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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 01 mai 2003 : 11:42:12
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Avant d'engager éventuellement des démarches un peu plus sérieuses vis-à-vis du syndic, par syndicat interposé, une copropriétaire bailleur, comptable de profession et n'assistant jamais aux AG, souhaite envoyer une LRAR au syndic, pour lui demander les documents comptables jamais fournis lors des 2 dernières AG (sauf état des dépenses et budget prévisionnel). Il faut dire que ces documents sont inexistants.
En quels termes, peut-elle faire cette lettre ?
Sous la forme d'une mise en demeure ? Mais celle-ci n'a aucune valeur juridique.
Quelle autre forme possible ?
Elisabeth
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 15:14:30
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Bonjour Elisabeth,
Je suppose que la copropriétaire & comptable en question n'est pas membre du Conseil Syndical (CS).
Le tout est de savoir quels documents cette personne souhaitent obtenir.
Certains documents sont obligatoirement joints à la convocation (cf. art. 11 du décret du 17/03/1967). A défaut, l'assemblée peut être annulée pendant un délais de 10 ans.
Les autres documents, sont consultables par les copropriétaires chez le syndic la plupart du temps suivant les modalités prévues par l'AG (art. 9 du décret du 17/03/1967 modifié par l'art. 1er du décret n° 86-768 du 09/06/1986).
Suivant le type de documents souhaités et la plus ou moins bonne foi du syndic, les termes du courrier peuvent donc varier.
Cordialement.
Cyril  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:18:37
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La copropriétaire n'est pas membre du conseil syndical, et comme cela a déjà été mentionné dans ce forum, une mise en demeure n'a de valeur que si elle vient du président.
Je connais effectivement la liste des documents et la copropriétaire ne demande rien d'autre que ces documents ; cela fait 2 exercices où nous n'avons, joints à la convocation, qu'un état des dépenses (l'intitulé ne précise même pas "recettes") et le budget prévisionnel. La comptabilité est inexistante !
Vous me confirmez donc qu'en l'absence de ces documents, le délai d'annulation est porté à 10 ans.
Par ailleurs, notre syndic ne fait jamais de réponse à un courrier LRAR. Il laisse passer, il ne s'en inquiète pas.
Nous n'avons jamais prévu en AG de modalités pour la consultation des documents par les copropriétaires. Et aucune indication n'est donnée à ce sujet dans la convocation.
Est-ce encore un autre motif d'annulation d'AG ?
Peut-il bougera-t-il lorsqu'on lui annoncera qu'on va lui annuler les 3 AG qu'il a tenues depuis sa nomination (toutes annulables pour de nombreuses raisons) ! L'avocat nous coûterait-t-il le même prix ou 3 fois plus ?
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 16:37:47
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Avez vous demandé au président du conseil syndical qu'il vous communique les documents que vous souhaitez? (pour voir sa réaction)
Peut être faudrait il simplement envoyer un courrier en RAR au syndic l'informant que les convocations d'AG faites en ....,...., et.....comportent un certain nombre de vices de forme notamment les documents non joints à la convocation ... qui suffisent à agir en nullité d'assemblée par voie judiciaire, que sa responsabilité sera recherchée par le syndicat des copropriétaires.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 17:02:12
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Observations Elisabeth.
N'oubliez pas que lorsque vous demandez l'annulation des AG vous attaquer en justice le syndicat des copropriétaires.
C'est une mesure assez forte et extrème. Elle est souvent mal comprise des autres copropriétaires puisque vous les attaquer.
D'autant que dans votre cas, vous avez besoin selon moi de fédérer un grand nombre de copropriétaires à votre cause.
N'utiliser les annulations d'AG qu'en dernier recours.
Dans un premier temps, je pencherai plus vers l'idée de Nefer : un courrier à M./Mme le Président du CS, un autre au Pdt des AG, un autre à M./Mme le syndic stipulant des irrégularités pour lesquelles la responsabilité du syndic au moins peut être mise en jeu.
Fermeté et diplomatie sont voire seront les maîtres mots pour votre action et souvent ils ne cohabitent pas bien ensemble.
Enfin, un petit conseil pour votre comptable : une vérification de l'état des dettes et des créances pourquoi pas mais surtout une vérification du grand-livre comptable semble s'imposer.
Au fait Elisabeth, dans quel département officie votre syndic ?
Cordialement.
Cyril |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 17:26:17
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J'ai bien conscience qu'en faisant annuler une AG, je dois d'abord "attaquer le syndicat des copropriétaires" et que cela sera très très mal perçu, et c'est bien pour cela que j'hésite.
Mais la copropriété est réellement dans un état désastreux !
Nous sommes en train de concocter la manoeuvre suivante : nous allons menacer le syndic de lui annuler les 2 AG annuelles s'il ne démissionne pas dare-dare avant l'été.
On va voir s'il est têtu !
Je vous tiendrai au courant.
Notre syndic "sévit" sur Strasbourg.
"Enfin, un petit conseil pour votre comptable : une vérification de l'état des dettes et des créances pourquoi pas mais surtout une vérification du grand-livre comptable semble s'imposer."
De quel comptable parlez-vous ? Des membres du conseil syndical qui vérifient les comptes ?
Et puis, c'est quoi, le grand-livre comptable ? Autant j'ai entendu parlé du registre pour les PV (personnellement, je ne l'ai jamais vu - certains parmi vous l'ont-ils consulté ?), autant je ne connais pas ce livre.
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 18:35:02
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le grand livre comptable est un document essentiel pour la comptabilite de la copropriété; il ne s'agit pas d'une personne.
Quant au registre dont vous parlez, c'est celui où doivent figurer toutes les minutes des A.G, c'est à dire les procès verbaux originaux avec les signatures. Le syndic doit en tenir un pour chaque copropriété
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fotausyndic
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 18:38:01
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Bonjour,
Il ne faut plus hésiter, un syndic (je suis gestionnaire) qui ne laisse pas accès à ses/vos comptes sous toutes ses formes et à tout copropriétaire quel qu'il soit (même les plus ....)n'est pas digne de confiance, il faut en changer !
C'est peut être radical, mais après 6 années d'expérience et différents cabinets, certaines praiques sont... surprenantes.
Place au Gestionnaires... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 18:42:38
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vous devez savoir que ce n'est pas toujours facile de changer de syndic. Il n'y a pas de pire aveugle que celui qui ne veut pas voir;;;
Quant aux pratiques de certains syndics, il y aurait de quoi faire un livre.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 23:07:12
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Et bien alors Elisabeth, cette histoire vous fait perdre la tête ? 
Citation :
De quel comptable parlez-vous ? Des membres du conseil syndical qui vérifient les comptes ?
"une copropriétaire bailleur, comptable de profession et n'assistant jamais aux AG..."
Cordialement.
Cyril |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 23:48:21
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Elizabeth,
Vous trouverez la définition des livres comptables, dont le Grand Livre, qui est un centralisateur, au 410-6 du PCG : http://www.minefi.gouv.fr/reglementation/avis/avisCNCompta/pcg_maj1/pcg_titre4.htm
Citation :
410-6. - Toute entité tient un livre-journal, un grand livre et un livre d'inventaire.
Le livre-journal et le livre d'inventaire sont cotés et paraphés. Des documents informatiques écrits peuvent tenir lieu de livre-journal et de livre d'inventaire s'ils sont identifiés, numérotés et datés dès leur établissement par des moyens offrant toute garantie en matière de preuve.
410-7. - Les écritures du livre journal sont portées sur le grand livre, ventilées selon le plan de comptes de l'entité.
Le livre-journal et le grand livre sont détaillés en autant de journaux auxiliaires et de livres auxiliaires que l'importance et les besoins de l'entité l'exigent.
Les écritures portées sur les journaux et livres auxiliaires sont centralisées au moins mensuellement sur le livre-journal et le grand livre.
Les trois mots désignant les livres comptables parlent d’eux-mêmes : le journal est au quotidien (journal, de journalier), le grand livre répertorie tout (sinon il ne serait pas « grand »), l’inventaire inventorie. Après, cela se complique.
Le syndic tient un Grand Livre pour votre syndicat. Ses comptes peuvent vous être présentés sous forme dérivée de ce livre.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 00:35:21
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Les membres du conseil syndical ont vérifié l'état des dépenses en vérifiant que chaque "dépense correspondait à une facture" comme dit dans leur rapport lors de l'AG.
Mais personne ne sait en faire plus (balance etc...).Personnellement, je suis aussi dans l'incapacité de vérifier plus avant une comptabilité.
Quant à ma comptable (ouf, j'ai compris !), d'une part, elle n'est pas membre du conseil syndical et d'autre part, elle est chef d'entreprise, donc absolument pas le temps de se plonger à fond dans les comptes de la copropriété.
J'ai demandé au syndic, courant mars 2003 (peu avant l'AG), l'état des dettes et créances de tous les copropriétaires en date de fin d'exercice, soit le 30 septembre 2002. Il m'a répondu qu'il ne pouvait pas me l'envoyer tout de suite par fax (il devait le "préparer" ?).
Par contre, il m'a envoyé sur le champ cet état en date du 7 mars 2003. Avec tous les documents dont je disposais, j'ai pu en déduire, par divers recoupements, qu'il n'avait intégré dans cet état aucun des versements de charges d'un quelconque de la vingtaine de copropriétaires (je ne trouve plus les termes comptables adéquats).
Suite à cela, j'ai téléphoné au syndic qui est pressenti pour lui demander à quelle fréquence, son comptable "entérinait" (terme exact ?) chaque encaissement de chèque. Il m'a répondu "tous les jours".
Donc je pense que notre syndic se contente d'encaisser les chèques et que le fameux grand livre comptable n'est peut-être complété qu'une fois par an, juste avant l'AG.
Et encore, comme déjà mentionné par ailleurs, nous ne disposons depuis deux ans que du budget prévisionnel et de l'état des dépenses dans nos convocations.
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 08:39:03
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Elisabeth,
Un état peu daté du 02/05/2003 par exemple avec arrêté des comptes et donc des encaissements au 31/03/2003.
Si personne ne dispose de temps pour contrôler sérieusement les comptes de votre copropriété, je vous conseille si vous avez des doutes de les faire contrôler par une association de consommateurs (cf. http://www.universimmo.com/accueil/uniadr001.asp).
Si vous êtes membre du conseil syndical, le recours à ce technicien peut être prise par cet organe en vertu de l'article 27 du décret du 17/03/1967 sans passer obligatoirement par l'Assemblée même si c'est toujours préférable pour une question d'information des copropriétaires.
Cordialement.
Cyril |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 14:42:59
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Il va falloir changer de syndic le plus rapidement possible.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 18:31:31
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Beaucoup plus facile à dire qu'à faire !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 22:27:32
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En réponse à Clemouel, j'avais très clairement demandé le 7 mars 2003, au syndic, un arrêté des comptes au 7 mars. Il est vrai que le document ne mentionne pas la date d'arrêté mais :
mon solde créditeur est exactement le même que celui figurant sur mon décompte de charges en date du 30 septembre 2002 (fin de l'exercice)
MAIS :
mon solde débiteur qui était de X au 30 septembre est augmenté sur ce document d'une somme Y qui correspond aux travaux exceptionnels effectués en octobre 2002 et à payer lors de l'exercice 2002/2003, or mon chèque de Y a été encaissé par le syndic en décembre et n'a donc pas encore été enregistré en date du 7 mars. J'en ai donc aussi déduit que tous mes versements de charges encaissés depuis octobre n'avaient toujours pas été enregistrés par le syndic en date du 7 mars.
Pour ce qui est de s'adjoindre les compétences d'un spécialiste comptable comme la loi l'autorise, j'avais, voyant dès mars 2002, la catastrophe qui se profilait, proposer aux membres du conseil syndical de faire appel à un comptable ; celui-ci était le comptable du cabinet pressenti pour prendre la suite (puisqu'il en était déjà question). Malgré un tarif très intéressant, le conseil syndical a refusé ma suggestion. Malheureusement, les copropriétaires sont "très près de leurs sous" ; cela leur aurait coûté à chacun environ 20 F. Mais ils ne comprennent absolument pas que ce sont des économies très mal placées !
Car pendant ce temps, le syndic continue d'encaisser ses honoraires sans faire la comptabilité qu'il est tenu légalement de faire.
PS : "officieusement", je ne suis plus membre du conseil syndical, puisque je me suis dépêchée de démissionner de mon mandat avant qu'on ne vote ma révocation en AG. Mais, juridiquement, je suis toujours (à mon avis) membre du conseil syndical, puisque je n'ai pas démissionné selon les formes légales.
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 22:28:06
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En réponse à Clemouel, j'avais très clairement demandé le 7 mars 2003, au syndic, un arrêté des comptes au 7 mars. Il est vrai que le document ne mentionne pas la date d'arrêté mais :
mon solde créditeur est exactement le même que celui figurant sur mon décompte de charges en date du 30 septembre 2002 (fin de l'exercice)
MAIS :
mon solde débiteur qui était de X au 30 septembre est augmenté sur ce document d'une somme Y qui correspond aux travaux exceptionnels effectués en octobre 2002 et à payer lors de l'exercice 2002/2003, or mon chèque de Y a été encaissé par le syndic en décembre et n'a donc pas encore été enregistré en date du 7 mars. J'en ai donc aussi déduit que tous mes versements de charges encaissés depuis octobre n'avaient toujours pas été enregistrés par le syndic en date du 7 mars.
Pour ce qui est de s'adjoindre les compétences d'un spécialiste comptable comme la loi l'autorise, j'avais, voyant dès mars 2002, la catastrophe qui se profilait, proposer aux membres du conseil syndical de faire appel à un comptable ; celui-ci était le comptable du cabinet pressenti pour prendre la suite (puisqu'il en était déjà question). Malgré un tarif très intéressant, le conseil syndical a refusé ma suggestion. Malheureusement, les copropriétaires sont "très près de leurs sous" ; cela leur aurait coûté à chacun environ 20 F. Mais ils ne comprennent absolument pas que ce sont des économies très mal placées !
Car pendant ce temps, le syndic continue d'encaisser ses honoraires sans faire la comptabilité qu'il est tenu légalement de faire.
PS : "officieusement", je ne suis plus membre du conseil syndical, puisque je me suis dépêchée de démissionner de mon mandat avant qu'on ne vote ma révocation en AG. Mais, juridiquement, je suis toujours (à mon avis) membre du conseil syndical, puisque je n'ai pas démissionné selon les formes légales.
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 22:57:11
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Elisabeth,
Dans votre précédant message, vous nous indiquiez que les copropriétaires sont "très près de leurs sous" et ne veulent pas payer une personne extérieure pour contrôler les comptes de la copropriété.
Il semblerait d'après vos messages sur les forums, la possibilité que vous avez de faire annuler des AG pour des vices de formes.
Si vous êtes certaine, voire convaincue d'une mauvaise tenue de la comptabilité par le syndic, voici une suggestion :
- argumenter auprès de ces pingres copropriétaires la possibilité qui vous est offerte de les attaquer en justice.
- Qui dit annulation d'AG dit Tribunal de Grande Instance.
- Qui dit tribunal de Grande Instance dit Avocat.
- Qui dit Avocat dit honoraires (avec un grand H) qu'ils vont devoir payer sauf vous si vous gagner.
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement.
Cyril |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 17:35:23
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Effectivement, il y a une telle accumulation de vices de forme, de carences en tout genre, d’irrégularités, de non-respect flagrant de la loi et du règlement de copropriété, qu’il n’y a aucun problème : une action en justice ne pourra que me donner raison.
Nous allons donc continuer dans le sens que vous suggérez et qui est actuellement en « gestation ».
Ce qui me rassurerait, au cas où il me faudrait en arriver aux choses plus sérieuses, c’est d’être certaine d’avoir bien compris l’ensemble de la démarche.
J’ai compris qu’il fallait prendre un avocat (de préférence avec d’autres copropriétaires) pour, dans un premier temps, attaquer en justice le syndicat des copropriétaires. Aucun problème pour faire annuler, pour vices de forme les deux dernières AG. En plus, j’aimerais que la justice fasse « comprendre » « noir sur blanc » aux copropriétaires toutes les « illégalités » du syndic (comptabilité inexistante, non respect de la répartition des charges etc…).
La procédure de justice durera de l’ordre de 1 an ; le syndicat des copropriétaire sera alors condamné à payer tous les frais de justice ainsi que les frais d’avocat. De plus, suite à tout ce que j’ai eu l’occasion de voir sur Internet, j’ai bien l’intention de demander des dommages et intérêts ; évidemment, je serai peut-être déboutée.
Ensuite, les copropriétaires, s’ils ne veulent pas garder à leur charge tous ces frais, se verront dans l’obligation de se retourner contre le syndic pour faire jouer son assurance professionnelle, chose qu’ils ne pourront faire que parce que les AG auront été annulées et que les décisons de quitus qu’ils auront donné, seront elles-mêms annulées.
Concrètement, une fois que la justice aura transmis son jugement, que devront faire les copropriétaires ? Devront-ils (ils = qui ?) prendre un avocat pour « attaquer » le syndic ? Qui va alors avancer les frais d'avocat ?
Je suppose que nous avons alors tout intérêt à avoir un autre syndic qui prendra les choses en main, car je ne vois pas comment notre syndic pourra « aider » les copropriétaires à l’attaquer lui-même en justice ? ? ? ? ?
Elisabeth |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 19:16:02
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Elisabeth: je suppose que votre syndic actuel, qui est un professionnel, sait utiliser son logiciel "professionnel" (SEII ou BDI)....... il suffit d'aller dans le menu approprié, de suivre quelques manips très simple (n° de l'immeuble...) et hop.....on imprime les renseignements demandés: état des dettes et des créances, position des copros, des fournisseurs......
Peut être que votre syndic n'a pas payé sa facture EDF et n'a plus de courant!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 23:21:59
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Ou encore les chiffres doivent-ils lui provoquer quelques boutons : quand il présente des dépenses (heureusement avant AG), où une somme de 4500 F est devenu 4500 € (!!!!) ou quand il calcule ce qu'un copropriétaire lui doit et qu'il se trompe de 4600 F en sa défaveur, c'est vraiment à se poser des questions ! Ou quand, pour un budget d'environ 300 000 F, son budget réel dépasse de 65 000 F son budget prévisionnel et que cela ne le gêne pas, on peut vraiment se poser des questions sur ses notions en matière de comptabilité.
Pour la petite histoire : si je vous dis, que mon syndic s'appelle Parfait, le croirez-vous ? Cela ne s'invente pas !
Pour UI : il n'est peut-être pas nécessaire de censurer, puisque le cabinet de ce syndic porte un autre nom et qu'il serait donc fort difficile de le trouver. Merci 
Elisabeth |
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