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cocognito
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 Posté - 19 mai 2003 : 21:46:17
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Bonjour,
J’aimerais connaître votre avis et conseil concernant notre prochaine assemblée générale.
Je fais partie d’un groupe de copropriétaires mécontent de notre syndic en raison de son incompétence. Deux assemblées générales ont été tenues, il n’y a pas eu de procès verbaux rédigés. Lors de la dernière AG, la majorité des présents avait voté le non renouvellement du syndic, par une acrobatie ce dernier a considéré que nous n'étions pas en seconde lecture mais en première lecture pour faire annuler le vote.
A la fin de ce mois se tiendra une assemblée générale. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu le P.V. de l’A.G. de janvier dernier, le délai de convocation n’est pas respecté, ai-je le pouvoir d’annuler cette A.G. pour ces deux vices de forme que j’ai mentionné par lettre recommandée.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 23:04:09
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Par quelle prouesse votre syndic a-t-il annulé un vote ?
Je crois qu'on aura tout vu !
Apparemment, vous êtes légalement dépourvu de syndic.
Elisabeth |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 14:36:54
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Bonjour,
Merci pour votre réaction.
Le mandat du syndic se renouvelle annuellement. A ce jour est-il toujours compétent pour nous représenter ??
Mieux vaut tard que jamais..., je m'inquiète seulement de l'absence de procès verbal...une erreur des copropriétaires. Toutefois, on a mis à l'ordre du jour 2 syndics de remplacement.
Je crois que le syndic va chercher une nouvelle manip pour que son non renouvellement ne soit pas recevable et à reporter une fois de plus l'AG.
Anli
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 20:34:14
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Désolée de vous transmettre aussi peu d'éléments, je vais interroger le président du conseil syndical qui devrait pouvoir me donner une réponse.
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 22:50:21
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Bonsoir,
Suite à notre échange, je viens de regarder mes documents. Le contrat du syndic joint à chaque convocation n’indique aucune date.
Je vous apporte des informations complémentaires qui vont pouvoir vous aider à m’éclairer de cette situation confuse et surtout acquérir quelques bons réflexes (encore défaillants) nécessaires face à un syndic véreux.
Je lis qu’à l’ordre du jour de la 1ère A.G. en octobre 2002 est inscrit que « le renouvellement du syndic selon les conditions prévues au contrat joint à la convocation jusqu’à la prochaine assemblée statuant sur les comptes clôturés au 31.12.2002, qui se tiendra au plus tard dans les 12 mois suivant la fin de l’exercice… »
Tandis que l’ordre du jour l’A.G. en janvier 2003 et celle à venir mentionne que « le renouvellement du syndic selon les conditions prévues au contrat joint à la convocation jusqu’à la prochaine assemblée statuant sur les comptes clôturés au 31.12.2003, qui se tiendra au plus tard dans les 12 mois suivant la fin de l’exercice…
Il n’y a eu de procès-verbal pour l’A.G. en octobre qui a été considérée comme inexistante par le syndic faute de quorum.
Il n’y a eu de procès-verbal pour l’A.G. en janvier 2003, pourtant il y a eu approbation des comptes 2001, non approbation des comptes 2002 et pas de quittus au syndic. Ce dernier pour annuler la décision à déclarer que cette A.G. n’était pas une assemblée en seconde lecture (donc le vote ne peut être à la majorité des présents) mais en première lecture, celle d’octobre étant considérée comme inexistante.
Merci d’avance pour vos suggestions.
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 00:15:42
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Bonsoir Elisabeth,
Merci de vos commentaires. Je poursuis sur le site !
Je ne fais pas partie du conseil syndical, le président du conseil syndical découragé après l'A.G. de janvier a démissionné, il n'y a donc plus de conseil syndical.
Le règlement de la copropriété mentionne que la convocation AG doit respecter un délai de 20 jours. Je fais partie de ceux qui demandent que le règlement soit respecté.
Depuis que je communique grâce à ce site, je commence seulement à mesurer l'ampleur de la tâche, c'est bien pire que je ne le pensais !je réalise que le syndic profite de notre ignorance pour cacher les carences qui s'accumulent et contourner le règlement.
Stupéfaction, vous m'apprenez que nous sommes hors la loi !!! Comment va-t-on faire pour sortir de cet impasse ? Annuler l'AG ne servirait pas à grand chose sinon prolonger notre situation illégale, n'est-ce pas ?
Une idée me vient à l'esprit, étant des néophytes, le syndic va une fois de plus nous piéger, ne serait-il pas préférable de faire venir un avocat au cours de l'AG pour nous défendre au mieux ?
cocognito |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 00:26:03
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Je ne me souviens plus de la date de votre prochaine AG.
Il faut vous trouver le plus rapidement possible un nouveau syndic (et compétent celui-là)comme on vous l'a déjà conseillé.
Si votre syndic vous impose encore une AG foireuse, vous n'arriverez peut-être même pas à vous "imposer" et j'ai l'impression que dans ce cas, la seule solution sera l'administration provisoire (frais d'avocats et il faut passer par le tribunal) mais je crois avoir compris que les frais seraient à la charge du syndic mais je n'en suis pas certaine.
Il vaut mieux payer un petit surplus pour que la justice remette de l'ordre dans votre copropriété, plutôt que de payer un syndic qui ne fiche rien (vous payez pour un travail qui n'est pas fait !)
Et si la comptabilté n'est pas faite, le prochain syndic ne vous la fera pas gratuitement.
Pour entamer la procédure d'administration provisoire, il faut réunir 25 % de tantièmes (ne se fait pas en AG, il faut juste trouver les copropriétaires qui partagent vos vues et qui veulent en finir ainsi avec votre syndic).
Au fait, depuis quand êtes-vous copropriétaire et depuis quand ce syndic est-il en place ?
Elisabeth |
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aulde
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312 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 07:43:33
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Pour avoir un administrateur provisoire il faut lors de l'ag que le syndic ne soit pas reelu.
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 23:15:58
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Bonsoir Pascal,
Ni durée et ni de date précise de la fin du mandat sont mentionnées dans le contrat, ce qui signifie alors que le syndic n'est plus mandaté. Dois- je comprendre que la convocation de l'A.G. fin mai n'est pas valable, peut-on toutefois la maintenir ?
Votre expérience confirme que le syndic a effectivement choisi comme lieu ses bureaux, donc je vais essayer de trouver un lieu de repli.
Je ne manquerai pas d'aller lire la saga du Val d'Azur II pour acquérir les bons réflexes.
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 23:40:03
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Bonsoir Elisabeth
Devinez, l'AG devrait avoir lieu la veille de l'Ascension . Nous avons trouvé un nouveau syndic mais je ne suis pas sûre que nous allons obtenir les voix nécessaires pour virer l'actuel syndic et élire le nouveau.
Je suis en train de mobiliser les copropriétaires pour collecter le maximum de pouvoir. La difficulté est que les copropriétaires résidents sont en minorité, les copropriétaires investisseurs en majorité se désintéressent de la gestion. Ils sont représentés par une autre agence qui détient à priori le plus grand nombre de tantièmes, est le frère ennemi de l'actuel syndic. La tâche est rude et vous avez raison cela prend beaucoup de temps et d'énergie.
J'aimerais faire venir un juriste ou un avocat de l'Arc car nous ne sommes pas du tout armés pour nous défendre.
Je suis copropriétaire depuis 2 ans et le syndic est en place depuis plus de 4 ans.
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 23:54:08
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Nous n'avons plus de conseil syndical depuis janvier.
Je pense que notre syndic aura l'esprit vengeur pour faire payer les copropriétaires résidents de ne pas le renouveler et par conséquent jouer le jeu de son concurrent de toujours qui détient à priori plus de tantièmes que nous (copropriétaires résidents). En vous écrivant, je réalise que je dois mener deux batailles, tenter de virer le syndic et tenter de neutraliser l'autre agence qui peut facilement exercer son abus de pouvoir. La galère ne fait que commencer !
cocognito |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 21:53:34
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Vous avez trouvé un nouveau syndic. Mais sur quels critères l'avez-vous sélectionné ? Vous n'avez pas droit à une deuxième erreur.
Vous avez intérêt à aller lire les fameuses recommandations (quelqu'un peut donner les liens ?)
Si le frère ennemi de votre actuel syndic a le plus de pouvoirs, peut-être sera-t-il heureux de le virer ? Cela pourrait faire votre affaire ?
Je vous rappelle qu'un seul copropriétaire a droit à 3 pouvoirs et encore sous certaines conditions.
Pour Valazur :
Vous dites d'"exiger le poste de secrétaire de séance".
Comme il y a un vote, cela ne me semble pas si facile à obtenir. Personnellement, j'avais demandé le secrétariat de séance ; la majorité des copropriétaires avaient eu ordre de voter systématiquement contre moi, donc c'est le syndic qui a pris le secrétariat comme d'habitude. Ma demande était largement justifiée : sa 1ère AG : 7 mois pour diffuser le PV ; sa 2è AG : 12 mois après, toujours pas de PV ; pour sa dernière AG, les 2 mois sont déjà dépassés !
Elisabeth |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 23:53:20
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Bonsoir Pascal,
Mille fois merci pour vos précieux conseils qui à la fois me rassurent et me découragent. J'ai alerté quelques copropriétaires de la réelle situation, loin de les conforter, cela les a davantage inquiété... je crains de me retrouver seule à lutter contre les deux méchants loups. Cela ne va pas être évident de trouver un Président de séance, un assesseur. Bon, j'ai encore quelques jours pour que les gens se remuent aussi !!
Vous écrivez "la façon dont il procède, pour moi il ne doit même plus cotiser. De quelle cotisation parlez-vous ?
Le changement de syndic est à l'ODJ, avec deux contrats de syndic, le compte bancaire séparé est également indiqué.
Qu'entendez-vous par appeler le budget 2003 ? (désolée, j'ai encore beaucoup à apprendre!)
Bien, je vais m'informer sur le compte bancaire séparé.
Merci d'avance pour votre aimable disponibilité. Je ne manquerai pas de vous solliciter pour d'autres conseils.
[/quote]
cocognito |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 00:23:22
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Bonsoir Elisabeth,
Nous avons une préférence pour un syndic, sur recommandation d'un copropriétaire satisfait de sa gestion pour une autre résidence et l'ARC ne l'a pas mis dans sa liste noire. Il semble être professionnel, à l'écoute, proche et disponible pour les résidences gérées. J'espère que nous ne faisons pas erreur, en tout cas, le contrat sera renouvelé annuellement et cela ne peut pas être pire !!
J'ai compris que j'ai intérêt à m'informer au mieux avant cette A.G. sinon ce sera le fiasco. J'ai déjà beaucoup appris, les énormes lacunes sont en train de se combler
Je compte sur le frère ennemi pour m'aider à dégager le syndic véreux. Mais je dois mobiliser les autres pour virer le deuxième véreux qui s'est bien gardé de nous dire que son ennemi n'est plus mandaté, que rien n'est légal actuellement. En tout cas, en tant que syndic, il devrait le savoir.
A priori, les présents seront trop contents de trouver un volontaire pour assurer le secrétariat, donc je devrais sans problème assurer cette fonction.
Comme l'écrit Pascal, je vais devoir la jouer serrée cette A.G. J'ose espèrer que les présents cessent d'être indifférents ou d'adhérer aveuglèment aux belles paroles du syndic. J'espère ne pas me retrouver dans votre situation à me retrouver seule contre tous. J'ai l'impression qu'en voulant bien faire, c'est la foudre que je risque de recevoir en retour.
cocognito |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 00:30:18
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Pour Valazur :
" au delà des 2 mois de non réception du PV vous pouvez faire annuler cette AG au TGI."
Auriez-vous une référence exacte de jurisprudence pour ce point particulier ? Ou un texte bien argumenté ?
Je n'ai jamais rien trouvé à ce sujet. Quant à déduire cela de la loi, tout dépend comment on l'interprète !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 00:44:52
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Ce n'est pas parce qu'un copropriétaire est satisfait de la gestion qu'un syndic est obligatoirement bon. Vous ne pouvez obtenir un avis valable que de la part d'un membre de conseil syndical impliqué dans sa copropriété, et encore faut-il qu'il y connaisse quelque chose à la copropriété.
A contrario, un copropriétaire peut vous "descendre" un excellent syndic, tout simplement parce que ce copropriétaire n'y connaît strictement rien aux lois (exemple chez moi : un copropriétaire dispose d'un garage dans un immeuble où il y a eu un ravalement ; il trouve qu'on lui a fait payer bien trop cher, du coup, il traite le syndic d'escroc) !
Les syndics sont en général très forts en "relations humaines" et sur l'art de manipuler les gens, de rester calmes en toutes circonstances et d'être très affables en toute occasion.
Mais il peut être complètement nul et incompétent. C'est bien ce qui nous est arrivé quand nous avons, il y a 2 ans, choisi notre "foutriquet".
Il était sympa et avenant et nous a montré qu'il avait beaucoup de bonne volonté pour gérer notre copropriété. En la circonstance, la bonne volonté ne suffit pas. Quand il y a d'énormes lacunes en matière de droit de la copropriété, il n'y a hélas rien à faire. De plus, dès qu'il s'agit d'un point de droit un peu "avancé", il conteste le bien-fondé de mes réclamations et de mes remarques, sachant très bien que tous les autres copropriétaires n'y connaissent STRICTEMENT RIEN aux lois !!!!
De plus, je pense qu'il faut absolument éviter des syndics qui travaillent seuls ou presque (chez moi : il y a le syndic, sa femme et son beau-frère !)
Que voulez-vous faire dans ces conditions ?
Il a fait des erreurs monumentales dans nos décomptes de charges y compris des erreurs de calcul tout à fait élémentaires (les seules qu'il ait reconnues ; il a quand même supposé que les copropriétaires savaient faire des multiplications !).
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 15:10:16
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Bojour,
Objet : annualation d'une AG pour non respect de délai de diffusion du PV!
Non ! L'assemblée générale reste valide. La sanction est ailleurs.
1. Opposabilité aux opposants ou absents.
Je pense que tant que les absents ou opposants n'ont pas reçu le PV, les décisions prises par l'AG ne leur est pas opposable. Mais je n'ose trop m'avancer.
2. Prescription de 2 mois.
Les actions en contestation des décisions de l'AG ne sont plus prescrites après un délai de deux mois suivant la notification du PV. Les contestations restent possibles pendant dix ans.
Mais, la tenue de l'AG n'est pas en elle-même entachée d'irrégularité.
Notons enfin, même si cela peut paraître aberrant, que l'envoi d'un procès-verbal aux copropriétaires présents à l'AG qui n'ont pas voté NON sur aucune question de l'ordre du jour n'est pas obligatoire.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 22:50:44
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Ce que je trouve surtout aberrant, c'est que le procès-verbal ne soit pas envoyé, en théorie, aux absents représentés.
Ainsi un copropriétaire peut très bien voir arriver de gros appels de fond, alors même qu'il ne sait même pas ce qui a été décidé en AG.
P.F. Barde a dit :
"2. Prescription de 2 mois.
Les actions en contestation des décisions de l'AG ne sont plus prescrites après un délai de deux mois suivant la notification du PV. Les contestations restent possibles pendant dix ans."
Là je ne comprends pas : normalement, on a 2 mois après la notification du PV, pour contester. Alors pourqoui dites-vous 10 ans ?
Il y a quelque chose que je ne saisis pas !
Elisabeth |
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cocognito
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 23:54:30
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Bonsoir à tous,
Je vous tiendrai informer de cette A.G. qui semble être plein de rebondissements en notre faveur ou défaveur.
Je poursuis ma campagne de mobilisation et suis atterrée de constater que certains sont satisfaits du syndic actuel. Leur philosophie : Changer de syndic, c'est prendre le risque de tomber sur un syndic plus incompétent. Conclusion : Se contenter de la situation présente.
Mon discours : changer de syndic, on peut trouver mieux, semble être une hérésie.
Bon,l'immobilisme risque de mettre fin à ma bataille... En cas d'échec, la copropriété méritera le syndic véreux ... quelle triste perspective !!!
cocognito |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 00:19:51
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Consolez-vous ! Cela fait plus d'un an que je me bats pour faire virer notre syndic totalement incompétent. Malheureusement, je suis face à un conseil syndical inerte et timoré, incapable de faire les démarches qui s'imposent et pas du tout conscients du désastre.
Tout ce qu'ils ont été capables de faire, c'est une "campagne électorale" assidue dans laquelle ils ont convaincu une grande majorité de copropriétaires de me révoquer du conseil syndical car j'étais l'"empêcheuse de tourner en rond". Et évidemment, ils ont gardé le syndic, car il ne fallait surtout pas faire ce que je leur avais conseillé.
Mais je pense qu'ils auront prochainement un petit "électrochoc" de ma part, ce qui les fera peut-être réfléchir.
Avec une autre copropriétaire, nous allons menacer "la" membre du conseil syndical qui a tout orchestré, d'agir en justice contre le syndicat des copropriétaires, si elle n'obtient pas rapidement la démission du syndic.
Certains auraient-ils déjà essayé ce genre de méthode ? Les syndics seraient-ils plutôt du genre à rester coûte que coûte en place ? Ou seraient-ils plutôt tentés de démissionner ?
Pour ce qui me concerne, le syndic est tellement incompétent qu'il ne sait même pas tout ce qui l'attend si nous finissons par aller en justice (par ex., il perdrait sans doute les 7000 € qu'il a prêtés à la copropriété).
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 01:24:50
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Bonjour Elizabeth,
J'ai dû mal formuler ma pensée : si le procès-verbal de l'assemblée est notifié plus de deux mois après la tenue de l'assemblée, le délai de contestation n'est plus de deux mois mais de dix ans, d'où l'intérêt de notifier le procès-verbal dans les temps.
Cordialement
P.F. Barde |
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