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christ
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 24 avr. 2003 : 18:32:36
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Je suis membre du conseil syndical de ma copropriété depuis 3 ans.
Notre prochaine A.G va se tenir le 29/04/2003.
Cette année le C.S à l'intention de ne pas donner quitus au syndic sur sa gestion de 2002.
De plus, nous envisageons également de ne pas approuver les comptes aux motifs:
- historique:
.des travaux de ravalements ont été votés en 1994 pour un montant de XXX f.
. suite à une erreur du syndic de l'époque les appels de fonds pour ces travaux ont été minorés de 21000 €; mais réglés dans leur totalité au fournisseur par le syndic.
. entre-temps, la gestion de notre copropriété a été transférée à une autre agence du cabinet du syndic.
. cette dernière à donc héritée de l'erreur de son prédécesseur.
. Le conseil syndical à donc demandé à plusieurs reprises au nouveau gestionnaire de faire jouer ses assurances au motif que la somme figurant au débit du compte de la copropriété concernait des exercices comptables forclos.
. Ce à quoi, le nouveau gestionnaire du syndic à obtempéré en déclarant un sinistre à son assureur sans que l'on sache à ce jour quel sort à été réservé à sa requête.
. Le gestionnaire du syndic nous a confirmé récemment par écrit que la somme en litige figurait certes au débit sur le compte de la copro mais qu'en tout état de cause elle n'était pas redevable par les copropriétaires ( mène en cas de vente)!
Questions:
1/ que vaut notre position et celle du syndic ?
2/ qu'adviendra t-il si l'AG ne donne pas quitus au syndic d'une part et qu'elle n'approuve pas les comptes de 2002 dans leur globalité d'autre part (alors que seul un poste des comptes fait l'objet d'une "irrégularité" à notre sens)?
NB: j'ai volontairement omis dans l'historique de dater la chronologie des faits. En tant que de besoin je communiquerai plus de précisions.
Merci pour votre aide.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 24 avr. 2003 : 19:16:30
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Bonsoir Christ,
Voilà l'exemple type d'un sac de noeuds (pardon de l'expression) qu'il va falloir démélé non en certain mal.
Dans un premier temps, il faudrait reconstituer tous les documents relatifs à ces travaux (Devis, PV validant les travaux, décisions du CS, ratification des comptes...) pour y voir clair.
Les premières questions à se poser sont de savoir :
- quel est le montant accordé dans le PV par l'AG ayant validé ces travaux ?
- le montant des travaux payés est-il supérieur au montant mentionné dans le PV ?
- Y'a-t-il eu un calendrier des appels de fonds étali dans le PV ?
- L'approbation des comptes a-t-elle été prononcée ?
Par ailleurs, à mon sens, il n'appartient pas au syndic actuel de faire jouer son assurance mais plûtot au prédécesseur via une éventuelle procédure initiée par son confrère (ouille ouille ouille).
Enfin, sous réserve d'informations complémentaires, il me parait très curieux que votre copropropriété se "réveille" au bout de 9 années sur ce point, non ?
Cordialement.
Cyril  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 00:17:54
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Question importante : vous parlez du transfert du mandat de syndic " à une autre agence du cabinet du syndic ".Qu'entendez vous par là ?
Si votre syndic était le cabinet X (agence de la rue de Passy) et que le dossier a été transmis au Cabinet X (agence de l'avenue Kleber), il n'y a pas eu de changement de syndic mais simplement changement de gestionnaire et de lieu de tenue des dossiers.
Il faut nous éclairer sur ce point : pourquoi semblez vous parler de changement de syndic.
Quant à l'erreur du syndic :
- les 21 000 francs correspondent-ils à une insuffisance des appels de fonds ?
- ou à une somme versée en trop aux entreprises ?
- Quel était donc le montant total du ou des mémoires ?
Je suppose que c'est le second cas. Quid alors de l'entreprise ? A-t-elle déposé son bilan ?
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 07:34:59
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Si vous votez contre les comptes, le syndic sera obliger de refaire une nouvelle ag pour les approuves, n'est 'il pas possible de regler cette affaire avant l'ag ou de mettre une question a l'ordre du jour en donnant au cs tout pouvoir pour suivre cette affaire et recupere votre mise.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 10:25:50
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Aulde fait remarquer justement qu'il est éonnant qu'une affaire de ce genre ne puisse être réglée plus rapidement et simplement :
- on suppose que l'erreur du syndic n'a pas été repérée dans l'immédiat. Ce sont donc des comptes faux qui ont été approuvés sur avis du conseil syndical de l'époque.
- pour en sortir on rejetterait les comptes de 2002, même s'ils sont exacts ? La solution de tient pas la route !! Même si la situation de trésorerie fait apparaître une créance du syndicat de 21 000 francs (restons en francs) liée à une erreur antérieure, il n'en est pas moins vrai que les comptes de 2002 sont justes (s'ils le sont ?)
Si le syndic a versé 21 000 francs de trop aux entreprises, il n'y avait pas à lui demander de faire une déclaration à sa compagnie d'assurances, mais à lui demander de réintégrer 21 000 francs dans la trésorerie du syndicat. La déclaration de sinistre, c'est son problème.
Et dans tout cela, sans vouloir jeter de l'huile sur le feu, quid de la responsabilité du conseil syndical de l'époque s'il n'a pas relevé et signalé une erreur qui semble avoir été flagrante, à la lecture du sujet ?
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 10:47:55
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Exacte et si les comptes anterieure ont ete approuver, vous ne pouvez pas revenir dessus.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 12:45:34
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Comment voulez-vous mettre en cause la responsabilité du conseil syndical qui est pratiquement à l'abri de toute poursuite ?
Le conseil syndical peut faire n'importe quoi, de toutes les façons, il ne risque rien.
Elisabeth |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 13:46:43
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Exacte dans ce cas il faut verifier vous meme les comptes si c'est possible, en effet dans ma copro le syndic fait payer des honoraires aus coproprietaires qui veulent verifier les comptes. Et puis si vous le pouver essayer de changer les membres du cs.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 15:04:23
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On ne peut envisager de mettre en cause pour des erreurs vénielles, les membres du conseil syndical car il n'y aurait plus de candidats à cette fonction. Ceci étant les conseillers syndicaux sont responsables d'éventuelles fautes lourdes causant au syndicat et aux copropriétaires un préjudice significatif.
On commence à voir des affaires de ce type et il y en aura de plus en plus dans les cas ou les conseillers veulent tout faire aux lieu et place du syndic.
Sur le sujet, on en saura plus si des précisions sont fournies.
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christ
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 20:23:50
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Tout d'abord merci à la communauté des Universinautes d'avoir commencé à analyser notre problème. Je n'ai pas pu répondre plus tôt à vos interrogations et demande de précisions et vous prie de m'en excuser.
Précisions attendues par CLEMOUEL ET JPM:
- les 21000 € (138.000 f) en cause correspondent bien (selon les dires du syndic)à une insuffisance des appels de fonds et constituent donc un débit sur notre compte de trésorerie.
- concernant le transfert de syndic: il s'agit effectivement d'un changement de gestionnaire (agence) non sollicitée bien entendue par le syndicat des copropriètaires.
-concernant le montant total des mémoires (pour JPM): c'est bien là ou le bat blesse!
. les archives du CS de l'époque sont muettes et le comble réside dans le fait qu'il en est de mème chez le syndic(selon ses dires).
Comment vérifier dans ces conditions?
Concernant la responsabilité du C.S: l'ancien C.S a peut être approuvé des comptes "faux" dès lors que ceux ci ont été présentés de telles manières que l'anomalie étaient masquée.
A l'heure ou j'écris, je crois savoir que le Président du CS à contacté le Directeur de l'agence du syndic afin de tenter une médiation afin d'éviter la non approbation des comptes 2002.
Je ne manquerai pas de vous tenir informés des suites réservées à ce litiges.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 avr. 2003 : 22:20:35
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JPM a dit :
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"il y en aura de plus en plus dans les cas ou les conseillers veulent tout faire aux lieu et place du syndic".
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Il y a peut-être ce cas de figure mais il y a aussi le cas où les conseillers n'ont pas une once d'"éducation à la copropriété" et qui, sans le savoir, sont complices de toutes les exactions et illégalités du syndic.
et puis encore :
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"Ceci étant les conseillers syndicaux sont responsables d'éventuelles fautes lourdes causant au syndicat et aux copropriétaires un préjudice significatif."
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C'est le cas dans ma copropriété ; alors je pose la question que je n'ai pas encore eu le temps d'approfondir : comment mettre en cause le conseil syndical ou certains de ces membres, qui par des manoeuvres frauduleuses, et en toute complicité avec le syndic, sont en train de causer de très graves préjudices à la copropriété ?
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 06:03:34
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Suite au : C'est le cas dans ma copropriété ; alors je pose la question que je n'ai pas encore eu le temps d'approfondir : comment mettre en cause le conseil syndical ou certains de ces membres, qui par des manoeuvres frauduleuses, et en toute complicité avec le syndic, sont en train de causer de très graves préjudices à la copropriété ? de Elizabeth :
a)- la responsabilité des membres du CS est normalement nulle car ils n'ont pas pouvoir d'agir. C'est le syndic qui agit. Si le CS agit en complicité avec le syndic en causant des préjudices, c'est sa responsabilité qui sera engagée, et éventuellement celles des membres du CS qui en auraient été complices avérés.
Cette responsabilité serait accrue si il y avait manœuvres frauduleuses, que – si vous allez sur le terrain judiciaire - seul le juge, saisi, soit par un copro, soit par le syndicat sur décision de l’assemblée, apprécierait en regard des préjudices allégués devant lui.
Une simple ignorance des règles de la copropriété par les membres du CS n'est pas en soit punissable.
b)- par ailleurs, vous ne pourriez mettre en cause que la responsabilité de tel ou tel membre du CS, pas celle du CS qui n'a pas de personnalité juridique.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 06:19:47
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eh, j'ai un petit c) qui est resté en route :
c)- la responsabilité du CS (de ses membres, qui sont élus et révocables individuellement) et du syndic se joue, hors le judiciaire, devant l’assemblée au moment des votes les concernant.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2003 : 23:52:21
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Sur le sujet :
S'il s'agit d'un insuffisance des appels, ce sont les copropriétaires qui sont débiteurs de la somme sous rserve des ventes qui ont eu lieu depuis lors ? Si l'on ne trouve aucune trace d'un compte de travaux et des pièces justificatives, c'est une autre affaire. Vous avez quand même un registre des procès verbaux, je suppose ! Je me rends compte soudain qu'on parle bien peu de ce registre dans tous les sujets ! Il est pourtant précieux dans bien des cas.
Quoiqu'il en soit il n'y a pas eu changement de syndic, voila un point établi. Il n'y a dons pas de syndic prédecesseur. Le cabinet X était en cause, il l'est toujours.
Quant à la responsabilité du CS, d'accord bien entendu avec Toison sur le fait qu'il ne peut s'agir que des responsabilités individuelles, en particulier celle du président. Comment faire ? on assigne le ou les membres du CS qui ont manifestement commis une faute lourde. Plus facile à dire qu'à faire car il faut prouver cette faute et, encore une fois, il n'est pas question d'engager la responsabilité des conseillers à tout bout de champ.
Ceci étant, il n'est pas nécessaire de connaître à fond le droit de la copropriété pour contrôler des comptes. Quand l'assemblée a décidé de réaliser un chantier et ouvert un crédit de 40 000 euros dont 15 000 euros pour l'entreprise Dupont, 18 000 euros pour l'entreprise Durand et 7 000 euros pour de menus travaux accessoires, les honoraires d'architecte et de syndic, etc, Il est quand même à la portée d'un copropriétaire normalement avisé, qui s'est porté candidat au CS, a été élu, et a accepté de vérifier les comptes, de vérifier que le syndic a bien effectué les appels de fonds prévus puis réglé les intervenants et du tout établi un compte qui est conforme aux mémoires figurant au dossier.
On ne lui demande pas de vérifier que les câblages électriques sont bien conformes à la norme AFNOR !!!
On a prétendu dans le passé que les syndics bénévoles n'étaient pas responsables parce qu'ils étaient bénévoles. Le principe du raisonnement était et reste faux. On passe bien volontiers quelques insuffisances aux syndics bénévoles, alors qu'on sanctionne un professionnel pour la même chose. C'est normal mais la bienvillance trouve ses limités lorsqu'on se trouve en présence une erreur objective, nette et claire : le syndic bénévole n'a pas fait opposition après avoir reçu un avis article L 20. Si le syndicat perd 300 euros, les copropriétaires peuvent passer l'éponge. S'il perd 20 000 euros, c'est autre chose.
La complexité croissante de la gestion ne favorise pas la gestion bénévole. Les discussions sur les modèles de documents comptables de fin d'exercice montrent qu'en haut lieu, le bénévolat n'est pas un motif d'indulgence.
L'évolution sera identique pour les membres du conseil syndical.
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philtr
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 avr. 2003 : 15:28:58
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Je voudrais simplement dire à ce sujet étant copropriétaire et ancien Président d'un CS que l'on a tendance à déresponsabiliser les copropriétaires eux-même. Ils sont et doivent être capables de vérifier les charges qu'ils reçoivent. Il s'agit de LEUR argent !!!!
Pour ma part je pratique en premier le:"Aide toi et le ciel t'aidera !" quitte ensuite à poser des questions mais sur des bases que je maitrîse.
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 30 avr. 2003 : 15:34:55
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D'accord mais bcp de gens votent pour un CS en leur donnant confiance car bcp ne comprennent pas leur releve de charges.
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