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Dans l'état des débits et crédits de tous les copropriétaires, supposons le copropriétaire C, qui a un solde débiteur de X et un solde créditeur de Y à la fin de l'exercice n. A la fin de cet exercice, il aura donc un solde, supposons créditeur de Y-X = Z
Si on arrête ces états, au début de l'exercice n + 1 + un jour, est-ce qu'on repart avec un solde débiteur de 0 et un solde créditeur de Z ou est-ce qu'on poursuit avec les sommes X et Y ?
Si la réponse est oui à la première question, ceci voudrait dire qu'en l'absence de tout appel de fond pour le copropriétaire C, son solde débiteur devrait apparaître comme nul jusqu'en fin d'exercice, moment où le syndic pourra dire la somme dont il est débiteur, le solde créditeur correspondant aux charges versées.
Vous dites : "supposons le copropriétaire C, qui a un solde débiteur de X et un solde créditeur de Y à la fin de l'exercice n".
Vous faites, semble-t-il, une confusion entre la somme des débits d'un compte, la somme de ses crédits, et son solde. Il n'y a, un jour donné, qu'un seul solde - créditeur ou débiteur. Le jour suivant, ce solde est reporté avec la même valeur et le même signe.
Oui, effectivement, je vois ce que vous voulez dire.
Donc pour un état arrêté au jour j et mois m d'un exercice faisant apparaître une somme en crédit qui est la même que celle apparaissant à la fin de l'exercice, ceci veut bien dire qu'aucune somme concernant en particulier les encaissements de chèques de charges n'a été enregistrée ?
Chaque débit et chaque crédit est enregistré le jour où il intervient, et le solde en découle arithmétiquement. Si vous n'avez connaissance que du solde vous ne pouvez rien connaître des mouvements intervenus.
Il faut apporter quelques précisions à tout ce qui vient d'être dit jusqu'à présent...
A l'instar de certaines banques et des dates de valeurs, les logiciels de syndic peuvent imputer sur les comptes à une date T avec valeur en E.
En matière de copropriété, le plus fréquent est l'apurement des compts annuels. Si celui-ci est effectué en février, il peut arrivé qu'il soit pris en compte dans la situation de trésorerie part exemple à fin décembre de l'année précédante.
De plus, les états de fin d'année comptable peuvent être édités avant l'intégration du dernier appel de fond.
Ceci est, à mon sens, d'autant plus judicieux si le dernier appel annuel est très proche de la fin de l'année comptable pour éviter d'avoir l'ensemble des copropriétaires débiteurs.
En tout état de cause, une précision du syndic s'impose sur les états.
La comptabilité des syndicats est sous les feux de l'actualité. On peut donc profiter de la question d'Elisabeth.
1) Théoriquement, il n'y a plus maintenant que des comptes annuels. Certains syndicats fonctionnent toujours en comptes trimestriels. Dans tous les cas les documents comptabls de fin d'exercice sont identiques.
2) La position d'un copropriétaire à l'égard du syndicat ne s'exprime que par un solde (négatif, positif ou nul). Dans certains cas les documents de fin d'exercice comportent, toujours pour un copropriétaire, le total des sommes appelées, le total des sommes payées et le solde qui est le seul élément à prendre en considération. En principe les soldes apparaissent dans les deux colonnes à l'extrême droite. Mais il y a sans doute des fantaisistes qui ont une disposition différente.
3) A l'ouverture d'un nouvel exercice, dans la balance des copropriétaires, le solde est seul repris. Cela suppose qu'il est positif ou négatif (et pas nul car dans ce cas on ne reprend rien). La comptabilité conserve alors l'historique des écritures justifiant le solde. En principe, l'historique n'est accessible qu'à l'occasion d'un contrôle si il y a lieu de discuter sur l'opportunité d'un recouvrement.
Plus généralement, puisqu'un jour on verra apparaître le décret comptable définitif et l'Instruction et qu'il faudra bien en parler
A) La loi de 1965 exige une comptabilité de la personne : elle impose au syndic de pouvoir indiquer à tout moment la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.
B) Problème : La répartition comptable des charges ne tient compte que des lots et se moque des personnes.
C) Solution(s) : La moulinette informatique doit, après répartition des charges entre les lots, rattacher les lots (avec leurs charges) à leurs propriétaires respectifs. Il n'est pas difficile de faire cela et de totaliser pour un copropriétaire de 3 lots (appartement, cave, chambre) de totaliser les charges afférentes aux trois lots sur un seul compte de regroupement. Dans la balance il n'apparaîtra qu'une seule fois.
D) Re-problème : Dupont est propriétaire de 5 appartements, avec chacun cave et chambre. Il les loue et demande bien entendu au syndic de sortir cinq comptes de regroupement pour pouvoir calculer ses charges récupérables et tout et tout !
E) Re-solution(s) : il y en a au moins deux (avec des variantes que je vous épargne) : - Le syndic sort pour Dupont 5 comptes de regroupement mais la balance des copropriétaires ne fait apparaître Dupont qu'une fois, pour l'ensemble des lots avec un solde global. - Le syndic sort toujours 5 comptes de regroupement mais vous voyez apparaître sur la balance 5 fois Dupont : Dupont lot 4, Dupont lot 7, etc. A chaque ligne un solde. Le cas échéant, il faut additionner et/ ou soustraire les soldes pour connaître la position globale de Dupont. Attention, les positions n'apparaissent pas toujours dans l'ordre alphabétique des noms : il faut alors rechercher tous les Dupont (avec le risque d'une homonymie)
Une variante quand même : certaines moulinettes ont le défaut de ne pas faire apparaître les copropriétaires à jour (solde 0). Il est vraisemblable que l'Instruction interdira cette pratique.
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Posté - 04 mai 2003 : 00:37:58
