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nadine95
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 10 mars 2003 : 08:08:43
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La copropriété a "engrangé" un peu d'argent suite à la vente d'un lot.
Cette somme n'a pas été affectée à ce jour mais pourrait plus ou moins servir à financer des travaux communs ultérieurs.
En cas de vente d'un lot, la part du vendeur doit elle lui être restituée ou au contraire le nouvel acquéreur voit-il cette somme "créditée" sur son compte ?.
Merci votre réponse
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 10:56:28
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Qu'est il précisé dans la résolution votée pour la mise en vente de lot?
En principe il devrait être indiqué que le produit de la vente ira au crédit des charges communes générales.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2003 : 10:57:10
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Les fonds peuvent être affectés à la constitution d'une provision sur travaux futurs. Ils devront être employés dans les trois années qui suivent.
La quote part du vendeur dans une provision pour travaux futurs doit lui être remboursée :
- soit directement par l'acquéreur et le syndic reporte le crédit correspondant sur le compte de l'acquéreur (solution conseillée)
- soit par le syndic qui appelle ensuite une somme équivalente auprès de l'acquéreur. Il faut pour cela que l'existence de la provision ait été signalée dans la note d'information adressée au notaire.
Les syndicats coopératifs réclament la reconnaissance de provisions mutualisées dont les quotes parts resteraient acquisés au syndicat en cas de vente. Un amendement en ce sens a été récemment rejeté car le mécanisme est contraire aux principes généraux de la copropriété.
Enfin, si les provisions constituées ont fait l'objet d'une affectation à l'exécution d'un chantier décidé par l'assemblée, il n'y a plus de remboursement possible, au moins à due concurrence de la quote part affectée, car la provision sur travaux futurs n'est plus disponible.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 mars 2003 : 09:57:40
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Attention à distinguer les fonds perçus de la vente d’une partie privative achetée par le syndicat et celle d’un lot créé à partir de parties communes : dans le premier cas, les fonds perçus de la vente appartiennent au syndicat et celui-ci peut les affecter à ce que les copropriétaires souhaitent, alors que dans le deuxième cas les fonds appartiennent aux copropriétaires et doivent leur être remboursés sans compensation possible avec une dette de leur part vis à vis du syndicat…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2003 : 11:04:43
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La distinction faite par Universimmo est fondée en son principe mais inopérante dans le cas présent.
Le syndicat est dépourvu de patrimoine réellement autonome. A chaque instant, le solde de trésorerie est indivis entre les copropriétaires à proportion de leurs soldes individuels. Mais il est indisponible, c'est autre chose.
L'immatriculation foncière d'un lot privatif au nom du syndicat qui en est devenu propriétaire soit à la suite d'un défaut d'enchérisseur sur saisie immobilière soit par acquisition pour les besoins de la collectivité (création d'une loge de gardien) ne change rien au principe absolu : la propriété du lot est indivise entre les copropriétaires. Le prix de vente leur revient comme celui de la vente d'une ancienne partie commune constituée en lot en vue de sa vente.
Il appartient donc à l'assemblée de prendre une décision sur le sort des fonds privenant de la vente et ils peuvent décider de les affecter à la constitution d'une provision pour travaux futurs si les conditions d'une telle création sont réunies.
La décision constitue chaque copropriétaire débiteur d'une somme équivalente au montant de sa créance sur le prix. Créance contre dette de mêmes montants : les conditions de la compensation sont réunies et ce mécanisme interdit à chacun une revendication sur sa quote-part du prix.
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nadine95
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 08:01:26
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Merci pour toute vos réponses mais j'avoue que je suis un peu perdue et "dépassée" par vos explications. Peut-être me suis-je mal exprimée :
La copropriété a vendu (apparemment il y a deux ans env.) un "morceau" de partie commune et a donc eu une recette.
Il était prévu que cet argent servirait à financer de futurs travaux (rénovation de la cage d'escalier) mais apparemment rien n'a été écrit, cet argent est simplement "en caisse", en attente d'affection. Ma question est la suivante : je viens d'acheter un appartement dans cet immeuble. Est-ce que ce "crédit" se reporte sur mon compte (bien sûr pour faire des travaux communs, pas pour partir en vacances!)
Je précise que le notaire n'a rien mentionné, je ne sais pas ce que disait la note du syndic à cet égard (j'ai simplement eu l'info par le conseiller syndical qui réside dans l'immeuble) et n'ai rien vu à ce sujet dans ler dernier CR. Officiellement, je ne suis au courant de rien. Quant à rembourser le vendeur, je trouve ça fort car dans ce cas et suivant les sommes en question, ça veut dire que le prix d'achat de mon appartement n'est plus le même et le minimum aurait été que je le sache avant d'acheter, non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 09:52:45
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Normalement les fonds provenant de la vente d'une partie commune revenaient à votre vendeur.
Quant à savoir si la somme, demeurée confondue avec le reste de la trésorerie, a bien fait l'objet de mentions dans la note d'information, regardez dans votre dossier, vous devez avoir une photocopie de cette note.
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nadine95
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 10:22:06
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Merci JPM pour votre réponse.
Hasard ?! je reçois à l'instant ma convocation à la prochaine AG
Dans les décisions à prendre, il y a la réfection de la cage d'escalier pour un montant maxi d'environ 15.OOO euros.
(le financement n'est pas évoqué)
et plus loin dans les observations il est noté qu'environ 20.000 euros ont été déposés sur un compte à terme. Leur utilisation n'est pas mentionnée (ni leur provenance d'ailleurs mais je suppose qu'il s'agit de cette fameuse vente)
Suis-je en droit d'espérer que cette somme serve à couvrir les travaux de la cage d'escalier ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 14:30:56
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Si une somme a été déposée sur un compte à terme, il a fallu une décision d'assemblée générale autorisant ce placement financier.
D'autre part,qui dit compte à terme dit produit financier et chaque copropriétaire doit recevoir chaque année la somme à déclarer dans sa déclaration de revenus.
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nadine95
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 17:37:02
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Merci Nefer - d'accord avec vous. Mais moi en tant que nouvel arrivant je n'ai aucune info ni aucun document qui m'indique que ce vote a été fait.
Suis-je en droit d'exiger quelque chose ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mars 2003 : 23:27:43
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Si vous ne les avez pas demandé avant la signature de votre acquisition, vous pouvez demander au président du conseil syndical de vous faire une copie (à vos frais) des procès verbaux d'assemblée générale.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 00:32:51
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Petite précision à JPM (pardon nadine95 de ce débat un peu pointilleux, mais il a son importance...) : notre remarque était fondée sur l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »
Les parties privatives qui n’ont pas été acquises par le syndicat et sont donc issues des parties communes ne sont pas propriété du syndicat mais propriété indivise des copropriétaires : le produit de leur vente leur revient en priorité, et l’affectation pour faire des travaux doit résulter d’une décision de travaux ou de constitution d’une provision d’article 18, et les appels de fonds correspondants ne peuvent être compensés avec le crédit du produit de la vente !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2003 : 23:30:17
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A Nadine 95
Vous allez tout savoir ! Mais attention, la somme qui est actuellement en dépôt ne représente peut-être qu'un solde après paiement à votre vendeur de la somme qui lui revenait. Normalement le syndic doit vous donner des précisions.
A Universimmo
Nous sommes bien d'accord sauf sur les deux dernières lignes de votre message. C'est bien pour respecter l'article L 16-1 que le syndic doit effectuer la répartition entre les copropriétaires. Les quotes parts doivent donc figurer au crédit de chaque compte individuel.
Si les copropriétaires ont décidé en assemblée, - c'est évidemment nécessaire -, d'affecter les fonds à la constitution d'une provision pour travaux futurs, le syndic ne fait qu'exécuter la décision de l'assemblée en portant au débit une quote-part de la provision équivalente par principe. Les fonds correspondants doivent être virés à un compte rémunéré au titre de la provision. Les écritures comptables reflètent parfaitement l'opération.
Songez-vous aux opposants qui souhaitent encaisser leur quote-part du prix ? Ils ne peuvent qu'attaquer la décision de constitution de la provision mais je ne vois pas comment ils pourraient contester la compensation, qui n'est pas une sureté grevant le lot, mais une simple modalité de paiement.
Reste le solde du prix si l'affectation à une provision n'est que partielle : le syndic fait un chèque à chacun.
Quant aux lots privatifs qui deviennent, d'une manière ou d'une autre, la "propriété du syndicat", l'article 16-1 n'est pas applicable en cas de revente car il ne s'agit pas d'une partie commune d'origine (sauf quand il y a eu opération complexe avec transformation en partie commune et modification du RC pour la création d'une loge, ce qui est rare).
A la vérité, ce cas, pourtant prévisible, a été oublié. En 1965, on croyait encore à la réalité du patrimoine syndical. Comme de nombreux syndics n'ont pas attendu le décret comptable SRU pour appliquer aux syndicats les principes comptables élémentaires, on a pu constater qu'à tout instant les soldes débit/crédit d'une balance syndicale sont toujours équivalents (sauf anomalie). Comme par ailleurs tous les "biens syndicaux" sont la propriété indivise des copropriétaires, il n'y a "jamais rien dans le pot". Pour autant le patrimoine existe, puisque le syndicat est créancier et débiteur, mais il est vurtuel. D'autres diront qu'il est une fiction nécessaire !! Pour ma part je dis qu'il est transparent.
Tout cela est un peu hors sujet, mais vous avez bien fait de soulever la question.
Bonsoir Nadine 96, on vous embête avec nos histoires.
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