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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
 Posté - 06 mai 2003 : 10:59:11
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Bonjour,
je veux donner congé à mon locataire et j'hésite sur le motif à évoquer dans la lettre.
Depuis plusieurs mois il me verse le loyer d'une façon irrégulière et me doit à ce jour une somme importante. Je ne veux pas commettre de faute de forme dans ma lettre aussi, je veux écarter toute faille dans la formulation le permettant de reconduire le bail. Puis-je cumuler deux raisons dans ma lettre de congé, celle d'irrégularité dans les paiements et celle de vouloir récuperer le bien pour le rehabiter moi-même? Qu'est-ce qui se passe si le locataire purge ses dettes est-ce que cela rendra ma cause pour irréglarité de paiements caduque?
merci de votre aide
Ingrid
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 11:21:07
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Le paiement des dettes en cours permet de remettre à zéro une procédure de résiliation de bail en cours. Pour un simple non-renouvellement de bail, l'irrégularité des paiements suffit (il suffit même que le locataire paie régulièrement en fin de mois, si son bail prévoit un paiement en début de mois).
Si vous voulez être absolument certaine de la validité du congé, l'idéal est de le faire rédiger et remettre par un huissier.
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 11:27:04
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vous voulez dire qu'il y a des huissiers qui non seulement delivrent les congés mais les redigent aussi?
A qui peux-je m'adresser, connaitriez-vous une adresse d'huissier? Faut-il prendre rdv longtemps à l'avance? Le congé sera à donner fin juin...
merci
Ingrid |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 12:06:39
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Ingrid,
A priori, il doit s'agir d'un bail, loi de 1985.
Rien ne s'oppose, en droit, à ce que plusieurs causes de congé soient relevés (bien que l'article 15 I dispose que "(...) le congé doit (...) indiquer le (je souligne "le") motif ...)".
Ceci étant, il ne serait pas de bonne politique de le faire.
Reste à savoir ce que vous voulez, exactement, et les sacrifices que vous êtes prête à consentir.
Souhaitez-vous, d'abord, récupérer vos impayés, ou plutôt vous défaire de votre preneur, quitte à perdre les sommes en souffrance ?
S'agissant des impayés, vous disposez de deux fondements qui auront pour effet d'inciter le preneur à payer ou, le cas échéant, de permettre peut-être son départ anticipé :
- La résolution pour inexécution. Pour ce faire, vous devez faire adresser un commandement au preneur, avec indication d'un délai de régularisation. A l'issue du délai, le commandement étant resté infructueux, vous saisissez le tribunal (a priori, le T.G.I. qui doit vraisemblablement disposer d'une compétence exclusive en la matière). Mais attention, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation qui ne fera pas forcément pencher la balance du côté du bailleur).
- La clause de résiliation de plein droit. Encore faut-il qu'une telle clause ait été insérée dans le bail. La démarche débute de la même manière que plus haut. Vous commencez par faire adresser un commandement visant la clause résolutoire de plein droit par acte extra-judiciaire. Celui-ci, à peine de nullité, reproduit les dispositions de l'art. 24. La clause ne prend effet que deux mois à compter de la date du commandement. Ceci étant, si dans l'intervalle, le preneur saisit le juge, celui-ci peut accorder des délais. Toutefois, sa marge d'appréciation est plus limitée que dans le cas précédent.
Si votre objectif est de récupérer le logement, le mieux est d'invoquer la reprise. Le congé sera donné par lettre recommandée avec avis de réception, ou mieux, par acte extra-judiciaire, au moins six mois avant le terme du bail. A peine de nullité, il indiquera les motifs et le bénéficiaire de la reprise. Il convient de noter que le congé ne reçoit aucune application lorsque le preneur est agé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond, à moins que ne lui soit proposé un autre logement répondant à ses besoins ou que le bailleur ne soit lui-même agé de plus de 60 ans ou dispose de ressources également plafonnées.
Au fond, s'il reste encore du temps avant le terme du bail (2 ans par exemple), vous pouvez commencer par la résiliation ou la résolution et, six mois avant le terme, donner congé pour reprise.
N'hésitez pas à sollicter tout éclaircissement ou toute explication complémentaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 12:10:47
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Ingrid,
Ce sont les huissiers qui rédigent leurs actes. Ils ne se contentent pas de les signifier.
Mais, attention, vous devez vous diriger vers un huissier territorialement compétent, celui du ressort du tribunal en question. N'importe lequel, a priori, fera l'affaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 12:22:56
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Par ailleurs, les questions locatives ne sont pas du ressort des tribunaux de grande instance, mais de celui des tribunaux d'instance (pas d'avocat!).
En fait, ce que j'ai écrit n'était peut-être pas assez clair.
Si vous voulez vous engager dans une procédure d'expulsion avant le terme du bail, ce sera long, difficile et probablement risqué.
Si vous souhaitez simplement ne pas renouveler le bail à son terme, un huissier pourra vous garantir l'efficacité du congé qu'il délivre. Quant au motif, il est vrai qu'il vaut mieux en indiquer un seul. Lequel?
1) Non-paiement d'échéances. Pas de problème, il est valable. Simplement, si au terme du bail le locataire se maintient dans les lieux, vous pourrez difficilement vous faire indemniser au-delà du montant du loyer actuel.
2) Reprise. Il faut effectivement habiter le logement repris. Là, si le locataire se maintient dans les lieux sans vous avoir prévenu avant, vous pourrez lui imputer vos frais de logement provisoire (hôtel, etc). Mais s'il est insolvable, vous aurez tout perdu...
Le recouvrement des créances peut se faire en parallèle. Il me semble même que c'est l'idéal.
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 12:43:27
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Bonjour Ingrid,
j'avoue que pour le bail d'habitation normal, je n'y connais pas grand chose (je cherche surtout sur les bauc comerciaux)
Je ne suis pas certaine qu'on puisse donner congé pour non paiement.
De toute façon, il y a un commandement de payer de votre part, par acte d'huissier. (remboursable par le locataire, na !)
je vous cite un article d'un livre que j'ai sous les yeux :
A noter : en vertu de la loi N° 91-650 du 09/07/91, le créancier, en cas de loyer impayé peut, en s'adressant à un huissier, pratiquer une saisie conservatoire sur tous les biens de son débiteur (mobiliers, compte, salaire)
Il n'est pas nécessaire d'obtenir au préalable l'autorisation du juge dès lors que le loyer impayé résulte d'un contrat de bail écrit.
(Le conseiller juridique de votre famille - nouvelle édition 2000 - page 679)
Bonne chance
Babelune
PS : quand vous dîtes que le congé sera à donner fin juin,
cela veut-il dire que la bail va jusqu'au 31 décembre ?
Pour les baux commerciaux, il faut minimum 6 mois.
Il s'agit également d'un acte d'huissier.
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 12:52:17
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Encore moi,
vous devriez faire un tour du côté de la de 1948.
De plus, pour récupérer pour habituer, il y a des trucs incontournables, faut vraiment prouver que vous êtes à la rue vous même, il faut l'habiter réellement durant un certain temps.
Pour donné congé, il faut peut-être aussi proposer un logement aux mêmes conditions au locataire
Trouvez cette loi
Babelune
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 13:20:34
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thoveyrat,
Vous devez certainement avoir raison. Mon hésitation venait du fait que :
1° C'est la T.G.I. qui est le tribunal de droit commun (lorsqu'aucun texte ne confère une attribution exclusive à un tribunal d'exception).
2° Les règles de compétence ont changé, il y a peu.
3° Je ne suis pas spécialiste des questions de procédure
4° La question de la résolution ou de la résiliation est différente de celle du recouvrement des créances.
5° En matière commerciale, la question de la résolution ou de la résiliation des baux est du ressort du T.G.I. Ca a dû m'influencer !
Lorsque j'aurai plus de temps, j'irai consulter un manuel de procédure et je vous indiquerez les textes en cause.
Babelune,
Vous évoquez, dans votre première intervention, les voies d'exécution relatives au recouvrement des créances. Je crois que l'objectif principal d'Ingrid est de se défaire de son locataire.
Dans votre seconde intervention, vous préconisez d'aller voir vers la loi de 1948. A priori, ce n'est pas le statut qui s'applique en l'espèce. Sans autre précision, le bail en question doit être vraisemblablement soumis à la loi de 1989.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 14:08:42
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Merci!
à tous pour votre temps de reflexion
et j'aimerais me joindre à un internaute qui remerciait ce forum d'exister... c'est agréable de se sentir moins seule dans les paperasses et soucis qui peuvent être mulitiples.
Je vais rebondir sur une reflexion de la part de Babelune. Il est vrai que je ne serais pas à la rue si le locataire ne partait pas à la fin du bail suite au congé que je lui aurais signifié car je suis propriétaire de mon logement. Est-ce que dans ce cas, je ne peux pas me servir du motif de reprise pour rehabitation par moi-même? Comment procéder?
Merci
Ingrid |
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Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 06 mai 2003 : 18:26:33
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Ben, c'est moi, Babelune qui remerciait ce forum d'exister !
J'avoue que je me sens moins seule dans mes problèmes.
Mais comme les miens sont exclusivement "bail commercial"
je ne me penche par trop sur les baux normaux, pardon !
Quand je suis arrivée sur ce forum, j'ai vu des titres de message :
Mon locataire est en prison ..........
je n'ai pas pris le temps de lire, mais j'ai compris que beaucoup de gens avait des problèmes !
Allez, bon courage !
Babelune
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 00:24:30
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Ingrid,
Voyez tout simplement le texte de la loi 89-462 du 06.07.89 (et non de 85 comme indiqué par erreur de plume dans une contribution ci dessus).
Vous trouverez ce texte dans le Guide Juridique du site, au lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
(on comprend de votre message d'ouverture que votre bail relève du régime de droit commun de la loi de 1989, et non de celui de la loi de 1948 - ni du secteur des locations meublées)
1.- Congé pour reprise
* C’est l’article 15 de cette loi de 1989 qui va vous servir de cadre pour le congé de reprise que vous visez.
Etudiez le dans son détail.
Et, si vous vous engagez dans cette voie (on a compris que c’est cette voie que vous privilégiez), suivez en les dispositions : congé signifié six mois avant l’échéance normale du bail, nom et adresse de la personne bénéficiaire de la reprise (ce peut être vous-même – ou tout autre personne de la liste figurant dans l’article 15 en fin de son paragraphe I ; et il n’y a pas besoin de prouver que cette personne - y compris vous même - n’a pas d’autre logement disponible : oubliez cela), rappel de la date de fin de bail.
C’est tout, et cela tient en moins de dix lignes, formule de politesse comprise.
* Le congé peut être donné par lettre RAR (prenez quelques jours d’avance pour qu’elle soit en mains de votre locataire avant le délai des six mois), ou par signification d’huissier.
Si vous avez la crainte que le locataire ne retire pas son recommandé (le cas est bien possible), passez par un huissier (à qui vous n’êtes pas obligée de confier la rédaction du congé : vous pouvez lui confier la lettre de congé pour signification par ses soins au locataire : il s’agit d’un acte simple).
* Vous demandez où vous pouvez trouver un huissier. Allez sur le site de leur Chambre Nationale, sur lequel il y a un répertoire-annuaire : http://www.huissier-justice.fr/Annuaire.asp
Vous pouvez vous adresser à un huissier proche de votre domicile, qui – si besoin est (si vous habitez une région différente) – confiera le soin de la signification à un de ses collègues du lieu où se trouve votre bien loué. Plus pratique. Bien sûr vous pouvez demander à votre huissier de vous rédiger la signification.
2.- Les loyers impayés
Vous pouvez poursuivre parallèlement pour les loyers impayés, et les éventuelles autres sommes (charges dues).
C’est l’article 24 de la loi de 1989 qui va vous servir de référence pour cette question.
Voyez le donc également grâce au lien sur le Guide juridique du site UI qui est indiqué en début de message.
Cet article 24 vous servirait également de cadre si, finalement, vous souhaitiez utiliser le motif des loyers impayés pour prononcer la rupture du bail. c'est ce que l'on appelle la "résiliation".
Cette démarche peut, quant à elle, intervenir indépendamment de toute considération sur la date de fin normale du bail.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 00:36:20
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Par ailleurs, pensez à la caution, si elle existe (voyez à ce sujet notamment l’avant dernier alinéa de l’article 24).
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 10:19:32
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merci à tous pour leur implication.
oui, la caution existe. Apparemment, elle fait partie des sinistres inondés de la Somme et reste injoignable par quelque moyen que ce soit depuis 1 an....
bonne journée
Ingrid |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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Ingrid
Contributeur vétéran
176 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 16:28:39
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Merci Joseph mais j'ai perdu l'espoir de rentrer en contact avec la caution, les lettres en RAR reviennent avec la mention "inconnu à l'adresse"
bonne soirée
Ingrid |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 17:55:51
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Je reviens sur la question de la compétence. En la matière la matière est effectivement du ressort du tribunal d'instance (art. 321-2 N.C.P.C.).
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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