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 Sujet  |
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jo
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 05 mars 2003 : 11:37:11
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Bonjour,
Notre syndic vient de nous prendre de cours en nous envoyant l'ordre du jour
avec le renouvellement de leur mandat jusqu'en 2006, pour cause de fusion
de la société, le renouvellement devant normalement avoir lieu en 2004
de plus, sur ce sujet l'ordre du jour n'avait pas été concerté avec les présidents de syndicat qui ont reçu la convocation un jour seulement avant le
reste des copropriétaires…
naturellement, nous souhaitions justement changer de syndic et nous n'avons plus que quelques jours avant l'AG du 18 mars !
Sommes nous obligés de fournir des devis d'autres syndics pour le 18 mars
et indiquer le vote d'un nouveau syndic à l'ordre du jour ?
la méthode de notre syndic est elle légale ?
est-il raisonnable de procéder au changement en aussi peu de temps ?
j'ai pris contact avec un syndic label qualité mais je sais bien qu'il n'y a pas de pannacé en la matière…
les relations sont assez tendues avec notre syndic existant de plus
je crains donc un mauvais déroulement de l'AG
doit on la faire chez nous et pas au cabinet ?
les syndics postulant doivent ils être là ?
merci de votre aide, c'est un peu l'urgence !
joelle
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 12:41:36
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Sur quel secteur habitez-vous? Peut-être d'autres membres connaissent-ils un bon cabinet près de chez vous...
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 13:27:18
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Qu'est il exactement marque dans l'ordre du jour de l'ag concernant le renouvellement de mandat du syndic?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 13:35:57
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Jo,
Vous êtes hyper short (vous devez adresser un projet de résolution assorti d'un devis dans les 6 jours de la réception des convocs en RAR, sinon vous ne pouvez rien faire pour changer de cabinet : voir l'article 10 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : voir ce texte en allant sur l'onglet Guide Juridique du site en page d'acceuil).
Un choix de syndic peut difficilement se faire convenablement dans les quelques jours que vous avez.
Une solution que je vous soumets : adressez, dans les délais de l'article 10, une résolution fixant le renouvellement de votre syndic actuel pour x mois (3, 4 à vous de voir) et la tenue d'une AG au terme de ce délai. Montez, dès la sortie de l'AG, un groupe de travail pour concocter un appel d'offres d'un nouveau syndic puis procéder au choix. Calculez bien votre affaire et soignez la résolution que vous présenteriez ainsi que vos délais et dates pour ne pas vous retrouver juridiquement sans syndic.
Eventuellement, revenez sur le site pour obtenir des avis-conseils pour un tel processus. Voyez les textes du décret précité ainsi que le texte de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui en est la mère, ainsi que les recommandations de la Commission relative à la Copropriété (via le Guide Juridique). Lisez aussi les articles du site (petit moteur de recherche en haut à droite de la page d'acceuil).
Votre syndic est dans son droit, quoique certainement ficelle...
Vous dites les présidents de syndicat, au pluriel : avez vous plusieurs syndicats (secondaires et principal) ? Celà ne change rien à la démarche, sinon qu'un syndic se nomme (et en amont se propose) syndicat par syndicat.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 14:09:31
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Un syndic se nomme en assemblée générale du syndicat principal, il n'y a pas à procéder à un vote par syndicat.
Vous pouvez avoir un syndic pour le syndicat principal et un autre pour un syndicat secondaire.
Concernant la durée du mandat, c'est l'assemblée générale qui décide.Il n'est pas necessaire de faire un ordre du jour complémentaire pour proposer un renouvellement inférieur à la durée initialement inscrite dans la convocation: il suffit que les copropriétaires proposent un renouvellement pour 3,4 ou x mois.
Il faut aussi être vigilent sur la rédaction de la résolution.
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 16:05:57
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Si en ag vous ne renouvellez pas votre syndic, il faut que quelqu'un de l'assemblee et coproprietaire se presente en tant que syndic, le temps ensuite pour vous de reconvoquer une ag et de presenter un nouveau syndic.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 16:21:19
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Nefer,
En cas de pluralité de syndicat, la décision de nommer le syndic se prend assemblée de syndicat par assemblée de syndicat, c'est à dire une décision pour le syndicat principal et autant de décisions qu'il y a de secondaires. Et non en assemblée du syndicat principal. Une AG de syndicat principal ne se tronçonne pas !
Jo,
Par ailleurs, je réitère ma suggestion-conseil que vous introduisiez, dans les délais hyper courts que vous avez, une résolution correctement rédigée si vous et vos collègues voulez bien verrouiller et la durée etla date de convoc de l'assemblée générale. Cela sera plus clair en AG (j'en parle d'expérience).
Quelque chose du genre (à adapter en fonction de votre dossier) :
Résolution concernant la durée du mandat du syndic.
L'AG du syndicat des copropriétaires de l'immeuble machin-chose renouvelle le mandat de syndic du cabinet trucmuche pour une durée de x mois, s'achevant le jj/mm/nn, et décide qu'une prochaine assemblée générale spéciale, que le syndic a mandat de convoquer suivant la présente résolution, se tiendra avant la date du j'j'/m'm'/nn [par exemple un mois avant l'échéance du mandat]. Elle fait ici obligation expresse au syndic de cette convocation et de la dite date au plus tard du j'j'/m'm'/nn.
Vous adressez ce poulet au syndic en place, en lui disant que vous demandez son introduction en point X de l'Ordre du Jour (intercalez vous dans la suite des articles d'O du J de la convoc que vous avez reçue). Dans votre lettre RAR, dites que vous agissez "en tant que copro de l'immeuble machin-chose et dans le cadre de l'article 10 du décret 67-223 du 17 mars 1967".
Jo, si avec votre bande vous ne voyez pas venir la convocation pour cette date j'j'/m'm'/nn de dans x mois, il y a la possibilité pour vous d'user des dispositions de l'article 8 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : attention, Jo, au syndic avec ficelle de dates et à ne pas se retrouver sans syndic pour se tomber dans les jolis bras plus ou moins tendres d'un syndic judiciaire. Comptez bien vos délais et dates, pour l'ensemble de la manoeuvre.
Le mandat du syndic renouvelé pour une période donnée (quelques mois ou un an, à vous et vos collègues de voir) peut être adopté sans problème si il comporte, en dehors de la durée, d'autres termes annualisés comme les honoraires ou autres : si vous changez de syndic, il y aura prorata. Epluchez le (je veux dire le mandat, pas le syndic…).
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 16:31:03
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Aulde,
attention, d'une part, on ne s'improvise pas aisément syndic bénévole à aussi courte échéance (ce que vous évoquez est une configuration de syndic bénévole), d'autre part il faut un certain temps pour rechercher un nouveau syndic (plus le délai de remise des documents et des sous par le syndic sortant - qui risque de traîner les pattes, plus le délai de convocation d'une nouvelle AG), et il faut que la copro tourne entre temps (on ne sait pas toutefois quelle est la taille de la copro de Jo : si elle est toute petite, votre solution serait peut être envisageable).
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 16:49:49
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Ma reponse est faite pour eviter un administrateur judiciaire provisoire qui entrenerait des frais inutiles à la copropriete.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 20:21:44
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Aulde,
D'accord.
Et un syndic judiciaire entrainerait de plus - comme maintes fois souligné sur le site par divers contributeurs - des tonnes de pbs, et rendrait sans doute plus difficile et plus long un changement de syndic organisé avec méthode.
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 22:12:08
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Une question me vient à la lecture de ces messages: n'est il pas surprenant de voir le syndic nommé pour plusieurs années ?
J'imagine que c'est légal. Je vois bien l'intérêt pour le syndic (il a une rente pluri-annuelle) mais beaucoup moins pour les copropriétaires. Pour ma part, je milite pour une durée de mandat de 18 mois au plus.
Merci pour vos commentaires.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 mars 2003 : 23:02:56
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La durée max est de 3 années (voir article 28 du décret 67-223 dans son deuxième alinéa).
Les bons syndics n'ont aucune répugnance à voir leur mandat soumis à renouvellement annuel.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2003 : 00:12:21
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Zebulon :
On ne désigne pas un syndic pour 18 mois.
Vous avez le choix entre 1, 2 ou 3 ans, c'est à dire 1, 2 ou 3 exercice(s). La copropriété n'est pas simple, il ne faut pas en rajouter !
Quant au syndic en question, il ne semble pas avoir consulté le (ou les conseils) syndicaux pour fixer la date de l'assemblée. Si c'est le cas, l'assemblée peut se réunir et fixer une nouvelle date. Le syndic a-t-il joint à la convocation des indications précises sur l'opération concernant son cabinet ? En clair : s'agirait-il d'un renouvellement ou de la désignation d'un nouveau syndic en la personne du "repreneur" ?
Il est aussi possible de se concerter pour qu'il n'y ait pas suffisamment de présents pour renouveler. Mais attention il y a des risques. La première solution est la meilleure. Il faut fixer une date s'insérant dans le délai de six mois de la clôture du dernier exercice.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 17:20:49
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Nous pensons comme nefer qu'il n'est pas nécessaire de faire diffuser un "additif" pour obtenir que l'assemblée élise le syndic absorbeur ou repreneur pour quelques mois ; par contre cette solution suggérée par joseph toison est de loin la meilleure, car un syndic bénévole assurant l'intérim pendant plusieurs mois, à moins d'être dans un tout petit immeuble, c'est un sacré piège !
Nous n'avons pas très bien compris la controverse entre vous concernant les syndicats secondaires (si tant est qu'il en ait dans le cas de jo) : chaque syndicat est indépendant, avec son assemblée et son syndic qui n'est pas forcément le même, et le syndicat principal a pour copropriétaires tous les copropriétaires du syndicat global ; chaque assemblée doit être convoquée et tenue séparément !...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2003 : 17:32:42
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Je suis du même avis qu'Universimmo concernant le syndicat principal et les syndicats secondaires.
Et je peux vous confirmer que cela fonctionne ainsi dans les corpriétés ayant un syndicat princial et un ou plusieurs syndicats secondaires.
L'avantage de représentation des copropriétaires d'un syndicat secondaire est que ceux ci peuvent mandater un SEUL mandataire pour représenter tous les membres du syndicat secondaire sans limitaion des 3 pouvoirs ou 5%
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 mars 2003 : 04:07:37
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1.- Suite message de Universimmo, et sur le pb soulevé par Jo :
Ma préconisation vers Jo de faire tenir un texte de résolution soigneusement calibré, pour la solution que j'avançais et que UI estime pertinente (merci), est une préconisation de se border avec le maximum de sécurité (et de simplifier le débat en AG, si Jo le juge nécessaire en fonction de sa situation locale).
Le syndic qui est là est manifestement un gros ficellou, et pourrait très bien avoir introduit dans son projet de résolution une formule piégeuse, de consistance bien connue qu'utilisent les retors, pour la durée de son mandat.
Telle que la formule : "pour une durée de x [mois ou année(s)] s'achevant lors de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 200X - |2003 en l'occurrence|". Avec une telle formule - même si l'AG amende en séance le nombre de [mois ou année(s)], et néglige de faire convenablement sauter le second membre de la formule (une AG se manipe en brouhaha...) - le syndic est maître de la date de la prochaine AG, et peut sans vergogne la faire lanterner jusqu'en juin 2004 tout en restant légalement en poste, voire au delà (sauf si la copro convoque dans le cadre de l'article 8 de D67-553).
C'est contre ce danger, réel (et maintes fois évoqué sur le site, en question ou en réponse), que permet de se prémunir une résolution circonstanciée telle que celle que je soumettais.
Résolution dans laquelle la date de la prochaine AG serait verrouillée à une date au plus tard spécifiée et ne dépendant d’aucun autre facteur (si je me permettais un lourdingue trait d’humour, je dirais, sauf le facteur de La Poste pour les convocs, bon passons...).
Je renouvelle donc ma préconisation, en ligne avec l'avis de UI.
Jo doit être à 1 jour du délai des 6 jours ouvrés pour introduire une résolution, voire forclos (il avait posté son message le 05.03 en disant que le syndic venait de faire remettre les convocations ; dans les délais ? Jo mentionnait en effet une AG du 18.03, supposant une convocation remise au plus tard le 03.03 pour être dans les 15 jours légaux de convocation [si on néglige ici le pb jours ouvrés/jours totaux] : tout ceci mériterait, s'il est encore temps pour Jo et si il le souhaitait, vérification des dates ; mais Jo n'est pas réintervenu depuis son message d'ouverture).
2.- sur syndicat principal/syndicat(s) secondaire(s), il n'y a pas de polémique, rassurez vous UI, mais un souci de justesse (sur un sujet que je connais bien, à 100 % (ou 99,99) aurais-je l'impudence de dire - article 27 de L65-557, 20 de D67-223, etc. : c'est sur ce type de structure que j'ai mon syndic 'foutriquet' évoqué sur le forum) :
a)- Nefer écrivait en effet (je cite):"Un syndic se nomme en assemblée générale du syndicat principal, il n'y a pas à procéder à un vote par syndicat."
b)- je faisais suite avec (je cite) : "En cas de pluralité de syndicat, la décision de nommer le syndic se prend assemblée de syndicat par assemblée de syndicat, c'est à dire une décision pour le syndicat principal et autant de décisions qu'il y a de secondaires. Et non en assemblée du syndicat principal. Une AG de syndicat principal ne se tronçonne pas !"
Je maintiens, en ligne avec ce que UI n'a évidemment pu que confirmer, que la phrase de nefer est erronée : il y a bel est bien vote par syndicat. Et les syndicats siègent séparément ( = "une AG de syndicat principal ne se tronçonne pas !").
Compris UI ? (et rassuré ?) OK, Nefer ? (je pense que oui compte tenu de votre dernier message, qui s'aligne sur UI). Autant de votes que de syndicats..., chacun à ses manettes. En AGs séparées (ce qui n’exclut pas même jour, même salle, à la suite).
Et, évidemment (personne n'a dit le contraire, heureusement!) : possibilité d'avoir autant de syndics que de syndicats (avantages/inconvénients, c’est un autre débat).
3.- Par ailleurs, Nefer doit être remerciée d'évoquer les dispositions de la dernière phrase de l'alinéa 3 de l'article 22 de L65-557 relatives aux délégations de vote de membres d'un secondaire pour l'AG du syndicat principal.
Par souci d'exactitude, je corrigerais toutefois sa rédaction sur ce point, phrase qui était : "L'avantage de représentation des copropriétaires d'un syndicat secondaire est que ceux ci peuvent mandater un SEUL mandataire pour représenter tous les membres du syndicat secondaire sans limitation des 3 pouvoirs ou 5%".
La bonne formulation est : "....pour représenter des membres...", et non pas "...pour représenter tous les membres...". Et, de plus et en conséquence, en enlevant le mot "SEUL", majusculé dans le texte de Nefer : il peut y avoir plusieurs délégataires (que l’on peut appeler ‘mandataires’, comme ceci est usité pour les AGs unitaires), pas nécessairement un seul, mais un seul est possible s'il échet...
A une AG avec le syndic ‘foutriquet’, ce dernier s’est évidemment emmêlé les cuillers sur ce point, avec un tabellion qui avait computé sur un tableau Excel tout faux (dont il était au départ très fier) : joli retard pour le PV !.... Et des tableaux toujours faux au final, sur ce point comme sur d'autres. J’aime pas.
J'aime d'autant moins que le foutriquet a des comptes qui sont inexacts, qu'il tient ses AGs avec retard (on a eu du 13 mois après la clôture d'un exercice, avec formule piégeuse sur laquelle je mettais Jo en garde ; on a eu un budget voté alors que l'exercice était clos... Je vous épargne le reste). Bref la totale. Même le Pdt de sa Chambre syndicale n'avait jamais vu cela (mais impunité..., qui en l'espèce rime avec tarifs élevés et légèretés généralisées).
Le pb (que j'ai déjà mentionné sur le forum, ceci me valant quelques sympathiques condoléances en retour, est que nous avons, au syndicat principal comme sur trois des cinq secondaires, présence de copros majoritaires connivents, donc incontournables et avec lesquels il faut donc vivre faute de es avoir encore totalement convaincus (ils évoluent enfin, un brin, un souffle, une pincée) ; dans une telle situation, il suffit donc, après réduction des tantièmes, d'un seul isolé avec une cave ou un parking qui vote avec un majoritaire, et c'est plié, je veux dire mal plié...(pour l'instant ; mais c'est là, également, un autre sujet...).
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