|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 07 mai 2003 : 19:39:45
|
Bonjour Antoine,
Pardon d'être nulle "bail traditionnel", mon problème donnant sur un bail commercial. Apparemment, ce sont deux domaines différents.
J'ai cru lire dans un autre message que vous vous y connaissiez au moins un peu, vous parliez des tribunaux.
J'ai commis une grosse erreur dans ma quête d'informations.
Au début, je lisais, mais ne notais pas les références et maintenant évidemment, je ne les retrouve plus, hélas !
Actuellement, je recherche 2 points :
- on ne change pas la chose louée (ce qui irait à l'inverse du fait que dans le bail, une clause autorise des améliorations !)
nous sommes peut-être en présence d'une clause abusive.
- au sujet des "améliorations", en fait j'ai cru lire que lorsqu'elles étaient possibles, elles devaient présenter un aspect commercial, puisque dans un bail commercial !
Si cela évoque quelque chose pour vous, soyez sympa de m'aider.
Bien amicalement
Babelune
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 mai 2003 : 23:55:44
|
Allons-y !
En premier, pour la clarté de l'exposé, il faut bien comprendre que le terme bail a plusieurs sens.
- Le document matériel.
- Le contrat qui justifie les droits et les obligations des parties.
Il faut bien comprendre que ce que l'on appelle "bail commercial" se rapporte à des locaux à usage commercial.
Pour autant, il ne contient pas seulement des dispositions tirées du droit commercial.
Les dispositions purement commerciales sont tirées du décret de 1953. Elles se rapportent, pour l'essentiel, à la propriété commerciale (le droit au renouvellement), à la déspécialisation, à la cession, à la sous-location et au prix du loyer.
Pour le reste, il faut bien régler les autres questions, celles relatives, notamment, à l'entretien des locaux.
Ainsi, pour les matières qui ne sont pas régies spécifiquement par le décret de 1953, ce sont les règles communes tirées du Code civil qui ont vocation à s'appliquer, à défaut de dispositions contractuelles différentes.
Au sein du même document, vous avez donc deux types de dispositions. Les unes relèvent du droit commercial, pour les domaines visés spécifiquement par le décret de 1953. Les autres relèvent du droit civil, qu'il s'agisse des dispositions contractuelles ou, à défaut, de celles du Code civil. Les statuts particuliers sont ici inapplicables (rural, habitation). Ce sont donc les règles du droit commun, ainsi qu'elles résultent du Code civil, qui s'appliquent.
S'agissant des clauses abusives, il ne faut pas en voir partout. Son domaine est limité aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels. Le mécanisme joue seulement au profit du contractant non-professionnel, ce qui ne peut être le cas du commerçant. Et le preneur d'un bail commercial est un professionnel par définition.
Vous devez évoquer, dans votre première interrogation, la question de la déspécialisation.
Le bail définit la destination conférée au local (commerce de mercerie, de café, de chaussures etc...).
Il peut s'avérer nécessaire, pour le preneur (le commerçant), d'exercer une activité différente. Il s'agit alors de déspécialiser le bail.
On distingue deux types de déspécialisation.
- La déspécialisation simple, qui consiste à l'adjonction d'une activité connexe ou complémentaire à l'activité de base.
- La déspécialisation plénière, qui consiste à changer radicalement la nature de l'activité.
Il n'est naturellement pas question, ici, de développer le régime de la déspécialisation.
Lorsqu'elle s'exerce, elle s'accompagne d'un réaménagement des locaux. Les travaux rendus nécessaires sont ainsi parfaitement légitimes. Le contraire reviendrait, en fait, à empêcher l'exercice de nouvelles activités.
Quant à votre seconde question, il ne faut pas perdre de vue que le bail commercial peut ne pas avoir exclusivement pour objet des surfaces d'exploitation commerciale. Il se peut que l'immeuble loué au commerçant comprenne également des surfaces d'habitation. De telle sorte que, le bail étant commercial, on n'applique pas à la partie habitation les règles spéciales (loi de 1989) des baux d'habitation, à moins que les parties aient décidé du contraire (c'est l'une des rares hypothèses où le régime de la loi de 1989 ne s'applique pas à des locaux à usage d'habitation).
Dans une telle situation, ce sont les éventuelles dispositions du bail, relatives aux travaux qui pourraient être réalisés, qui s'appliquent ou, à défaut, les dispositions du Code civil.
Ainsi, même dans le cadre général d'un bail commercial, des travaux seraient suceptibles d'atteindre des parties qui ne sont pourtant pas affectées à l'exploitation du commerce.
De plus, si le bail l'a prévu (à la condition que la clause ait été rédigée avec suffisamment de soin et d'habileté), des travaux de toute nature, y compris les grosses réparations et les réfections diverses, peuvent être mis à la charge du preneur. Le bailleur s'en trouve ipso facto déchargé.
En toute hypothèse, le preneur devra néanmoins maintenir l'immeuble en bon état d'entretien.
J'espère avoir ainsi répondu à vos deux questions. En outre, n'hésitez pas à me signaler que les réponses ne correspondent pas à vos interrogations.
Bien cordialement
Antoine GAUDIN
|
Signaler un abus  |
|
|
Babelune
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 00:08:12
|
Déjà, merci Antoine pour votre long courrier !
Hélas, non, cela ne répond pas trop à mes attentes.
J'aurais dû être plus précise, voilà.
Pour le locataire : les améliorations sont entre autre de supprimer ce qu'il n'a jamais entretenu.
Un bassin en très mauvais état ........, on le supprime !
Une excroissance de bâtiment, devenue inutile pour lui et en mauvais état ....... on la supprime !
Mais pour désenclaver le sous-locataire, on ouvre des portes dans le bâtiment, on fait un couloir !
On lui installe aussi un long grillage pour l'isoler de l'atelier.
Sans aucune autorisation de travaux en mairie .....
Le bail est un bail commercial englobant ateliers, bureaux et habitation (décret de 1953)
Amicalement
Babelune
|
| Signaler un abus |
|
|
gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 mai 2003 : 00:17:00
|
Pour commencer, vous devez reprendre votre bail et le lire totalement.
Vous relevez les dispositions éventuelles qui concernent l'entretien et la modification des lieux et vous en rendez compte lors d'un message suivant.
Je vous donnerai, ensuite, mon sentiment.
Bien cordialement.
Antoine Gaudin
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
