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 Sujet  |
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gaelle.marceau
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 02 mai 2003 : 20:38:25
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Coucou
J'habite au rdc d'une copropriété. Mon appartement est de 41m2 et la répartition des charges m'accorde 73 tantièmes
Or le proprio du premier étage a appartement de 20m2 mais n'a que 33 tantièmes. Aucun de nous n'a de terrasse ou un espace spécifique.
La faible différence entre mes 73 et les 67-68 que je devrais avoir, est-elle normale.
Si non puis-je demander le rappel des charges que je paie depuis des années. Comme il faut l'unanimité pour modifier le règlement sur ce point, quel recours ?
Merci
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 21:24:47
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Etes-vous sûre d'avoir les surfaces exactes ?
Et à mon avis, les tantièmes ne sont pas obligatoirement et exactement déterminés au prorata des m2.
Ensuite, il me semble, qu'après décision d'AG, il faut un acte notarié pour entériner la modification, donc des frais.
Si vos tantièmes sont des 10000è et en tablant sur 10000 F de charges par an, vous payeriez 5 F de moins par an.
S'il s'agit de 1000è, ce serait 50 F.
Alors, je vous laisse conclure.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 21:46:16
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Les tantièmes sont fixés par le RC, et leur répartition ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, sauf application de l'article 12 de la loi 65-557 du 10.07.65 (soit (1) cumulativement : en justice, dans les 5 ans de la publication du RC, en cas de différence de plus du quart ; soit (2) également en justice et avec la même quotité de différence, dans les 2 ans de la première mutation d'un lot suivant la publication du RC). Vous n'avez pas d'autre "recours" que celui là.
Ils sont fixés selon les dispositions des articles 5 et 10 de la loi précitée de 1965.
Il n'y a aucun étonnement à avoir que vos millièmes ne soient pas proportionnels aux superficies (voir les articles 5 et 10 : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp ).
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 21:47:52
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Effectivement Elisabeth, les tantièmes de copropriété - ou plus juridiquement la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot - n'est pas calculé que sur le nombre de m2.
Cette quote-part est "dans le silence ou la contradiction des titres, proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation." (art. 5 de la loi du 10/07/1965).
Il faut alors expliquer quelques termes :
- « valeur relative » c’est la valeur objective. Contraire « valeur commerciale » d’ou « sans égard à leur utilisation » ;
- superficie : c’est la surface (logique non !)
- la situation : sur rue, sur cour, au RdC, au 2ème étage…
- la consistance : cave, appartement, parking…
Mais voilà, si vous demandiez à deux géomètres-experts de calculer ces fameux tantièmes, vous constateriez des écarts.
Et pour cause, la Loi a déterminé des critères mais sans préciser comment les évaluer et les calculer. D'ailleurs, jusqu'au 1er janvier dernier, rarissimes étaient les règlements de copropriété dans lesquels étaient indiqués les formules de calculs.
Cela dit la Loi autorise une marge d'erreur royale de 25 % ! Et dire que ca fait près de 38 ans que cela dure !
Quant à modifier vos tantièmes, je crois dans votre cas que le jeu n'en vaut pas du tout la chandelle tant financier que pour le casse-tête.
Cordialement.
Cyril  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 21:57:01
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Et je rectifie : mes calculs ne sont même pas justes, puisqu'une partie des charges n'est pas calculée au prorata des tantièmes, mais au prorata des consommations (eau, frais variables chauffage, par exemple).
Donc, ce sera encore moins que les sommes indiquées.
Il n'y a qu'au niveau de gros travaux que cela pourra faire une diiférence un peu plus importante.
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 22:13:48
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Une précision suite au message de Cyril, pour information :
L'article 10, mentionné ci dessus, de la loi de 1965 a été complété, à travers la loi SRU, par un quatrième alinéa ainsi rédigé :
Citation :
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Ce qui prouve, Cyril, que l'on peut s'amender même passé l'âge de (presque) 38 ans qu’a la loi... On lui fêtera son anniversaire le 10 juillet prochain (je suggère : bouquet et coquetèle aux frais de UI).
Et ce qui n'empêchera pas que des éléments plus ou moins subjectifs (vous l'aviez souligné dans une autre contribution) soient « pris en considération » dans la fixation des millièmes (alias tantièmes, alias quotes-parts). Personnellement, je ne sais toujours pas si je préfère que les pièces à vivre soient orientées à l'est ou à l'ouest... (ou alors un appart pivotant ?).
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 mai 2003 : 23:28:05
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Tout à fait Joseph : je ne peux que féliciter le 4ème alinéa de l'article 10 qui importe un plus.
Cela dit se sont les RC qui indiquent la justification de tantièmes (les éléments pris en considération et la méthode de calcul).
Alors en bon pervers que je suis, n rédacteurs de RC pourront prendre des éléments et des méthodes différents, non ?
Par ailleurs, comme je l'évoquais effectivement dans une autre contribution - qui semble ne pas vous avoir échappée -, le calcul des tantièmes suivant la valeur du lot n'a pas de sens.
Le coût du nettoyage de parties communes par exemple n'est pas fonction de l'orientation, de l'étage ou encore moins de la quiétude des appartements.
Des critères plus simples et plus équitables pourraient être retenus pour calculer ces tantièmes mais les intérêts de certains professionnels seraient alors amoindris...
Qui a parlé de lobbies ? Moi ? Non, c'est pas mon genre ! 
Cordialement.
Cyril |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 03 mai 2003 : 02:24:16
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Cyril,
* je vois que vous avouez enfin que vous êtes un pervers : bien, c'est noté pour les archives.
* oui, les calculateurs de tantièmes pourront utiliser (peuvent déjà utiliser) la méthode de leur crû et en changer au gré des jours. Leur risque sera de voir disqualifier leur oeuvre si l'article 12 est actionné : nouveau calculateur commis par le juge, avec sa méméméthode à lui..
* on imagine que l'introduction du 4ème alinéa du 10 a du plonger les cabinets dans la joie et la perplexité : manne d'un côté, comment faire à peu près propre de l'autre...
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 05 mai 2003 : 12:37:08
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Citation :
Cela dit se sont les RC qui indiquent la justification de tantièmes (les éléments pris en considération et la méthode de calcul).
Alors en bon pervers que je suis, n rédacteurs de RC pourront prendre des éléments et des méthodes différents, non ?
Par ailleurs, comme je l'évoquais effectivement dans une autre contribution - qui semble ne pas vous avoir échappée -, le calcul des tantièmes suivant la valeur du lot n'a pas de sens.
Le coût du nettoyage de parties communes par exemple n'est pas fonction de l'orientation, de l'étage ou encore moins de la quiétude des appartements.
Des critères plus simples et plus équitables pourraient être retenus pour calculer ces tantièmes mais les intérêts de certains professionnels seraient alors amoindris...
Qui a parlé de lobbies ? Moi ? Non, c'est pas mon genre !
Cordialement.
Cyril
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 05 mai 2003 : 15:27:47
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Citation :
Cela dit se sont les RC qui indiquent la justification de tantièmes (les éléments pris en considération et la méthode de calcul).
Alors en bon pervers que je suis, n rédacteurs de RC pourront prendre des éléments et des méthodes différents, non ?
Par ailleurs, comme je l'évoquais effectivement dans une autre contribution - qui semble ne pas vous avoir échappée -, le calcul des tantièmes suivant la valeur du lot n'a pas de sens.
Le coût du nettoyage de parties communes par exemple n'est pas fonction de l'orientation, de l'étage ou encore moins de la quiétude des appartements.
Des critères plus simples et plus équitables pourraient être retenus pour calculer ces tantièmes mais les intérêts de certains professionnels seraient alors amoindris...
Qui a parlé de lobbies ? Moi ? Non, c'est pas mon genre !
Cordialement.
Cyril
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 05 mai 2003 : 15:28:05
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Citation :
Cela dit se sont les RC qui indiquent la justification de tantièmes (les éléments pris en considération et la méthode de calcul).
Alors en bon pervers que je suis, n rédacteurs de RC pourront prendre des éléments et des méthodes différents, non ?
Par ailleurs, comme je l'évoquais effectivement dans une autre contribution - qui semble ne pas vous avoir échappée -, le calcul des tantièmes suivant la valeur du lot n'a pas de sens.
Le coût du nettoyage de parties communes par exemple n'est pas fonction de l'orientation, de l'étage ou encore moins de la quiétude des appartements.
Des critères plus simples et plus équitables pourraient être retenus pour calculer ces tantièmes mais les intérêts de certains professionnels seraient alors amoindris...
Qui a parlé de lobbies ? Moi ? Non, c'est pas mon genre !
Cordialement.
Cyril
Des critères plus équitables?
Mais lesquels précisément?
On lit toujours beaucoup de critiques quant aux modes de calculs des tantièmes mais encore personne n'a été en mesure de proposer des modes qui seraient plus justes. ("juste" ne peut pas s'associer à "simple" dans notre cas)
Il est certain que les modes de répartition actuels ne ne sont pas parfaits et que le législateur s'est bien gardé d'indiquer des "formules de calculs".
Je pense de mon coté que le propriétaire d'un studio de 20 m² ne doit pas payer les mêmes charges d'entretien des parties communes que le propriétaire d'un 5 pièces de 90 m² dans le même immeuble.
Surtout que dans l'appart de 5 pièces il y a la "possibilité" de loger plus de monde, et donc plus de personnes qui "salissent" les sols des halls et couloirs par temps de pluie.
L'idéal serait de calculer les charges en fonction de l'utilisation réèlle à un intstant t (nombres d'occupants exact) et non l'utilisation potentielle. Imaginez-vous rèellement que ce serait plus simple!? (recalculer à chaque changement ... c'est du délire).
Quand vous parlez de lobbies, desquels parlez-vous?
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 05 mai 2003 : 15:28:22
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Citation :
Cela dit se sont les RC qui indiquent la justification de tantièmes (les éléments pris en considération et la méthode de calcul).
Alors en bon pervers que je suis, n rédacteurs de RC pourront prendre des éléments et des méthodes différents, non ?
Par ailleurs, comme je l'évoquais effectivement dans une autre contribution - qui semble ne pas vous avoir échappée -, le calcul des tantièmes suivant la valeur du lot n'a pas de sens.
Le coût du nettoyage de parties communes par exemple n'est pas fonction de l'orientation, de l'étage ou encore moins de la quiétude des appartements.
Des critères plus simples et plus équitables pourraient être retenus pour calculer ces tantièmes mais les intérêts de certains professionnels seraient alors amoindris...
Qui a parlé de lobbies ? Moi ? Non, c'est pas mon genre !
Cordialement.
Cyril
Des critères plus équitables?
Mais lesquels précisément?
On lit toujours beaucoup de critiques quant aux modes de calculs des tantièmes mais encore personne n'a été en mesure de proposer des modes qui seraient plus justes. ("juste" ne peut pas s'associer à "simple" dans notre cas)
Il est certain que les modes de répartition actuels ne ne sont pas parfaits et que le législateur s'est bien gardé d'indiquer des "formules de calculs".
Je pense de mon coté que le propriétaire d'un studio de 20 m² ne doit pas payer les mêmes charges d'entretien des parties communes que le propriétaire d'un 5 pièces de 90 m² dans le même immeuble.
Surtout que dans l'appart de 5 pièces il y a la "possibilité" de loger plus de monde, et donc plus de personnes qui "salissent" les sols des halls et couloirs par temps de pluie.
L'idéal serait de calculer les charges en fonction de l'utilisation réèlle à un intstant t (nombres d'occupants exact) et non l'utilisation potentielle. Imaginez-vous rèellement que ce serait plus simple!? (recalculer à chaque changement ... c'est du délire).
Quand vous parlez de lobbies, desquels parlez-vous?
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