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 Sujet  |
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rogin
Contributeur débutant
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 Posté - 09 avr. 2003 : 09:41:08
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Bonjour,
Lorsqu'une première AG a abouti au rejet de l'approbation des comptes et du quitus au syndic, ce vote est-il définitif ou doit-il faire l'objet d'un second vote à une majorité différente dans une seconde AG ?
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 10:26:12
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des réserves précises ont elles été émises et formulées sur le procès verbal?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 10:26:46
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Le refus d'approbation des comptes doit être motivée. Il est vrai que la loi ne le dit pas mais de fait c'est impératif pour que l'on sache sur quels points ils doivent être redressés. D'autre part le syndic peut alléguer qu'ils sont bien exacts. Parfois il a raison, parfois il a tort.
Si l'assemblée demande une rectification précise, les comptes peuvent de meilleure façon être approuvés sous réserve d'exécution par le syndic de la rectification. Il est possible de donner délégation au conseil syndical de constater que la rectification a bien été réalisée. L'assemblée ne délègue pas ainsi le pouvoir d'approuver les comptes, ce qui est interdit.
De toute manière il est indispensable que les comptes d'un exercice soient approuvés à un moment ou à un autre, surtout depuis la réforme SRU.
Il n'est pas obligatoire de motiver le quitus, mais il est possible de le faire et c'est préférable.
En général, quand il y a refus d'approbation des comptes et refus d'octroi du quitus, il y a aussi refus de renouvellement du mandat du syndic. Mais la question ne figurait peut être pas à l'ordre du jour.
Quelques précisions complémentaires seraient nécessaires.
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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 11:06:51
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Ces deux rejets ont eu lieu au cours d'une AG houleuse où le mécontentement dominait chez les copropriétaires à cause d'un dépassement de 10% par rapport au budget prévisionnel. Les justifications de ce dépassement étaient évasives (la mairie a augmenté le chauffage...), les précisions quant au fait que les abstentions ne comptaient plus ont été données après collecte des bulletins (je sais, tout copropriétaire bien informé aurait dû être au courant mais le choix "abstention" figurait sur les bulletins de vote)... Bref, une pagaille totale.
Le président du CS nous a en outre dit que le CS émettait des réserves quant aux comptes (après le vote !). Un comptable copropriétaire s'est alors proposé pour vérifier bénévolement les comptes.
Je ne sais pas encore ce qui figure sur le CR de la première AG car je ne l'ai pas reçu. (elle a eu lieu voilà moins d'un mois)
Tout ce que je sais c'est qu'il va y avoir une seconde AG car le nouveau contrat du syndic n'a pas été approuvé au cours de la première et n'a pas recueilli le tiers des voix des copropriétaires.
Je voulais juste savoir si on peut également nous proposer de revoter pour l'approbation des comptes et le quitus lors de cette même AG ou si le premier vote est définitif.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 11:15:45
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Il semblerait que personne, ni le conseil syndical, n'ait procédé au contrôle des comptes.
C'est la première chose à faire et scrupuleusement: les factures(en vérifiant les libellés , les dates, le lieu de l'execution des trvaux...) les rapprochements bancaires.....
Jusqu'à quelle date est valable le mandat de votre syndic actuel?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 13:54:38
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Les observations de Nefer sont parfaitement justifiées.
Il appartenait au conseil syndical de vérifier les comptes avant l'assemblée et de faire son rapport.
En toute hypothèse le dépassement du budget prévisionnel n'est pas à prendre en considération pour le contrôle des comptes. Ce contrôle a un objet précis : une écriture = une facture et 2 + 2 = 4 donc les comptes sont justes. On peut ajouter la vérification du classement correct des factures : une facture fioul dans le chauffage, une facture Edf dans électricité etc. Dès lors que tout cela est vérifié et correct, les comptes doivent être pprovués en tant que tel.
La facture Dupont est trop élvevée, l'ouvrier compte une heure, il n'est resté qu'un quart d'heure, c'est autre chose.
Il faudra bien qu'un jour, sur un incident important, des conseillers syndicaux soient déclarés responsables des désordres qu'ils provoquent en ne remplissant pas leur mission. Cela fera l'équilibre avec l'indifférence dans laquelle d'autres agissent avec un grand dévouement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 avr. 2003 : 17:34:38
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Récemment lors d'un contrôle des comptes dans une copropriété de près de 200 lots j'ai appris qu'aucun membre du conseil syndical n'avait jamais effectué ce contrôle.Et bien sur en assemblée générale, le conseil syndical ne s'en vantait pas et aucun copropriétaire n'vait posé cette question.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2003 : 00:50:16
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Oui, Nefer, cela ne m'étonne pas du tout. A côté de campagnes plus ou moins fondées contre les syndics professionnels, il y aurait beaucoup à dire sur l'activité excessive de certains conseils syndicaux qui laissent au syndic l'administration mais prétendent se réserver la gestion, et plus encore sur l'inactivité d'autres conseils.
Dernier exemple pour un immeuble parsien classique : le membre du conseil syndical chargé de la vérification des comptes se fait adresser par le syndic photocopie de toutes les factures sans aucun contrôle de la trésorerie.
Son rapport formule des réserves et critiques sur certaines factures : temps passé, deux interventions pour une réparation (justifiées par l'absence de l'un des deux occupants concernés par le travail lors du premier passage malgré avis), coût horaire MO, etc.
Résultat : le contrôle comptable au sens propre du terme n'est pas fait. C'est un copropriétaire non membre du CS qui prend l'initiative d'une visite à titre individuel chez le syndic et découvre que des factures de mai à juillet 2002 ont été réglées début novembre 2002 alors que la trésorerie permettait le paiement dans les 30 jours.
La situation comptable laisse apparaître au 31/12/2002 un compte fournisseurs créditeur de 5 000 euros environ avec une trésorerie de 9 500 euros et un copropriétaire débiteur pour 330 euros. Cinq factures impayées au 31/12 étaient exigibles au 1er octobre 2002. C'est l'un des fournisseurs non réglés qui était intervenu auprès de ce copropriétaire, deux démarches auprès du président du CS étant restées sans suite. En fait le président du CS avait "bloqué" une facture majorée pour intervention le samedi alors qu'un accord était intervenu il y a quatre ans pour cette majoration du samedi, qui évite les dépannages SOSTrucMachin.
D'un manière générale le délai moyen de paiement des factures a été de 135 jours, sauf pour les paiements réglementés (URSSAF et autres) réglés ponctuellement. La moyenne de la trésorerie dormante a été de 17 000 euros et sur une compte séparé. La motivation n'est donc même pas l'espoir, pour le syndic ou pour le syndicat d'une rémunération des fonds car la situation est très claire sur ce point. Le banquier est connu et pour 70 comptes détenus, il ne donne aucune rémunération de fonds mais consent au syndic des prêts occasionnels pour des fournitures de matériels à taux préférentiel et à certains syndicats des faziliés de caisse occasionnelles à des taux très raisonnables.
En fait le cabinet professionnel, moyen, ancien, respectable a adopté le nouveau système SRU mais a conservé les habitudes anciennss de la gestion locative aux termes locatifs et celles des comptes trimestriels pour les copropriétés. Il paie donc le gros des factures à chacun des quatres termes locatifs 15/01, 15/04, 15/07, 15/10 en fonction des factures en mains à fin du mois précédent. La première quinzaine du mois du terme est consacrée aux opérations comptables.
Si c'est une facture du 28/12/2002, elle est payée le 15/01/2003 et c'est parfait. Si c'est une facure du 3/10/2002 elle est payée à cette même date du 15/01/2003 soit à 102 jours. Les paiements effectués en novembre 2002 ont été plus tardifs encore en raison d'une maladie de la comptable.
Or les entreprises qualifiées qui assurent des dépannges tiennent compte des modalités habituelles de paiement des clients, ce qui me semble parfaitement normal, même quand ce n'est pas fait conformément aux règles par imputation indépendante de frais de retards. La majoration est faite sur les frais fixes d'intervention. C'est contestable mais la raison est compréhsible : éviter des critiques au syndic. Il faut savoir vivre.
Ces procédures, qui concernent un ensemble de gens de très bonne foi, sont vicieuses. L'entrepreneur, membre d'une organisation professionnelle de sa branche, estime à 5 % les surcoûts subis par les syndicats payeurs tardifs dans ces cas.
A méditer.
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alessa
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 10 avr. 2003 : 10:44:48
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le controle des comptes doit porter:
-sur la comparaison du budget previsionnel avec les depenses effectuées pour eclairer l a.g.
-sur les rapprochements factures / depenses comptabilisees /depenses justifieés eventuellement par un vote de la precedente a g.;non depassement des seuils..
-sur la bonne repartition des charges
-sur la qualite de gestion
c est ce que j ai fait apres plusieurs annees d absence de controle...et comme toujours dans ce cas, j ai relevé entres autres :
- des travaux non urgents importants realises sans accord de l a.g.
- des charges de certains reparties a d autres
- des salaires non declares a l urssaf.
- et j en passe
devant la " tiedeur" du syndic et du president a apporter avant l a.g. les corrections necessaires....j ai menacé de saisir le procureur pour travail clandestin, donc obtenir une condamnation penale du syndic pour apres lui faire retirer sa carte professionnelle( loi carrez)...les rectifications ont ete alors apportees...je n ai pas voté le quitus...le president a demissionne...le syndic en homme intelligent n a pas augmenté ses honoraires....il est tres correct aujourd hui.....mais cela a ete tres eprouvant pour moi et je comprends que peu de coproprietaires souhaitent faire la verification des comptes....tres cordialement....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2003 : 15:45:05
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A Alessa
Pour l'essentiel nous sommes d'accord et vous avez fort bien agi dans l'intérêt commun, m^eme celui du syndic semble-t-il.
Néanmoins, la comparaison budget prévisionnel/réalisation etla qualité de la gestion n'entrent pas dans le cadre légal de la vérification des comptes mais dans celui de l'octroi du quitus.
Pour les travaux non rugents sans accord de l'AG, ceux d'une certaine importance peuvent relever du contrôle des comptes car on peut prétendre qu'ils ont été engagés sans fondement juridique. S'il s'agit de travaux d'entretien courant, la question relève plutot de l'octroi du qutus.
De toute manière le contrôle des comptes au cabinet du syndic permet de s'informer sur l'ensemble des opérations de gestion.
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alessa
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 11 avr. 2003 : 08:28:40
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deux votes distincts lors de l a.g.
-approbation des comptes et quitus
-la plupart des coproptietaires ne connaissent pas la difference...
n ayant pas vote le quitus seul, j ai du expliqué pourquoi
-par ailleurs si le controle ne prenait pas en compte ce qui concerne le quitus ,comment les coproprietaires pourraient etre renseignés pour voter sur le quitus...
-c est vrai que les conseillers syndicaux savent mieux faire la cogestion que le controle des comptes et du quitus ce qui favorise dans certains cas des abus ;;;peut etre un probleme de formation....tres cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2003 : 09:36:23
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Il y a effectivement confusion fréquente entre approbaztion des comptes et octroi du quitus. C'est une forme modeste de formation que de rappeler à chaque occasion la différence, au risque de passer pour un "coupeur de cheveux en seize".
Il faut ajouter que les juges décident habituellement que l'approbation des comptes ne porte pas sur la répartition (des charges) qui n'est pas rendue définitive par l"approbation de l'assemblée. C'est absurde.
Honneur donc à celles et ceux qui font quand même le travail !
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alessa
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 11 avr. 2003 : 11:12:31
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merci jpm....mais l enorme pression et denigrements divers engages par le president, appuye par ceux qui ont eu ses faveurs( depenses travaux pour eux affectees aux charges communes)font que je n accepte plus d effectuer ces controles....bien que j ai eu gain de cause...en fait j effectuerai les controles mais en tant que coprprietaire , ne m interessant qu a moi....c est pas beau , n est ce pas....si je dis tout c est en fait pour repnodre aud dires concernant la desaffection des coproprietaires aux controles....tres cordialement...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2003 : 21:31:36
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Vous n'êtes pas un cas unique et, pour un copropriétaire occupant, c'est un véritable parasitage de la vie courante que d'être l'emm... qui vérifie les comptes.
Cela montre aussi que les syndics professionnels n'ont pas l'exclusivité des entourloupes. Il faut l'admettre une fois pour toutes et tenter de mieux gérer le quotidien dans tous ses aspects.
L'actualité nous conduit à des reflexions identiques
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