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Notre RCP prévoit une spécialisation des charges par bâtiment. Que se passe t-il en cas d'impayés de charges. Le temps de la procédure le syndic doit bien répartir ces arriérés sur la copropriété pour ne pas risquer d'avoir une trésorerie déficitaire mais doit-il le faire sur le bâtiment concerné par le mauvais payeur ou sur toute la copropriété. Le RCP ne dit rien en la matière.
La question ne se pose pas si vous n'avez qu'un seul syndicat, qui a, par construction, une trésorerie unique : l'impayé n'impacte pas les comptes de charges (ce n'est pas une charge), il n'impacte que le compte de trésorerie et donc son solde. Vous pouvez bien évidemment suivre, en extracomptable, des situations par bâtiment.
La question n'est pas bête. Le problème est fréquent.
Je crois que la réponse de Toison commence bien mais ne reste pas dans le cadre de la question. Si j'ai bien compris le syndic, pour alimenter la trésorerie en gêne, veut effectuer un appel de couverture provisoire et ne sait pas comment le répartir.
On repart avec Toison : s'il y a un seul syndicat : aucun doute, l'appel est réparti entre tous les copropriétaires, y compris le débiteur d'ailleurs si c'est l'informatique qui "mouline". Si le groupe d'immeubles est organisé en syndicats secondaires, il faudrait pour bien faire estimer ce qui est du au titre des charges générales et ce qui est du au titre des charges du bâtiment. Il y aurait alors deux appels à faire.
Si j'ai bien compris JPM il faut faire la part entre les charges générales (concernant toute la copropriété) et celles qui concernent spécifiquement le bâtiment de la personne en arriéré ??
Je précise : il y a un groupe d'immeuble et un seul syndicat principal!
L'impayé doit-il être ventilé entre tous les copropriétaires pour la part charges communes et entre les copropriétaires du bât A (le coproprio débiteur a son lot dans le bat A) ?? Ou bien l'impayé doit il être ventilé entre tout le monde ??
Pourriez vous préciser votre question ? Comme Toison en effet je ne comprends pas: si impayé il y a, seul le compte de trésorerie de l'immeuble se retrouve débiteur. Confirmez vous ce que mentionne JPM: le montant de l'impayé doit il être appelé dans les prochains jours auprès des copropriétaires ? Si oui, en présence d'un seul syndicat tous les copropriétaires doivent à mon avis payer, quel que soit le bâtiment dans lequel ils habitent, même si les charges sont réparties entre charges communes et charges batiment. Par analogie, si le syndicat dispose de placements, ceux ci ne sont pas affectés à chacun des copropriétaires suivant la clé charges communes-charges batiment lorsque ces actifs sont vendus pour financer des travaux généraux + batiment par exemple.
Confirmation de ce dit Zébulon : s'il n'y a qu'un seul syndicat, l'appel de couverture (financement provisoire) est réparti entre tous les copropriétaires et il n'y a pas lieu de faire une distinction entre les charges générales et les charges bâtiment.
Une décision d'assemblée est nécessaire mais, avec l'accord du conseil syndical, le syndic peut effectuer l'appel. L'assemblée ratifiera, du moins on l'espère. Dans l'attente de cette ratification, le syndic ne pourra pas effectuer le recouvrement judiciaire des quotes parts impayées de cet appel.
Si l'assemblée ne ratifie pas, le syndicat passe en régime de syndicat en difficulté : il n'y a plus de sous !
1.- Tout a été dit avec ce qu'ont précisé Zébulon et JPM en suite de mon propre message et de ce que vous avez ajouté (syndicat unique) :
- imputation du produit de versement des charges, et des impayés, au compte de trésorerie et non aux comptes de charges, unicité de la trésorerie générale du syndicat.
Le schéma n'est pas différent avec un ensemble immobilier constitué de syndicats secondaires et syndicat principal, chacun pour ce qui le concerne (autant de trésoreries que de syndicats dans ce cas) ;
- nécessité, si la trésorerie disponible est insuffisante pour honorer le règlement des charges de façon régulière, quelles que soient leur nature, de décider et de lever, aux tantièmes, un appel de fonds complémentaire, cette opération ne mouvementant que le compte de trésorerie : appel de fonds au titre des charges courantes, ou appel de fonds au titre des charges de travaux, selon le cas.
Votre choix du niveau de l'appel complémentaire peut être fait en tenant compte du volume que vous souhaitez maintenir de la masse des avances permanentes ('fonds de roulement' dans le langage commun des coprpopriétés). Majorité applicable : article 26, sauf erreur.
2.- Pour le recouvrement des impayés, pensez également au privilège mobilier, plus rapide mais certes moins productif (ce privilège est prévu par les deux derniers alinéas de l'article L19), outre la mise en jeu - par nature plus longue - du privilège immobilier de L19-1 sur le lot du défaillant .
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Posté - 18 févr. 2003 : 15:37:50
