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 Sujet  |
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misfit
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 13 mai 2003 : 13:15:25
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Je dois aménager dans une maison individuelle qui est actuellement en cours de construction. Je dois prévenir le propriétaire de mon souhait de quitter mon logement actuel 3 mois avant mon départ.
Puis-je soumettre la date de résiliation de mon bail à la livraison effective de ma future maison ?
Existe t il des articles de lois qui sont applicables dans ce cas ou un simple accord avec le propriétaire est il suffisant ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 13 mai 2003 : 16:11:31
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Misfit,
J'imagine que nous nous situons dans le cadre de la loi de 1989.
Les dispositions de cette loi sont d'ordre public (art. 2).
En principe, les dispositions d'ordre public sont impératives. Il n'est donc pas permis d'y déroger par des dispositions contractuelles contraires.
Vous pouvez, le cas échéant, vous reporter vers le forum sur lequel ces questions ont déjà été abordées, à propos des clauses illégitimes des règlements de copropriété, je crois.
Dans tous les cas, les dispositions contractuelles contraires à l'ordre public sont réputées non écrites.
Mais, malheureusement, il convient d'ajouter une pierre supplémentaire à l'édifice.
En effet, les titulaires du droit de critique de la clause contraire à l'ordre public ne sont pas toujours les mêmes (le titulaire du droit de critique est ici celui qui peut se prévaloir de l'atteinte portée à l'ordre public afin qu'il ne soit pas fait application de la clause litigieuse à son égard).
Au sein des dispositions d'ordre public, il convient de distinguer selon qu'il s'agit de dispositions d'ordre public de direction (en rapport avec les intérêts supérieurs de la société, comme les bonnes moeurs ou l'organisation des pouvoirs politiques, au sens large, y compris, le cas échéant, sur le plan économique, en somme l'intérêt général) ou de dispositions d'ordre public de protection (protection de l'une des parties, supposée la plus vulnérable).
Lorsque l'ordre public de direction est en cause, le droit de critique doit être ouvert le plus largement possible, afin qu'il existe un maximum de chances que la disposition qui heurte cet ordre public soit anéantie.
Lorsque c'est seulement l'ordre public de protection qui est en cause, la situation est bien différente. Il suffit qu'il ne soit pas fait application de la disposition contraire à cet ordre public à l'égard de la partie protégée.
Dans votre cas, vous auriez intérêt, si votre bailleur y consent, à intégrer un avenant à votre bail, aux termes duquel la résiliation du bail prendra effet à la date de la livraison de votre maison.
Certes, la clause serait contraire aux dispositions (d'ordre public) de la loi de 1989 relatives aux congés.
Cependant, l'ordre public ici en cause est un ordre public de protection. C'est le preneur que le législateur a essentiellement entendu protéger. Le droit de critique ne serait ici ouvert qu'au bénéfice du preneur. Le bailleur, quant à lui, ne pourrait pas invoquer le fait que cette clause serait contraire aux dispositions d'ordre public de l'art. 15, I., al. 2 de la loi de 1989 pour échapper aux conséquences qu'elle entraîne et revenir, ainsi, aux modalités légales.
Non seulement cette analyse se fonde sur les mécanismes contractuels de droit commun, mais elle peut également s'appuyer sur les dispositions de l'art. 3, al. pénultième, interprétées de manière large.
En outre, s'agissant de la loi de 1982, qui régissait les baux d'habitation antérieurement, la C. de Paris a pu considérer que les dispositions de l'art. 17 (dont l'objet et la rédaction étaient très proches) mettaient en cause simplement l'ordre public de protection.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 14 mai 2003 : 17:59:17
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Vous ne pouvez pas lier la résiliation du bail à la livraison de votre maison : ce serait transférer un risque qui vous incombe à votre bailleur qui n'est pas concerné pas votre projet immobilier.
Au delà des simples aspects du droit, il faut considérer les choses de manière pragmatique et évaluer les risques financiers des différentes hypothèses. Je vous invite à lire, à ce sujet, le très bon article d'univers immo ci-après : http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=427
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 mai 2003 : 01:25:40
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Sybarite,
Vous considérez, ainsi, que la condition serait purement potestative, non ?
Est-ce bien ce que vous indiquez ?
A bientôt à vous lire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 mai 2003 : 01:37:05
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Sybarite,
Je viens de consulter le lien que vous avez indiqué.
La question est abordée sous l'angle des droits qui, le cas échéant, auraient été consenti à un autre locataire.
Effectivement, le locataire subséquent pourrait agir sur le fondement de la garantie d'éviction.
En revanche, je ne vois rien, sinon, qui pourrait s'opposer à ce que j'ai indiqué.
Je ne pense pas que lier la date effective du préavis (si le bailleur y consent, ce qui suppose qu'il ne se soit pas engagé derrière), à la livraison effective de la maison en question tombe sous le coup de la prohibition des conditions purement potestatives.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 mai 2003 : 01:51:35
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Je souhaiterais lever toute équivoque, mon analyse concernant le cas de Misfit était poussée à l'extrême.
Toujours est-il que, dans le cadre d'une procédure (et dans cette configuration), elle est susceptible d'apparaître dans des conclusions.
En tous cas, sur le plan moral je ne la soutiendrais certainement pas.
Je partage totalement l'appréciation de Valazur.
Il faut rappeler que les conventions doivent être exécutées de bonne foi (art. 1134 C. civ).
Bien cordialement (et dodo maintenant).
Antoine GAUDIN
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 20:12:51
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Antoine Gaudin,
Vous avez raison, le contenu de votre 1ere contribution est tout à fait juste et je ne le remets nullement en cause. Seulement, il faudrait comme vous l'indiquez que le bailleur y consente. (l'avantage contractuel se faisant alors au bénéfice du preneur, effectivement cela ne me parait pas contraire aux dispositions d'ordre public)
On ne peut pas imposer au bailleur une interdépendance entre la date de résiliation du bail et la livraison de la maison car, il s'agirait effectivement, à mon sens d'une clause potestative (pour Misfit qui n'est paut-être pas aussi versée dans le droit qu'Antoine Gaudin, une clause est réputée postestative lorsqu'elle fait dépendre l’existence d’un droit de la seule volonté de l’une des parties à l’acte).
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 21:01:42
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Exactement, on ne peut mieux dire !
A bientôt, à propos d'une autre question. Peut-être celle de Gwenbreiz2003, qui me semble offrir une fenêtre étroite.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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