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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 24 avr. 2003 : 13:07:22
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Bonjour vous tous,
Toujours locataire d'une PLA je suis déléguée des locataires d'une petite association qui n'a que très peu de moyens financiers. J'arrive enfin au terme de l'étude des justificatifs de charges pour l'année 2001 et grâce à vous, j'ai constaté qu'il y avait vraiement de gros abus.
A présent de quelle façon entamer une demande de remboursement dois je joindre les jurisprudences et arrêts pour étayer mes réclamations ?
Il me manque encore quelques documents que les gestionnaires refusent de me fournir puis je dans ce cas demander le remboursement de ces charges fautes de justificatifs (cela fait tout de même un an que je réclame). Je me doute que nous devrons encore nous battre pour obtenir gains de cause dans ce cas quelles sont les procédures les moins coûteuses popur obtenir un remboursement ?
Si nous devons paraître devant un TB pourrons nous demander des dommages et intérêts.
D'autre part puis envoyer le liste de tous les abus que j'ai relevé à l'un de vous, pour confirmation.
Merci beaucoup à vous tous
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 21:42:40
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Il vaut mieux garder les arrêts et jurisprudences pour le procès. Une simple liste des charges non justifiées (soit parce qu'elles ne figurent pas sur la liste des charges récupérables, soit parce que vous n'en avez pas de justificatif), avec mise en demeure de remboursement sous quinzaine, suffira pour l'instant.
Sans vouloir dénoncer personne, il me semble que l'expert ès-charges récupérables, ici, c'est Néfer...
Thoveyrat |
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 08:34:29
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Je vous remercie infiniment TR cela fait pratiquement 1 an que je suis sur ce dossier et vous m'avez été d'une grande aide, Si NEFER consulte ce message je serais heureuse d'avoir plus d'informations sur les différentes démarches pour une action en justice et de lui soumettre la liste des charges que nous souhaitons récupérer pour confirmation.
Je sais que le décret 87 est à l'étude pour modification sera-t'il applicable sur les années précédent cette modification. D'autre part j'ai une question personnelle j'ai le même appartement que l'une de mes moisines, son loyer est moins élevé que le mien. Cela fait plus de 10 ans qu'elle l'occupe et moi 5 ans est-ce normal ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 11:22:31
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Pour savoir si c'est normal, il vous faudrait avoir sous la main la convention signée par l'organisme au moment de la construction de l'immeuble, et les éventuels avenants. Ils devraient être disponibles à la DDE et à la conservation des hypothèques, mais je vous souhaite bon courage pour les obtenir...
Thoveyrat |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 14:34:40
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Citation :
son loyer est moins élevé que le mien. Cela fait plus de 10 ans qu'elle l'occupe et moi 5 ans est-ce normal ?
Il arrive souvent que les occupants les plus anciens paient moins que les récents. C'est dû soit aux conséquences d'une réhabilitation (il y a alors plusieurs groupes de prix avec une augmentation progressive pour les locataires en place et, pour les nouveaux arrivants, une revalorisation immédiate au prix plafond prévu par la convention signée avec l'état), soit à la passation d'une convention privée entre le bailleur HLM et un réservataire spécifique (un collecteur du 1% logement qui aura des loyers préférentiels parce qu'il aura financé la construction de certains appartements avec des prêts à conditions très avantageuses en terme de durée, taux...).
Quoiqu'il en soit les conventions prévoient des prix au m² maximum mais pas minimum. Donc vous ne pourrez pas vous prévaloir du loyer de votre voisine pour demander une réduction du vôtre.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 04:56:40
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Claudine,
1.- Sur les charges récupérables, pointez les grâce au texte du décret 87-713 du 26 août 1987 qui les fixe (tant qu’il est là, il est là et – même si il advient qu’il soit modifié sur tel ou tel point – il n’y aura évidemment pas de rétroactivité) :
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHEE.htm
2.- Sur la procédure, référez vous d’abord aux textes applicables, qui sont le premier niveau de conseil qu’il faut avoir en mains avant toute chose, en l’occurrence l’article 23 de la loi 89-462 du 06.07.89
Citation :
Article 23
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Le décret mentionné en deuxième alinéa est justement le décret 87-713 du 26 août 1987 cité ci-dessus.
Le texte complet de la loi de 89 est sur le site, à travers son Guide Juridique : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
3.- Pour poser votre réclamation, après l'étude de contrôle dont vous faites état, il convient d'adresser (avec les documents appropriés : tableaux commentés et référence précise aux textes concernés) une lettre RAR à votre bailleur dans laquelle vous lui indiqueriez que faute de réponse de sa part dans un délai d'un mois vous saisirez les instances compétentes.
(je vous conseillerais de ne pas vous dévoiler davantage à ce stade, pour pouvoir jouer sur toute la palette : conciliation, ou directement le tribunal)
4.- N'oubliez pas que vous pouvez agir en double qualité (déléguée et individuellement). Voyez à cet égard le texte de la loi dite 'Méhaignerie' (sur le site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur012.asp ) .
Et je vous conseillerais également d’explorer toute la section du site UI consacrée aux locataires : http://www.universimmo.com/locataires/uniacc000l.asp
Et spécialement son article récent : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=322 ,
article qui indique que les révisions à l’étude du décret de 1987 portent en réalité sur deux points spécifiques de ce décret (deux points : nonobstant le titre un brin sensationnaliste de cet article de UI…, certes tempéré d’un très journalistique point d’exclamation…!?!?), mais que cette étude pourrait déboucher en effet sur davantage de révisions.
Il n’en reste pas moins que ce décret est là pour l’heure et que c’est votre point d’appui.
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 12:20:32
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Merci à tous pour ces renseignements,
En réponse à Joseph (je me permets de vous appeler par votre prénom, tout est déjà bien pointé par rapport au décret 87. Je voulais juste soumettre ma liste de réclamations à un expert en la matière afin de m'assurer de mes réclamations. lorsque vous me conseillez de me pas trop me dévoiler, qu'entendez-vous par là ?
Vous me conseillez également de joindre avec ma réclamation les documents appropriés : tableaux commentés et référence précise aux textes concernés, dois je comprendre que les textes concernés sont les arrêts et jurisprudences ?
En outre le gérant a refusé oralement de me fournir et de me laisser consulter, les pièces justificatives manquantes (fiches salaires gardien et autres détails), je présume qu'il se doute de ce que nous projetons de faire. Puis je lui réclamer directement le remboursement faute de justication ou dois je les lui réclamer encore une fois (cela fait presque un an que ce petit jeu dure entre nous).
Merci pour tout
Claudine
Je ne manquerai pas de vous informer de la suite de cette partie de bras de fer.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 14:11:22
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* Les textes que j'évoquais sont l'article 23 de la loi de 89 et le décret de 1987 (que vs pouvez juste citer si vs pensez que votre bailleur n'en ignore pas le contenu exact, mais vs pouvez en citer les termes - ou des termes -, ce qui montrera que vs possédez votre affaire).
Point besoin de jurisprudence (mot que les gens se collent qqfois ds la bouche pour jouer en importance, ds l'immobilier ou ailleurs) : les textes ici concernés sont simples, non sujets à interprétation.
* Sur ‘ne pas vous dévoiler’, c'est par rapport à la suite de la procédure : ne dites pas tt de suite que vs irez en conciliation ou directos au tribunal : réservez vs ce choix en fonction du résultat de votre réclamation : plusieurs épées de Damoclès, que vous maniez vous.
* Pour les pièces que votre bailleur ne vs a pas communiqué, consignez cela dans votre lettre en disant sans plus de commentaires -et sans les réclamer encore et encore - que vs n'avez pas eu de pièces pour les lignes tant et tant et que donc il n'y a pas lieu à remboursement pour ces lignes, point (et re-cf. l'article 23...). Vs n'allez pas attendre le bon vouloir de la main qui n'ouvre pas les dossiers chez le bailleur ou de celle qui appuie sur le gros bouton vert de sa photocopieuse. Sur les paies des gardiens, il ne peut vous opposer la confidentialité (entourloupe fréquente).
* Si vs voulez faire contrôler votre travail, je vs conseillerais vivement de le faire au niveau local (assoc de consommateurs ? autre immeuble ? collègues de travail ou amis un peu versés dans la chose ,) de là ou vs êtes (Marseille), pas à distance où cela serait nécessairement approximatif et hasardeux sans contact rapproché.
Enfin, last but not least, en réaction à votre remarque sur ce point, vs pouvez sans pb m’appeler Joseph (d’autres le font sur le site, comme ds la vie ; évidemment il n’y a guère de Joseph ds les cours de récré du primaire de nos jours : plus tard, on verra, vous verrez…). Y a eu des sacrés Joseph à Marseille et en Provence (je pense à Aix en particulier), non ?
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claudine
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 14:59:13
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Tout d'abord, je vous remercie pour tout et ne manquerai pas de vous informer de la suite des évènements.
Des "joseph", j'en connais aussi en Corse et prononcé avec l'accent c'est pas mal. Si ce n'est pas indiscret d'où êtes vous.
Cordialement
Claudine
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 15:33:21
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Bon, d'accord : je suis un pur bâtard avec 1/4 de Ch'nord, 1/4 des Ardennes, 1/4 briard, 1/4 cantalou. Parisien depuis depuis depuis (depuis 65 années, avec une bonne partie de jeunesse à Versailles et un intermède en bordure de l'Yerres du temps où les premiers mioches étaient au biberon). Marié successivement à une corse puis à une cévenole, donc à faire à fortes parties. Ayant vécu, pour raisons professionnelles, dans 8 pays pendant près de 20 ans et bourlingué dans des autres le reste du temps avec une base Paris et une migration d’une rive à l’autre il y a une quinzaine d’années. La conclusion est que Paris n'est pas mal... (à part les crottes de chien, les…, et aussi les… et les…, ainsi que le prix de l’immobilier et les syndics). Bon, j’arrête car on est carrément hors sujet.
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