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Bonjour, Je viens d'acheter un appartement en dernier étage. A ce lot sont attenantes des combles avec un acces par une échelle située dans mon appartement exclusivement. Le propriétaire a obtenu de l'ag une autorisation pour une mise ne place de velux (c'est tout) et me dit que cela signifie que j'en ai la jouissance exclusive et donc que je peux aménager les combles.
J'ai des doutes : - est-ce que j'ai vraiment une jouissance "exclusive" des combles - est-ce que la jouissance exclusive (ou privative si cela veut dire la même chose ?) signifie que je peux aménager ces combles (revêtements, electricite... sans toucher au gros oeuvre) Je signale que ces combles sont définies comme "espace à fond perdu" dans le réglement de copropriété et que les combles ne me rajoutent pas de m² (1m60 dans sa surface la plus haute). Par ailleurs, la charpente n'est pas en excellent état (immeuble de 1930, travail très artisanal) et même avec le controle d'un architecte j'ai peur d'avoir de lourdes conséquences un jour s'il y a un probleme un jour avec le toit. Est-ce que quelqu'un peut m'éclairer, legalement parlant ? Merci d'avance. Pascalinette
Surtout pas de précipitation qui risquerait de vous coûter cher par la suite. Vous êtes autorisée à poser des fenêtres de toit. Pas plus. Si vous voulez plus, il faut demander plus.
Dans la mesure où vous êtes la seule personne ayant accès aux combles, vous en avez la jouissance exclusive de fait et donc il est peut-être inutile de la demander. Des petits malins y trouveraient certainement l’occasion d'exiger que vous achetiez ce droit et il vous faudrait faire publier une modification au règlement de copropriété, beaucoup de frais et de tracasseries pour peu de chose. Donc, si vous voulez aménager ces combles, vous pouvez vous contenter de demander l’autorisation de faire des travaux affectant les parties communes. Prenez toutefois la précaution de vérifier qu’il n’y a pas de possibilité d’aménager un autre accès aux combles, car alors, si cela ce faisait et qu’officiellement vous n’avez pas de jouissance exclusive, on pourrait un jour pénétrer chez vous impunément. Le mécanisme de l’usucapion ne fonctionnerait pas en un tel cas.
Ce qu’il faut étudier très attentivement, c’est la possibilité de laisser faire des travaux d’entretien de la toiture. Vous aurez beau avoir recueilli une autorisation de faire des travaux affectant les parties communes, vous ne pourrez en aucune façon vous soustraire à l’obligation de donner toutes les facilités d’accès pour l’entretien, en démontant à vos frais vos installations si besoin est. Le projet de décision vous autorisant à entreprendre un tel aménagement devra être rédigé très soigneusement dans le but d’éviter tout litige ultérieur.
Quant à l’incidence d’un éventuel aménagement intérieur sur l’état de la toiture, le conseil d’un architecte assorti d’une expertise technique contradictoire dressant l'état des lieux devrait écarter le risque qu’on vous impute abusivement des dommages seulement créés par la vétusté.
Effectivement, il peut y avoir possibilité de créer un autre passage par les combles correspondant aux appartements voisins (en détruisant le muret). J'en conclus que cette entreprise est risquée si je ne demande pas la jouissance exclusive, n'est-ce pas ? L'assemblée générale n'ayant lieu qu'en février prochain, pour la demande de travaux affectant les parties communes, je comprends que je suis également obligée d'attendre cette même assemblée. Est-ce que dans ce cas, il ne vaut pas mieux que je demande directement la possibilité de les racheter, quitte à payer à mes frais la modification du réglement de copropriété ? Je ne peux donc rien faire d'ici là ?!!!
Par ailleurs je viens d'apprendre que les voisins n'ont pas d'accès à leur propre comble et j'en ai conclu, puisque le réglement de copropriété ne fait rien appraître sur cet espace "perdu", que peut-être l'ancien propriétaire avait lui même aménager un accès à ses combles, en tous cas n'était pas en conformité avec le réglement. Je suis un peu désemparée (alors que je viens de signer la promesse de vente).
Puisque vous venez d’acheter, peut-être n’avez-vous pas eu connaissance du texte exact de la décision de l’AG autorisant votre prédécesseur à poser des fenêtres de toit. Il serait utile pour vous de le connaître. Peut-être donne-t-il en fait une autorisation plus large que ce que vous pensez. Ce serait la première chose à faire avant de se lancer dans des spéculations qui pourraient se révéler vaines.
Si cette autorisation est restreinte à la pose de fenêtres sans mention d’un droit de jouissance, il vaut mieux prendre des précautions. Si aujourd’hui vous avez affaire à des copropriétaires conciliants qui ne cherchent noise à personne, vous ne savez pas à qui les autres appartements pourront être vendus. Il conviendra donc d’obtenir pour le lot de copropriété qui correspond à votre appartement un droit de jouissance exclusive des combles situées à la verticale de ce lot. C’est une sorte d’aliénation dont la décision doit être prise à la double majorité de l’article 26, sans bénéfice de la double majorité allégée en deuxième lecture. Ces conditions de majorité seront peut-être un obstacle, mais impossible à contourner.
Si vous êtes impatiente, vous pouvez toujours demander la convocation d’une assemblée spéciale pour statuer sur votre demande. Cette assemblée sera évidemment à vos frais.
Quant à l’historique de ce qui a pu se passer avant, peu importe. Vraisemblablement il n’y a qu’un accès aux combles et le hasard a voulu que ce soit dans votre appartement.
Pour ce qui est de la valeur que l’on pourrait accorder à l’attribution d’une jouissance privative, elle ne peut être que modique, en raison des contraintes d’accès (état douteux de la toiture sur laquelle il faudra certainement intervenir à moyen terme) d’une part et de sa hauteur non conforme aux normes d’habitabilité d’autre part.
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Posté - 24 mai 2003 : 15:59:23
