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javi
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 26 mai 2003 : 13:21:50
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Bonjour,
Voici un rappel rapide de la situation :
Je suis dans une copropriété composée de 30 pavillons et 25 appartements (regroupés dans 2 immeubles). A cela s'ajoute 25 garages relatifs aux pavillons et des voies communes.
Aujourd'hui tout est dans une même copropriété qui est géré par un syndic professionnel.
Concernant les pavillons, ils sont considérés en division parcellaire.
Nous venons d'apprendre que les pavillons n'ont rien à faire dans cette copropriété (le syndic à tout fait pour nous conserver le plus longtemps possible). Seul nos garages sont dans une copropriété.
D'ici un mois aura lieu l'assemblée générale.
Comment faut-il procéder pour sortir de la copropriété (pour les pavillons et par pour les garages et espaces communs) ?
L'objectif est de monter une ASL pour les pavillons et rester dans la copro pour les espaces et les garages.
De plus quelle est la responsabilité du syndic sur les points suivant :
- Nous avons gagné un procés il y a 10 ans avec le constructeur de nos maisons.
Une somme de plus d'1 million de franc a été gagné et versé sur le compte du syndicat mais géré par le syndic.
Aucun placement n'a été fait. 10 aprés nous avons 1 MF.
- Des procés ont été engagé contre certains corpopriétaires par le syndic. Aucun aval du syndicat n'a été donné.
- On (le syndic) nous demande de l'argent (au propriétaire de pavillon) pour financer un procés d'un propriétaire d'un appartement.
Merci pour vos eclaircissement.
Edité par - javi le 26/05/2003 13:36:15
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 16:08:33
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Bonjour,
Qu'est-ce qui vous fait dire que les pavillons n'ont rien à faire dans la copropriété ? Si, à l'origine, la copropriété a été constituée avec ces pavillons, ils y restent tant que leurs propriétaires n'ont pas décidé de s'en retirer. En fait, ils ne seraient pas compris dans la copropriété, mais gérés par le syndic avec le reste comme s'ils l'étaient ? Difficile à croire. La lecture de l'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété devrait vous permettre de savoir exactement ce qu'il en est.
Article 28a de la loi du 10 juillet 1965 :
Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
Un notaire devra intervenir pour dresser l'acte authentique de retrait. Autant le consulter au préalable pour préparer la demande qui sera portée à l'ordre du jour de l'AG. Les frais ont été réduits afin de faciliter une telle opération. Mais en premier lieu, vérifier que les pavillons ne sont pas enclavés dans des parties communes, ce qui rendrait l'opération autrement plus complexe (voir ci-dessous). En outre, il subsistera peut-être des services collectifs à partager ou des seritudes à prévoir en raison de passages de canalisation ou autres. Il peut donc s'agir d'une affaire complexe à préparer soigneusement et autant que possible en consultant le conseil syndical.
Pourquoi une ASL ? Cela voudrait-il dire qu'il y a des voiries communes, actuellement parties communes de la copropriété ? Il faudrait alors aliéner ces parties communes.
Rester dans la copropriété pour les espaces ?
Je pense que ceux-ci sont parties communes. Vous ne pourrez continuer à en bénéficier qu'en tant que copropriétaire d'un garage. En tant que copropriétaire de pavillon vous n'aurez plus aucun droit sur les parties communes de la copropriété dont vous vous êtes retirés, sauf à créer dans cette dernière des lots consistant en un droit d'accès, ce qui me semble plutôt tordu. Autant alors demeurer dans la copropriété.
1 MF de francs conservés par le syndic.
Il étonnant que cette somme n'ait pas été distribuée ou utilisée. La question la plus importante à se poser est celle de l'emploi qui doit en être fait. De toutes manières, les possibilités de placer les sommes détenues par les syndics sont très réduites : caisse d'épargne ou dépôt à terme. La décision de placer les sommes revient à l'assemblée générale. On peut reprocher au syndic de ne l'avoir pas suggéré, mais on peut aussi reprocher au conseil syndical de n'y avoir pas pensé. Il ne s'agit que d'une négligence de gestion (partagée), non d'une fraude.
Procès contre un copropriétaire.
Le syndic n'a pas à obtenir d'autorisation particulière pour poursuivre un copropriétaire débiteur. Mais il doit rendre compte à l'assemblée générale des actions entreprises.
Frais de justice
Dans la mesure où les pavillons sont compris dans la copropriété, les frais de justice, comme toutes les autres charges d'administration sont partagés entre tous les copropriétaires.
Conclusion.
Les accusations de fraude que vous pourriez porter contre votre syndic seraient, avec les éléments que vous indiquez, sans aucun fondement.
Cordialement
P.F. Barde |
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reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 21:19:27
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1MF non placé ne serait ce qu'à la CE c'est vraiment loin d'une gestion ne serait ce "qu'en bon père de famille" !!!!
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 12:30:01
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Bonjour,
Pour Valazur,
Je ne disconviens pas qu'il puisse être opportun de soumettre à l'assemblée générale les décisions de poursuivre judiciairement les copropriétaires débiteurs. Tout dépend de la situation de la copropriété, du degré d'urgence, du climat des relations entre les copropriétaires et des relations entre ceux-ci et leur syndic, de la manière, lâche ou serrée, dont le conseil syndical entend exercer son contrôle etc et je ne crois pas qu'on puisse établir en la matière une règle générale. Je voulais surtout répondre à Javi que d'un strict point de vue légal le syndic n'avait pas commis de faute en poursuivant en justice un copropriétaire débiteur de sa quote part de charges.
A la lecture du résumé fait par Javi, on n'est certes pas enclin à féliciter le syndic pour sa gestion, mais on ne saurait non plus, sur les éléments d'appréciation donnés, s'autoriser de porter contre lui une accusation aussi grave que celle d'un comportement frauduleux. Il faut savoir peser ses mots sinon ceux-ci finissent par perdre de leur sens et à trop crier au loup sans raison ...
Cordialement
P.F. Barde |
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javi
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 16:43:32
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Bonjour,
Je crois devoir des explications à la lecture de vos réponses.
Plutot que d'agir de la sorte (accusé le syndic) j'ai préféré en parlé au préalable avec vous. Et je m'apperçois qu'il faut que je grossisse un peu plus mon dossier pour attaquer.
En ce qui concerne ces 1MF, il s'agit d'un procès gagné face au constructeur qui n'a pas utilisé les bons materiaux de construction. Conclusion : des fissures dans les murs et l'eau qui rentre dans les pavillons.
Procès gagné donc 1MF à repartir (10 ans pour les repartir). Le temps de la repartition, et l'argent est resté sur un compte non remunéré.
Le syndic n'ayant jamais eu l'ordre de les placer les a gerdé sur un compte.
Il est legitime de penser que le syndic a du se les placer pour lui. (Il s'agit d'une accusation sans fondement, certe !). Comment puis-je vérifier si le syndic a gagner de l'argent avec notre argent ?
Un copropriétaire habitant dans un immeuble a porté plainte suite à ces fissures. Ne justifiant pas de travaux d'urgence, le syndic est parti en procés contre ce copropriétaire. Des provisions pour avocat ont été demandé pour l'année 2003.
La question que je me pose : En quoi propriétaire d'un pavillon, j'ai a participé à un procés qui touche les immeubles.
Il faut savoir à ce jour que la copropriété est constitué de la sorte :
32 pavillons : 32 lots, 32 voix
2 immeubles : 2 lots, 25 voix.
Concernant les parties communes, en effet elles sont propriétées des immeubles et des pavillons. D'où la necessité de créer une ASL.
Sur mon acte d'achat, il est noté :" s'est engagé à vendre...
une maison d'habitation et garage sis .... comprenant
un immeuble situé à ..... ,consistant en une parcelle de terrain sur partie de laquelle est edifiée une construction à usage d'habitation,... édifié sur le lot N°... du lotissement.... et figurant au cadastre de la commune d....
Ladite parcelle de terrain forme le lot n°... du lotissement dénommé...
et les 18 millièmes des parties communes du lotissement....
Dernier point : les comptes
Voici quelques détails frappant :
Augmentation de 36% des charges générales entre 2001 & 2002
Augmentation de 267 % des Frais d'assemblée générale (même rythme sur les 2 années)
Augmentation de 313% des frais divers de gestion
Tirage du compte de gestion gratuit en 2001 et 273 Eu en 2002
JE remercie tous ceux qui prennent le temps de me repondre
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 21:41:42
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Bonjour,
Longue liste de questions auxquelles je vais tâcher d’apporter dans l’ordre des amorces de réponse seulement parce qu’il manque encore des éléments..
Non emploi du 1 MF d’indemnité.
Il paraît ahurissant que rien n’ait été fait depuis dix ans. Si l’indemnité reçue est aussi importante, c’est que les désordres sont importants. J’imagine que plus on attend, plus ils s’aggravent et j’estime que le souci d’une saine gestion du patrimoine aurait commandé qu’on entreprît les travaux de réparation dès réception de l’indemnité ou qu’on répartît l’indemnité reçue à chaque copropriétaire, ceux des pavillons, tout au moins, de façon à leur permettre le financement de ces réparations. Le plus coupable en l’affaire n’est pas le syndic, qui aurait dû néanmoins en faire plus, ne serait-ce qu’en raison de son devoir de conseil, que les copropriétaires eux-mêmes et, au premier chef, le conseil syndical. Pour l’heure le plus important n’est pas tant de savoir si le syndic, régulièrement ou non, a gagné de l’argent, ce qui n’est que l’arbre qui ne doit pas cacher la forêt, mais de décider de l’emploi de la somme qui reste inutilement bloquée. Le plus simple pour tous serait de décider une répartition de l’indemnité. Il y a peut-être litige sur le mode de répartition. L’indemnité doit en toute logique être partagée comme indiqué dans les rapports d’expertises sur lesquels s’est appuyé le tribunal et qui doivent donner le détail des désordres et le coût estimé de leur réparation. Cette répartition devra être adoptée en assemblée générale à la majorité de l’article 24. Si un mode de répartition ne surgit pas d’évidence à la lecture des rapports par le plus épais des béotiens, il serait prudent de consulter au préalable un expert en travaux du bâtiment : cabinet d’expertise ou architecte.
On peut maintenant s’intéresser au 1 MF qui dort. Si, comme l’a écrit Valazur dans un précédent message, la copropriété a opté pour le compte séparé, les éventuels produits financiers des avoirs de la copropriété reviennent à celle-ci. Si en revanche, elle a opté pour le compte commun, les produits financiers reviennent au syndic, sauf convention passée entre la copropriété et le syndic décidant d’un mode de placement et d’un partage des produits financiers, une telle convention devant être décidée par l’assemblée générale. Avec un compte ouvert au nom du syndic et en l’absence de convention particulière, le syndic ne doit rien. La raison en est simple. La copropriété reçoit 1 MF de francs. Celui-ci est déposé sur un compte bancaire ouvert au nom du syndic. De ce fait la somme n’appartient plus à la copropriété mais au syndic, puisque, rappelons-le, le compte appartient au syndic, lequel, en contrepartie, a contracté une dette de 1 MF envers la copropriété. Tant que le syndic est capable de rembourser sa dette, on ne peut rien lui reprocher. On ne peut exiger de lui de rendre plus qu’il ne doit.
C’est la copropriété qui est responsable du bon état des parties communes et c’est pourquoi un copropriétaire des pavillons, qui attend depuis dix ans réparation des désordres qui lui causent préjudice, vraisemblablement excédé, a fini par se fâcher. Ce que vous en dites n’est pas clair. Qui a pris l’initiative de la procédure judiciaire ? Je crois deviner que le copropriétaire a mis en demeure le syndic, en sa qualité de représentant de la copropriété, d’entreprendre les réparations sous un certain délai, que le syndic a refusé au motif qu’il n’y avait pas urgence et qu’en conséquence le copropriétaire tente de forcer le syndic à le faire en recourant à la voie judiciaire. Représentant de la copropriété, le syndic est donc en charge de sa défense et la fait représenter dans l’instance par un avocat. Les frais de procédure et les honoraires d’avocat constituent des charges d’administration de la copropriété qui doivent être supportés par tous les copropriétaires au même titre que les honoraires du syndic
Pour la suite, je reste dans l’incapacité de vous dire quoi que ce soit, je n’y vois toujours pas clair. Ce n’est pas l’acte de vente qui donnera les renseignements les plus utiles, mais le règlement de copropriété. Mais 2 lots, 25 voix pour les immeubles : cela ne ressemble pas à une copropriété. Le lot est la molécule de la copropriété. Elle est indivisible et il ne pourrait y avoir qu’un copropriétaire par immeuble. Vous êtes donc dans une ASL, non dans une copropriété. Un indice supplémentaire figure dans l’acte de vente : il est question de lotissement et de parties communes du lotissement et non de parties communes de copropriété. Les notaires ne sont pas tous des lumières mais dans les actes authentiques emploient en général les termes adéquats. Il faut que vous regardiez de près les statuts de cette ASL. Sa gestion doit être sous la responsabilité d’un président et votre syndic ne serait que le gérant chargé des tâches administratives sous l’autorité du président. Peut-être n’y a–t-il plus de président et celui que vous appelez le syndic gère-t-il l’ensemble en l’assimilant à une copropriété sans avoir de mandat valide et en appliquant des règles de gestion totalement fantaisistes. Vous risquez d’être dans une situation tout à fait irrégulière qu’il conviendrait d’éclaircir au plus tôt. La longue immobilisation de la somme de 1 MF s’explique peut-être par l’obscurité de la situation. Pour conclure sur ce sujet : vous n’êtes pas sûr du statut régissant l’ensemble immobilier, la personne qui le gère n’est peut-être pas régulièrement désignée et n’applique peut-être pas les bonnes règles statutaires de gestion. Il est indispensable que vous ayez soit le règlement de copropriété, si celle-ci existait, soit le statut de l’ASL ou autre. Si vous ne l’avez pas exigez le du notaire. Quelque part il a dû vous faire signer que vous avez pris connaissance de ce document. Menacez le de l’accuser d’abus de confiance si nécessaire. S’il ne l’a pas, qu’il se débrouille pour le trouver, au bureau des hypothèque ou ailleurs, à ses frais naturellement. Tant que vous ne saurez pas sous quel statut vous vous trouvez et que vous n’aurez pas d’assurance de la validité du mandat du supposé syndic, n’approuvez pas les comptes.
Quant aux charges, on peut rien dire tant qu’on n’a pas vérifié une à une toutes les dépenses : elles sont peut-être justifiées. Examinez avec soin l’état des dépenses de l’exercice.
Je suis curieux de connaître ce que vous découvrirez.
Cordialement
P.F. Barde |
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 21:46:57
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Entièrement d’accord avec P.F Barde
Que fait le conseil syndical ? n’a t-il jamais vérifié les comptes ? Dans ce cas commencez par changer de conseil syndical.
Aucun copropriétaire n’aurait pris la peine de demander une explication alors que quand même au moins à chaque assemblée générale il doit être joint à la convocation l’état des dettes et des créances !
D’autre part, si un copropriétaire a porté plainte pour des travaux qui devaient être réalisés avec l’indemnité perçue, la défense du syndicat (et non pas du syndic) va être dure dure.
Si le règlement de copropriété prévoit la participation des pavillons aux charges générales, vous êtes contraint de participer aux frais de la procédure qui doit concerner l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
Votre copropriété aurait-elle des problèmes de trésorerie ? dans ce cas ceci expliquait peut-être cela. Si la trésorerie de votre copropriété est saine dans ce cas vous pouvez commencer par négocier par exemple un avoir sur les honoraires de gestion courante et préparer le changement de syndic avec un vrai conseil syndical.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 23:46:48
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J’y suis ! Je viens de relire votre message initial et tout s’éclaire.
Vous êtes dans une ASL qui regroupe 33 entités : 1 ou 2 copropriétés regroupant les deux immeubles collectifs et les garages et 32 pavillons. Vous êtes copropriétaire en tant que propriétaire d’un garage.
Le dénommé syndic revêt en fait deux ou trois casquettes : syndic de copropriété(s) et gérant de l’ASL, tout cela étant amalgamé.
L’ASL existe mais ne fonctionne plus réellement ; il s’agit maintenant de la réactiver.
En attendant, selon toute probabilité, le dit syndic gère l’ASL sans aucun mandat. Tous ses actes en tant que gérant de l’ASL sont invalides et il ne peut prétendre à aucun honoraire. En ce qui concerne la somme de 1 MF, il exerce un séquestre irrégulier.
Il faut espérer que dans les comptes l’ASL et la copropriété ne soient pas confondus. Vous devriez recevoir deux appels de fonds chaque trimestre, un comme copropriétaire de garage et l’autre comme membre de l’ASL. Les assemblées générales doivent être disjointes. D’ailleurs elles ne suivent pas les mêmes règles.
Les règles de gestion de l’ASL sont définies par ses statuts uniquement. Il n’y a pas de loi régissant les ASL équivalente à la loi de 1965 régissant les copropriétés Il est donc important que vous ayez une copie des statuts de l’ASL. Puisqu’on vous a déjà parlé de l’ASL, vous devez avoir un voisin plus ou moins au courant qui détienne ces statuts. Faites vous en faire une copie. Embêtez tout de même votre notaire pour la forme qui aurait dû détecter une bizarrerie et vous en informer.
Le copropriétaire réclamant des réparations attaque sa copropriété à laquelle vous appartenez au titre du garage. Les frais engagés pour l’action en justice ne concernent que la copropriété et ne vous concerne donc que pour un petit nombre de tantièmes. L’ASL n’est absolument pas concernée.
La situation doit être tellement confuse que personne ne doit savoir comme répartir le 1 MF et c’est ce qui pourrait expliquer qu’on n’ait pas touché à cette somme depuis dix ans.
Maintenant que faire ?
Tout d’abord trouver un ou plusieurs volontaires pour exercer la fonction de président de l’ASL.
Cela fait, voir par quel moyen on pourrait valablement convoquer une AG de cette ASL, élire un bureau, dont le président, un gérant professionnel si nécessaire (un autre que l’actuel de préférence) et relancer la machine.
A vérifier tout de même, mais je pense être assez près de la réalité.
Cordialement
P.F. Barde |
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javi
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 07:18:29
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Bonjour,
Novice en la matière et essayant de m'y interresser de puis peu (car aucun proprietaire n'a les compétences pour).
Premièrement, j'ai un reglement de copropriété gérant les parties communes.
Deuxièmement, les 1MF ont été voté pour refaire nos façades (ce qui a été fait aprés 10 ans - durant la fin d'année 2002 - )
Troisièmement, le mot ASL n'est jamais apparu dans la copropriété. On en a jamais parlé !!! Est-ce qu'elle existe de droit et comme vous dites il faut la réactiver ?
Concernant le ravalement des façades, un rapport d'expertise a été remis il y a 10 ans sur la répartition des fonds en fonction des dégats de chaque Pavillon.
Comme nous avons gagné de l'argent (en proces) entre temps, il a fallu attendre de recolter l'ensemble des gains avant de commencer.
Certains ont remis en cause le rapport d'expertise, car entre sa date d'emission et le fil du temps, les façades ont continué à se dégrader.
Ne sachant comment repartir l'argent (milliemes, surfaces m2 des façades), tout le monde a voté 10 après de répartir l'ensemble de la somme à l'ensemble des copropriétaires afin de refaire l'ensemble de la copropriété.
Certains n'etant pas d'accord sur le mode de distribution, ils n'ont pas voulu refaire leur façade et ont attaqué les syndicat des coproprietaires.(Aujourd'hui, les pavillons sont flambants neufs et certains se retrouve au milieu avec leur couleur d'origine).
Tout cela pour en venir à se demander, s'il ne vaut pas mieux rien dire et rester à 55 voix afin de partager les risques de ce procès à 55.
A ce jour, mon rêve serait de trouver qelqu'un de compétent (et pas trop cher) afin qu'il s'investisse dans ce dossier.
Car croyez moi, c'est un vrai chantier qui ne s'arrete pas de grossir.
Cdt
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 11:34:23
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Essayer de s'informer c'est bien.
Démarrer plein pot en titrant "syndic frauduleux", c'est peut être un peut rapide !
C'est peut être vrai, mais, comme demandé plus haut, on aimerait connaître les actions du conseil syndical.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 13:55:36
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Bonjour,
Chaque information nouvelle que vous donnez suscite de nouvelles questions. La situation paraît très embrouillée.
Les pavillons ne sont pas regroupés en copropriété. C’est une première certitude qui s’impose à la lecture de votre titre de propriété.
Le lotissement comprenant plus de cinq lots, une ASL a obligatoirement été constituée, ou tout au moins ses statuts ont été rédigés (article R 315-6 du code de l’urbanisme). Ils ont été joints au dossier de demande du lotissement et pourront être retrouvés dans les archives de la mairie si l’on ne peut les retrouver ailleurs.
Vous êtes donc dans un lotissement comprenant 34 lots, 32 pavillons individuels et 2 immeubles en copropriété. Les parties communes du lotissement ne sont pas assujetties au statut de la copropriété mais aux statuts de l’ASL, et il faut bien distinguer les parties communes des immeubles en copropriété des parties communes du lotissement.
Si le lotisseur n’a pas convoqué l’assemblée générale constitutive de l'ASL, tout propriétaire de lot peut provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, (ce qui implique l’intervention d’un avocat) une convocation de cette assemblée générale par la voie judiciaire. (article R 315-8 du code de l’urbanisme).
Il s’agit donc maintenant de donner une réelle existence à cette ASL. Le mode actuel de gestion est totalement irrégulier.
En ce qui concerne les réparations des malfaçons, à mon avis, le principal a été fait, c’est-à-dire que les désordres ont été réparés. Cela s’est bien entendu fait dans l’irrégularité la plus totale, sous la gestion d’un pseudo-syndic sans mandat, mais comme cette affaire est probablement inextricable, peut-être vaut-il mieux tirer dessus un voile pudique. Toutefois, si vous tenez à démêler les fils de cette ténébreuse affaire, il vous faudra avant tout obtenir une copie du jugement, ce qui vous permettra de voir qu’elles sont les parties en cause. Les pavillons constituant tous des propriétés indépendantes, chaque propriétaire individuellement aurait dû être partie au procès et recevoir individuellement son indemnisation. L’ASL n’a rien à voir avec cela. Elle ne concerne que les parties communes du lotissement. Pourquoi tout s’est-il concentré entre les mains du pseudo syndic ? Vous éclaircirez peut-être le mystère.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 15:36:05
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Sur les statuts de l’ASL
Ne seraient-ils tout simplement pas parmi les documents remis par le notaire, insérés dans l’acte de vente ou dans le règlement de copropriété ?
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 11:54:23
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Barde a beaucoup travaillé sur ce sujet mais les informations de base demeurent nébuleuses.
Je reste sur ma première idée : Javi ne connait pas bien les élémentsde l'affaire,ce qui est fort excusable mais crie haro d'emblée sur le syndic,ce qui l'est peut être moins.
Barde semble avoir raison : c'est une ASL dans laquelle on trouve uneou plusieurs copropriétés,ce qui est fréquent. Dans ce cas une parfaite connaissance des pièces du dossier estindispensable. En principelesyndicat descopropriétairesn'est pas membre del'ASL. Cesont les copropriétaires quien sont membres. Mais les statuts et RC peuvent comporter des dérogations en ce qui concerne la tenue des assemblées notamment.
Les observations faites sur les charges sont inexploitables : quand le budget prévisionnel nesefonde que sur une assemblée annuelle, ily a dépassement de 100 % s'il y a deux assemblées ! Le syndic n'en est responsable que s'il a mal convoqué la première.
Valazur a du avoir des difficultés avec un syndic ? 
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Virtuasyndic
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 00:36:12
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Pour BARDE SVP :
"Le lotissement comprenant plus de cinq lots, une ASL a obligatoirement été constituée, ou tout au moins ses statuts ont été rédigés (article R 315-6 du code de l’urbanisme). Ils ont été joints au dossier de demande du lotissement et pourront être retrouvés dans les archives de la mairie si l’on ne peut les retrouver ailleurs."
J'ai pas retrouvé la notion de 5 lots pour une ASL, tu es sûr ?
Pour le reste, bô travail, rien à redire.
A+
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 09:21:51
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Je suis sûr de cette disposition du code de l'urbanisme. Maintenant, pour savoir comment les choses se sont passées à l'origine, il n'y a qu'un moyen, c'est de ressortir les documents initiaux des archives. Je serais fort étonné que le permis de lotir ait pu être délivré sans qu'une ASL ait été constituée comme c'est une obligation légale. Les statuts de cette ASL ont pu par la suite être tombés dans l'oubli.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 18:54:17
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Pour ma part, jusqu'à présent je ne trouve trace que d'un lotissement, qui comporte sur deux des lots deux copropriétés distinctes.
L'article R 315-7 prévoit effectivement l'obligation de constituer une ASL pour la gestion des parties communes lorsque le nombre de logements à construire est supérieur à 5. Barde a raison. Ce n'est pas surprenant.
Cette obligation disparait
> 1) s'il est prévu que les équipements communs seront attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots
> 2) ou s'il est prévu le transfert de la totalité des équipements dans le patrimoine d'une personne morale de droit public
Dans l'hypothèse 1, l'ensemble peut théoriquement être placé sous le régime de la copropriété (art. 1 alinéa 2 loi de 1965). Mais la répartition indiquée par javi fait plutôt penser à une ASL.
Cette hypothèse pourrait expliquer certaines bizarreries que l'on trouve dans l'exposé, en particulier une procédure commune visant des dégradations sur les bâtiments "privatifs".
Les parties communes ne peuvent bien entendu être la propriété des pavillonset des immeubles. Elles sont, la propriété de l'ASL (si les statuts le permettent) ou la propriété indivise des propriétaires et copropriétaires.
En copropriété, le syndic a l'obligation de procéder au recouvrement, judiciaire s'il y a lieu, des charges impayées. Une autorisation de l'assemblée n'est pas nécessaire (art. D 55). L'assemblée ne saurait d'ailleurs s'opposer à un tel recouvrement sauf s'il était constaté que la créance alléguée par le syndic n'existe pas.
En l'état javi ne dispose pas d'éléments fiables sur le statut juridique de cet ensemble. Il n'est pas évident que le syndic soit mieux loti (sans jeu de mot) car certains professionnels ignorent totalement ce qu'est une ASL. Mais je précise qu'il s'agit là d'une hypothèse de ma part car le syndic sait peut être parfaitement où il va.
Une étonnante incertitude subsiste : les travaux de réparation des fissures n'ont-ils pas été exécutés ? S'ils l'ont été, qui a payé ? Pourquoi le million de F est-il toujours sur un compte?
Finissons par deux certitudes :
> les membres de ce groupement ne sont pas très curieux !
> les acquéreurs sortent des études de notaires sans savoir ce qu'ils ont acheté.
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