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Il me semble que s'il refuse, il pourrait être considéré comme licencié; il serait probablement intéressant pour la copropriété d'accepter une transaction dans ce cas (environ six mois de salaire, logement compris). L'idéal étant bien entendu de revaloriser son salaire, d'une manière qui lui permette de se loger convenablement dans les environs. Cela dit, vous avez un peu de temps devant vous, puisque le bien n'a pas dû être vendu libre, et qu'il faudra que l'acheteur donne congé.
Cette décision est une décision de modification du poste, il faudra d'abord attendre son refus (il a le droit de refuser) et ensuite le convoquer (avec un délai suffisant, au moins quelques jours, pour lui permettre de prendre conseil et de se faire assister) à un entretien préalable au licenciement. Normalement, cela fait partie des fonctions du syndic. Je me demande s'il ne vous faudra pas une deuxième résolution en AG pour supprimer complètement le poste, une fois le gardien parti (et si vous ne trouvez pas de remplaçant), et embaucher un employé d'immeuble ou faire appel à une sciété de nettoyage. Est-ce prévu?
Pouf pouf ! On reprend depuis le début : le syndicat des copropriétaires a un contrat de travail avec le gardien qui comporte un logement de fonction ! De surcroît, le logement est une condition d'exercice de la fonction de gardien : celle-ci est définie par l'article 18 de la Convention collective qui stipule :
"Les salariés relevant de la présente convention, se rattachent : "A. - Soit au régime de droit commun (catégorie A) lorsqu'ils travaillent dans un cadre horaire : 169 heures, correspondant à un emploi à service complet ; l'horaire mensuel contractuel (H) devant être précisé sur le contrat de travail. "Les modalités de répartition de cet horaire sont celles fixées par la réglementation en vigueur, étant précisé que les dérogations prévues notamment par les articles L. 212-2 du code du travail (répartition sur 4 à 6 jours), les articles 212-4-1 (horaires individualisés), L. 212-8 (variation de l'horaire hebdomadaire dans l'année) et L. 212-5 (organisation de cycles) peuvent être mises en oeuvre soit par accord d'entreprise, soit par annexe à la présente convention, pour un secteurd'activité ou une profession déterminé(e), lorsque l'une ou plusieurs de ces dispositions répond aux nécessités de l'exploitation et s'inscrit dans les usages dudit secteur d'activité ou profession.
"B. - Soit au régime dérogatoire (catégorie B) défini par les articles L. 771-1 et suivants du code du travail (excluant toute référence à un horaire) lorsque leur emploi répond à la définition légale du concierge. Leur taux d'emploi étant déterminé par application du barème d'évaluation des tâches constituant l'annexe no 1 à la convention : 10 000 unités de valeur (UV) correspondant à un emploi à service complet exercé dans le cadre de l'amplitude définie au § 3 ci-après."
(Rappel : un gardien est "catégorie B"...)
Et l'article L771-1 du Code du Travail dit "Sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femmes de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire du contrat de travail, sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions."
Le syndicat des copropriétaires s'est fait "avoir" par le promoteur qui n'a pas fourni le logement de fonction en tant que partie commune et avait (a toujours?) la possibilité d'en exiger la fourniture ; ce n'est pas au gardien en tous cas d'en faire les frais, et ce n'est bien entendu pas à lui de se chercher un autre logement !
Le syndicat est donc dans l'obligation de lui trouver un autre logement (par exemple en le louant) ou alors il peut déciser de licencier le gardien pour raison économique ; mais ce licenciement doit s'accompagner de la suppression du poste, ce qui relève normalement de l'unanimité de tous les copropriétaires...
Par contre, la suppression de son logement de fonction a tout lieu d'être refusée par le gardien, ce qui entraîne une rupture de contrat du fait de l'employeur, qui serait sanctionnée lourdement par les "prud'hommes"...
Mais au fait, le syndicat des copropriétaires était locataire de ce logement ? Qu'est-ce que ce congé dont vous parlez et est-il régulier (6 mois avant l'échéance du bail ? congé pour reprise ? congé pour vente ?) ; le syndicat ne peut pas le contester ?
NB. il doit être clair que le gardien n'est pas "locataire" de son logement : il est le préposé du syndicat, et l'état des lieux qu'il a signé vis à vis du propriétaire engage le syndicat et non pas lui-même ; par ailleurs le syndicat a des obligations d'entretien du logement vis à vis de son salarié qui n'ont rien à voir avec les obligations d'un propriétaire vis à vis de son locataire... (voir la Convention collective)
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Posté - 22 mai 2003 : 19:39:39
