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steph2000
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 07 mars 2003 : 13:59:09
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Bonjour,
Je vais assiter à ma première AG pour un appartement dans un immeuble neuf, la semaine prochaine.
J'ai reçu un dossier de la copropriété, mais j'avoue que je ne comprend pas grand chose.
Y a t'il des sites sur lesquels je pourrai trouver des recommandations et qui me permettraient de comprendre un peu plus de choses?
Y a t'il des points très importants sur lesquels je dois être plus attentif? Toutes les recommandations seront les bienvenues.
Merci d'avance,
Steph2000.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 15:13:23
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La première chose à faire est de lire et vous imprégner des textes réglementaires loi de 65, décret de 67....
Ces textes sont consultables sur ce site.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 18:05:50
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Vous pouvez aussi faire une recherche thématique sur "M'intéresser, participer à ma copropriété", ou aller sur l'onglet "copropriétaires"...
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 23:27:41
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Et, je vous le suggère, vous pouvez lire aussi (on ne soulignera jamais assez leur intérêt) les 22 Recommandations issues de la Commission Relative à la Copropriété.
Le texte intégral de ces recommandations figure dans le Guide Juridique accessible sur le site. Comme elles figurent également dans l'opuscule, que je signalais par ailleurs, publié par les JO, opuscule dont je soulignais l'utilité comme "livre de chevet" de base de tout copro un tant soit peu concerné par le schmilblick.
Clé d’acceuil des dites recommandations : http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Des recommandations ne sont certes que des recommandations.
Mais si tous les syndics et les conseils syndicaux mettaient en œuvre celles de la Commission en question, que la gestion des copropriétés serait belle ! Et plus fluide ! Et moins consommatrice de prises de tête et d'éclats de voix ! Et réductrice de lettres auxquelles réponse n'est pas ou mal accordée par un syndic foireux [il y en a, non ?] ! (Et, faute de suffisamment de grain à moudre,le site UI fermerait quelques un de ses pans…).
Au passage, je signale que, l'an passé, dans le cadre d'un appel d'offres pour un renouvellement de syndic, nous avons éliminés les candidats syndics qui se refusaient à ce que, dans leur mandat, figure une clause dans laquelle ils s'engageaient à respecter les recommandations dont je fais ici état. Certains candidats n'en connaissaient même pas l'existence, alors que leurs chambres syndicales siègent à la commission ! Marrant, non ? Et qui interpelle les budgets de formation...
La Commission Relative à la Copropriété est une structure officielle (ses recommandations ne sont donc pas des avis donnés par les misérables universimmonautes de base que nous sommes, ni par une association ou un professionnel isolés, ou glanées au coin d’un site hasardeux [ceci évacuant UI du cercle des hasardeux, évidemment]…).
Elle fut instituée par arrêté interministériel (MinJustice, MinLogement) du 4 août 1987. Statutairement présidée par un Conseiller à la Cour de cassation, elle réunit, outre un professeur de droit, un notaire et un avocat désignés par le MinJustice sur proposition de leurs corps, diverses structures associatives et professionnelles sectorielles et deux hauts fonctionnaires (le dir. des affaires civiles du MinJustice, le dir. de la construction du MinLogment).
Elle fonctionne sur un mode de consensus et associe qui elle juge utile à ses travaux. Les recommandations qu'elle émet sont publiées officiellement (BO du MinLogement, au JO). Ces textes sont, certes (on ne se refait pas dès que l'âge avance...) dans le plus pur et vertueux style de ce tout qui sort des commissions dès qu'un juriste et un haut fonctionnaire se rencontrent. Mais ils sont parfaitement clairs et bitables par les gens des copropriétés d'en-bas que nous sommes. De plus, elles font référence, clairement, à tel ou tel texte de l'armada qui nous gouverne zn la matière.
Je souligne spécifiquement à Steph2000 que le recommandation N°1 porte (est-ce un hasard ?) sur la convocation, la tenue et l'ordre du jour des AG. Mais ce n'est pas la seule qui concerne son pb.
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steph2000
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 09:12:33
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Je viens de jeter un coup d'oeil sur les sujets et il y en a beaucoup qui me semblent très intéressant.
Merci pour la pertinence de vos réponses, et bravo aux concepteur du site...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 mars 2003 : 01:00:56
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attn STEPH2000 , rentrer dans ces forums et l'on y est accro
Toutes les rubriques ou presque sont bonnes à lire
Vous avez comme moi découvert un trésor d'info. Cela ne fait que quelques petites semaines et j'ai appris des TAS DE choses mais Joseph est dur pour votre arrivée, il vous a comblé ( de détails)
J'aimerai vous apporter mon premier conseil :
En ce moment les Assemblées Générales (AG)parlent du carnet d'entretien. J'en suis à ma 4eme AG depuis le début de l'année et à chaque fois , le Syndic veut nous facturer des frais pour suivi, mise à jour etc ... alors mon conseil .Ne vous laissez pas faire . Surtout quand on est nouveau dans une AG on n'ose rien dire. Lisez les rubriques , cliquez , cliquez et bonne nuit car c'est très prenant et merci à universimmo encore. Tous nos échanges sont très enrichissants. A bientôt de voir votre prose se mêler à la nôtre
hcor |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 18:22:56
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Bonjour,
Je suis nouvelle sur votre site et j'apprécie déjà votre forum. Je me suis lancée à vous poser des questions et j'ai déjà obtenu des infos. Je crois qu'il faut être très fermes avec les syndics ! Je suis dans une petite copropriété de 3 et le syndic bénévole (vient de donner sa démission OUF), fait ce qui lui plait et sans respecter le règlement. A tel point qu'aucune convocation n'est envoyée aux copro., simple coup de fil. Et j'en passe. Alors à bientôt sur le forum. Merci à tous.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2003 : 20:02:01
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Si aucune convocation n'a été envoyée en bonne et due forme, la réunion qui se tiendra n'a aucune valeur, surtout pas celle d'être une assemblée générale.
Donc si vous voulez procéder à la nomination d'un syndic, il faut le faire au cours d'une A.G. convoquée suivant les formes.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 17 mars 2003 : 23:21:34
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Bonjour,
J'ai noté qu'il nous faut convoquer une A.G. Mais pouvons-nous les 3 copropriétaires provoquer cette A.G. Merci
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 03:24:53
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Comomoco,
1.- Vous dites, d'une part, que le syndic bénévole - dont vous n'êtes au demeurant pas satisfaite, et dont vous dites qu'il ne respecte pas les règlements - vient de démissionner, d'autre part que vous êtes en tout trois copros.
Le syndic bénévole est, par définition même de ce qu’est un syndic bénévole, un de ces trois copros (et ce n’est pas vous…)..
2.- Vous posez la question : "pouvons-nous les 3 copropriétaires provoquer cette A.G ? " .
Face à cette situation, il faut vous référer aux textes sur lesquels vous devez vous appuyer, sous peine de rencontrer des déboires ultérieurs (jusqu'à la nomination d'un syndic judiciaire si, par exemple, votre syndic bénévole saisissait le tribunal pour défaut de mode de convocation de l’assemblée que vous avez à tenir). Il s'agit des articles 8 et 50 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Citation :
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Citation :
Article 50
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
3.- Le texte complet de ce décret, comme de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 pour l’application de laquelle il a été pris (lisez ces deux textes), est accessible sur le site UI (page d’accueil, onglet Guide Juridique) : http://www.universimmo.com/accueil/uniacc000.asp
4.- Voyez avec précision dans quelle situation vous êtes vraiment (en particulier – cf. les articles cités – si votre syndic bénévole est toujours en fonction bien qu’il se soit déclaré démissionnaire).
Ceci en fonction de l’ « alliance » que vous pourriez éventuellement faire avec le troisième copro, de la plus ou moins grande bienveillance du syndic bénévole sortant, et des millièmes de chacun.
Tout le monde va croiser les doigts sur le site pour que vous ne soyez pas présentement sans syndic, car dans ce cas vous serez conduite à saisir (cf. article 50) le TGI, ce qui serait plus difficultueux.
En ligne avec ce qu’a dit Nefer, méfiez vous comme de la peste de ne pas vous mettre en dehors des clous : quiconque (un de vous trois, un futur copro) pourrait remettre judiciairement en cause les choses ultérieurement.
Un « pacte » que vous signeriez entre vous (fût-ce dans un avatar d'AG et en unanimité) pour passer sur les formes n’aurait aucune valeur juridique, et vous pourriez, là aussi, vous retrouver un jour au tribunal pour entendre un prononcé de nullité.
Le délai de presciption pour qu'un copro, actuel ou futur, demande la nullité est de dix années...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 14:15:02
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L'assemblée générale doit non seulement être convoquée dans les formes légales, mais AUSSI par la personne habilitée à le faire, donc le syndic actuel,si son mandat est encore valable.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 20:45:41
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En effet le syndic a vendu récemment son dernier appartement. Et de ce fait il quitte son bénévolat. Mais d'ores et déjà il nous a fourni un devis pour un syndic (non bénévole)et moi j'en ai un autre à proposer aux 2 autres copropriétaires. L'ancien syndic voudrait faire une réunion pour que nous choisissions notre nouveau syndic. Comment devons-nous opérer ? J'ai bien saisi que c'est en A.G. que nous pouvons élire notre nouveau syndic. Merci.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 22:25:53
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Si votre syndic bénévole n'est plus copropriétaire, il ne peut donc plus être votre syndic bénévole, et ne peut donc pas convoquer d'assemblée générale.
Pour la convocation la tenue et le procès verbal d'une assemblée générale, il faut que vous vous plongiez dans la loi de 65 et le décret de 67, car il serait trop long de tout détailler ici.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 22:29:40
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Comomoco,
Votre situation est semble-t-il limite et problématique, et il conviendrait que vous tentiez de la cerner plus finement et d’agir en fonction de sa réalité détaillée.
Quelques éléments additionnels à cet effet :
- si le syndic bénévole sortant est encore propriétaire (vous dites qu'il vient de vendre son appart, mais cet acte de cession est-il signé en forme définitive ?), il est en capacité de convoquer l'AG en sa qualité de syndic, fût-il sortant. [Si il n'était plus proprio, cette capacité serait très sûrement inexistante : considérez soigneusement ce point spécifique, si vous pouvez avoir les éléments précis correspondants. Et, voyez que cela peut changer en une seconde : jusqu’à une cession on est proprio, après l’acte on ne l’est plus].
- à cette AG qu'il convoquerait (si il est bien en capacité de le faire) et à laquelle il présenterait la candidature du syndic qu'il souhaite voir lui succéder, vous présenteriez la candidature du syndic que vous souhaitez vous-même voir prendre les manettes (dans les formes appropriées : c'est-à-dire, soit en demandant au sortant d'inscrire cette candidature prônée par vous dans la convocation, concurremment à celle qu'il présente/présenterait, soit - si il se refusait à cela - après la convocation qu’il émettrait et ceci selon la procédure de l'article 10 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : texte de ce décret sur le site via l'onglet Guide Juridique). Le vote trancherait en AG entre les deux propositions (majorité de l’article 25 de la loi 65-557, puis 25-1 si 25 échoue – le 25-1 étant lui-même à tiroir).
- une démission de fonction de syndic, bénévole ou non, se donne en AG (parallélisme des formes avec la décision de nomination, qui se prend en AG) : on ne peut se démettre par une lettre aux copros.
- si le syndic bénévole sortant qui serait encore juridiquement propriétaire, et donc encore nominalement encore syndic bénévole, ne consentait pas à convoquer légalement l'AG, il vous faudrait alors dérouler les articles 8 puis éventuellement 50 du même décret, dont je reproduisais les textes dans un précédent message, en respectant les étapes qu’ils prescrivent.
- si le syndic sortant n'est plus propriétaire (ou si, encore propriétaire, il ne se considérait unilatéralement plus syndic), il vous faudrait - dans l'esprit de l'article 50 - vous tourner vers le TGI pour lui demander de statuer en référé pour constater le fait que de facto vous êtes sans syndic et vous autoriser (ou autoriser tel ou tel des autres copros, c'est à dire le troisième et le nouveau proprio) à réunir une AG à l'effet notamment de désigner un nouveau syndic. A noter que le tribunal pourrait parfaitement (il est souverain en l’espèce), vous imposer un syndic judiciaire, pour un temps et une mission déterminés. C’est une tendance naturelle des tribunaux devant une situation à problèmes. Donc attention.
Vous pourriez demander au tribunal, dans le cadre de la même saisine et en tant que de besoin, de se prononcer, au delà de ce que les textes imposent en la matière (fût-ce simplement pour les rappeler formellement au sortant, éventuellement avec des mesures d’astreinte plus sévères que ce que comportent les textes courants), la remise des documents et des fonds de la copro par l'ex syndic (voyez les textes y relatifs, également sur le site, sur ce point de remise : décret 65-223 et loi 65-557 ainsi que Recommandation N° 15 de la Commission Relative à la Copropriété), la responsabilité de ce dernier ne s'éteignant pas du seul fait qu'il ne serait plus rien vis à vis de la copro.
Si l’affaire atteignait déjà un niveau de complexité ou de conflictualité marqué (sortant retors avec sa position, incertitude sur son statut – présent ou à venir - de propriétaire, etc), vous n’aurez pas d’autre choix que de remettre sans plus tarder l’affaire dans les mains d’un avocat, qui vous conduirait s’il advenait jusqu’au stade judiciaire que je mentionne.
D’une façon plus générale, privilégiez la sécurité juridique, vous ne savez pas de quoi demain ou pire après-demain pourra être fait.
Nefer,
Une précision sur votre « aussi » majusculé, qui n’est pas exact, en soi comme dans le contexte : une AG peut, sous les conditions des articles 8 (et 50 s’il advient), se trouver être valablement convoquée par une autre personne que le syndic en poste : président de CS dans le cadre du deuxième alinéa de l’article 8, un copro ou un mandataire de justice habilité à cet effet par le TGI en application du troisième alinéa de ce même article et selon le mécanisme de l’article 50.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 22:45:14
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Comomoco n'a pas parlé de conseil syndical.
Y en a t il un?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 02:45:24
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Nefer,
S'il n'y a pas de CS, cela ne change strictement rien au raisonnement, et donc à l'énumération tant générique qu'exhaustive que je mentionnais, pour toute copro quelle qu'elle soit, celle de Comomoco comprise.
Le cas d'absence de CS (ou de président de CS) est d'ailleurs, et heureusement, bien prévu par les étapes et arcanes des textes, qui sont clairs et prévalent.
Comomoco,
S'il advenait que vous deveniez sans syndic, remontez votre lecture des textes en amont de l'article 50 : articles 46 et 47 (voyez aussi 48 et 49 au passage, pour pas plus cher : pas de CS et syndic empêché ou carent) qui traitent des situations de désignation d'un syndic par voie judicaire en cas, notamment, de vacance du syndic (le votre est encore actif à ce qu'il semble : ???). Bon courage.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 12:30:24
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Vous m'apportez des infos très intéressantes et je vais bien les étudier. Une petite précision. Le syndic bénévole a signé seulement un compromis et l'acte définitif interviendra début mai. Le nouveau copropriétaire a-t-il le droit de vote ? Encore merci et je déplore de ne pas avoir connu votre forum avant car pour moi la situation est très ambigue. J'ai beaucoup appris depuis que je connais le FORUM.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 13:15:12
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C'est le proprio en titre qui a le droit de vote (pour autant, point que dans votre cas vous avez probablement à surveiller de près, la mutation ait été signifiée au syndic, qui a 15 jours pour la faire : voir article 20 de la loi 65-557).
Je me permets de vous recommander à nouveau de bien piocher les textes (ils ne sont ni trop longs ni inaccessibles pour un non-spécialiste) : loi 65-557 et décret 67-223 disponibles sur le site via onglet Guide Juridique en page d'accueil. Egalement, les « Recommandations de la Commission Relative à la Copropriété », également sur le site via onglet guide juridique.
A ce propos, je signale à votre attention (j'ai déjà indiqué ceci sur d'autres sujets) l'opuscule, plus étoffé et fort utile, édité par les Journaux Officiels intitulé La Copropriété dans la série La loi au quotidien : allez sur www.journal-officiel.gouv.fr puis onglet catalogue. Commande sur ce site JO ou par minitel, prix 5,95 € plus frais d'envoi de quelques euros si vous n'êtes pas sur Paris.
Un peu plus chéro, le Guide de la Copropriété concocté par les grossiums de UI (voir page d'accueil) qui, outre les textes sacrés que nous révérons, contient des articles, par entrée alphabétique pour l'essentiel, clairs.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 13:43:59
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jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique, votre syndic peut toujours exercer sa fonction de syndic bénévole, dans les limites de durée de son mandat voté à la dernière assemblée, et donc convoquer l'assemblée générale.
Si par de malheureuses corconstance, il s'avérait que sa nomination n'ait pas été voté au cours d'une assemblée générale (convoquée et "procès verbalisée" dans les formes), il pourrait s'en suivre une carence de syndic .
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