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bprudhon
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 Posté - 09 mai 2003 : 09:50:46
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Les comptes seront arrêtés au 31 déc 2003. Il sera alors possible d'apprécier si les provisions pour charges versées par le vendeur avant la vente étaient ou non excessives. Si excessives alors le syndic doit rembourser le vendeur (versement à faire au vendeur ou au notaire ?), dans le cas contraire vers qui le syndic doit il se retourner : vendeur ou notaire ??. Cela concerne aussi les provisions pour travaux dont j'ai parlé plus haut.
bp |
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JPM
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Posté - 09 mai 2003 : 10:49:06
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Ok, Prudhon. C'est la pratique habituelle des "comptes prorata temporis". Elle impose de laisser en suspens un dossier de mutation signée fin avril jusqu'à fin janvier de l'année suivante au mieux.
Mais en quelle qualité le syndic réalise-t-il un compte prorata temporis entre vendeur et acquéreur puisque le statut actuel ne lui confère pas cette qualité ?
Peut-il appliquer, en qualité de syndic, des clauses de l'acte qui sont inopposables au syndicat ? Que se passe-t-il dans ce cas s'il y a désaccord entre vendeur et acquéreur ? S'il y a procès, le syndicat est-il mis en cause ?
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 09 mai 2003 : 11:19:01
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Vous avez parfaitement raison. D'ailleurs je n'ai fait aucun prorata temporis. Par exemple la vente en question aura lieu le 12 mai donc en plein demie-trimestre. J'ai indiqué le montant des 2 premiers trimestres. C'est au notaire de procéder ou non à un prorata temporis.
Qu'entendez par "laisser en suspens un dossier de mutation jusqu'à la fin de l'année suivante" ??
Est à dire que le vendeur ne touchera pas son argent tant que le syndic n'aura pas fait de régularisation en fin d'exercice ????
bp |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 09 mai 2003 : 14:48:11
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je rapporte ici une réponse par UI sur le forum :
L'internaute signalait que le syndic lui réclamait 85euros pour travaux parce que le coût des travaux s'est révélé plus élevé que prévu :
"Le syndic ne peut retenir sur votre solde dû des sommes sur lesquelles vous n'avez pas donné votre accord, en particulier pour un supplément de travaux au dela de la somme qu'il a indiquée au notaire lors de la vente ! Et ce quelles que soient les clauses de votre acte de vente : il n'a pas à se faire exécuteur d'un acte entre vous et votre acquéreur...
Vous pouvez saisir le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe". Elle permet d'obtenir une convocation rapide du syndic et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. Vous adresser pour cela au greffe du tribunal (attention : contre une société, fournir d’emblée un extrait Kbis, à obtenir sur Infogreffe)".
Donc j'en reviens à la question que je posais plus haut : c'est à qui de payer le surplus de travaux ???
bp |
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bprudhon
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 mai 2003 : 10:44:45
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Compte prorata temporis et délai :
Jusqu'à présent beaucoup de syndics ont établi des comptes prorata temporis au nom du syndicat. Quand le syndicat était en comptes trimestriels, pour une vente du 2 mai, ils smoulinaient après établissement des comptes du 2eme trimestre 1/3 au vendeur, 2/3 à l'acquéreur sur chaque catégrie de charges. Ce compte prorata sortait fin juillet (syndic valable).
Quand le syndicat était en compte annuel (année civile), on attendait l'établissait des comptes de l'exercice et on moulinait sur la totalité des charges annuelles. Le compte prorata sortait alors en février de l'année suivante,
Les comptes travaux étaient décomptés en fonction des clauses de l'acte de vente.
Dans la très grande majorité des cas vendeur et acquéreur se trouvaient satisfaits du bricolage.
Si l'on applique au contraire la règle de la simple coupure des comptes, le syndic n'a plus à se préoccuper du compte entre les parties. Il appelle donc un éventuel surcoût des travaux à l'acquéreur. Il ne connait plus le vendeur sauf s'il a été obligé de faire opposition au paiement du prix avec obligation de poursuivre le recouvrement. Par contre le syndic ne peut plus demander des honoraires d'établissement de compte prorata temporis et c'est bien pourquoi beaucoup de professionnels renaclent à pratiquer la simple coupure.
Le surcoût pose par ailleurs le problème plus général de son approbation par l'assemblée générale. Là, on nage dans les discussions oiseuses. Les uns prétendent qu'il ne faut pas insérer dans les crédits à ouvrir un poste pour les imprévus parce que l'architecte et le syndic en profiteront pour l'utiliser et augmenter ainsi l'assiette de leurs honoraires.
Les autres prétendent qu'il y a toujours des imprévus sur un chantier important et qu'il faut insérer un poste à ce titre pour éviter précisément les difficultés d'apurement final du compte travaux.
Cette seonde solution est certainement la meilleure. La concertation permanente avec le conseil syndical est un gage de l'utilisation judicieuse et opportune du crédit pour imprévus.
Si l'on part systématiquement sur le postulat que l'architecte, les entrepreneurs, le syndic et les membres du conseil syndical sont des truands qui négligent les intérêts syndicaux, il vaut mieux fermer boutique. La bonne foi et la conscience professionnelle doivent être présumées. A l'occasion, il faut sanctionner les abus manifestes.
UI a raison d'écrire que le syndic ne peut retenir finalement au vendeur une somme non indiquée dans la note de renseignements. C'est vrai dans la pratique du compte prorata temporis. Dans celle du traitement par simple coupure la question est sans objet.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 10 mai 2003 : 22:07:42
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Le prorata temporis lors d'une vente n'est qu'un usage largement utilisé par les syndics mais rien de bien officiel.
Cela dit, à entendre UI, cette pratique devrait cessée avec la parution du futur nouveau décret qui sera issue de la loi SRU du 13/12/2000.
Je parie que dans ce nouveau décret, le vendeur et l'acquéreur devront faire leur affaire personnel de la répartition des charges pour l'année comptable de la vente.
Et plouf, comme ca le syndic n'aurait plus à demander des provisions pour arrêté de comptes qui tardent toujours à être régularisées ; seuls les arriêrés seraient à réclammer au notaire.
Ah oui mais alors les syndics ne pourraient plus prendre des frais de calcul prorata temporis pour faire cette pénible règle de trois.
Cordialement.
Cyril  |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 10 mai 2003 : 23:37:57
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Vendeur et acquéreur ne peuvent-ils pas déjà , sans enfreindre les textes, faire leur affaire de cette répartition, et la consigner dans l'acte ?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 mai 2003 : 17:40:53
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Clemouel et Toison, vous avez tous les deux entièrement raison !
Nous sommes donc d'accord tous les trois.
Le rédacteur du décret ne peut plus hésiter !!!
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 11 mai 2003 : 18:03:23
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Qu'il vous lise ! Ou que les chefs de UI lui glissent ceci dans l'oreille...
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 12 mai 2003 : 15:38:57
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Je pense qu'il est acquis que vendeurs et acheteurs peuvent se mettre d'accord dès l'avant-contrat de vente sur la répartition des charges entre l'avant-contrat et l'acte authentique. Ces arrangements n'étant pas opposable au syndic, celui-ci rempli sa fiche de renseignement avec un pragmentisme "bête et méchant". Charge ensuite au notaire de faire la répartition en fonction des arrangements pris.
Le syndic, de son côté, attend de pied ferme le rêglement des sommes dont il a fait mention pour pouvoir, éventuellement, délivrer le sésame qu'est le certificat dit de "l'article 20".
Dans l'hypothèse où une partie des sommes réclamées par le syndic est attribuée à l'acquéreur, celles-ci doivent-elles être réglées dans un chèque global et dans ce cas pas de problème ou bien le notaire va t-il établir un chèque du montant des charges attribuées au vendeur uniquement charge au syndic, informé par le notaire du mode de répartition, de faire les appels à l'acquéreur ???
Pour faire simple, le syndic mentionne un montant correspondant aux charges impayées, liquides et exigibles, ... et son problème très simple est d'obtenir le règlement avec l'avis de mutation (ou la notification de mutation ?? là, j'avoue la différence m'échappe encore) peu importe la répartition venfeur/acquéreur ??
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2003 : 17:28:23
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Aide mémoire pour Prudhon !!!
La notification de mutation est toujours obligatoire.
Elle fait connaître au syndic la vente par Dupont à Durand du lot 6 en fournissant toutes les indications (état-civil, adresse, etc.) sur l'acquéreur.
A la date de première présentation de la notification (LRAR) le vendeur perd sa qualité de copropriétaire et l'acquéreur prend sa place au sein du syndicat.
L'avis de mutation art. 20 n'est obligatoire que lorsque le vendeur n'a pas pu présenter le certificat prévu par l'article 20.
En général, il est accompagné du règlement des sommes indiquées comme dues par le vendeur dans la note de renseignements, s'il n'y a pas de contestation. Dans le régime actuel, le syndic, même s'il a reçu ce règlement peut encore indiquer qu'un nouvel appel a été effectué et demeure à la charge du vendeur car antérieur à la vente.
la première présentation de l'avis de mutation art. 20 fait courir le délai d'opposition à l'encontre du syndicat et du syndic.
Donc Notification obligatoire = présentation de l'acquéreur
Avis (si nécessaire) = questions financières exclusivement
Par ailleurs il est bien évident qu'il est d'intérêt commun de régler au mieux les différents problèmes financiers qui se posent en cas de vente d'un lot. Dans la pratique, le syndic peut toujours accepter un paiement qu'il ne pourrait exiger. C'est le cas pour la totalité du coût d'un ravalement que le vendeur souhaiterait payer. Ne se posent alors que des problèmes comptables : il ne faut pas créditer la somme sur le compte de l'acquéreur car il présentera un solde créditeur pendant plusieurs mois dans certain cas. Mais il ne faut pas non plus garder la somme dans un coin, même en toute bonne foi, en oubliant d'alimenter le compte travaux au fur et à mesure des besoins.
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 15:53:36
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Bonjour,
Merci aux divers intervenants pour leurs réflexions, en particulier pour ce qui concerne le compte prorata temporis, qui pose différentes questions auxquelles je n'avais pas pensé et que je vais étudier avec attention.
J'ai une remarque à présenter en ce qui concerne la valeur de la notification de mutation. A mon avis celle-ci ne confère pas à l'acquéreur la qualité de copropriétaire. L'acquéreur devient copropriétaire à la date indiquée dans l'acte de vente, en général le jour même de la signature de l'acte authentique. La notification de mutation a simplement pour but de faire connaître au syndic l'existence de la mutation, c'est l'assurance légale que la gestion du syndic tiendra compte de la mutation dans un délai raisonnable et c'est aussi une garantie pour le syndic que sa responsabilité ne sera pas engagée pour avoir ignoré la mutation qui, sans cela, lui serait opposable dès l'existence de l'acte authentique alors qu'il n'aurait pas eu le moyen de la connaître. A la réception de cette notification, le syndic reconnaîtra rétro-activement à l'acquéreur sa qualité de copropriétaire. Mais rien n'empêche le syndic de reconnaître le nouvel acquéreur préalablement à la notification si, par exemple, ce nouvel acquéreur lui a spontanément présenté son titre. Je ne crois donc pas qu'il y ait lieu de distinguer une qualité de propriétaire conférée par le titre de propriété et une qualité de copropriétaire acquise après notification de la mutation au syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 16:31:24
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Sur la valeur de la notification de mutation : erreur fondamentale !
L'acquéreur n'a qualité de copropriétaire qu'à compter de la notification, et plus précisément de la date de première présentation de la LRAR de notification. Cette dernière précision est importante quand il y a un syndic bénévole qui est parti passer quinze jours aux Baléares, ce que l'on ne saurait faire quand on est syndic bénévole.
Si le notaire régularise la notification avec un retard de cinq mois, le vendeur reste copropriétaire pendant ces cinq mois, bien qu'il ne soit plus propriétaire. L'acquéreur n'est pas copropriétaire, bien qu'il soit propriétaire.
Le vendeur doit payer la provision trimestrielle pour un appartement qui ne lui appartient plus. Il est convoqué à l'assemblée, le cas échéant. C'est en général à l'une de ces occasions qu'on s'aperçoit de l'oubli. Rare chez les notaires, l'oubli est plus fréquent lorsqu'il doit être effectué par un avocat à la suite d'une vente judiciaire.
Ce qui est vrai, toutefois, dans l'observation de Barde, c'est que la notification peut être faite par les parties elles-mêmes. S'agissant toujours d'une notification, elle ne peut être faite, même dans ce cas, que par LRAR. Elle doit comporter tous les renseignements exigés par l'article D 6 et même plus car il est très incomplet. Des accords entre notaires et syndics y ont remédié.
L'article D 6 indique bien : "par les parties", et non "par l'une des parties". La notification doit donc être effectuée et signée par le(s) vendeur(s) et l'acquéreur (ou les acquéreurs). Mais le syndic ne peut se contenter d'une LRAR à laquelle ne serait pas jointe au moins une attestation complète du notaire rédacteur. Il ne peut pas toujours vérifier la signature du vendeur et encore moins celle d'un acquéreur qu'il ne connaît pas. En pratique la notification par le notaire est indispensable.
L'erreur de Barde est d'autant plus excusable qu'on la retrouve dans des dizaines de tribunaux d'instance. Le Magistrat, exigeant la preuve de la qualité de propriétaire du débiteur de charges, s'étonne quand on lui fait observer qu'il doit demander la preuve de la qualité de copropriétaire et qu'il y a une différence entre les deux qualités ! Il demande une fiche cadastrale qui n'est bien entendu pas à jour. Conclusion : en cas de vente récente, il faut présenter la notification de mutation dans un dossier de recouvrement. La fiche hypothécaire elle-même n'est pas forcément à jour.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 21:50:38
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Je partage l'analyse de JPM.
Cordialement.
Cyril |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 09:46:09
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Je réactive le sujet parceque vraiment ça me manquait.
Donc, ailleurs sur le forum j'ai mentionné un sinistre touchant les parties communes. Une vente a lieu, la date de l'acte authentique ne devrait plus tarder maintenant. Un devis a été transmis à un expert pour acceptation. Le rapport d'expertise et l'envoi des appels de fonds interviendront vraisemblablement après la vente.
L'acquéreur sera t-il en droit de refuser de régler son appel de fonds pretextant que le sinistre s'est produit avant la vente alors qu'il n'était pas copropriétaire ???
NB : J'ai tout de même averti le notaire (te le vendeur) de la situation et complété la fiche de renseignement avec une quote part pour travaux à partir d'une estimation.
bp |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 14:15:40
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Bonjour,
Ce sera bien à l'acquéreur de payer pour cette dette qui n'était encore pas encore certaine et encore moins exigible à la date de la vente.
Tout ce qu'il pourrait faire ce serait un recours contre le vendeur si celui-ci lui avait dissimulé l'information. Mais cela ne concerne pas le syndic, c'est une affaire entre acheteur et vendeur.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 15:25:20
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Entièrement d'accord avec Barde.
Il faut admettre en l'état des texte le principe du couperet comptable à la date de la notification de la vente.
Il paraît que ce principe est explicitement exprimé dans les décrets d'application SRU. Si tel est le cas, on ne pourra que s'en réjouir.
Les syndics pourront toujours donner un coup de main pour l'établissement des comptes vendeur/acquéreur, mais à titre personnel et sans report dans la comptabilité de l'immeuble.
Restera le problème éventuel de la disparition d'une importante ressource financière qu'on ne peut écarter d'un coup d'éventail. Elle se cumulera avec la perte de la rémunération sur les fonds déposés en cas de compte unique car les copropriétaires adopteront les comptes séparés plus ou moins rapidement. Il faudra admettre le rehaussement justifié des honoraires de gestion courant, accompagné de la rémunération d'un nombre réduit de prestations exceptionnelles, comme au bon vieux temps de la taxation (mais sans taxation).
Sur ces points (et sur d'autres) je suis d'accord avec les observations de l'ARC sur l'évolution prévisible de la profession de syndic. Cette étude est objective et pondérée, ce qui doit être souligné.
Les observations d'Universimmo vont d'ailleurs dans le même sens.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 juin 2003 : 21:42:16
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Bonjour,
Je me range bien volontiers à l'avis de JPM avec je ne suis en fait pas en désaccord. Je préfèrerais parler de reconnaissance de l'état de propriétaire plutôt que de qualité de copropriétaire, mais on ne va pas se battre en duel pour cela et nous sommes tout à fait d'accord sur les conséquences de la notification de la mutation comme sur celles de son éventuelle absence. Ma divergence avec JPM reposait sur le fait que ce sont les parties qui doivent notifier et non seulement l'une des parties et j'avoue que ce détail qui a son importance m'avait échappé.
Pour rester pratique, je pense qu'un syndic qui ne cherche pas à couper les cheveux en quatre a tout intérêt à accepter une notification de mutation qui lui serait parvenue de façon non conforme aux dispositions réglementaires, par une seule partie par exemple, dès lors qu'il n'a pas de doute sur la nature de l'acte ni sur les personnes en cause.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2003 : 00:24:38
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Moi je trouve qu'avec PF Barde on est d'accord finalement sur toutes ces questions.
Sur la dernière contribution toutefois : je pense que la notification de mutation de lot est l'un des actes juridiques les plus importants de la gestion syndicale. Ses conséquences sont multiples et variées. Une "boulette" est vite arrivée.
Les parties peuvent en toute bonne foi donner des renseignements inexacts au syndic, et surtout omettre des précisions indispensables, soit en ce qui concerne l'état civil de (ou des) acquéreur(s), soit en ce qui concerne les modalités de la vente (réserve d'usufruit, de droit d'habitation, etc.), désignation nécessaire d'un mandataire commun, et tutti quanti.
Heureusement les notifications sont réalisées dans 99 % des cas par le notaire. On a déja vu un acquéreur "notifier" son acquisition au syndic mais ce genre de notification n'est pratiquement jamais signé par les deux (ou plus) parties. Recevant une notification d'acquisition, le syndic doit mettre en surveillance le dossier du lot et prendre contact avec le notaire pour avoir confirmation de l'envoi d'une notification officielle. S'il s'agit d'une vente par adjudication, le contact avec l'avocat de l'adjudicataire est encore plus indispensable. Les omissions de formalités sont plus fréquentes dans ce cas.
Le temps de la démarche sera toujours moindre que celui passé ensuite à réparer les dégâts.
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