle, désignation de l'identité de l'attributaire et alors que le montant de cette seconde tranche était celui du devis présenté, pour elle, par l'attributaire de la première tranche).
Dans ces conditions, peut-on considérer que tout reste ouvert (et donc sujet à nouvelle délibération en AG du 20 mars prochain), le calendrier de mise en oeuvre de la seconde tranche prévoyant, selon la résolution, commune à l'une et l'autre des deux tranches, une exécution en septembre 2003 ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:33:46
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Vous voulez dire qu'un montant de tervaux suivant un descriptif précis a été voté mais sans attribution à une société?
A t il été voté une délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix de l'entreprise attributaire?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:14:08
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nefer
* montant de travaux suivant un descriptif précis voté mais sans attribution à une société : oui, c'est cette situation, ceci pour une seconde tranche de trvx, avec la double précision que :
- le montant voté fut celui de la proposition d'une Sté, unique 'compétiteur' (pas d'AO), cette Sté ayant été retenue pour la 1ère tranche
- la résolution fut assortie d'un calendrier de réalisation de la seconde tranche à enclencher en 09.2003 (et une prochaine AG fin 03.2003), la première étant en cours d'achèvement,
* délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix de l'entreprise attributaire : non, ni à quiconque d'autre.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:24:43
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Voter un montant de travaux sans attribution ni délégation au C.S., c'est étrange.
Pensez vous qu'il s'agit d'un oubli dans la rédaction du texte de la résolution ou était ce volontaire?
En l'absence de délégation de pouvoir au C.S. pour le choix de l'entreprise, le syndic ne peut pas donner d'ordre de service à une entrprise.
Il faudrait mettre une résolution à l'ordre du jour précisant l'attributaire des travaux.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:29:28
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* étrange, étrange : oui, d'où ma question. Je ne sais pas trop si c'est un oubli ou volontaire, d'ou le mot 'ambigüe' dans le titre de ma question.
* délégation pour un choix : la question ne se pose pas, car il y avait un seul devis.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:31:41
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Ai reproduit, intégralement, le texte de la résolution en massage d'ouverture du présent sujet : voyez ce texte pour analyse. Merci.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 27 févr. 2003 : 06:12:16
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Je relance en reformulant :
* une décision de travaux, régulièrement votée en AG de mars 2002 avec un budget pour exécution des travaux concernés en septembre 2003, peut-elle être remise en cause lors d'une assemblée de mars 2003 par un vote contraire ou modificatif (pour autant, bien sûr, que ceci ait été inscrit dans les formes à l'ordre de jour) ?
* que se passe-t-il si le syndic a déjà passé la commande de ces travaux votés à un entrepreneur (dédit à lui verser si il n'est pas à nouveau choisi ?)
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2003 : 00:20:35
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la délégation de choix de l'entreprise à un conseil syndical ne se présume pas: elle doit faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 25.
Si le choix de la société attributaire n'a pas été fait à l'A.G. et qu'il n'a pas été voté de délégation de pouvoir au conseil syndical, le syndic ne peut pas choisir seul l'entreprise: il faut donc repasser par un vote en A.G.
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