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 Sujet  |
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xqtpfu
Contributeur actif
47 réponses |
 Posté - 22 mars 2003 : 06:52:22
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Une petite question d’ordre bancaire SVP :
Je compte acheter plusieurs appartements pour les louer en meublés. Le loyer couvrant le remboursement mensuel, chaque opération devrait s’autofinancer. Je ne compte d’ailleurs apporter en fonds propres que le minimum, soit le montant des frais de notaire.
Ma question est alors la suivante : lorsque le banquier calculera ma capacité d’endettement (un tiers de mes revenus), sera-t-elle affectée par chacune des opérations au point de la saturer rapidement ? Ou bien, considèrera-t-il, que chaque opération s’autofinançant, ma capacité d’endettement reste intacte (ce qui me permet au demeurant, de renouveler à loisir ce type d’investissement) ?
Merci de me répondre éventuellement.
nathalie
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girafe
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 22 mars 2003 : 11:37:30
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je ne suis pas spécialiste de ce type de sujet mais en ce qui concerne la capacité d'endettement, celle-ci est tout d'abord relative aux montant des revenus et à la composition du foyer. On parle d'un tiers des revenus mais pour quelqu'un par ex qui gagne 50 000 frs (j'en suis tjrs aux francs)avec seulement deux personnes à charge pour le foyer elle peut-être bien supérieure.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 22 mars 2003 : 18:16:41
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Vous comptez acheter un immeuble avec des apparts à transformer en meublés ou bien à chaque fois, un appart par operation..A mon avis il y a fort a parier que la banque vous suivra operation apres operation
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mars 2003 : 18:28:50
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Attention: on ne transforme pas des apparatements vides en locations meublées, uniquement par la volonté du propriétaire en y mettant du mobilier.
C'est soumis à autorisation, car il s'agit d'un changement de destination.
Ceci est très réglementé, et pour les communes de plus de 10 000 habitants, très difficile à obtenir (vor le cas de Paris et à 50 km autour)
Un article très complet sur ce sujet figure dans le dernier numéro de la revue de l'habitat français.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 mars 2003 : 21:48:32
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marc.amblard,
1.- Vous pouvez aussi prendre connaissance de l’article principal de la livraison de cette semaine de la lettre de UI, qui est précisément sur ce sujet, pile-poil. Il le place en perspective, au-delà des cas particuliers (et des marchands d’illusion qui sévissent parfois…) :
http://www.universimmo.com/accueil/uniacc000.asp
Titre et chapeau de cet article :
Citation :
Investisseurs : les meublés sont-ils aussi intéressants qu'on le dit ?
Les meublés sont à la mode : les médias ne tarissent pas sur leurs avantages légaux et fiscaux, au point qu'on a pu lire ici et là qu'on trouverait bientôt plus de meublés offerts à la location que de logements vides ! En fait il n'en est rien - les meublés restent très marginaux en proportion du parc locatif privé - et il faut rassurer ceux qui n'ont pas succombé à cet engouement : ils ne sont pas(...)
UI.com I 19/3/2003
2.- Sur l'aspect bancaire :
En clientèle privée, votre banquier ne manquera pas de considérer votre situation globale, et non pas isolément chaque opération (ce n'est pas du "project financing" au sens industriel où l'on examine d'abord - mais pas uniquement - les caractéristiques de ou tel projet avant d'apprécier l'ensemble des équilibres financiers de l'entreprise qui entend s'endetter, fût ce à travers une structure ad hoc de projet à laquelle elle participerait elle-même en capital et/ou en prêt).
Pour convaincre votre prêteur que "chaque opération s'autofinance" (je reprends votre expression), il faudrait lui présenter un dossier qui le démontrerait sans ambages, risques compris, puis un autre de même, etc. Les personnels de la banque du coin de la rue ne sont pas habitués à de telles appréciations de dossiers (ni n'y sont habilités, car c'est sur la capacité de remboursement de l'individu client que leurs outils sont calés : pour des dossiers plus vastes, c'est l'étage au dessus).
Quelques sujets, d'il y a un mois ou deux sur les forums UI (et dont je ne me souviens plus de tous les titres), avaient traité de cette question de la location/financement des meublés.
Un de ces sujets, qui fut fort vivant, était « intérêts (vraiment) déductibles » dans le chapitre « acheter une maison ». On peut encore le lire sur le site en tapant MMVA en majuscules (qui était un mot qu’il contenait, du nom de la revue qui porte ce sigle et avait publié un article 'magique'), ceci sur le moteur de recherche en haut à droite des pages d’accueil et en sélectionnant la ressource « forums » (je viens de vérifier cette acessibilté, car le sujet ne figure plus sur la liste récapitulative actuelle du chapitre en question), ou en cliquant sur :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=2627
S'étaient échangés des points de vues, dont des contributions intéressantes de Inser, dans la ligne de ce qu'il dit sur le présent sujet, ainsi que de bien d'autres.
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xqtpfu
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 23 mars 2003 : 05:06:35
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Merci pour votre réponse. Je suis allé sur vos conseils consulter le forum sur le sujet (grâce à votre lien), c'était en effet très intéressant (45 mn pour tout lire !). M.A.
nathalie |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 24 mars 2003 : 12:42:45
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Je sais que dans le cadre particulier d'un achat pour une mise en location "Loi Besson", la banque tient compte du loyer qui sera perçu dans votre capacité d'emprun. Il est vrai que dans ce cas , la banque a plus de garanties quant à la rentrée de loyers, et quant à leur montant (réglementé).
Il serait effectivement intéressant de savoir si dans la cadre d'une opération plus classique, achat d'un appartement puis mise en location normale, la banque suit le même principe.
Mais pourquoi ne pas louer vos appartements même non meublés si la législation rend la chose plus difficile?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 mars 2003 : 15:12:37
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En fait, certaines banques procèdent "par décaissement" pour le cas spécifique de l'investissement locatif. En effet, le calcul classique du taux d'endettement devient rapidement pénalisant pour les investisseurs (à moins d'avoir des revenus vraiment confortables).
"Par décaissement" : Prendre 75% de vos revenus fonciers bruts, retrancher y vos mensualités d'emprunt correspondantes. Vous rajoutez le résultat à vos revenus propres (salaires) puis vous divisez le tout par vos autres charges (credit conso, loyer, ...) et vous aurez votre taux d'endettement.
Dans mon cas, avec cette methode le tx est de 25%
Avec la méthode classique : total des charges / total des recettes il est de 60% !!!!!
La 1ère methode colle à la réalité de l'investissement locatif puisqu'elle intègre mathématiquement le fait que les loyers financent les mensualités d'emprunt.
Mais la majorité des banques refusent d'appliquer ce calcul!
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 mars 2003 : 19:48:19
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D'accord avec les commentaires de bprudhon.
C'est comme cela que les banques procèdent, .... en général.
Cependant, le taux de 30% n'est qu'une excuse diplomatique pour dire à quelqu'un: "votre coup, je le sens pas. C'est trop risqué!"
Chaque fois que j'ai acheté un bien, j'ai fais une simulation sur un tableur Excel des coûts et bénéfices de mon investissement sur 23 ans, pour cause d'exonération des plus-values immobilières. J'ai essayé de ne pas gonfler mes recettes (estimation de l'augmentation des loyers ou de valoristaion du bien égales à l'inflation moyenne) et par contre, j'essaie de gonfler les dépenses (charges locatives, impôts et taxes augmentant plus que l'inflation, travaux (10% de la valeur du bien tous les 10 ans).
Si, après cela, les chiffres montrent toujours une rentabilité nette supérieure à 5% sur 23 ans:
1. Votre banquier ne refusera pas votre prêt, ou alors il est soit incompétant, soit vous lui avez déjà fait une crasse.
2. Votre dossier d'investissemnt est béton, du point de vue financier, et donc, en cas de refus de votre banque, allez-en voir une autre qui sera contente de vous prêter de l'argent et récupérer votre compte courant chez elle.
j'ai personnellement vu des personnes avec des taux d'endettement de 60% de leurs revenus. Il sont propriétaires de leur résidence principale, payée intégralement, et ont investi dans plus d'une dizaine de studios et 2P qu'ils louent.
Leur banque leur a fait confiance, depuis 25 ans, et leur a toujours accordé sa confiance à chaque nouveau prêt, en partie également grâce à l'historique de leur gestion.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 mars 2003 : 10:13:32
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Les banques prêtent de préférence à ceux qui sont propriétaires de leur résidence principale !!! C'est CE critère qui joue dans les exples que vous citez Prados. Les autres critères jouent aussi mais moins. Et surtout un taux d'endettement de 60% chez qqun qui gagne 10000euros/mois est bcp plus acceptable comparé à un salaire de 1000-2000euros. Dans le 1er cas il reste toujours un résiduel pour vivre.
bp |
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