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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 27 avr. 2003 : 08:44:16
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Après recherche dans tous les forum, j'ai l'impression que la question qui suit n'a pas encore été abordée.
C'est au sujet de l'adressage des recommandés pour la convocation à l'AG.
Me concernant, en faisant des recherches dans près de 20 ans d'archives, j'ai constaté que les convocations ont été faites, au gré de je ne sais quelles humeurs à (chronologiquement parlant) :
Mr
Mr, Mme
Mr ou Mme
Mme
Quand un couple est propriétaire, la loi impose-t-elle quelque chose ?
Par ailleurs, quand la convocation est venue au nom seulement de Mme (je n'ai jamais demandé de changement), je pense que le syndic a fait la modification au vu du changement de l'intitulé de mon compte bancaire, suite à une procédure de divorce, MAIS pendant toutes ces années, mon mari était toujours propriétaire avec moi de ce logement.
Et autre subtilité : actuellement, je suis pleinement propriétaire de la moitié du logement, mais le jugement m'a accordé jusqu'en 2012, l'usufruit de l'autre moitié du logement, mon ex-mari en devenant le nu-propriétaire.
Ce problème d'usufruit a un peu été abordé dans un autre sujet.
A tout hasard, quelqu'un saurait-il s'il y a vice de forme pour la convocation aux AG ?
Les convocations n'auraient-elles pas toujours dû me parvenir au nom de Mr ou Mme, n'ayant jamais signalé une quelconque modification des propriétaires (la dernière situation d'usufruit n'ayant évidemment pas été non plus signalée) ?
Tout ceci bien évidemment pour avoir un argument de plus en matière d'annulations d'AG pour vice de forme.
Elisabeth
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 17:05:34
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Il faut voir avec les actes notaries pour indiquer qui en ait le proprietaire mr, mme ou les deux, lorsque que le lot a ete achete par deux personnes non marie ou autre, les deux noms doivent apparaitre sur la convocation.
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 28 avr. 2003 : 17:34:58
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Toutes les modifications de propriété doivent être notifiées sans délai au syndic (article 6 Décret du 17 mars 1967) Sans cette notification le syndic n’est pas tenu de modifier son fichier.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 00:40:48
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Voila une bonne question d'Elisabeth et une réponse tout aussi bonne de Malechka !
Il faut partir de l'idée que la liste officielle des copropriétaires est la propriété du syndicat et qu'un syndic sortant ne fait pas une grâce à son successeur en lui remettant cette liste. Un nouveau syndic, en principe, ne fait que reporter sur son ordinateur les données fournies par son prédécesseur. Esuite il les modifie sur la seule base des indications qui lui sont notifiées à des titres divers : changement d'adresse, mariage, décès, divorce sans oublier le PACS, etc.
Les causes d'erreur sont multiples :
- fichier initial erroné avec ou sans faute du syndic précédent
- défaut de notification des évènements dont les conséquences doivent être reportées sur la liste
- erreurs du syndic dans l'exploitation des notifications et elles sont fréquentes.
- et encore notifications imprécises, notamment dans le cas des copropriétaires incapables majeurs
- les erreurs constatées par le, la ou les destinataires ne sont pas signalées au syndic
- ou bien le syndic ne rectifie pas alors que les erreurs sont signalées
On en vient ainsi à M. et/ou Mme, difficulté la plus fréquente.
Le régime matrimonial des époux mariés doit être connu du syndic, n'en déplaise aux associations de consommateurs qui avaient critiqué sévèrement lindiscrétions (sic) de certains syndics méridionaux.
En cas de séparation de biens, les époux sont indivis et doivent désigner un mandataire commun.
En cas de régime communautaire, l'évolution des régimes matrimoniaux et certaines dérogations liées aux activités professionnelles de l'épouse en particulier, font qu'il devrait en être de même, malgré l'égalité des époux et la "représentation réciproque présumée".
Dans la pratique les notifications relatives aux assemblées devraient donc toujours être adressées à l'époux mandataire commun (mari ou femme), ou à un amndataire tierce personne si c'est le cas.
A défaut il convient par prudence de libeller Mr et Mme. Problème : il faut que les deux signent le récépissé de LRAR. La solution et simple et devrait être générale : procurations postales réciproques. A noter quaznd même qu'il existe une étiquette postale permettant d'envoyer un même pli avec deux ou trois destinataires à une même adresse et la signature séparée de chacun d'eaux, le pli étant remis à la dernière signature. Parfois dangereux pour les délais !
Il est toujours plus facile de remplacer, sur justification, un M. et Mme par un M. ou Mme que l'inverse car le nombre des remplacements est beaucoup moins grand.
Pour le PACS il faut veiller au grain. L'actualité a fait que l'on songe immédaitement à deux personnes de même sexe alors que des concubins de sexes différents peuvent être pacsés. Rappel ; les syndics de copropriété ont accès aux fichiers des tribunaux d'instance mais eux seuls. L'avosat du synducat n'a pas accès.
Autre problème : les époux étrangers. On ne connait pas toujours les particularités de leurs régimes matrimoniaux ni d'ailleurs le régime des successions qui est parfois très particulier (au Laos par exemple si la loi laotienne sur les successions entre époux n'a pas été modifiée depuis 15 ans.
Vu le cas de syndic qui avait modifié son fichier à réception d'une notification de répudiation pour des époux marocains. Or la répudiation, reconnue au Maroc, ne l'est pas par le droit français qui régit les biens immobiliers sis en France. Quand il y a un problème de droit international privé, le syndic doit se renseigner ou faire établir par l'auteur de la notification un "certificat de coutume" ou au moins une lettre émanant d'un juriste qualifié.
Il ne faudrait pas oublier le cas des SCI et surtout des SCI familiales. Le nom du gérant n'est pas toujours connu et la SCI ne figure pas sur les tableaux de boîtes à lettres.
Il est impossible évidemment de faire le tour de la question mais chaque syndic doit avoir à sa disposition un guide reprenant les situations les plus courantes et indiquant la conduite à tenir. Le guide doit être mis à jour régulièrement.
Le mécanisme du forum peut être utilisé pour cela car le travail initié par une personne doit être soumis à la critique et surtout les cas non traités doivent être signalés. Connaiszances en état des personnes et en D.I.P indispensable ! Mais les questions pratiques sont aussi indispensables.
C'est à juste titre qu'Elisabeth signale cette question peu traitée alors que les erreurs peuvent antraîner la nullité d'une convocation ou d'une notification de PV.
Enfin le cas d'un seul époux propriétaire : c'est à elle ou lui exclusivement que tout le courrier doit être adressé. Cas récent en jurisprudence Madame est seule propriétaire d'un lot commercial, mais les deux époux sont propriétaires d'un lot habitation (d'ou problème de nombre de pouvoirs détenus, de voix, et tout et tout ...
Détail funèbre : le syndic peut avoir assisté aux obsèques d'un époux copropriétaire sans pouvoir modifier l'immatriculation tant qu'il n'a pas reçu la notification nécessaire. Il n'est pas du tout certain que la veuve ait vocation à représenter la succession.
Ce cas montre que le syndic ne doit pas rester passif. Constatant qu'une situation reste pendante, il doit partir à la chasse aux informations par tous les moyens légaux. Sinon, gare à la CNIL.
En cas de disparition d'un copropriétaire : il est parfois nécessaire de faire vérifier s'il n'y a pas eu décès dans l'appartement, Vu deux cas pénibles de ce genre. L'intervention d'ungénéalogiste peut être fructueuse. Mais surtout, quand l'appartement a été vérifié et demeure abandonné depuis longtemps : il exite une procédure de présomption d'absence qui peut être initiée par le syndic.
Mais on dévie un peu du sujet précis.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 02:30:38
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Je suis entièrement d'accord avec malechka.
On ne peut demander au syndic d'être Dieu Le Père. Comment peut-il exercer correctement sa fonction si nous, les principaux intéressés, ne lui faisons pas part des changements importants qui nous incombent.
Je prends le cas très simple d'un changement d'adresse. Il ne viendrait jamais à l'idée à quelqu'un de ne pas prévenir son syndic de sa nouvelle adresse. Eh bien, je pense que c'est la même chose pour d'autres sujets, tels que l'indivision, la situation matrimoniale et tout sujet pouvant être important afin qu'il exerce convenablement sa mission.
Pour JPM, je ne pense pas que c'est au syndic de partir à la chasse à l'information. C'est aux intéressés de se manifester et d'informer le syndic des modifications.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 10:18:30
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Cher Prados,
J'ai clairement indiqué mon accord avec l'observation de Malechka et indiqué ensuite qu'une des causes du défaut de mise à jour du fichier est l'absence de notification de certaines informations. Nous sommes donc tous d'accord sur ce point.
Par contre, dans certains cas, le syndic doit prendre des initiatives. Quand il sait qu'un copropriétaire est décédé et qu'après deux mois, il n'a reçu aucune information, il doit essayer de trouver le bout du fil conducteur afin de permettre le paiement des charges et la convocation régulière d'une assemblée générale.
De même un nouveau syndic constatant des anomalies flagrantes dans la liste des copropriétaires remise par son prédecesseur doit effectuer les vérifications nécessaires. Elles peuvent aller jusqu'à la vérification à la conservation des hypothèques.
Lorsque les immatriculation de plusieurs lots ne comportent que le nom et l'adresse d'un cabinet de gestion immobilière, cela veut dire que les noms de propriétaires n'ont pas été saisis et enregistrés. Il n'y a pas d'autre solution que de prendre contact avec les mandataires pour obtenir les renseignements sur les mandants, qui doivent être connus !!!
La gestion courante comportant le traitement de procédures normales, et la situation étant alors anormale, il peut prétendre au paiement d'une ou plusieurs vacations pour ces prestations exceptionnelles. Toute peine mérite salaire !
Si cette "obligation" n'est pas respectée, le syndicat se retrouve un an après avec une situation pendante, ce qui est toujours mauvais.
Il n'est pas demandé au syndic de vérifier tous les ans si les copropriétaires ont déménagé.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 avr. 2003 : 22:48:17
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D. I. P. : pourrais-je savoir de quoi il s'agit ?
Ma réflexion : je n'ai jamais vu le syndic se préoccuper de tous ces problèmes liés à l'adressage.
Et le commun des mortels, sauf très rares exceptions, ignorant tout des conséquences possibles, je crois que ce serait au syndic d'informer les copropriétaires.
A eux ensuite de signaler les changements au syndic.
Nous savons tous que les syndics sont débordés, mais compte tenu des conséquences possibles pour eux, il serait peut-être de leur intérêt de s'en préoccuper.
A priori on ne pourrait donc pas faire annuler une AG pour ce motif, puisque, dans ce cas de figure, c'est le copropriétaire qui n'a pas respecté la loi !
Dans la foulée, je suis en train de me demander quelles sont les obligations des copropriétaires vis-à-vis des lois (outre payer les charges par ex).
Pourquoi "dangereux pour les délais" comme le dit JPM ?
Il me semble que le délai d'envoi est compté à partir du lendemain de la présentation par le facteur à son domicile, même si le copropriétaire ne cherche son recommandé que plusieurs jours plus tard.
Elisabeth |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 avr. 2003 : 02:28:40
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Cher JPM,
Je suis effectivement d'accord avec votre message et j'ai également noté que vous partagiez l'avis de Malechka.
Je voulais cependant rebondir sur le fait que si rien n'empêche le syndic de s'inquiéter en cas de retours de courriers ou d'informations démontrant que son fichier n'est pas à jour, rien, légalement parlant, ne l'y oblige.
C'est pourquoi je pense qu'il faut responsabiliser les copropriétaires à informer le syndic de quelconque changement pouvant affecter la gestion du lot de la copropriété.
Je pense que nous parfaitement en phase également sur ce point là.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 23:28:05
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Pour Elisabeth : D.I.P c'est le raccourci pour droit international privé.
Malgré l'apparence savante, c'est du droit de tous les jours : quand le syndic d'un immeuble sis en France est informé du décès d'un copropriétaire marocain, qui avait épousé en Irlande une femme belge
et doit modifier la liste des copropriétaires, mais aussi poursuivre un recouvrement de charges impayées, il fait du DIP. Cela se corse quand il y a un enfant né au cours d'un voyage aux Etats Unis. Cette matière est plaisante, car y trouve des histoires délicieuses, mais complexe.
Pour Prados :
au niveau du sujet, nous sommes bien d'accord : c'est avant tout aux copropriétaires, aux avocats, aux notaires, etc. d'informer le syndic.
Il faut reconnaître que l'attention des copropriétaires n'est pas suffisamment attirée sur cette obligation. Le livret du copropriétaire (!!!) devrait y pourvoir.
Au niveau plus général, mais le débat n'est pas de mise ici, il faut considérer que la mission d'un mandataire social n'est pas limitée aux obligations énumérées par le statut de l'institution qu'il administre et gère (SARL, ASL, Syndicat de copropriétaires, etc.)
Il doit répondre présent à tout évènement, acte ou action mettant en cause la personne morale, même non prévu par le statut, et plus généralement encore faire tout ce qui apparait conforme à l'intérêt de cette personne morale.
Les syndics ont déja bien du mal à satisfaire aux obligations du statut, c'est dire que nous sommes hors sujet. Mais le principe existe quand même.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 11:38:02
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Je reviens sur le problème de l'usufruit et de la nue-propriété.
Il a été rappelé que tout changement devait légalement être signalé au syndic.
Je rappele mon cas : je reste propriétaire de la moitié de mon appartement et le jugement de divorce a décidé que je devenais usufruitière de l'autre moitié de l'appartement pendant que mon ex devenait nu-propriétaire de cette deuxième moitié et ceci jusqu'en 20XX.
Le notaire consulté m'a dit qu'il n'y avait aucun acte notarié à faire maintenant et que tout serait fait en 20XX au moment du partage.
En l'absence d'acte notarié, suis-je vraiment dans le cas de devoir signaler cette modification temporaire ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 15:18:56
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2 réponses : 1) pour Elisabeth 2) pour Toison
1) Vous devez bien sur signaler cette modification au syndic. Le mieux en l'occurance est de demander à votre avocat d'établir soit la notification nécessaire, soit une attestation qu'il vous remettra et que vous notifierez au syndic. Si j'ai bien compris, vous êtes désormais en pleine propriété sur 50 % du lot et usufruitière de l'autre moitié. Votre ex-époux nu-propriétaire de cette seconde moitié. Il y aurait lieu normalement de désigner un mandataire commun, en principe vous puisque vous êtes "majoritaire". Sur ce point encore vous pouvez demander l'assistance de votre avocat pour qu'il obitenne l'accord de son confrère. Il peut être stipulé que vous communiquerez toute convocation à votre ex-mari qui peut être tenu de supporter la charge fionancière de certains gros travaux.
2) CADASTRE Merci à Toison pour les sites communiqués dont trois sont très intéressants. Dans le même ordre d'idée, j'ai été me retremper dans la saine atmosphère militaire au Champ de Mars. L'Armée enbauche et recrute comme aux plus beaux jours. Les services techniques sont à l'honneur et j'ai ainsi visité le stand du service géographique et le stand de Spot 5. Très intéressant dans les deux cas.
De la reproduction du plan d'Umma (Mésopotamie 2200 avant avant JC) et de la tablette de Nouzi (Irak même époque) aux plans et cartes modernes on peut apprécier l'évolution de la cartographier depuix plus de quatre mille ans. Même le cadastre profite de ces progrès.
Spot 5 est très utilisé pour le traitement des zones d'ombre (réémetteurs TV et relais de téléphonie mobile) et pour les opérations d'urbanisme. Dans les zones à risques d'incendies de forêts les pompiers pointent les piscines privées non déclarées, y compris celles des copropriétés et associations syndicales (points de puisage pour les hélicoptères bombardiers d'eau). Les préfectures doivent le faire aussi pour les contrôles de qualité d'eau, en attendant le décret d'application de la loi Raffarin sur la sécurité des piscines.
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