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Je vais devoir louer mon appartement pour cause de mutation (j'ai pensé à vendre, mais l'annonce d'un ravalement sous 3 ans par le syndic rend la vente problématique...)
Donc, location. Mais il y a un problème: la valeur locative de l'appartement est identique au montant de mes remboursement d'emprunt. Donc, je n'aurai pas de revenus supplémentaire pour faire face au surplus d'impots qui sera généré par les revenus locatifs ...
Si quelqu'un a une idée de montage financier / fiscal etc ... qui permette de trouver une solution à cette situation, je serai ravi !
la question du ravalement a t elle déjà été débattue en assemblée?
Figure t elle dans le procès verbal?
Une provision pour travaux futurs a t elle été votée?
Si la réponse est non à ces questions, rien ne vous empeche de mettre en vente sans avoir à provisionner ce ravalement.
Concernant la déclaration de revenus fonciers, procurez vous au centre des impots un formulaire de déclaration, vous pourrez ainsi effectuer une simulation des sommes déductibles en cas d'investissement locatif, qui peuvent éventuellement générer un déficit foncier.
Il ne faut pas oublier qu'en cas de location, à part les questions financières, le propriétaire doit surtout gérer les relations bailleur/locataire, ce qui n'est pas toujours simple.
Cette question a été débatue mais non votée. Elle va figurer au PV. Le début d'appel de fond a été voté, lui ... je crois que de ce côté je suis coincé !
Si je loue, pourrais-je déduire les intérêts d'emprunt, même si l'appartement à l'origine n'a pas été acheté dans un but locatif ?
Un conseil : Faites une simulation (précise surtout!) de ce que vous coutera la location (impôts directs et indirectes, charges de copropriété), comparer ce que vous aurez à déboursser de votre poche avec ce que va vous couter le ravalement. Puis estimez les frais liés à une éventuelle vente de l'appart (frais mesurage carrez, diagnostiques amiantes et autres, frais d'agence, de notaire). Avec tout ça vous pourrez choisir en connaissance de cause!
Avant il faut vous transformer en calculatrice performante.
Mais non, justement, vous n'êtes pas coincé! Vous mettez le bien au prix du marché, et lorsque vous avez des visiteurs, vous leur dites que le ravalement a été décidé, qu'il coûtera tant, et que vous baissez le prix de vente de la somme restant à payer, ce qui économisera des frais de notaire etc à l'acquéreur! Où voyez-vous un problème?
En ce qui concerne les impôts, vous avez 2 solutions :
Régime de droit = micro-foncier, on est imposé sur 60¨% des revenus
Régime sur option = régime réel en remplissant la déclaration 2044 (attention, le simple fait de la remplir vaut option pour 3 ans ) Vous pouvez alors déduire : - 14 % des revenus sans justifications - les éventuels travaux ( dont ravalement ) - les frais de gérance ( frais de rémunération du syndic, pourcentage pris par une agence ou un huissier pour assurer la gestion de l'appart, ne pas confondre avec les frais de bail à chaque changement de locataire qui, eux, ne sont pas déductibles ) - la taxe foncière à l'exclusion de la taxe sur les ordures ménagères ( qui se récupère sur le locataire ) - les frais d'emprunt sans limitation dans le temps + éventuels frais d'emprunt pour couvrir le montant des travaux, si c'est le cas - la CRL ( Contribution sur les revenus locatifs ) si l'immeuble a plus de 15 ans Il faut faire une simulation, ça peut valoir le coup, surtout si vous avez acheté l'appartement assez récemment et c'est un investissement pour l'avenir à ne pas négliger, au rythme où va la négociation sur les retraites. De plus, si le résultat est assez faible, comme les impôts sont (réellement) en train de baisser, peut-être que vous en verrez pas la différence.
Par contre, si l'immeuble a plus de 15 ans, vous devrez vous acquitter de la CRL ( 2,5 % des loyers perçus )
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Sujet fermé
Posté - 27 mars 2003 : 12:11:16
