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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 18 mars 2003 : 14:51:10
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L'AG de notre copropriété a eu lieu hier soir et l'attitude de notre syndic m'a paru un peu limite, dans la mesure où il m'a paru vouloir nous faire accepter des choses sans que nous ne nous en rendions compte :
- L'une des résolutions était intitulée "transfert du compte individualisé "nom de la copro-ancien nom du syndic" vers le compte individualisé "nom de la copro-nouveau nom du syndic". Le syndic vient en effet de faire l'objet d'une fusion et a changé de raison sociale.
Pour beaucoup, cette résolution avait un caractère purement gestionnel et il paraissait logique au premier abord de clore un compte au nom d'une société qui n'existe plus.
J'ai quand même fait remarquer que la loi SRU stipulait que les comptes devaient être séparés, sauf avis contraire de l'AG. Il m'a été répondu "vous n'avez qu'à rejeter la résolution".
Autrement dit "le fait d'accepter ce transfert de compte implique de façon implicite que vous renoncez à l'ouverture d'un compte séparé".
Le syndic nous a également embruoillé en disant que le compte s'appelait "indivudualisé" mais qu'en réalité il était quand même un peu "séparé", puisqu'on pouvait par exemple avoir des relevés bancaires séparés.
Bref, dans la confusion la plus totale la résolution a été acceptée. Devons-nous considérer que nous avons de ce fait accepté de renoncer à un compte séparé ?
Une résolution concernant la renonciation au compte séparé n'aurait-elle pas dû avoir un caractère plus formel, du type "les copropriétaires décident de renoncer...".
Autre exemple :
Le syndic nous proposait de voter le renouvelement de son contrat pour 2004-2006.
Le texte du nouveau contrait prévoyait une facturation pour le carnet d'entretien, sans préciser par écrit ce que contiendrait ce carnet. A ma remarque relative à la réponse ministérielle considérant ce travail comme de la gestion courante, il m'a été répondu que le carnet comporterait des éléments supplémentaires non prévus par la loi,éléments qui nous ont été listés oralement.
L'article 5 du décret fixant le contenu du carnet d'entretien stipule que les éléments supplémentaires doivent avoir fait l'objet d'une acceptation par l'AG.
Est-ce que l'acceptation du contrat tel qu'il est rédigé (données de facturation sans détail du contenu) implique que l'AG a accepté que le carnet contienne des éléments supplémentaires ?
n.b. : cette dernière résolution a été rejetée et sera soumise à une nouvelle AG. Tout est encore jouable pour nous en ce qui concerne le carnet d'entretien, à condition d'avoir bien préparé le dossier...
Merci pour votre aide
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 17:02:21
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En effet la loi SRU prévoit l'obligation d'un compte séparé, sauf vote contraire de l'assemblée.
A défaut de résolution sur ce point, le mandat de votre syndic peut être déclaré nul.
De plus un compte individualisé n'est pas un compte séparé: il s'agit d'un sous compte dans le compte général du syndic.Il s'agit d'une pratique courante chez certains syndics pour faire croire aux copropriétaires qu'il s'agit d'un compte séparé.
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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 18 mars 2003 : 19:08:51
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Merci de me confirmer que j'avais bien compris la loi SRU.
Mais j'ai l'impression que notre syndic compte s'en sortir en jouant sur les mots.
Est-ce que le fait d'accepter une résolution décidantle transfert du compte individualisé peut être interprété comme une renonciation de fait au compte séparé ?
C'était en l'occurrence le message du syndic lors de l'AG d'hier : "Si vous voulez un compte séparé, rejetez la résolution. Si vous votez le transfert, c'est que vous affirmer accepter que le compte soit individualisé."
Idem pour le carnet d'entretien : est-ce que le fait de voter des honoraires prévoyant la tenue d'un carnet d'entretien dont on nous dit qu'il est "amélioré" sans que celà ne soit écrit dans le contrat équivaut à voter l'acceptation des améliorations prévue à l'article 5 du décret ?
Il me semble qu'il joue sur les mots et avec les situations.
Jusqu'où pouvons-nous le contrer ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 06:28:51
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1.- Compte séparé
Le sixième tiret du premier alinéa de l'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (c'est effectivement une disposition créée par la loi SRU et introduite dans cette loi ; texte complet de cette loi sur le site via onglet Guide Juridique en page d'accueil) est ainsi :
Citation :
[Le syndic est chargé....]
- …
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- …
Il est très clair et votre syndic vous a bien magouillé/embrouillé.
Et d'autant plus que vous avez contracté avec une nouvelle entité, qu'il aurait fallu désigner formellement en tant que telle, ce que votre AG a peut être fait explicitement si l'on se réfère à ce que vous dites en seconde partie de message (vous parlez en effet d’un nouveau mandat renouvellé).
Dans ces conditions, le mandat de votre embrouilleur n'est pas tel qu'il "peut être déclaré nul" (réponse de Nefer), mais il est nul de plein droit, dans 3 mois, ce qui peut vous entraîner (vous = le syndicat des copros, et donc chacun de ces membres) dans une insécurité juridique totale et conduire à une insécurité financière non moins préjudiciable. N'importe qui (copro, fournisseur, etc) pourrait se glisser là.
Il vous faut donc réagir sans tarder, sûrement dès que le PV vous sera communiqué (sur ce point, voyez le décret 67-223 du 17 mars 1967 notamment en ses articles 17 et 18 ; texte de ce décret également sur le site). Mais, cela vous étant conseillé (cf. calendrier), vous pouvez déjà, dès maintenant, et sans crainte de passer pour un mauvais coucheur ou un chevalier blanc obsédé de l'application du droit, soit individuellement, soit via le Conseil Syndical si vous n'en êtes pas membre, soit en agissant au sein du Conseil, réagir dès maintenant. Vous pouvez aussi penser à une action parallèle vers sa chambre professionnelle (courrier circonstancié : votre risque, là, n'est que celui du prix du timbre !).
Une AG sera très probablement nécessaire (et attention aux délais incompressibles : cf. les textes, là également) si le syndic n'accepte pas, sur vos observations, d'ouvrir un compte séparé et ne le fait pas savoir formellement. Vous n'en êtes pas encore là. Mais...
2.- Sur le carnet d'entretien, vous pourriez, pour préparer la prochaine étape que vous évoquez, circuler sur le site (articles et divers sujets, récents et assez vivants, des forums).
3.- Plus généralement, en AG de copropriété (comme en toute bonne administration), il n'y a rien qui puisse être implicite. La régularité des décisions et de leur exécution s'impose, sauf à générer vite des dérives de toutes sortes, voire des abus caractérisés. L'implicite c'est pour autre chose...
4.- La déontologie du site ne vous interdit pas de désigner sur ce forum l'initiale du nom de ce syndic : "le cabinet X". Cela peut être utile à vos voisins de forum.
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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 09:22:49
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Merci beaucoup pour ces informations.
Je crois en effet que je vais faire un courrier au conseil syndical car il semble que tous ne sont pas au fait de la loi SRU (ou ne veulent pas l'être ?). Il faut dire également que le syndic ne leur donne les infos qu'au compte-goutte (ils n'ont pas eu la proposition de contrat avant l'AG par exemple).
Pour préciser encore :
-le mandant actuel du syndic couvre la période 2001-2003. Le problème du transfert du compte, c'est dans le cadre de ce mandant en cours, suite au changement de raison sociale (le cabinet S. s'appelle maintenant cabinet G.).
-le contrat qu'il nous est demandé de renouveler (avec le pb du carnet d'entretien) c'est pour les deux ans à venir (2004-2006).
Bien que je sois propriétaire depuis deux ans et demi, je n'ai commencé à m'intéresser réellement à la question que très récemment, car la gestion de notre syndic me semble plus que contestable (dépassement de 10 % par rapport au budget prévisionnel pour l'année dernière).
Votre site et vos forums m'ont déjà fourni une foule d'informations.
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 10:14:11
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Qu'elle est l'attitude de votre conseil syndical?
Il semblerait qu'il n'ait pas participer à la préparation de l'ordre du jour?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 15:21:57
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Comme indiqué par les précédents et éminents intervenants, la résolution concernant le compte doit être explicite.
J'ai répondu sur votre autre sujet, avant d'avoir lui celui ci. Nous sommes donc bien d'accord, vous étiez géré par compte unique avec sous-comptes (voir mon autre réponse). C'est parfaitement légal mais la pirouette de votre AG ne l'est pas. La résolution doit préciser que vous renoncez à l'ouverture d'un compte séparé ouvert au nom du syndicat et que vous autorisez le syndic à gérer par compte unique individualisé immattriculé Nom coprop Nouveau syndic. Le sous compte n'est utilement individualisé que si l'on peut vous présenter des relevés bancaires propres à votre sous-compte 14 rue Machin Cabinet X.
Quant à l'opération relative au cabinet de gestion, il y a des cas dans lesquels il est nécessaire de procéder comme pour la désignation d'un nouveau syndic. Cela dépend de la nature de l'opération de "cession", (fusion-absorption ou autres). Le syndicat doit être informé avec précision à ce sujet.
En toute hypothèse, dans une telle situation, vous avez intérêt à ne renouveler le mandat que pour une durée d'une année. Si tout va bien, il sera toujours temps ensuite de revenir à 2 ou 3 ans.
Ceci étant, le cession d'un cabinet n'est pas une opération illégale !!! Les professionnels éviteraient finalement des difficultés avec un peu plus de transparence.
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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 18:34:07
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Pour répondre à la question de nefer concernant le conseil syndical et la préparation de l'AG : non, le CS n'a pas préparé l'ordre du jour (en tous cas pas lors de la réunion officielle de préparation de l'AG)
Cette réunion a essentiellement consisté à commenter les comptes, ce qui a pris pas mal de temps.
L'ordre du jour était déjà tout fait, peut-être préparé à l'avance par le syndic et le président du CS. Ni le contrat du syndic ni les devis des travaux soumis au vote n'ont été remis aux membres.
Le CS de notre résidence doit avoir une moyenne d'âge de 60 ans, avec des piliers qui font ça depuis 20 ans, dont le président. Ca ronronne tranquillement, avec 4 réunions par an au maximum.
J'ai toutes ces précisions car mon conjoint en fait partie depuis à peine une année. Après un an d'observations, il a constaté des dysfonctionnements et un manque d'implication, qu'il a dénoncés très fermement lors de l'AG. On verra si ça sera suivi d'effets, hormis celui de ne pas s'être fait que des amis ;-)
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 11:50:49
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A mon avis le mandat du syndic, n’est pas nul.
En effet, le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire séparé mais l’assemblée peut en décider autrement.
Ainsi si l’ordre du jour de nomination du syndic ne prévoit pas :
-l’ouverture d’un compte individualisé
ou
-l’utilisation d’un compte groupé ou unique
le syndic à l’obligation d’ouvrir un compte séparé dans les trois mois suivant sa désignation.
Dans le cas de rogin le syndic a bien prévu la question du compte bancaire (ce qui n’est plus obligatoire). Par contre le terme de transfert est équivoque et il est clair que la question posée à l’assemblée est trompeuse. Il aurait cependant suffit à l’assemblée de rejeter la résolution telle que proposée pour s’assurer l’ouverture d’un compte séparé ou la nullité du mandat du syndic si celui-ci n’ouvrait pas ce compte séparé dans les trois mois suivant sa désignation.
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