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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 29 mai 2003 : 16:48:22
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Pour une annulation d'AG pour vice de forme (non respect du délai de convocation de 15 jours) est-ce au copropriétaire demandeur de prouver avec l'enveloppe de son recommandé ou est-ce au syndic de prouver qu'il a envoyé dans les temps ? Encore que je me rende compte que le syndic ne peut que prouver, sans doute, son jour de dépôt à la poste.
Elisabeth
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 17:27:10
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Bonjour,
C’est à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en apporter la preuve. (article 1315 du code civil). Le syndic doit donc pouvoir prouver que la convocation vous a été remise dans les délais prescrits. Pour cela vous pouvez lui signifier sommation par huissier d’avoir à vous montrer cette preuve. Mais le plus simple serait simplement de produire votre bordereau de réception.
Le syndic peut prouver et la date du dépôt (imprimé de dépôt bleu) et la date de première présentation (carton rose d’avis de réception).
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 12:33:28
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Je me permets de ne pas partager totalement la conclusion de J.F. Barde.
En effet, les dispositions rapportées de l'art. 1315 C. civ. ne sont pas indépendantes des précédentes : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver...".
Ce texte règle la question de la charge de la production de la preuve, en désignant un ordre chronologique dans l'administration de la preuve : d'une part l'existence de l'obligation, d'autre part le paiement.
Le nouveau Code de procédure civile consacre les principes suivants :
- "Actori incumbit probatio". En d'autres termes, il appartient au demandeur de faire la preuve de son allégation.
- "Reus in excipiendo fit actor". Il en résulte que lorsque le demandeur a rapporté la preuve qui lui incombait, le défendeur peut opposer un exception. Il devient alors demandeur au regard de la preuve de cette exception et il doit l'établir.
La charge de la preuve repose alternativement sur les parties, au fur et à mesure qu'elles avancent des éléments nouveaux.
En l'espèce, il semble que Elisabeth prenne l'initiative de l'action en contestant la validité de l'assemblée. Il lui revient donc d'établir la preuve de l'existence du vice allégué.
J'indique également que, tant que l'assemblée n'a pas été annulée, les décisions s'imposent.
Les décisions des assemblées sont annulables ; elles ne sont pas nulles de plein droit.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 22:12:17
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Je comprends votre remarque sur le fait de ne pas annuler une AG pour un jour de retard.
Ce serait uniquement pour pouvoir bénéficier du délai de contestation de 10 ans, puisque le but principal serait de dénoncer toutes les irrégularités et carences du syndic.
De toutes les façons, je ne vais rien entreprendre avant que celui qui devrait reprendre la copropriété n'ait tout tenté à l'amiable, avec le président du conseil syndical.
Cependant, le jour où ce syndic leur aura fait comprendre que toute la comptabilité est à reprendre (ou plutôt à établir), que certains copropriétaires ont payé plus que d'autres, et qu'il leur présentera une "facture" conséquente (3 ans de comptabilité pour 21 lots), ils se rendront peut-être compte d'eux-mêmes qu'ils ont payé un syndic qui n'a pratiquement rien fait et qu'il faudra faire appel à l'assurance professionnelle du syndic. Et là, ils auront peut-être besoin de moi pour faire annuler des AG puisqu'ils ont approuvé les comptes et voté le quitus et que j'ai été l'une des rares personnes à voter contre.
Entre nous, je ne voudrais pas être à la place du syndic le jour où il sera obligé de présenter la facture aux copropriétaires.
Elisabeth |
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 15:34:16
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Citation :
Bonjour à tous,
Petite restriction sur l'art.1315 cité par [P.F] et repris par Antoine, la diffamation fait exception à cette règle (nota: l'ex-syndic niçois si criard qui voulait nous attaquer en diffamation pour propagation de fausses nouvelles et révocation abusive n'en a toujours rien fait)
Elisabeth,
Annuler une AG pour un jour de retard dans la réception du RAR ne traitera pas le problème de fond, rien n'empêche à ce syndic de reconvoquer une AG et de faire revoter la même chose.
Il semble plus judicieux de convaincre et de faire grandir les contestataires si cela se justifie, jusqu'à obtenir une majorité incontestable.
valazurement 
Valazur
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 15:45:49
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Bonjour,
Si l'assemblée Générale est annulée pour vice de forme, toutes les résolutions votées sont nulles dans leur entier, y compris celle qui concerne le renouvellement du mandat du syndic qui a convoqué irrégulièrement cette assemblée.Donc, pour moi, le syndic n'a plus de mandat.Comment le syndic peut il alors reconvoquer une assemblée sans mandat?
Cordialement
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 15:46:20
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Bonjour,
Si l'assemblée Générale est annulée pour vice de forme, toutes les résolutions votées sont nulles dans leur entier, y compris celle qui concerne le renouvellement du mandat du syndic qui a convoqué irrégulièrement cette assemblée.Donc, pour moi, le syndic n'a plus de mandat.Comment le syndic peut il alors reconvoquer une assemblée sans mandat?
Cordialement |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 18:04:23
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Bonjour,
Si l'assemblée ayant désigné le syndic est annulée la désignation ou le renouvellement du syndic est effectivement annnulée. Cependant le mandat du syndic peut encore courir. Très fréquemment l'assemblée donne mandat pour un an ou jusqu'à la tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice en cours. Si l'assemblée est annulée, c'est que rétroacivement le juge a décidé qu'elle ne s'est pas tenue et, dans la mesure où la désignation du syndic ne date pas de plus de trois ans, celui-ci détient donc toujours un mandat et peut à nouveau convoquer une nouvelle assemblée.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 23:28:38
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Bonjour,
Ce n’est vraiment pas de chance, mais pour le syndic véreux ce contretemps ne fera que reculer de quelques semaines ce qui doit lui arriver. Le plus sûr serait de convoquer une nouvelle AG en juillet pour ratifier les décisions prises par la précédente entachée d’irrégularité dans sa convocation. Même si les absents sont nombreux en raison des vacances, l’engagement d’une procédure judiciaire se votant à la majorité de l’article 24, vous finirez par arriver à vos fins.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 11:57:46
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Je m'interroge suite au message de gaudin antoine :
Citation :
En effet, les dispositions rapportées de l'art. 1315 C. civ. ne sont pas indépendantes des précédentes : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver...".
Losqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué comment peut-il apporter une preuve de l'absence de réception de courrier ???
Par ailleurs, sur la question des conséquences de l'annulation d'une assemblée sur le mandat d'un syndic si on prend l'hypothèse d'une assemblée irrégulièrement convoquée en 2000 durant laquelle le mandat du syndic a été reconduit pour 1 an. En 2001 admettons que le syndic est reconduit normalement. Mais un copropriétaire convoqué irrégulièrement en 2000 décide d'obtenir l'annulation de l'assemblée de 2000 et il l'obtient.
Quelles sont les conséquences sur les décisions de l'assemblée de 2000 et celle de 2001 et sur la validité du mandat du syndic en 2001 ???
bp |
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pb95
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 12:02:00
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Je vous soumets le cas qui me préoccupe.
Le syndic de notre copropriété a convoqué l'AG le 11 juin, sachant qu'il avait jusqu'au 30/6/2003 pour tenir cette AG, puisque notre gestion porte sur une année civile (du 1/1 au 31/12)et qu'il doit convoquer dans les 6 mois qui suivent la clôture de l'exercice.
Cette AG ayant été convoquée de façon irrégulière, si elle est annulée, elle sera de toute façon à reconvoquer après cette date butoire qu'il devait impérativement respecter et normalement son mandat expire avec la prochaine assemblée qui statue sur les comptes.
Il se trouve que je vends mon appartement le 4 juillet.Des travaux ayant été votés lors de cette assemblée, le syndic va demander des provisions sur mon compte. Si cette AG est par la suite annulée, la prochaine assemblée verra l'acquéreur convoqué pour revoter sur les décisions annulées. C'est donc lui qui devra supporter ces travaux, s'ils ont à nouveau adoptés je suppose?
Je précise que le PV de cette assemblée n'a pour l'instant pas été notifié aux copropriétaires et qu'il me sera notifié étant donné que bien qu'ayant donné pouvoir à l'acquéreur pour y assister et voter, celui-ci l'a refusé et que je ne me suis pas présentée à l'assemblée.
De plus, le syndic est, je pense, tenu d'attendre le délai de 2 mois pendant lequel tout copropriétaire défaillant ou opposant peut intenter une action en contestation des décisions prises lors de cette assemblée,avant d'entreprendre ces travaux.
J'envisage de faire annuler cette assemblée pour irrégularité et pour sanctionner aussi le syndic de son incompétence. Mon notaire attend toujours le questionnaire qu'il doit lui remettre et que je ne peux toujours pas examiner pour le moment. Sa stratégie étant de l'envoyer au tout dernier moment pour que je ne puisse pas protester sur le montant des provisions.
Quelles exigences puis je d'ailleurs avoir à ce niveau là?
Merci de m'apporter votre expérience et vos connaissances.
Je suis écoeurée par ces soit disants professionnels qui prennent les copropriétaires pour des c...Le précédent, il a fallu le virer l'année dernière en faisant un référé pour qu'il convoque l'AG et il nous a mis notre comptabilité sans dessus dessous. Des fournisseurs nous réclament encore le paiement de factures de l'année 2000!!
Merci pour vos conseils
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 00:58:17
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bprudhon,
Les dispositions de l'article 1315 C. civ. que j'avais citées dans un précédent message servent de fondement général aux principes directeurs gouvernant la question du fardeau de la preuve, telle qu'elle est envisagée dans le N.C.P.C.
Naturellement, la mise en oeuvre des principes est plus délicate.
La question paraissant vous intéresser, je vous indique les quelques éléments techniques suivants.
- Conscients du fait qu'il est plus facile d'empêcher la naissance d'une conviction dans l'esprit du juge que de combattre une conviction déjà née, chacun des plaideur prendra l'initiative, sur un même fait, de rapporter ses éléments de preuve.
- Si, en matière civile, prévaut le système dit de la preuve légale, une certaine place est néanmoins laissée à la méthode dite de la preuve morale (intime conviction).
- Le juge, s'il doit demeurer neutre, n'est pas pour autant passif. Le N.C.P.C. lui donne le pouvoir de prendre d'office des initiatives visant à ordonner des mesures d'instruction, alors même que les parties ne lui auraient rien demandé.
- S'agissant de la preuve d'un fait (ce qui est le cas, s'agissant de la question que vous posez directement), tous les moyens probatoires sont recevables. Et une recherche du sort de la lettre recommandée pourra être ici demandée aux services postaux .
- S'agissant de l'existence d'un fait négatif (ce qui est le cas en l'espèce, dans votre question), la preuve est difficile. C'est la raison pour laquelle, très souvent, son exigence est écartée par la jurisprudence, ou son objet déplacé. En d'autres termes, c'est sur l'autre partie que reposera le fardeau de la preuve du fait contraire opposé, fait positif celui-là. Il revient alors au syndic de prouver qu'il a bien adressé une convocation au copropriétaire qui prétend le contraire. Cette preuve sera aisée à établir en produisant le bordereau de dépôt de la lettre, ainsi que le retour de l'avis de réception.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 23:45:36
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Pour pb95 :
il me semble que le syndic n'est pas obligé d'attendre 2 mois lorsque les travaux ont été votés selon l'article 24 (uniquement le cas pour 25 et 26).
A vous faire confirmer par les autres membres du forum.
Elisabeth |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 12:12:39
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Merci antoine pour vos précisions.
Pour pb95 seuls les travaux d'améliorations et de modifications, en tout cas ceux nécessitant les majorités 25 et 26 sont concernés par le délai de 2 mois.
Mais ds la pratique par prudence les syndics attendent ce délai même pour les travaux qui relèvent de l'art 24. En effet, un absent ou opposant peut très bien contester le vote ds le délai imparti de 2 mois.
Je souhaite profiter de ce message pour reposer ma question à propos des conséquences d'une annulation d'assemblée ds la lignée des interrogations de pb95 :
"sur la question des conséquences de l'annulation d'une assemblée sur le mandat d'un syndic si on prend l'hypothèse d'une assemblée irrégulièrement convoquée en 2000 durant laquelle le mandat du syndic a été reconduit pour 1 an. En 2001 admettons que le syndic est reconduit normalement. Mais un copropriétaire convoqué irrégulièrement en 2000 décide d'obtenir l'annulation de l'assemblée de 2000 et il l'obtient".
Quelles sont les conséquences sur les décisions de l'assemblée de 2000 et celle de 2001 et sur la validité du mandat du syndic en 2001 ???
Bon ça fait un peu énoncé de math mais je dois dire que pour moi ce sujet reste plutôt obscure. Peut-être pouvez vous éclairer un peu ma lanterne.
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 23:34:33
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Bonjour,
Conséquences d'une annulation d'assemblée.
Les décisions prises par une assemblée annulée sont nulles. En particulier, cela annule la désignation du syndic. En conséquence l'assemblée ultérieure, si elle est convoquée par un syndic dont le mandat est nul, est nulle elle aussi et ainsi de suite.
Supposons que l'assemblée de 2000 ait été convoquée irrégulièrement, que cette irrégularité ne soit pas la conséquence d'une manoeuvre frauduleuse du syndic et qu'elle ait été annulée après la tenue de l'assemblée réunie en 2001.
L'assemblée de 2000 est nulle et donc toutes les décisions qu'elle a prises, en premier lieu la décision de renouveller le mandat du syndic. Déclarer une assemblée nulle signifie qu'elle est réputée ne s'être pas réunie.
Qu'en est-il du mandat du syndic ?
Si, en 2000, le mandat en cours, qu'on suppose avoir été donné en 1999, avait une échéance déterminée à une date précise, ce mandat a continué à s'exercer jusqu'à cette date. Avant cette date les actes du syndic sont valables, après ils sont nuls. La validité de la convocation de l'assemblée de 2001 dépend donc de ces deux dates : convoquée après l'expiration du mandat, l'assemblée de 2001 est régulière, convoquée après, elle est nulle.
Cependant la durée du mandat du syndic est le plus souvent fixée pour un an ou jusqu'à la tenue de l'assemblée appelée à approuver les comptes de l'exercice en cours. Comme cette assemblée est réputée ne s'être pas tenue, le mandat du syndic n'a pas expiré et le syndic a pu valablement convoquer l'assemblée de 2001 au cours de laquelle son mandat a été reconduit. Toutefois une telle extension de la durée du mandat ne peut excéder trois ans.
De cette façon la décision de renouveler le syndic a beau être nulle, c'est l'effet de la reconduction décidée en 1999 qui continue à produire ses effets jusqu'à la tenue de l'assemblée de 2001 et il n'y a pas interruption du mandat (sous réserve d'une durée totale de mandat d'au plus trois ans).
Toutes les décisions non suivies d'effet, par exemple des travaux votés mais pour lesquels le marché n'a pas été passé sont purement et simplement annulées.
Les décisions de gestion courante sont nulles elles aussi, telle le vote du budget. Cependant des actes ont été accomplis, en premier lieu les paiements, et ces actes ne sont généralement pas susceptibles d'annulation. Ce qui résulte de contrats en cours au moment de la tenue de l'assemblée ne saurait être remis en cause : vis à vis des tiers la copropriété a rempli ses obligations et peu importe qu'il n'y ait pas eu de budget voté ou que le syndic ait eu ou non un mandat valide au moment où il a fait ce que commandaient les contrats en cours. Pour les actes accomplis hors de l'exécution de contrats, on peut distinguer si le syndic avait un mandat ou non. Si le syndic avait un mandat, il a valablement engagé la copropriété pour des actes courants qui ne requièrent pas une décision particulière de l'assemblée générale, ces actes ne peuvent être remis en cause. S'il n'avaient pas de mandat, les tiers l'ignoraient et peuvent invoquer le bénéfice du mandat apparent, le syndic lui-même l'ignorait et ne peut être accusé de faute. Donc, même en ce cas les actes de gestion courante sont, pratiquement, à entériner. Le refuser ultérieurement serait juridiquement possible mais sans effet.
Jurisprudence sur le mandat apparent, C. cass. ass. pl. 13/12/1962 :
Citation :
Le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.
Restent à analyser les cas des actes hors gestion courante.
La bonne foi des tiers n'est pas suceptible d'être mise en cause. Il ont contracté avec un syndic régulièrement mandaté ou en ayant toutes les apparences. La nullité des actes provient d'une erreur imputable à la copropriété. Les contrats passés avec les tiers peuvent être annulés mais ceux-ci tiers ont droit à une indemnité : travaux commencés, aliénations de parties communes par exemples. Si l'irrégularité de la tenue de l'assemblée provient d'une faute du syndic, ce sera à ce dernier de dédommager la copropriété pour les indemnités versées aux tiers.
La première assemblée valablement convoquée après une annulation devra explicitement, afin de rétablir une situation juridique sure, soit annuler soit confirmer les décisions prises par l'assemblée invalidée, et ratifier tous les actes de gestions courantes qui ont été accomplis.
Cordialement
P.F. Barde |
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