****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
La réponse d'Universimmo à une question relative à la possibilité d'un double vote pour la création d'un ascenseur (Peut-on décider la création d'un ascenseur ...?) évoque judicieusement la rémunération des syndics professionnels pour les études de travaux demandées par l'assemblée sans désignation d'un technicien chargée de l'établir. Il faut bien cadrer la question.
Les cas sont divers : - il peut s'agir d'une demande un peu fantaisiste - il peut s'agir d'une demande intéressant véritablement une partie significative des copropriétaires - il peut s'agir d'une demande intéressant une majorité de copropriétaires mais qui, finalement, n'est pas adoptée par l'assemblée suivante.
Dans ces cas les prestations d'un syndic sérieux peuvent comportent une étude du problème posé, la recherche des moyens techniques appropriés, la consultation de deux ou trois entreprises avec présence sur les lieux, l'examen des propositions, l'établissement d'un rapport et une réunion avec le conseil syndical.
Il serait très judicieux, comme le suggère Universimmo, de prévoir une rémunération spécifique pour la réalisation du dossier. Elle serait calculée en fonction des heures passées et non pas au pourcentage des coûts de travaux, et déduite du montant des honoraires habituellement prévus en cas de réalisation. C'est le mécanisme prévu dans les contrats d'architectes qui prévoient deux phases : étude et réalisation. Toutefois ces contrats prévoient dans les deux cas une rémunération au pourcentage qui devrait être écartée pour le syndic.
Les avantages ? 1) Eviter des prestations qui s'avèrent finalement inutiles lorsque les travaux ne sont pas votés, sans rémunération du syndic 2) En conséquence de 1) : améliorer la qualité de ces prestations qui sont parfois bâclées parce que le syndic craint de travailler pour rien et sans rémunération, ce qui l'incite à se rattrapper sur un autre poste 3) Eviter les demandes fantaisistes 4) Faire "coller" la rémunération à des prestations effectives, ce qui vaut principe général.
Les inconvénients ? ma foi, je n'en vois guère. Une nouvelle rubrique dans la catégorie exceptionnelle ? Autant insérer celle-ci et en supprimer bien d'autres comme celles relatives au traitement des comptages, qui entrent bien sur dans la gestion courante. Au syndic d'en tenir compte dans le calcul initiel. C'est un exemple parmi d'autres.
TOUT A FAIT D’ACCORD avec JPM et UNIVERSIMMO. En plus, la facturation des prestations d’études de travaux par le syndic aurait aussi l’avantage de re-motiver les prestataires qui sont sollicités pour des demandes de devis gratuits et urgents sans grand intérêt et trop souvent demandés « pour voir ».
"Une nouvelle rubrique dans la catégorie exceptionnelle ?", dites vous.
Point n'est besoin d'une 'nouvelle rubrique', me semble-t-il. Les contrats de syndic peuvent, à côté des honoraires de gestion courante, inclure (ils l'incluent classiquement) une rubrique d'honoraires pour prestations supplémentaires (ou qualifiées de 'particulières' ou encore de 'spécifiques': le vocabulaire varie), exprimée en coût par heure, et pouvant être déclinée selon des niveaux de compétence et/ou de spécialité.
Il suffit, lorsque la décision de faire telle ou telle étude dépassant le cadre des prestations de gestion courante (que cernent, là également classiquement, les contrats de syndic) est prise que celle ci soit assortie d'une estimation du temps à passer, dont le CS, dans le cadre de la collaboration de suivi qu'il a, surveillera le volume réel en fonction de la consistance de la demande d'étude.
Ceci est effectivement bien adapté aux études préalables, comme cela peut se pratiquer (et se pratique, pour ce même stade) avec des architectes ou des ingénieurs-conseil ou des consultants juridiques et autres
La très classique contorsion des syndics - pointée par UI dans la réponse que vous évoquez - d’un « vote de principe » préalable pour échapper à consommer indûment du temps face à des demandes fantaisistes ou approximatives ou encore aléatoires que vous mentionnez, comme Malechka, s’en trouvera limitée sinon évacuée.
Toison : D'accord sur l'essentiel. Catégorie exceptionnelle : je voulais dire hors gestion courante ou barème 2 comme on veut.
Comme il y a généralement une rubrique consacrée aux honoraires travaux du syndic, je pense qu'il faudrait insérer la mention dans cette rubrique avec renvoi aux vacations horaires.
Quant aux votes de principe il y aurait beaucoup à dire.
SIles copropriétaires ayant une proposition sérieuse à présenter prenaient la peine de l'adresser au syndic en temps utile (ils connaissent en général l'époque habituelle de l'AG annuelle) ET SI ces propositions étaient dotées d'un statut juridique adéquat (obligation d'examen et d'inscription à l'ordre du jour) ALORS on éviterait les demandes de complément d'ordre du jour inutiles, coûteuses et généralement inexploitables et on éviterait nombre de décisions de principe.
Les copropriétaires sont plus friands de décisions de principe que les syndics qui ne savent jamais quoi en faire.
Une petite question qui entre un peu dans le cadre de ce forum: Lors de l'envoi en mars 2002 des convocations aux copropriétaires ,le syndic avait joint une liste des tarifs des vacations particulières. Cette liste n'a pas fait l'objet d'une approbation en complément au montant des honoraires par contre il a été voté seulement quelques uns des postes: honoraires de contentieux pour les copropriétaires débiteurs : 121,96 € ht pour remise du dossier à l'huissier , 243,92 € ht pour remise à l'avocat. Frais sur travaux de rénovation d'ascenseur 2 %. C'EST TOUT. Hors dans la liste il y avait les honoraires pour établissement du carnet d'entretien 300€ ht. Le syndic a établi , sur 4 feuilles A4 , un carnet avec le mini d'info,sans concertation avec le conseil syndical ( on aurait pu lui donner des info qu'il n'a pas été recherché dans ses archives ) et nous facture cela au tarif d'une prestation qui n'a pas été votée lors de l'AG ? MAIS TOUS LES COPROPRIETAIRES ON RECU L'INFO. QUESTION PEUT ON REFUSER DE PAYER , compte tenu du fait que certains honoraires auquel il tient on été votés?
Une petite consolation , compte tenu qu'il aura chaque année seulement quelques info à rajouter il n'y aura pas d'honoraires de tenue de carnet.
COnseils aux amis , quand le carnet a été ouvert il y a peu de travail à faire ( résidence 120 lots) et cela serait exagéré de faire payer une taxe par lot..
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 09 mars 2003 : 15:30:52
